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shenegra
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 Posté - 14 mars 2007 : 13:14:12
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Bonjour
L'AG est prévue début avril. Une résolution indique "d'entériner la décision du conseil syndical pour effectuer la rénovation de la loge par l'entreprise.."
Il n'y a qu'un devis et il est plutôt "salé"
Ces travaux ont commencé !
Le syndicat a-t-il le droit de les lancer sans attendre le vote de l'AG des copropriétaires ?
A noter que ce sont uniquement des travaux de rénovation (peinture, pose de prises electriques,...)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 13:28:34
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Il est généralement urgente de permettre l'entrée d'une nouvelle gardienne.
C'est donc une mesure de bonne gestion.
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shenegra
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 14:49:23
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Effectivement, l'ancienne gardienne est partie à la retraite en janvier. Date qui était connue depuis fort longtemps ! Le CS ne s'est pas donné de marge de manoeuvre pour négocier cette prestation.
Est-ce que certains postes de ces travaux peuvent être répercutés vers les locataires ? Si oui, lesquels ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 17:17:28
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Aucun 
Si des travaux d'électricité sont réalisés, il faut avoir l'assurance ensuite que la loge est en totale sécurité électrique.
Pour les appartements peu importe ! Mais pour la loge c'est impératif 
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Edité par - JPM le 14 mars 2007 17:21:10 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 18:22:29
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Il ne s'agit sans doute pas d'enteriner une "décision" du CS pour cette rénovation !
On peut noter que la réfection de la loge/logement de fonction est ici un impératif, que la "décision" incombe au syndic et non au CS, lequel n'est là que pour donner son avis n'ayant manifestement pas reçu délégation exprès d'une AG selon D.art.21.
Un départ à la retraite ne s'improvise pas au dernier moment.
Le syndic savait depuis longtemps ce qu'il en était et donc des travaux inéluctables qui s'imposeraient lors du départ en janvier !
Quid sinon d'un devis, du moins d'un provisionnement préalable ???
Que penser d'un syndic qui engage des fonds du syndicat pour des travaux sans disposer d'un budget parfois important pour ce faire (un devis et il est plutôt "salé") ?
C'est un peu toute la question de ces travaux engagés à l'initiative du syndic sur "son" seul devis, ici sans doute sur des fonds qui n'ont pas été budgétés, décidés soit dans le prévisionnel soit spécifiquement. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 23:00:31
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Je suis d'accord avec Gedehem sur le fait que le syndic aurait pu obtenir une décision de l'assemblée sur la base d'une estimation du coût des travaux.
Dans la pratique il est impossible de faire un ou des devis sérieux avant la libération totale des lieux sauf à ce que l'auteur du devis ne prenne une marge de sécurié confortable.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 23:53:27
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| Ceres, mais un budget sur ce point avec le prévisionnel lors de l'AG début 2006, même à la louche, aurait facilité les choses. |
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alice78
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917 réponses |
Posté - 15 mars 2007 : 08:41:44
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Bonjour,
La réfection de l'appartement d'un gardien lors d'un changement de préposé est une obligation prévue par la convention collective des gardiens d'immeuble.
La réfection des papiers et peintures dans le logement de fonction, incombant à l'employeur, interviendra tous les cinq ans, si nécessaire et au plus tard tous les sept ans lorsque le logement comprend une pièce unique et tous les dix ans dans les autres cas. En cas de changement de préposé, l'employeur devra procéder à la désinfection du logement de fonction et à sa réfection éventuelle.
En conséquence, les travaux correspondants doivent obligatoirement être votés en AG à la majorité de l'article 25.
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
S'il n'y a pas eu de vote, les copropriétaires peuvent refuser d'assumer le coût correspondant. En aucun cas cette dépense ne peut figurer au budget prévisisonnel. |
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shenegra
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 15 mars 2007 : 08:52:54
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Merci
Je ne conteste pas la réfection de la loge mais uniquement son coût et son procédé.
Je considère qu'une personne doit pouvoir vivre décemment. La loge est une "vitrine" pour la bonne tenue de l'immeuble |
Edité par - shenegra le 15 mars 2007 08:53:55 |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 15 mars 2007 : 10:53:32
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Juste une petite rectification sur l'alinea concerné de l'article 25 de la loi de 1965 (erreur de copié/collé !); il ne s'agit pas du d) mais du e).
e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ; |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2007 : 11:52:48
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Alice 78, vous écrivez Citation :
S'il n'y a pas eu de vote, les copropriétaires peuvent refuser d'assumer le coût correspondant. En aucun cas cette dépense ne peut figurer au budget prévisisonnel.
Pensez vous oeuvrer ainsi dans l'intérêt bien compris des copropriétaires ?
Nous sommes d'accord avec Gedehem pour juger que le syndic aurait pu au moins faire décider l'ouverture d'un crédit estimé et l'appel de fonds correspondant.
Celà n'a pas été fait. D'ailleurs vous auriez écrit en ce cas qu'il n'y avait ni devis ni a fortiori mise en concurrence. Donc la solution était attaquable aussi.
Conclusion 1 : le syndic a bien agi, les choses étant ce qu'elles étaient.
Conclusion 2 : la position que vous exprimez n'aboutira qu'à une seule issue : l'extension des pouvoirs d'initiative du syndic, en accord avec le conseil syndical, dans de tels cas. Ce qui ne contentera pas tout le monde
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Edité par - JPM le 15 mars 2007 11:53:35 |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 15 mars 2007 : 13:31:57
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JPM, je ne fais que dire la loi.
Chaque copropriétaire est libre de juger s'il accepte les actes du syndic ou du CS faits en dépit de la loi.
Si personne ne fait jamais remarquer au syndic ou au CS leurs erreurs, preuves à l'appui, il n'y a pas de raison pour que ça cesse. Effectivement l'absence de devis et de mise en concurrence viennent en plus se greffer sur cette première erreur grossière d'absence de vote. Ce syndic est donc incompétent et il n'y a pas de scrupules à avoir pour le lui dire. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mars 2007 : 19:09:30
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Alice,
"L.art.25e - Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
Dans le cas dont il s'agit, le syndicat a obligation de refaire le logement de fonction.
La seule chose sur laquelle il peut donc se pronocer : "les modalités de réalisation et d'exécution des travaux" ..et donc sur un budget..
C'est pourquoi je relevais que ces travaux imposés, connus de longue date, auraient du être budgétés "à la louche" avec le budget prévisionnel (ligne : réfection loge concierge) quand bien même il n'y avait pas de devis.
De ce fait, non seulement il y avait un budget mais les copropriétaires étaient informés de cette réfection et de son obligation.
Pour le reste, il faut voir pourquoi le devis serait "salé". Un autre devis demandé par le CS permettrait de faire une comparaison.
Il en résulterait alors sans doute non seulement un "tirage d'oreille" du syndic, mais aussi, pourquoi pas, une "sanction" financière par retenue du honoraire.
Il faut en finir avec ces travaus engagés par le syndic, sans vote d'AG et sans fonds ! (même si ici le syndic fait ce qu'il doit faire !) |
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Debut des travaux sans attendre les votes
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