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 Sujet  |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
 Posté - 10 mars 2007 : 11:38:03
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Néfer, je sais bien que théoriquement elle peut, simplement si le bailleur ne peut démontrer aucun préjudice du fait du départ tardif des locataires, par exemple parce que la date prévue pour la signature de l'acte authentique n'est pas encore arrivée, comment un juge pourrait-ilcondamner le locataire à payer plus que leur ancien loyer? — et le bailleur peut s'estimer content d'avoir eu un revenu plus longtemps que prévu!
Ceci, à condition bien entendu que le locataire soit déjà parti lorsque le bailleur a réellement besoin de récupérer le logement. |
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troillet
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 11:34:08
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Bonjour,
Ce message parce que j'avais promis de vous tenir au courant de notre situation, après toute l'aide précieuse que vous nous aviez apporté...
Nous l'attendions depuis 1 mois et demi, et la signification de notre congé est arrivé par huissier ce mercredi (le dernier délai était ce samedi). L'huissier est passé en notre absence et a posé une copie du courrier dans notre boite, et nous devons aller chercher l'original dans son étude.
Le propriétaire demande un prix exhorbitant : 230.000 € ce que demandait le propriétaire du même appartement au 8è étage....
Nous savons que cette estimation a été faite par notre régie qui n'est même pas venue visiter l'appartement ; ils se sont juste inspirés des prix dans le quartier ! Alors qu'une autre agence est venue le voir et l'a estimé à 200.000 €, pas plus...
Sans compter que l'appart du 8è s'est en fait vendu (après négociation) à 195.000 €
Maintenant, il nous reste à négocier si nous voulons rester chez nous, mais comment fait on baisser un prix à ce point là ?!!
En tout cas, je vous remercie de nouveau pour tous les conseils que vous nous avez fourni jusqu'à maintenant... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 12:19:43
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Un prix excessif peut provoquer la nullité d'un congé pour vente.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 5 juillet 1995 Rejet.
N° de pourvoi : 93-16774
Publié au bulletin
Président : M. Douvreleur, conseiller doyen faisant fonction. .
Rapporteur : M. Bourrelly.
Avocat général : M. Weber.
Avocats : M. Copper-Royer, Mme Roué-Villeneuve (arrêt n° 1), la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, M. Boullez (arrêt n° 2).
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
ARRÊT N° 1 Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 4 juin 1993), que, le 22 mai 1991, M. Rebuffe a notifié à Mme Stoekel un congé fondé sur sa décision de vendre l'appartement qu'il lui donnait à bail, puis l'a assignée pour faire déclarer le congé valable ;
Attendu que M. Rebuffe fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de ce congé, alors, selon le moyen, d'une part, que le congé aux fins de vente ne subit aucune restriction de principe et les juges ne peuvent qu'en examiner la régularité formelle, la loi ne leur ayant pas donné le pouvoir de rechercher si le prix offert est conforme au prix du marché ; qu'ainsi, en se fondant sur le fait que le prix de vente offert par M. Rebuffe à Mlle Stoeckel ne serait pas conforme au prix du marché, pour prononcer la nullité du congé aux fins de vente délivré le 22 mai 1991, la cour d'appel a violé l'article 15-11 de la loi du 6 juillet 1989 ; d'autre part, qu'à supposer que les juges puissent exercer un certain contrôle sur le prix offert dans le congé, c'est seulement en recherchant si le locataire peut établir que la proposition de vente lui a été faite à un prix tellement exorbitant qu'il atteste que le propriétaire a voulu, par cette manoeuvre injustifiée, faire échec aux droits de préemption que la loi reconnaît au locataire ; qu'en se bornant à énoncer que le prix indiqué dans le congé était excessif et que son but était de faire frauduleusement échec aux droits de Mme Stoeckel sans rechercher si cette dernière établissait que le prix proposé était exorbitant et suffisait à démontrer que, par cette manoeuvre injustifiée, M. Rebuffe avait entendu la priver du droit de préemption que lui reconnaissait la loi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 15-11 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Mais attendu que la fraude affectant un acte juridique justifiant son annulation, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le propriétaire ne prouvait ni les diligences accomplies en vue de la vente de l'appartement ni les propositions reçues pour le prix réclamé, supérieur à ses propres références, que celui-ci était excessif et avait été demandé afin de faire frauduleusement échec aux droits de la locataire, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi . |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 12:35:22
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déjà vérifiez bien qu'il n'y a pas d'honoraires d'agence inclus dans ce prix
ensuite vous avez 2 possibilités:
essayer la négociation de suite, directement avec le propriétaire...avec de bons arguments
ou ensuite ne pas oublier que si le propriétaire signe un compromis à un prix inférieur à celui figurant dans votre congé il doit de nouveau vous faire une proposition (purger le droit de préemption)à ce prix inférieur |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 12:52:20
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Citation :
Initialement entré par nefer
déjà vérifiez bien qu'il n'y a pas d'honoraires d'agence inclus dans ce prix.
