| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 11 juil. 2007 : 14:16:04
|
pour créer une voie publique chez un particulier, la commune doit acheter le terrain ; pour ce faire, elle a deux possibilités: l'achat amiable par négociation et l'expropriation pour cause d'utilité publique.
la seconde solution nécessite que l'utilité publique (UP) du projet soit préalablement reconnue par le préfet à travers une DUP (déclaration d'UP) après enquête mettant en balance l'atteinte à la propriété privée et l'intérêt public du projet. une fois la DUP obtenue, on peut engager l'expropriation, contre espèces sonnantes et trébuchantes, au moins au prix des domaines.
pour peu qu'on tombe sur un propriétaire peu coopératif, l'expro peut durer 2 à 10 ans sachant que la DUP a déjà pris un an...
donc, souvent, on essaie d'abord de négocier, puis on fait une DUP puis on négocie, puis on exproprie, sachant que chaque fois qu'on rajoute une couche (DUP puis expro) la collectivité risque d'être plantée !
là, a priori, on est en phase de première négociation avant les deux couches suivantes... sachant que les deux couches suivantes sont certainement vouées à l'échec pour la collectivité !
il s'agit donc pour vous d'une vente parfaitement normale de morceau de votre terrain...sachant que la commune, elle, a un pb à gérer : si le prix que vous "obtenez" est trop sensiblement élevé par rapport à l'estimation des domaines, elle devra justifier la sur-dépense dans sa délibération au risque de se faire épingler par la cour régionale des comptes... or elle n'a pas d'autre issue puisque l'UP ne sera certainement jamais reconnue.
vous proposez le prix que vous voulez, vous prévoyez que les frais liés à la division (bornage, frais d'acte et d'inscription...) sont à charge de l'acheteur, etc...
Prenez aussi en compte dans le prix de vente la perte de "droit à SHON" liée à la division de votre parcelle et au COS l'affectant.
une fois que la voie sera propriété de la commune, vous ne pourrez bien sur rien imposer sur son utilisation, surtout s'il s'agit d'une voie publique... Il sera notamment impossible d'y faire vivre une servitude quelconque (imprescriptibilité du domaine public) ou d'empêcher sa transformation en autoroute (j'exagère à peine).
la négo reste une bonne voie de sortie si vous pesez bien le pour et le contre.
je termine en rappellant que la négociation, autour de cette vente, d'une évolution des règles d'urbanisme est parfaitement illégale (augmentation du COS chez vous par modif de POS en échange de la vente, par exemple). |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Signaler un abus  |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 juil. 2007 : 20:57:05
|
Dans tous les cas il va vous falloir un avocat. Tant qu'à le payer, faites le travailler.
Vous ne devez en aucun cas négocier personnellement. Si tractation il y a, ce ne peut être que votre avocat qui y participe au motif qu'il peut envisager toute solution susceptible de convenir à son client.
Perso, je n'envisagerais pas de me lancer dans un "montage" fait de promesses de dérogations qui pourraient être remises en question par les autorités ou des tiers.
- Vous pouvez très bien refuser toute tractation et même durcir considérablement le ton, maintenant que vous avez une idée de la faiblesse du dossier adverse.
- Si vous pensez qu'une entente serait pour vous une bonne issue, mettez votre avocat sur les rails d'un échange. La commune veut un morceau de votre terrain constructible, elle n'a qu'à vous l'échanger contre un autre terrain constructible qui lui appartient...
Ainsi, il n'y a pas de magouilles, un terrain contre un autre.
Toujours selon mon avis personnel, j'essaierais de me renseigner sur les terrains qui appartiennent au domaine privé de la commune afin que votre avocat ait moins à discuter pour faire son marché.
Pour le futur très proche, j'entamerais la procédure au TA afin de ne pas perdre mes droits et de maintenir la pression qu'il faut pour que le pourrissement de la situation ne soit pas possible. |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 juil. 2007 : 21:01:27
|
d'accord avec Larocaille...
d'autant qu'ils retournent un peu trop bien la veste à mon sens !
accessoirement, vous mettrez les frais de négociation (honoraires d'avocat) à charge de l'acheteur ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 juil. 2007 : 22:56:21
|
| A mon avis, ils font profil bas pour essayer d'éviter les gros problèmes pendant les 2 mois qui viennent. Et après ???? |
| Signaler un abus |
|
|
Bigarth
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 12 juil. 2007 : 09:18:59
|
Bonjour,
Comme dit Larocaille ils font profil bas car petite commune et les élus sont perpétuellement relancés sur le sujet par les habitants, jusque dans leur vie privée, harcelés d'après ce qu'ils nous ont dit.
Ils voulaient que nous enlevions les blocs de pierre que nous avons fait poser, réponse négative de notre part.
Vous êtes de bon conseil Larocaille mais pour le terrain... nous y avons pensé.
Je n'ai pas pris le temps de bien lire la réponse d'Emmanuel concernant la création d'une voie. Je vais prendre le temps dans la journée et reviendrai à la source demander plus de renseignements. J'aime bien comprendre et ici j'apprends.
