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le problème de la décence du logement ne se pose qu'en cas de location du bien.

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Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

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Article R111-1

Les dispositions du présent chapitre sont applicables dans toutes les communes à la construction des bâtiments d'habitation nouveaux ainsi qu'aux surélévations de bâtiments d'habitation anciens et aux additions à de tels bâtiments.

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Initialement entré par Zorey

Avant d’aller plus avant dans la problématique autour d’une transformation de « sous-sol », je tiens à remercier les uns et les autres pour leurs éclaircissements. Ce qui est très clair, c’est d’avoir à vérifier tout d’abord la « SHON disponible » comme l’écrit Emmanuel. Une condition certes nécessaire, mais non suffisante. Je me permets de recopier ici et afin d’illustrer les miens à suivre, des propos repiqués d’un autre forum concernant l’aménagement d’une cave :

« Avant de faire des plans, vérifiez quelles sont les utilisations possibles de cet espace auprès de votre municipalité.

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En général, il est interdit d'aménager une chambre ou une pièce habitable dans une cave.

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Un sous-sol devient une cave lorsque plus de la moitié de sa hauteur se situe sous le niveau moyen du sol extérieur.

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Les caves sont réservées à des rangements,

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des espaces mécaniques, une salle de bains, un atelier ou à une salle de jeux.

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Elles peuvent avoir un très faible éclairage naturel.

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Au contraire, toute pièce

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aménagée dans un sous-sol habitable doit avoir un éclairage naturel qui correspond aux exigences du Code du bâtiment, soit 5% de la superficie de la pièce en fenêtres pour les chambres et 10% de la superficie des pièces pour les salles à manger et le séjour. »

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Je précise autant que je sache et pour rallonger les propos de « thoveyrat » que la surface vitrée, n’est pas le seul critère de « décence » … il y’a aussi une question d’orientation (flux direct ou je ne sais plus trop quoi) qui n’a rien à voir DIRECTEMENT avec des questions de distance réglementaire (articles L-112

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du Code de la construction et de l'habitation) imposées par les POS et donc variables.

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Le problème, c’est que je ne me souviens plus du tout où j’ai déniché cette information précieuse. Concernant les surfaces, « Il est conseillé que la surface totale des vitres soit égale à au moins 1/6ème de la surface au sol d’une pièce » - ( http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/fiche.php?fiche=267&chapitre=questionsreponses ) C’est tout ce que j’ai : 17% n’est pas 10 mais « conseillé » ne nous dit rien de la loi !

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En revanche, il y a des choses intéressantes sur ce site pour « corriger une vue » (par construction d’un mur), les vues principales et secondaires.
Même chose pour les plafonds : contrairement à ce que j’ai souvent lu, un plafond n’est pas juridiquement du BA13 et « la hauteur sous toiture ou sous plafond est calculée à partir de la face interne de la toiture ou du plafond, et non pas à partir d'un faux plafond ».

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A regarder le plan constructeur et dans mon cas (2 m sous plafond), mon « sous-sol » entre bien dans la catégorie « aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ».

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Ce qui m’interpelle dès lors, c’est pourquoi ce PC ne prévoit que 95m2 de SHON quand il n’est par ailleurs nullement fait état de garage, donc pour moi de déduire « les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagées en vue du stationnement des véhicules » ???

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J’ai certes une chaufferie et une cave, mais qui n’occupent tout de même pas 100 m2 !

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Qu’on m’explique la formule (100-12=0) comme je reste sec sur telle mathématique ! Et de citer mes sources de raisonnement: http://www.libel.fr/doc/SHON-SHOB/shon. Bref, toute une littérature déjà sur divers forums et websites, qui pourtant ne « colle pas » avec d’autres propos tenus par ailleurs.

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On parle de caves, mais je ne vois pas en quoi il serait davantage autorisé d’aménager une chambre ou pièce habitable dans un sous-sol sans CHANGEMENT DE DESTINATION.

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(Pas si sûr de ce que j’écris, j’aurai à y revenir et attends vos lumières su la question). Passons sur le fait que la distinction faite dans l’exemple ci-dessus entre cave et sous-sol en fonction du « niveau moyen du sol extérieur » apparaît assez peu pertinente.

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Car autant que je sache, il est des cas de jurisprudence se fondant sur tout et l’inverse de tout dans le domaine. PARTICULIEREMENT, et c’est mon cas, dès qu’il s’agit de terrains en pente. Il est où, le « niveau moyen du sol extérieur » en tel cas ?

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Hmmm … quel texte répond à cette question ?

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Je ne sais pas, pas trouvé en tout cas ! Mais peut-être faudrait-il en revenir à des choses moins torturées ? La « réalité de la chose » ? Ou bien ce qui est indiqué sur le Permis de Construire ?