Très important ce point en effet. La jurisprudence dénie les commissions à l'agent immobilier dans le cadre d'une préemption du locataire. C'est autant d'économisé. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 17:53:31
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Un point n'a pas été abordé.
L'allongement des délais de réalisation de la vente en cas d'acceptation de la proposition de vente avec l'intention de recourir à un prêt.
Suivre absolument le conseil de nefer:
"(voir l'article 15 du décret de 89....si vous avez bien un bail loi 89)"
Ce qui est le cas, bail de moins de trois ans et congé donné dans le cadre de cette loi.
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troillet
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 18:03:18
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Oui, c'est vai que ça peut faire une différence, mais comment savoir si les frais d'agence sont compris dans le prix ?
Et quel texte de loi dois-je utiliser ? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 18:07:53
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Citation :
Initialement entré par troillet
Oui, c'est vai que ça peut faire une différence, mais comment savoir si les frais d'agence sont compris dans le prix ?
Téléphonez simplement à l'agence.
Citation :
Et quel texte de loi dois-je utiliser ?
Jurisprudence.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 14 juin 1988 Rejet .
N° de pourvoi : 86-17557
Publié au bulletin
Président :M. Ponsard
Rapporteur :Mme Gié
Avocat général :M. Charbonnier
Avocats :M. Parmentier, la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard .
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 1986), que le 24 juin 1983, Mme Orbiscay a donné à la société Groupe Pierre Baton, pour une durée de trois mois, un mandat exclusif de vendre un appartement loué aux époux Obertuffer ; que, le 28 juin 1983, la société Groupe Pierre Baton a informé les locataires de l'intention de leur propriétaire de vendre leur logement et de la faculté pour eux d'exercer leur droit de préemption ; qu'ayant fait connaître à Mme Orbiscay, par lettre du 5 août 1983, leur intention d'acquérir, la vente a été signée, sans autre prestation de l'agent immobilier, par acte notarié du 16 novembre 1983 ; que la société Groupe Pierre Baton a assigné Mme Orbiscay en paiement de la commission convenue au mandat ;
Attendu que la société Groupe Pierre Baton fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande, alors, selon le moyen, que, d'une part, l'article 6, dernier alinéa, de la loi du 2 janvier 1970 dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, cette clause doit recevoir application dans les conditions fixées par le décret du 20 juillet 1972 ; qu'il résultait du mandat exclusif de vente venu à expiration le 24 septembre 1983 que Mme Orbiscay s'interdisait, après l'expiration du mandat, de vendre sans le concours de la société Groupe Pierre Baton, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par la mandataire ; que la cour d'appel qui a relevé l'existence de cette clause d'exclusivité et qui a constaté que la vente intervenue le 16 novembre 1983 avait fait suite à l'offre de vente notifiée à l'acheteur le 28 juin 1983 dans le délai du mandat par l'agent immobilier devait nécessairement en déduire que cette société avait droit au paiement de sa commission ; qu'elle a ainsi violé par refus d'application l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et alors, d'autre part, qu'il appartenait à la cour d'appel de rechercher si les parties n'avaient pas entendu en stipulant la clause d'exclusivité déroger aux dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 de sorte que le droit à commission du mandataire subsisterait alors même que la vente serait contestée dans un document unique après l'expiration du mandat ; que faute de l'avoir fait, la cour d'appel a privé sa demande de base légale au regard de l'article 6, dernier alinéa, de la loi précitée ;
Mais attendu que l'arrêt relève que la société Groupe Pierre Baton avait fait une offre de vente aux locataires, titulaires d'un droit de préemption, qui l'avaient acceptée ; qu'il en résulte que cette offre ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule aurait ouvert à la société Groupe Pierre Baton le droit au paiement d'une commission tant au regard de la loi du 2 janvier 1970 que des stipulations contractuelles ; qu'ainsi l'arrêt se trouve légalement justifié et qu'en aucune de ses branches le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 13 avr. 2007 18:08:18 |
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troillet
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 26 juil. 2007 : 10:53:02
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Bonjour à tous,
Je voulais, comme promis vous tenir au courant, en espérant que ce message serve à ceux qui connaissent la même situation que nous.
