| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
marilys
Pilier de forums
964 réponses |
 Posté - 12 mars 2007 : 10:47:05
|
|
Lorsqu'il y a cession gratuite d'une partie d'un terrain au profit de la Commune (aucun emplacement réservé inscrit au pos), quelle superficie doit on prendre en compte pour le calcul de la shon, quelles limites du terrain sont à prendre en compte pour implanter une construction par exemple?
|
Elisabeth |
|
Signaler un abus
|
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 11:04:27
|
Citation :
Initialement entré par marilys
Lorsqu'il y a cession gratuite d'une partie d'un terrain au profit de la Commune (aucun emplacement réservé inscrit au pos), quelle superficie doit on prendre en compte pour le calcul de la shon, quelles limites du terrain sont à prendre en compte pour implanter une construction par exemple?
pour le calcul de la SHON, la réponse est donnée dans le dernier alinéa du R332-15 du CU.
mon petit code Dalloz m'indique en commentaires de cet article que Citation :
"si la prise en compte de la surface cédée joue pour le calcul du COS, elle ne s'applique pas aux autres règles d'urbanisme (...) surface minimale de parcelle (...)emprise au sol "
J'en conclus qu'a priori les règles de distance se calculent après cession. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 mars 2007 11:11:18 |
Signaler un abus  |
|
|
marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 11:20:38
|
Oui au vu de l'article c'est ce que je pensais mais je n'étais pas sûre.
Tu te rends compte Emmanuel, je n'ai même pas le temps de chercher dans le code tellement j'ai du boulot, heureusement que tu es là  , tu as une dextérité pour chercher c'est incroyable, tu es le lucky luke du petit livre rouge |
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 11:26:12
|
| et comme lui, je ne fume plus ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 11:29:58
|
| c'est trés bien ça, depuis longtemps ? je devrai essayé d'en faire autant mais c'est trés dur, alors on a déjà réduit (loi oblige) c'est déjà ça |
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 11:53:02
|
| quand je n'ai plus gagné assez pour payer ma consommation ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 12:07:49
|
| Emmanuel, tu devrais facturer tes renseignements, comme ça tu pourrais de nouveau te payer tes clopes !!! (humour) |
Cordialement,
Romain |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 12:53:04
|
j'voudrais ben mais j'peux point !
y a même des vrais avocats qui veillent sur ce forum au respect de la loi qui protège, à juste titre à mon sens, leur profession pour l'activité rémunérée du conseil juridique...!
maintenant si il y en a qui veulent m'embaucher !
 |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 mars 2007 12:53:35 |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 22:34:17
|
| Il y a aussi je crois, de vrais avocats sur ce forum qui répondent bénévolement et anonymement à des questions (vous l'aviez deviné, ce n'est pas mon cas). |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 22:48:42
|
Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Il y a aussi je crois, de vrais avocats sur ce forum qui répondent bénévolement et anonymement à des questions (vous l'aviez deviné, ce n'est pas mon cas).
je confirme, j'en connais, et je salue !  |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 08:20:29
|
Moi pas non plus un man in black.
Mais je confirme l'intégration de la surface cédée dans le calcul de la SHON utilisable.
Deux conditions à ne pas négliger: la cession doit représenter moins de 10% de la surface totale et la destination de la construction ne peut être autre que l'habitation.
Enfin, un point moins clair: la surface minimale exigée pour construire. Il semble que cette surface doive être appréciée avant la cession gratuite. Deux arguments pour cela:
- Cette surface minimale est attachée au droit de déposer un PC et non la situation finale après construction.
- La cession gratuite a lieu après acceptation du PC.
Donc le PC est déposé pour la globalité de la surface, même si une partie de cette surface sera cédée après coup. Cela rejoint la logique du PC valant division parcellaire.
Cordialement. |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 09:06:42
|
Citation :
Initialement entré par larocaille
Enfin, un point moins clair: la surface minimale exigée pour construire. Il semble que cette surface doive être appréciée avant la cession gratuite. Deux arguments pour cela:
- Cette surface minimale est attachée au droit de déposer un PC et non la situation finale après construction.
- La cession gratuite a lieu après acceptation du PC.
Donc le PC est déposé pour la globalité de la surface, même si une partie de cette surface sera cédée après coup. Cela rejoint la logique du PC valant division parcellaire.
tel ne semble pas être l'avis du Conseil d'état dans cet arrêt : CE, N° 140512, 6 novembre 1995 |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 13 mars 2007 09:07:07 |
| Signaler un abus |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 21:28:57
|
Pour moi, l'arrêt du CE légalise les PC, donc reconnaît que la surface minimale pour construire doit être appréciée avant le cession gratuite.
Etait-ce votre interprétation? |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 21:46:35
|
Citation :
Initialement entré par larocaille
Pour moi, l'arrêt du CE légalise les PC, donc reconnaît que la surface minimale pour construire doit être appréciée avant le cession gratuite.