Merci, à très bientôt |
Bigarth |
| Signaler un abus |
|
|
Bigarth
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 16:04:39
|
Bonjour,
J'aimerais comprendre : en cas de négociation une enquête publique est-elle nécessaire ? si oui comme cela se passe-t-il ? est-ce une délibération du Conseil Municipal qui est à l'origine de l'enquête publique ? qui et comment se détermine l'emprise de la voie ? sachant que cette voie serait créée lors de la mise en place du nouveau PLU.
En ce qui nous concerne je pense que le COS n'a pas trop d'importance : la maison fait environ 100 m² au sol pour un terrain de 2400 m².
Je ne comprends pas pourquoi Emmanuel dit que la négocation est illégale.
Cordialement |
Bigarth |
| Signaler un abus |
|
|
NAMD
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 16:14:52
|
Bigarth, vous risquez de vous faire rouler dans la farine avec cette négo...
Vous avez obtenu gain de cause sur le chemin. dans le respect des textes, clôturez votre bien dès que possible et passez à autre chose...
N. |
| Signaler un abus |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 19:19:48
|
Ce qui serait illégal ce serait une négociation dans laquelle la commune déroge aux règles (cos) en vous accordant un traitement de faveur.
Par contre, l'échange de parcelles n'est pas illégal et relève d'une simple délibération du Conseil Municipal.
Même si vous restez dans la légalité, protégez-vous d'un éventuel coup tordu.
Le genre de coup tordu qui peut se présenter c'est une négociation qui s'instaure entre vous et la commune. Puis la commune fait volte face et engage une procédure au TA. Le juge va alors constater que vous étiez en cours de négociation et qu'il y a donc lieu de traiter des modalités indemnitaires, en lieu et place du respect pur et dur du droit de propriété. C'est pour cette raison que les négociations doivent être menées par votre avocat qui soutiendra qu'il négociait dans le cadre de sa mission de mettre fin au conflit mais que vous n'avez jamais donné votre accord à la conclusion d'un marché. |
| Signaler un abus |
|
|
Bigarth
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 21:29:48
|
Nous ne risquons pas de traitement de faveur....
Quant au TA j'en doute, ils ont l'air fort pressés de clore ce dossier qui leur pourrit la vie depuis maintenant 3 ans, d'autant plus qu'ils ont un PLU sur le feu si je puis m'exprimer ainsi et nous sommes les récalcitrants.
Ce qui ne nous empêche pas, comme vous le conseillez fort justement, d'être très, très prudents. Mais on finit par voir une petite lumière tout au bout du tunnel.
Notre intention est bien de nous clore dès que possible.
J'espère que ce long périple aidera d'autres personnes à voir plus clair dans leur situation et à tenir bon.
Merci, bon week end du 14 Juillet. |
Bigarth |
| Signaler un abus |
|
|
Bigarth
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 20:46:13
|
Bonsoir,
Dans l'éventualité d'une expropriation les propriétaires doivent-ils être avertis par courrier de la mairie ?
Et oui.... les négociations ne sont pas les points forts de la municipalité.
Certains riverains sont très fachés, mais alors très très fachés et envisagent même de monter une association contre nous. Quel honneur on nous fait ! d'autant plus que les riverains en question ont un accès direct à la voie publique. Pour calmer les esprits la municipalité n'a rien trouvé de mieux que de parler d'expropriation lors du dernier conseil municipal (nos voisins s'étaient déplacés, ont remis une pétition, enfin bref font beaucoup parler d'eux et de nous en même temps, y compris dans la presse).
Donc pour ne pas être pris au dépourvu nous nous documentons et nous nous préparons à continuer à nous battre. Notre dossier est parti au TA pour la déclaration de travaux concernant la cloture, le Maire n'a pas apprécié, mais alors pas du tout. Je croyais que nous étions en démocratie, que nenni, nous voilà revenus à la Royauté. Ma naïveté me joue des tours.
Cordialement, |
Bigarth |
| Signaler un abus |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 21:15:05
|
Profitez de la presse. Ils ne peuvent vous refuser un droit de réponse.
Pour pouvoir exproprier il faut une DUP avec enquête et tout le reste.
Mais le UP de DUP signifie "Utilité Publique" ce qui n'a rien à voir avec le confort de quelques uns.
Puisque le maire prend les choses de haut, contactez ses opposants. Ils ne manqueront pas de dénoncer les abus de pouvoir de la municipalité.
La dictature c'est "ferme ta g....e" la démocratie c'est "cause toujours". |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 juil. 2007 : 18:33:27
|
| et avant que le préfet ne déclare l'UP d'un chemin sur une propriété privée poiur des terrains non enclavés et disposant de leur propre accès au domaine public, le maire va devoir être drolement convaincant. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
Bigarth
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 09:56:25
|
Bonjour,
Me revoilà... la municipalité a donc décidé d'une expropriation dans le cadre d'un PLU. C'est à dire qu'ils ont choisi un maitre d'oeuvre pour établir le tracé de la future voie. Je crois que c'est le dossier transmis au TA pour abus de pouvoir concernant la cloture qui n'a pas plu du tout au Maire.