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Mais alors un « sous-sol » avec des fenêtres et qui n’est pas enterré sur la « moitié de sa hauteur » est-ce un sous-sol ou un « garage »

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(quand bien même aucune allusion au stationnement de véhicules ne serait faite sur le PC ?) ou pourquoi pas un « cellier » de grande envergure?

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Je ne sais plus, le doute me gagne. Parce qu’il doit l’être, cet EBNI (Espace Bâti Non Identifié), enterré à 40% si on fait la somme de l’enterrement moyen des 4 côtés … mais ne dépasse pas les 20% en MOYENNE dans l’angle composé par les deux façades sur lesquelles j’envisage les travaux. Alors on peut dire : que d’un côté enterrée à 52% et de l’autre à 0%, ma « cave » et mon « rez-de-jardin » qui sont pourtant une et même pièce sont aménageables et non aménageables à la fois suivant la façade où j’envisage les travaux ?!

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Et encore faut-il bien voir que la « réalité de la chose » (l’enterrement) sur les deux façades ne correspond pas au « niveau moyen du sol extérieur » comme dans la plupart des cas concrets à ce que j’ai cru observé ! Bien. Si l’on veut me suivre jusque là, je crois qu’il n’est pas tout à fait déraisonnable d’admettre que mon EBNI est de fait globalement enterré à moins de 50% … ce qui permet peut-être, pour le coup, de le qualifier de « sous-sol »

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et si toutefois le législateur naviguant dans un imaginaire topographique Toute Autre, textuel et dont j’ignore tout, ne vient pas me chercher querelle. Nous sommes sauvés ! Nous sommes perdus !
Eh oui, parce que « Non, on n'aménage pas comme on veut un garage (ou une cave d'ailleurs) » … nous dit Laurent CAMPEDEL. On sera tous d’accord, je crois, pour dire avec Emmanuel que le nerf de la guerre se joue au niveau de la traduction de « SHOB en SHON pour la partie garage » si le POS/PLU, le COS et la loi à la fois le permettent. Par parenthèse mais d’importance : qu’est-ce que c’est que cette histoire « de places de stationnement dues pour le projet » qui divise apparemment Laurent et Emmanuel sur un autre post ???

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Dans mon cas, le « sous-sol » ne dit rien d’un « garage » au niveau du PC comme déjà rapporté, et les fenêtres éclairaient 90%

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(évidemment mal et avant que l’on édifie des cloisons par après) du bâti approuvé original. Pas très clair tout cela. Or, que dit la jurisprudence ?
Que dans la majorité des cas, le Conseil d’Etat a précisé que « les travaux d’aménagement accomplis par le requérant dans de locaux litigieux n’ont pu avoir pour effet de leur faire perdre le caractère de sous-sol qui, aux termes de la loi, ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation. » -

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(LES NOTES JURIDIQUES et TECHNIQUES du POLE NATIONAL de LUTTE contre L’HABITAT INDIGNE). Le même texte précise par ailleurs que « ne sont pas visés les propriétaires, mais "toute personne", ce qui recouvre des locataires, des logeurs divers … ». Et tombe vaguement d’accord avec Emmanuel en ce sens que « le problème de la décence du logement ne se pose qu'en cas de location du bien. » Vaguement veut dire : non pas que la distinction s’opère sur des critères onéreux, mais bien sur des critères de propriété.

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Un peu de science-fiction à suivre ... Donc et si je nous comprends bien : je suis tout à fait libre d’habiter mon « sous-sol » comme il me chante en tant que propriétaire, mais mes enfants ne le sont pas ! Qu’à cela ne tienne, nous pourrons, mon épouse et moi, toujours laisser « la maison » aux enfants et habiter le « sous sol » transformé si rien ne s’y oppose !

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Quoique, j’y songe à imaginer un couple marié sous le régime de la séparation total de biens comme le nôtre … la « non propriétaire » aurait-elle le droit de partager la même chambre que le proprio ?! Partager Ma cuisine et MA salle de bains ? Légalement non, tout s’y oppose et on commence à marcher sérieusement sur la tête à bout de règlements ballots ! A moins qu’il ne s’agisse de raisonner en termes de « foyer fiscal » ? Auquel cas je pourrai tout à fait héberger mon fils de 21 ans dans ses conditions, mais pas ma fille de 27 ans fiscalement détachée ? Ce n’est pas tous les jours qu’il est donné de couper les cheveux en quatre de cette qualité. Mille fois d'accord.

