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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
 Posté - 09 mars 2007 : 17:14:32
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j'ai relevé sur un site Internet (non, ce n'est pas le repoussoir habituel de ce forum  ) un développement qui m'a paru intéressant.
----------------Citation-------------------
Pour ceux qui ne connaissent pas la théorie des cycles de Walter Bagehot (1826-1877) voici les différentes étapes d'un cycle :
1. Phase d’investissement. C’est une croissance tranquille, où les acheteurs recherchent avant tout un revenu raisonnable en fonction des montants investis ou une jouissance agréable et paisible de leur investissement.
2. Phase de confiance. La progression devient un peu plus forte et la confiance des investisseurs devient de plus en plus généralisée.
3. Phase de spéculation. C’est une période avec forte croissance et euphorie généralisée. On peut dire que c’est à ce moment-là que l’on entre dans une bulle.
4. Phase de surchauffe. C’est la période où ce qui prime avant tout, indépendamment de tout revenu, est un fort gain en capital. Les investisseurs semblent atteints d’hystérie collective.
Alors que la spéculation atteint des sommets vertigineux, la qualité des produits vendus tombe au plus bas, suite à la raréfaction des produits d’excellente qualité, à la gourmandise des vendeurs et à l'aveuglement des acheteurs qui veulent rentrer dans cette spirale de hausse. Cela finit par provoquer une rupture à un certain moment.
5. Phase de stagnation. Pour cause d’engorgement, dû à l’absence de produits de bonne qualité et aux prix irréalistes des vendeurs qui restent avec leurs invendus, le marché se calme peu à peu et mène à son effondrement inexorable.
Dans le début de cette phase, de petits investisseurs mal informés, qui croient qu’ils vont “rater le coche”, achètent toujours, alors que les initiés se sont retirés à la fin de la troisième phase, mais leur nombre devient de plus en plus faible et ne peut maintenir en vie le marché.
Cette phase dure assez longtemps à cause de la tension entre les vendeurs résistant à la baisse et les acheteurs poussant dans cette direction, mais surtout parce que le marché immobilier est un marché à évolution lente, qui n’est pas particulièrement transparent dans le domaine des informations objectives. Son opacité est telle que la “transmission du bruit” se fait très lentement, particulièrement en périodes électorales.
Dans la chute immobilière de 1991-1998, cette cinquième phase a pratiquement duré de 1991 à 1992. Comme toute tension, elle finit toujours par craquer et plus celle-ci a été longue, plus la rupture est forte et rapide.
6. Phase d’effondrement. La chute se produit presque toujours de façon inattendue, provoquée le plus souvent par une cause externe à la spéculation : événement historique (première guerre d'Irak par exemple), mauvaise nouvelle, problèmes sociaux, soudaine perte de confiance. Une fois démarrée, il est impossible de l’arrêter.
Tout cela permet de retourner à la case départ ou très nettement en dessous.
Ainsi les pertes énormes des uns équilibreront-elles les gains monstrueux des autres.
Nous sommes actuellement en fin de phase 5.
---------------Fin de citation----------------
Any comments ?
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lenouch
Pilier de forums
356 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 17:35:32
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J'ai lu différents de ce trucs : il semble que l'on soit à un extrême où 3 différents cycles vont entrer dans leur phase critique (Kondratieff, celui dont tu parles et un autre).
Si ces théories sont avérés, ça risque de faire du gros dégats
Fait gaffe, tu vas te faire traiter de déclinologue si tu ne dis pas que l'immo est le placement-roi  |
Edité par - lenouch le 09 mars 2007 17:37:01 |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 21:15:21
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Citation :
1826-1877)
Vous oubliez un élément de taille,
les riches marchands de biens pouvaient payer
leurs aquisitions avec des pièces en or massif.
La monnaie de singe d'aujourd'hui croît de 10/100 par
ans en volume.
hé oui keyne est passé par là
Essayer de garder 10 ans un billet de banque et
allez acheter quelque chose de solide avec
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Edité par - phillag le 09 mars 2007 21:15:51 |
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 08:32:53
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Je ne vois pas bien en quoi l'inflation peut jouer sur la théorie des cycles immo :
Les riches d'aujourd'hui ont leur tas d'or planqué sur un fonds monosupport en assurance-vie, rapportant 4,5% l'an quoiqu'il arrive, avec une inflation à 2%. C'est mieux et plus efficace que les pièces d'or.
Quelqu'un qui a du capital maintenant peut se permettre d'attendre puisque les prix de l'immobilier sont stabilisés. Inflation faible, intérêts du capital supérieurs et hausse des prix de l'immo stoppée, où est le problème ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 09:16:54
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Il faut noter que l'environnement de la théorie de Bagehot est celui des " immeubles de rapport " et des " maisons ". Dans les deux cas le propriétaire unique a la maîtrise de l'entretien de son bien et donc de la sauvegarde de sa valorisation. Les emprunts sont faibles en nombre et en valeur.