Après réception de notre congé pour vente, nous avons entamé (malgré nous) une guerre des nerfs avec notre propriétaire : le prix était trop élevé, et il ne voulait pas en démordre.
Au bout des 2 mois, il était Ok pour descendre à 200.000 € (ce qui correspondait un peu plus à l'estimation de l'agence immobilière), nous lui avons alors fait notre proposition à 195.000 €, et là, il est revenu en arrière, et nous a dit qu'il acceptait cette proposition, mais pour l'appartement uniquement, et qu'il nous vendrait le garage (compris dans le prix initial) 12.000 €.
Nous avons donc signé pour l'appartement, mais pas pour le garage, car le prix total était trop élevé pour nous.
L'histoire se termine plutôt bien, et nous serons définitivement propriétaires au 15 septembre environ !
Pour le fun, 15 jours après avoir signé le compromis de vente, le vasistas de la salle de bains s'est cassé.... bon, nous avions l'intention de les faire refaire, mais bon, là, à ce moment là, c'est quand même un peu rageant !!!
Enfin je profite de ce message pour remercier encore une fois tous ceux qui nous ont aidé et renseigné, et je vous dis à bientôt, peut être dans la rubrique "propriétaires" ! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 juil. 2007 : 11:30:12
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| POur l'agence, j'espère que vous n'avez pas payé la commission. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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troillet
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 26 juil. 2007 : 11:37:44
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| Non, nous n'avons pas payé la commission, grâce à vos conseils, nous avons été très vigilants à ce sujet ! |
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epluchure
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 22:44:10
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Bonjour,
Merci aux intervenants de cette file qui m'interesse au plus haut point puisque j'y suis moi même confronté.
Puis-je vous demander un conseil à ce propos?
Mon bailleur, qui nous donne congé en bonne et due forme, nous fait une offre pour notre appartement à 280 000€.
J'en ai parlé à une connaissance qui est agent immo dans le quartier et connait donc l'état du marché local. Il me confie que le prix demandé était extrèmement surévalué (lui même l'estime à 220 K€).
Etant donné que nous sommes en froid avec le propriétaire, je ne sais pas si le prix qu'il demande reflête son souhait de ne pas réaliser la vente avec nous (on peut avoir des principes) ou bien si il est trop gourmand, ce qui est courant par les temps qui courrent.
Toujours est il que l'appartement nous plait et nous voudrions nous porter acquereur à un prix bien plus convenable.
Question: Dans l'éventualité où nous quitterons l'appartement sans avoir pu trouver un accord sur le prix, quels sont les moyens à disposition pour connaitre le prix de vente s'il venait à le vendre à une autre personne?
Il est possible que tout ce passe bien, mais je préfère connaitre tous les recours en avance
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 23:43:38
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Citation :
Initialement entré par epluchure
Question: Dans l'éventualité où nous quitterons l'appartement sans avoir pu trouver un accord sur le prix, quels sont les moyens à disposition pour connaitre le prix de vente s'il venait à le vendre à une autre personne?
Voyez la loi du 6 juillet 1989. Tout y est expliqué. Article 15. Pour ce qui est de la supposée surévaluation du prix qui vous est proposé, sachez que c'est susceptible de nullité du congé car la jurisprudence considère dans cette hypothèse que le bailleur fait échec au droit de préemption du locataire.
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 31 août 2007 23:48:19 |
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