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Laissant de côté ces appréciations plus que douteuses en matière de « décence » et santé publique à mon humble avis, revenons à l’urbanisme. Je me référais donc aux textes à venir, pensant et si toutefois cela s’avère possible entreprendre ces travaux durant l’été 2007. Mais Emmanuel a bien fait de nous rappeler (je sais) que ces normes

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ne sont PAS ENCORE. Car si je comprends bien (un grand merci à Laurent CAMPEDEL pour son article à ce propos) tous les mots, des choses vont changer. De ce point de vue, le texte sur le « droit des occupants » va encore nous éclairer.

« la délivrance d'un permis de construire n'est qu'une présomption de transformation de locaux en logements et ne présume pas du respect des règles générales de construction en la matière, ni de la réalité des travaux effectués pour que le local soit habitable. A l'inverse, de tels travaux peuvent avoir été entrepris et correctement réalisés, même en l'absence de permis de construire; les autorités sanitaires n'ont, en effet, pas à sanctionner ce point mais à connaître de la réalité de l'état des lieux. Enfin, on rappelle que des pièces telles que garages, pièces de service, combles ou caves qui constituent des locaux accessoires aux bâtiments à usage d’habitation sont réputés avoir la même destination au titre du code de l’urbanisme, et l’aménagement de ces locaux en « logements » ne nécessite pas de permis de construire au titre du changement de destination, car, juridiquement, il n’y en a pas. Jusqu’à l’entrée en vigueur (prévue pour le 1er octobre 2007), des réformes relatives aux utilisations du sol, issues de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007) les changements de destination n’étaient pas soumis à permis de construire, ni à déclaration, dès lors qu’ils ne faisaient pas l’objet de travaux.
A l’entrée en vigueur de la réforme, les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsqu’ils s’accompagnent d’un changement de destination, seront toujours soumis à permis de construire [( b) de l’art R.421-14]. Les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et accompagnant un changement de destination doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. Ce n'est qu'au vu de la configuration et de la réalité de l'aménagement des locaux que le préfet, sur rapport de la DDASS, ou du SCHS, pourra abroger l'interdiction d'habiter liée à la qualification juridique des lieux, puisque celle-ci aura changé. Ce n'est pas un arrêté de levée d'insalubrité, mais une abrogation de l'injonction de ne pas mettre à disposition ce local aux fins d'habitation. » - (LES NOTES JURIDIQUES et TECHNIQUES du POLE NATIONAL de LUTTE contre L’HABITAT INDIGNE).

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Passons sur le fait qu’on a tout de même le droit de se poser la question de savoir si l’ INDIGNITE n’est pas de pondre des réglementations luxueuses qui ont autant pour effet d’en protéger certains de la « précarité » que d’y précipiter d’autres. Ce qu’on comprend du texte, moi du moins, c’est que :

1°) garage ou cave ou sous-sol considérés comme « des locaux accessoires aux bâtiments à usage d’habitation sont réputés avoir la même destination au titre du code de l’urbanisme, et l’aménagement de ces locaux en « logements » ne nécessite pas de permis de construire au titre du changement de destination, car, juridiquement, il n’y en a pas. »

2°) sans « rapport de la DDASS, ou du SCHS » indiquant le contraire et suite à une visite de contrôle de conformité (je suppose), un sous-sol est par défaut réputé « inhabitable. » Sauf pour le propriétaire et si je nous comprends bien.

Tout cela, on est d’accord, à condition de ne pas atteindre à la « surdensité » définie par le POS/PLU … et quoique, encore, je ne vois pas en quoi les mêmes personnes sur plus d’espace représentent de la « surdensité » en sachant qu’elles ne vont guère consommer davantage d’eau, service d’assainissement, etc. Au reste, il me semble que cet aspect relève plus d’une question fiscale (TF/TH) que d’un POS …non ?

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Quant à la question du « garage » des véhicules automobiles (qui n’ont jamais vu la couleur de ce sous-sol), je ne vois pas ce qui m’est opposable dans la mesure où ceux-ci resteraient - après travaux - dans l’allée où ils stationnent depuis 35 ans. Je n’ai de toute façon pas l’autorisation de stationner à moins de 600 m de mon domicile ! Question à propos de surdensité : il y a des années de cela et avant que le POS ne soit modifié, il m’avait été proposé le rachat de « mètres carrés fictifs » pour pouvoir construire une véranda … au prix de la véranda ! Quelqu’un peut-il confirmer la légalité de ces pratiques ?
Des pratiques qui incitent à s’interroger sur le sens du cadre réglementaire : refus de la DDE mais si tu payes, tu peux ?! Ou alors, on dira que je n’ai pas bien compris. Personnellement, j’ai attendu la révision du POS qui aurait du être entreprise depuis longtemps pour construire cette véranda … à déduire évidemment de mon calcul de SHON.

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J’arrête là pour aujourd’hui, un peu en panne d’information ! Demain, j’attaque mon élu au sujet du POS. Rectifiez mes bourdes et autres lacunes afin de faire avancer le Scmilblick.

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