De nos jours : beaucoup de biens en copropriété, un marché locatif très déréglé. A l'éclatement de la bulle il faudra ajouter des difficultés de recouvrement des charges collectives, courantes et a fortiori exceptionnelles.
D'où une double dévalorisation : valeur vénale et maintenance technique, et la menace du passage à l'état de copropriété en difficulté.
La description de Bagehot reste valable, mais il faut considérer la phase 6 comme une spirale de type "ouragan tropical".
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 09:56:48
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Citation :
Initialement entré par JPM
La description de Bagehot reste valable, mais il faut considérer la phase 6 comme une spirale de type "ouragan tropical".
Certes. Mais l'ouragan tropical a bien soufflé de 1993 à 1998 sur Paris. Et là c'était chaud. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 21:34:14
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Citation :
Je ne vois pas bien en quoi l'inflation peut jouer sur la théorie des cycles immo :
Tout simplement parceque les prix de tous les actifs sont corrélés
entre eux, ils suivent une hausse moyenne de 7/100 qui dépend
de la croissance, de l'inflation, du taux d'escompte et de création
monétaire et ne se déprécient pas sur le long terme même s'il peut y avoir de brutales corrections.
C'est l'inverse pour la monnaie, avec une création monétaire
de 10/100 l'an (creation ex nihilo de l'argent à travers les prêts
bancaires), elle se déprécie de 7/100 par rapport à la pierre, à l'or ou aux actions. Et cela même si l'inflation des prix à la
consommation et des salaires est nulle.
Ce que vous ne voulez pas comprendre c'est que les détenteurs d'actifs vont prendre le relais des ménages dans l'achat de la pierre. Cela a déjà commencé dans les centres des grandes villes ou l'immobilier appartient à des sociétés.
La pierre change de mains mais cela n'arrète pas le business
contrairement à ce que vous martèle la propagande.
Ce n'est pas parceque la moitiée du pays ne peut pas devenir
propriétaire que le business va s'arrèter loin de là.
Citation :
Les riches d'aujourd'hui ont leur tas d'or planqué sur un fonds monosupport en assurance-vie, rapportant 4,5% l'an quoiqu'il arrive, avec une inflation à 2%. C'est mieux et plus efficace que les pièces d'or.
Plus efficace que les pièces d'or?
Je ne suis pas un partisant de l'achat d'or mais avez-vous observé les cours de l'or ces dernières années? 4,5% l'an?
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Edité par - phillag le 10 mars 2007 22:01:04 |
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anille
Contributeur vétéran
125 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 22:41:04
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lien
***Modérateur***
Intégration d'un lien posant problèmes. |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 11 mars 2007 22:39:32 |
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anille
Contributeur vétéran
125 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 22:50:11
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A lire également: http://www.foncier.org/statistiques/refleximmo.htm
Surtout: Citation :
Elle passe cependant fréquemment sous silence un aspect non négligeable du choix d'investissement, à savoir la position, au moment de l'achat, du prix de l'actif par rapport à sa tendance longue: en achetant lorsque le prix est dans le haut des "tunnels" mentionnés aux § 1 et 2 plus haut, l'investisseur se prive, sur le long terme, d'une plus-value potentielle.
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 11 mars 2007 : 19:57:10
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Bof, je trouve que la spécificité actuelle (monnaie commune
pas de croissance, pas d'inflation) ne rends pas la comparaison des époques facile.
Que va devenir l'euro? et le dollard avec sa folle course?
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 09:09:30
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Citation :
Ce que vous ne voulez pas comprendre c'est que les détenteurs d'actifs vont prendre le relais des ménages dans l'achat de la pierre. Cela a déjà commencé dans les centres des grandes villes ou l'immobilier appartient à des sociétés.
Cette affirmation me surprend, Phillag, car elle est contraire à ce que les notaires nous disent du marché : selon les notaires (rejoints pas la plupart des réseaux d'agence), nous sommes dans un marché de particuliers, qui achètent pour se loger ou pour de l'investissement locatif à petite échelle.
C'est paraît-il pour cela que la hausse n'est pas spéculative et que nous ne sommes pas en phénomène de bulle.
Et si nous sommes dans un marché de particuliers, alors la M3 n'a que peu d'influence sur leur capacité d'achat dont les variables sont : prix des biens, capacité d'épargne, capacité d'emprunt, inflation et rendement des placements.
Avez-vous une source ou un lien pour étayer votre thèse des détenteurs d'actifs prenant la main sur le marché immobilier ?
Merci d'avance.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 10:26:32
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Phillag a en partie raison, mais les investisseurs sérieux n'interviendront qu'après une baisse très sensible des prix, c'est à dire après le " choc ".
Le " choc " risque de provoquer des dégâts collatéraux dans les copropriétés ou assimilées du fait des charges impayées. On appréciera alors la réforme de la procédure de saisie immobilière, qui facilite les conversions en ventes amiables, si toutefois elle est correctement appliquée.