Bref je voudrais savoir si le géomètre choisi a le droit de pénétrer sur notre propriété sans notre accord et en dehors de notre présence pour faire les relevés dont il peut avoir besoin sachant que les habitants du quartier continuent à passer chez nous sans se poser de questions et que voulez-vos que nous fassions ? se cacher derrière la haie et les arroser quand ils passent ? malgré le barrage du chemin par de grosses pierres tout ce joli monde passe par dessus.
Nous avons l'intention de nous manifester auprès du commissaire enquêteur et de transmettre le dossier (un de plus) au TA.
Merci pour vos réponses. |
Bigarth |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 10:14:32
|
La déclaration (éventuelle, après enquête publique) d'Utilité Publique créant l'assiette d'un passage permettra de mettre une "réserve foncière" sur le PLU
L'expropriation se fera secondairement devant le juge de l'expropriation saisi par vous ou par la commune
La procédure lancée par la commune prouve a contrario que ce chemin vous appartient : c'est bon ça pour le TA! |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 10:30:34
|
le géomètre ne peut être autorisé à passer chez vous qu'avec votre accord ou celui d'un juge ; à l'échelle d'un PLU il n'en a d'ailleurs pas besoin : quelques photos aériennes suffisent.
l'expropriation ne se fera pas dans le cadre du PLU : le PLU va inscrire un emplacement réservé qui vous interdira de construire dessus (mais pas de clore, la cloture n'étant pas une construction !). Vous contesterez en son temps la création de cet emplacmeent réservé bien sur, après approbation du PLU (dans XXXX mois)
une deuxième démarche de la ocmmune consistera à faire une DUP pour la création de ce cheminement, DUP qui devra être validée par le préfet (je vous avais indiqué que ça n'était absolument pas gagné !), puis une expropriation, pas gagnée non plus.
comptez 2 à 3 ans s'il ne veulent pas se planter... toute accélération étant la preuve que la commune n'engage ces actions que pour contourner une décison de justice bientot irrémédiable (annulation du refus de cloture...) !!!
donc soyez attentif aux affichages de chacune des étapes et alertez nous à chaque décision afférente à ce dossier... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 oct. 2007 10:32:15 |
| Signaler un abus |
|
|
Bigarth
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 11:00:54
|
Bonjour,
Promis je vous tiens au courant. Merci
Pour l'instant il semblerait, d'après les journaux, que la Préfecture aurait émis des réserves (?) concernant le futur PLU. Réunion à huis clos du conseil municipal.
Bonne journée. |
Bigarth |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 11:04:30
|
pouvez vous nous rappeler où en est le PLU justement ?
concernant le huis clos, vous pouvez vérifier qu'il est "normal" à partir des dispositions du CODE GENERAL DES COLLECTIVITES TERRITORIALES ... pour rire ! article L2121-18 : la décision de huis clos a t elle été votée à la majorité absolue ?
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
Bigarth
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 13:55:59
|
Je reprend les termes de l'article :
"le Maire s'est montré très mystérieux au sujet d'un document des services de l'Etat concernant le PLU"
"l'enquête publique se déroulera du 15/10 au 16/11/07 avec commissaire...., mais à quelques heures du conseil, "La Préfecture nous a fait parvenir un document préoccupant avec des remarques qui ne sont pas favorables" a souligné le Maire, san saller plus loin elle a convoqué tout son conseil en commission plénière, c'est à dre à huis clos."
Je n'en sais pas plus. Est-ce légal ? |
Bigarth |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 14:01:25
|
en vrac :
*d'où vient l'article ?
*le PLU est donc déjà très avancé : de quand date la mise en révision générale ?
*le projet de PLU a t il été approuvé par les élus lors d'un conseil municipal précédent ?
*une commission plénière n'est pas un conseil municipal : forme libre... rien à chercher là.
*le courrier du préfet : essayez d'en savoir plus. si c'est ce que je pense , il figurera dans le dossier d'enquête. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
Bigarth
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 17:42:21
|
Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
en vrac :
*d'où vient l'article ?
Hebdo local
Citation :
*le PLU est donc déjà très avancé : de quand date la mise en révision générale ?
je ne sais pas
Citation :
*le projet de PLU a t il été approuvé par les élus lors d'un conseil municipal précédent ?
Oui car je cite "enquête publique sur le projet du plan local d'urbanisme arrêté par le conseil municipalé
Citation :
*une commission plénière n'est pas un conseil municipal : forme libre... rien à chercher là.
*le courrier du préfet : essayez d'en savoir plus. si c'est ce que je pense , il figurera dans le dossier d'enquête.
Comment en savoir plus ?
**modération**
coorection de balises |
Bigarth |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 oct. 2007 18:14:27 |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Réseau routier communal
Forum fermé
