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Je vais essayer d'être le plus clair possible mais je n'y connais rien donc soyez indulgents !
Après la vente de leur maison, mes parents nous donneront (mes frères et moi) 50 000€ chacun soit 150 000€. Nous possédons un terrain en nue propriété (grands parents usufruitiers). Nous souhaitons construire sur ce terrain des appartements pour la location. L'investissement serait de 150 000€ + un emprunt à calculer (150 000€), de façon à ce que l'emprunt + les impots soient couverts par les loyers.
1/ Est-il interessant de créer une sci avec mes frères au lieu de construire à 3 (chacun empruntant de son coté), et de se partager les loyers à 3, chacun payant l'impot sur ses revenus ?
2/ Si nous sommes simplement nu propriétaires, j'ai cru comprendre que nous ne pouvons pas récupérér les loyers qui devraient aller à l'usufruitier ? comment faire ?
3/ Si création SCI, choix IS ou IR ? capital fixe ou variable (si l'on envisage un jour de revendre l'un des appartements pas exemple ?)
4/ Qui pourrait nous faire un plan de financement ad-hoc pour étudier la solution fiscale la plus interessante pour nous ? un expert comptable ?
5/ Comment constituer la sci ? le terrain, les 150 000€ d'apport, les 150 000€ d'emprunt apparaissent dans le capital social ???
Merci par avance, tout cela étant bien mystérieux et opaque pour moi ! Merci pour tout vos conseils qui me seront utiles.
- question 1 : ce n'est pas la fiscalité qui doit vous guider pour le choix : SCI - indivision - d'ailleurs dans une SCI n'ayant pas opté pour l'IS chacun des associés paie sa part d'impôt sur le revenu sur sa part de revenu foncier : donc pas de différence avec la détention de l'immeuble en direct.
- question 2 : il faut à mon avis régler avant toute chose le problème de l'usufruitier car en effet, vous ne pourrez pas percevoir les loyers qui reviennent à l'usufruitier - par ailleurs si vous souhaitez faire du ROBIEN ou du BORLOO, pas possible avec un démembrement. Prévoir donc au préalable (par exemple) une donation de l'usufruit par les usufruitiers à votre profit.
- question 3 : capital variable : inutile, vous pouvez librement faire varier vos actifs avec un capital fixe. Choix IS - IR : en gros, si votre taux marginal d'imposition sur le revenu est inférieur au taux de l'IS = rester à l'IR.
- question 4 : prendre l'avis de plusieurs intervenants pour se faire une idée : banquier, notaire, expert-comptable,
- question 5 : si après tout ça vous persistez dans la voie SCI, le montant du capital social sera au minimum de la valeur d'apport du terrain en toute-propriété (soit après extinction de l'usufruit).
Conseils création SCI familiale. Y voir plus clair
Forum fermé
Posté - 12 mars 2007 : 11:39:41