C'est alors dans les cabinets d'avocats spécialisés qu'on trouvera ceux qui se pressaient aux audiences des criées.
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 12:30:07
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Citation :
les investisseurs sérieux n'interviendront qu'après une baisse très sensible des prix, c'est à dire après le " choc ".
Je n'en suis pas aussi sûr, ils interviennent déjà dans certaines
zones ( beaux quartiers de paris, centres historiques des grandes
villes). Ils ne sont pas tous tenus par les impératifs de rendement
locatif.
Necessité de constituer un patrimoine pour les sociétés, objectif de capitalisation, vitrine commerciale, impôts sur les bénéfices.
L'investisseur ne compte pas l'amortissement du prêt dans ses
calculs de rentabilité. Contrairement aux ménages, il
considère qu'il ne consomme pas le bien qu'il achète, il ne consomme
que les intérêts (coût de l'argent).
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Edité par - phillag le 13 mars 2007 12:31:09 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 13:59:01
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OK pour la belle marchandise, dont une partie au moins est " hors marché ". C'est effectivement des ménages que je parle.
Encore que quelques " investisseurs " s'avèrent finalement fortement endettés, mais ce sont des cas particuliers.
Enfin on ne peut pas négliger les " petits investisseurs ", que l'on trouve souvent dans les copropriétés.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 15:43:55
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Citation :
Initialement entré par phillag
L'investisseur ne compte pas l'amortissement du prêt dans ses
calculs de rentabilité. Contrairement aux ménages, il
considère qu'il ne consomme pas le bien qu'il achète, il ne consomme
que les intérêts (coût de l'argent).
C'est un peu plus compliqué que celà avec l'inflation, non?
Mais pour dire aussi que l'investisseur locatif ne consomme que la différence entre les traites de sa banque et les loyers nets de toutes charges/avantages. Parfois, c'est pas grand chose ...... |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 10:10:09
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Citation :
C'est un peu plus compliqué que celà avec l'inflation, non?
Mais pour dire aussi que l'investisseur locatif ne consomme que la différence entre les traites de sa banque et les loyers nets de toutes charges/avantages. Parfois, c'est pas grand chose ......
Loin de moi l'idée de simplifier les choses, ce que je voulais
dire c'est que dans une conjoncture de prix élevés, il y a un
contingent d'investisseurs qui ne payent à leur banquier que
les intérêts des prêts (4/100). Cela fait une quantité de biens rentables sur le marché.
Exemple simple: un deux pièces de 220KE a paris dans l'ancien loué 820 Euros Hors charges s'équilibre avec un crédit in fine nanti
sur le bien.
location 820
- 80 Euros de taxes foncières
=740 Euros montant des mensualités.
Et ce type de prêt (courant dans les pays anglosaxons) va se démocratiser inévitablement pour la classe moyenne.
Les leviers pour solvabiliser les investisseurs ne sont pas
épuisés.
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Edité par - phillag le 20 mars 2007 10:12:25 |
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lenouch
Pilier de forums
356 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 10:21:56
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| Finalement, c'est + ou - ce système qui est en place aux US, non ? |
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 16:20:00
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Oui, cela s'appelle de la spéculation.
Avec les résultats que l'on voit aux US. |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 23:19:42
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Citation :
Avec les résultats que l'on voit aux US.
Oui vous avez raison un taux de propriété de 70/100
Alors qu'en france la moitiée du pays n'arrive pas à acheter
son logement.
La spéculation est nécessaire dans une économie saine |
Edité par - phillag le 20 mars 2007 23:21:18 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 23:57:16
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| Aux États-Unis, les frais de mutation ("closing costs") sont de l'ordre de 2 à 3%, frais d'emprunt inclus! Alors qu'en France, ils représentent facilement 10%! Si je vivais aux USA, j'achèterais sans crainte, car mon mari doit rester 2 à 5 ans sur son lieu de travail. En France, imaginez qu'il soit muté dans deux ans, les 10% sont perdus! Et ne me dites pas que les prix auront peut-être augmenté de 10% : parce que, quelle que soit la hausse ou la baisse, en moyenne, il vous faut toujours payer autant de fois 10% que vous déménagez. Pas du tout rentable. |
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lenouch
Pilier de forums
356 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 08:40:39
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Citation :
Initialement entré par phillag
Citation :
Avec les résultats que l'on voit aux US.
Oui vous avez raison un taux de propriété de 70/100
Alors qu'en france la moitiée du pays n'arrive pas à acheter
son logement.
La spéculation est nécessaire dans une économie saine
Et alors ? c'est quoi la finalité d'être propriétaire quand ça amène plus d'emmerdes que d'avantages (comme actuellement)
Et comme vient de le dire qqn, il faut mieux être sûr de son choix lorsqu'on achéte avec 6.5% de frais de notaires, et 5% de frais d'agences |
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Théorie des cycles immobiliers
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