Etait-ce votre interprétation?
ce n'est pas le PC qu'il faut regarder : la requête en annulation du PC, engagée trop tardivement, a été déclarée irrecevable donc le PC validé sans même lire les arguments développés contre lui.
en revanche, la lecture de l'appréciation du CE sur les CU positifs est évidente : les Cu positifs doivent être annulés : Citation :
compte tenu de la cession devant être gratuitement faite à la commune d'une bande de 75m2 en vue de permettre l'élargissement de la route du Roi, en bordure de laquelle elle est située, la parcelle AK 316, réduite à 1569 m2, ne pouvait être divisée en deux lots constructibles d'au moins 800m2 chacun ; qu'ainsi, le certificat d'urbanisme positif du 17 mai 1986 a méconnu les dispositions ci-dessus rappelées du règlement du plan d'occupation des sols ;
Considérant que le moyen tiré de ce que la cession gratuite de la bande de 75 m2 n'avait pas encore été effectuée à la date de délivrance du certificat d'urbanisme est inopérant ; qu'il en est de même du moyen, repris en appel, tiré des dispositions précitées de l'article R. 332-15 du code de l'urbanisme, dès lors que, selon leurs termes mêmes, celles-ci ne pouvaient faire obstacle à l'application de la règle d'urbanisme énoncée par l'article UH5 qui est étrangère au calcul des possibilités de construction ou de la densité des constructions ;
la constructibilité des parcelles, analysée à l'occasion du CU, doit donc être appréciée après cession...alors même que la cession n'interviendra qu'après accord de l'autorisation d'urbanisme ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 21:59:40
|
bonjour
tel que je le comprend, l'arrêt dit "simplement" que les parcelles disposent bien d'un droit à construire (SHON) tenant compte de la cession, mais que la surface des parcelles après cession ne saurait être inférieure à celle définie par UH5 (800m²).
am |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 22:11:19
|
oui, donc que pour rester constructibles sachant qu'il faudra céder 10%, la parcelle d'origine à diviser en deux doit faire 800*1,1*2=1760m2.
la surface rendant constructible la parcelle issue de la division s'apprécie donc bien après cession des 10%, alors même que la SHON disponible s'apprécie sur la taille de la parcelle avant cession. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 22:25:47
|
Citation :
oui, donc que pour rester constructibles sachant qu'il faudra céder 10%, la parcelle d'origine à diviser en deux doit faire 800*1,1*2=1760m2.
pas forcément.
10%, c'est le max gratos.
mais rien n'interdit de prendre plus, à condition d'indemniser ce surplus.
(bon OK je chipote  )
am |
| Signaler un abus |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 09:14:13
|
Merci, Emmanuel, pour l'explication de l'arrêt.
J'ai cependant encore des doutes.
Tout d'abord parce que le même CE reconnait que les clauses de cession gratuite dont peuvent être assortis les permis de construire ne constituent pas avec ces permis un ensemble indivisible et sont, par suite, susceptibles de faire l'objet d'un recours contentieux indépendamment des autres dispositions de ce permis (CE, 1er déc. 1993, n° 81139, Rigaud).
Ensuite parce que la cession gratuite n'intervient qu'à la date de passation de l'acte authentique la mettant en œuvre et le permis de construire (ou l'autorisation de lotir) n'emporte pas, par lui-même, transfert de propriété du terrain au profit de la commune (Cass. 3e civ., 21 mai 1985, n° 83-16.142, de Sigalony c/ Cne du Lamentin : Bull. civ. III, n° 84). A ceci, il faut ajouter le fait qu'aucun texte n'impose à l'administration un délai pour réaliser le transfert de propriété consécutif à une cession gratuite de terrain (CE, 8 févr. 1989, n° 71184, Mazières) et que celle-ci peut être abandonnée par la commune.
Il est aussi possible de s'opposer à la cession gratuite et donc rester propriétaire du terrain pendant un laps de temps très important sans que la commune ne puisse faire grand chose. Une commune commet une voie de fait lorsqu'elle prend possession par la force d'un terrain soumis à cession gratuite avant même d'avoir observé les formalités entraînant le transfert de propriété à son profit : l'arrêté accordant le permis ne dépossède pas le pétitionnaire de son droit de propriété (Cass. 1re civ., 20 déc. 1994, n° 88-13.512, Burgaud c/ Cne de Batz-sur-Mer Bulletin 1994 I N° 383 p. 275).
De tout cela, j'en déduit qu'il existe une certaine solidarité entre le pétitionnaire et la commune, cette dernière devant accorder le PC si elle veut bénéficier de la cession gratuite. Et étant donné qu'elle peut décider de déroger aux règles qu'elle a elle-même instituées, il y a matière à trouver des solutions.
Enfin, si le pétitionnaire est un emphytéote, la chose se complique car la commune ne peut exiger qu'il cède la propriété de son bailleur.
Une petite analyse de la cession gratuite au regard de la convention européenne des droits de l'homme:
http://www.onb-france.com/publica/index.php3?id_gmenu=4062&code_menu=matris_sol&id_art=15991&langue=fr
Le dernier paragraphe analyse la position du CE si la cession gratuite fait supporter au pétitionnaire une charge exorbitante.
La question que je me pose est donc: Une cession gratuite qui a pour effet de rendre une parcelle inconstructible constitue-t-elle une charge exorbitante?
|
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
|
| |
|
Sujet |
|
|
cession gratuite
Forum fermé
