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J'aimerai avoir vos commentaires sur ma situation perso:
-Propriétaire des murs d'une boutique : valeur locative 1500€TTC . Crédit mensuel: 1500 € / mois (K restant du 130 K€ pendant 10 ans) Je louais auparavant cette boutique a mon frere commercant qui a depuis changé d'activité. J'ai retrouvé un nouveau locataire qui prendra possession de cette boutique en avril.
Je souhaite créer un SCI familiale avec mon frère pour lui 'donner' 50% de ce bien car il l'a financé indirectement pendant plusieurs années (commercant locataire)
Une fois le crédit remboursé (dans 10 ans env) nous souhaitons que le loyer percu soit donné à mes parents pour leur retraite.
Par ailleurs je souhaite acheter un appart en de robien (170K€ / loyer attendu 600/650 € par mois)
Je pensais donc : -Créer un SCI à 50/50 avec mon frere -Vendre mon bien immo à la SCI pour 130 K€ (acheté à l'époque 100K€) afin de solder mon crédit bancaire et améliorer ma capacité d'endettement lors de l'achat de ma RP (pas avant 7-8 ans) -Faire le de robien via la SCI (afin d'imputer les déficits fonciers)
Questions: -La banque va t'elle me suivre => accorder un crédit de 130 K€ à la SCI sachant que le loyer est de 1500€ et le credit de 1500€ (si sur 10 ans) sinon faire un crédit portant sur 20 ans mais dans ce cas moins de charges d'intérets deductibles? -Vendre mon bien a la SCI est il le bon choix? (quid des + values?) . Est il possible de l'apporter en 'actif grevé d'une dette' tout simplement. Quels sont les frais? -L'achat du de Robien via cette SCI est il un bon choix? (sinon achat perso). Je veux en effet imputer les déficits générés par le derobien sur le bénéfice de la SCI -Enfin, mon nouveau locataire exige un loyer avec TVA : quelles incidences pour moi. -Plus généralement, comment une banque prete t elle a une SCI? (calcul d'endettement similaire à celui des particuliers soit 33%)
Merci de votre aide car j'ai peur de faire le mauvais choix...
Le solde de credit à ma banque (130 K€) correspond en fait a 2 credits immo distincts acheté 100 K€ chacun.
Le 1er crédit correspond a un appart que je ne veux pas vendre dans l'immédiat car + values trop importante.
Mon idée est de 'solder' ma position vis a vis de ma banque donc vendre la boutique 130 K€ à la SCI Ceci me permettra de solder mon endettement pour un achat immo futur
La location nue de murs commerciaux est une activité civile, donc pas de problème pour une SCI. Si vous empruntez sur une période plus longue, vous aurez au contraire plus d'intérêts à déduire... et à payer, bien sûr. Peut-être 12 ou 15 ans seraient-ils plus raisonnables que 20. Voyez ce que vous propose le banquier... N'oubliez pas que s'il y a eu une hypothèque, il faudra payer sa mainlevée lors de la vente à la SCI, et une nouvelle hypothèque pour la SCI : les frais sont assez élevés. Pour que les bénéfices de la SCI profitent à vos parents, vous pourrez leur donner l'usufruit des parts de la SCI : comme ils sont âgés, l'usufruit ne vaudra qu'une faible fraction du bien, qui ne génèrera pas de droits de succession et vous retournera à leur décès en pleine propriété. S'ils ont d'autres biens, pour plus de 150.000€ (abattement général à la succession + abattement de 50.000€ par enfant), faites cette donation devant notaire pour qu'il insère une clause permettant de compenser cette donation dans un sens avec l'héritage à leur décès. J'imagine que la plus-value à la revente est dû essentiellement à des travaux?
Création SCI / endettement / de Robien
Forum fermé
Posté - 12 mars 2007 : 17:05:56
