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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
 Posté - 16 mars 2007 : 16:21:58
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Autre question (mais vous avez déjà peut-être saisi que j'avais quelques problèmes avec mon co-propriétaire...)
M. H a décidé (sans vote d'ag) de faire repeindre la cage d'escalier de service, et comme il a fait passer ses gaines de clim et VMC en plafonds des paliers de l'escalier de service entre ses lots, il a installé des faux-plafonds. Et en prime il a condamné les trappes de vide-ordures, qui étaient sur les paliers de service. Le syndic (et mon avocat) me disent que c'est beaucoup mieux de supprimer le vide-ordures, qui est un nid à cafards.
Personnellement, je ne suis pas opposée à la suppression du vide-ordures si on me propose une solution adaptée au standing de l'immeuble et acceptable par mes locataires. Le problème c'est que la solution "provisoire" mise en place (sans concertation aucune) n'est pas vraiment satisfaisante : des containers à rodures (taille collectivité) ont été installés dans la cour, juste devant les fenêtres d'un bureau qui m'appartient, et qui est à louer à l'heure actuelle. Et l'agence immobilière m'a dit que tous les postulant se plaignaient du spectacle (on peut comprendre).
Avant, le conduit de vide-ordures aboutissait à la cave au dessus de petite bennes, que la concierge remontait par un plan incliné jusqu'à la porte de service.
Maintenant, les locataires descendent leurs ordures en sacs par l'ascenseur principal, et les posent dans la cour, d'où la concierge les sort par l'entrée principale. Bonjour les odeurs...
Le syndic me dit que M. H ayant supprimé (et oui) l plan incliné, on ne peut plus faire ça, et quela cour principale est un moindre mal.
Et dernier détail : nous payons toujours pour le nettoyage du vide ordures inutilisable, qui prend l'eau par le toit (chapeau supprimé par M. H lors de travaux sur le toit ?). Puis-je refuser de payer pour un service qui n'a pas été officiellement supprimé ?
M. H veut faire voter la régularisation de ce service, mon avocat medit que compte tenu des problèmes d'hygiène, les tribunaux accepteront un vote à la double majorité, et que l'unanimité n'est plus que théorique sur ce plan. Qu'en pensez-vous ? Et quelqun a-t-il eu le cas de la suppression d'un vide-ordures ? Comment l'avez-vous remplacé ? Je cherche une idée positive...
Merci d'avance
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 16 mars 2007 : 22:27:32
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merci pour vos liens rick, trouvé sur le 2ème deux post (les derniers) très intéressants ; la plupart des problèmes liés aux vide-ordures semblent provoqués par la localisation en cuisine, et là je comprends que cela puisse poser problème. Mais chez nous, il est en extérieur dans la cour,c'est "moins pire"...
Mon problème, c'est que je trouve aussi contraire à l'hygiène d'avoir les bennes à ordure débordantes devant la fenêtre d'un bureau... Et surtout contraire au standing.
Y a t'il eu des précisions quant à la quantification des problèmes d'hygiène (point soulevé par Gédehem) ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 09:16:11
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| chardon2bs: le problème c'est que vous laissez faire, sans réagir, ce copropriétaire qui ne tient pas compte des règles de fonctionnement d'une copropriété |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 11:22:47
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| nefer, je ne demande qu'à réagir, mais comment ? Quand mon avocat me dit que c'est bien de supprimer les vide-ordures, c'est un peu difficile. Et quand il faut en plus se batre contre le syndic... N'oubliez pas que nous sommes une copropriété particulière, puisque je suis seule contre M. H. Les deux personnes à qui il a vendu deux lots sont l'une représentée aux ag par l'avocat de M. H (eh oui) et l'autre toujours d'accord avec lui (tous deux saoudiens). M. H a fait une société qui a loué tous les appartements de l'immeuble (sauf les meins) le but étant de transformer l'immeuble en résidence hôtelière. Pour l'instant il est bloqué puisque je suislà, ce qui fait qu'il ne me fait pas de cadeaux !Et mon avocat me dit qu'il a le droit de faire une r&ésidence hôtelière puisque les tribunaux considèrent qu'il s'agit d'habitation et non d'une activité commerciale... Bref, je m'accroche comme je peux, c'est pourquoi je cherche un peu de réconfort auprès d'UI. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 14:16:19
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| et pourquoi ne pas essayer de lui vendre votre lot à x fois le prix du marché ????? (s'il y tient, il paira peut être plusieurs fois le prix....) et vous pourrez réinvestir ailleurs |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 14:53:19
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| ah, oui, cette solution-là, tout le monde essaie de m'en convaincre, c'est sûr que c'est la plus facile. Il se trouve que c'est un immeuble familial, que j'y suis attachée, et quej'y loge un enfant, donc je demande juste à vivre en copropriété"normale" (si cela existe, pas sûr, à lire les intervenants)... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 12:20:23
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pour chardon2bs,
L'art 25 de la loi n°2003-590 du 2 juillet 2003 (urbanisme et habitat) permet de supprimer le vide-ordures, mais uniquement pour des" motifs d'hygiène".
S'il n' y a pas eu de constat à ce sujet la décision prise est irrégulière.
Votre avocat aurait du vous le dire et vous suggérer le moyen de réagir.
Il semblerait que ses textes ne sont pas à jour.
Avant, il fallait l'unanimité sur ce point, maintenant la majorité de l'article 25 suffit! |
Salutations
François |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 15:56:03
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| Mille merci pour votre réponse, oldmann, pouvez-vous préciser : Un constat fait par qui ? Services de la DASS ? Ou le syndic ? D'ailleurs, nous n'avons plus rien à faire constater puisque les trappes ont été condamnées. Donc nous ne risquons plus d'avoir des problèmes d'hygiène en vide-ordures, ça c'est certain, mais le syndic va dire que les trappes ont été condamnées à cause de problèmes d'hygiène (deux locataires dans un immeuble de 14 appartements, dont un bureau, mais passons). Pour les bennes dans la cour, par contre, est-ce que cela vous semble conforme aux règles d'hygiène ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 19:45:38
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Chardon, la difficulté vient du fait que le tete est silencieux sur ce point !
Car sur le fond de l'affaire, sauf à les envelopper dans la soie, et encore, les ordures sont par destination des déchets qui ne sentent pas bon la rose et ne présentent pas sur un plan sanitaire toutes les garanties d'hygiène !!
Des règlements d'hygiène imposent la fermeture des VO lorsqe la trappe se trouve dans les parties privatives (cuisine par ex.)
mais concernant le VO lui même, et surtout le "local poubelle" à sa base, aucun texte ne précise QUI a compétence pour constater que les conditions d'hygiène ne répondent pas à des critères définis !
Parce que les "impératifs d'hygiène" dont parle le texte, on aimerait bien savoir ce qu'ils sont objectivement, suivant quelles normes !
Faute de cette précision, la suppression des vides ordures c'est l'unanimité ... quoi qu'on en pense ! |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 11:06:07
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Pour chardon2bs,
Vous pourriez vous adresser à votre mairie et/ou à la DDAS.
l'ANIL devrait aussi pouvoir vous renseigner à ce sujet.
Vous seriez en mesure de faire savoir au syndic qu'il est
là pour respecter ou faire respecter les textes et le règlement de copropriété.
Jusqu'à preuve du contraire, cad,avec un texte à la base,
l'unanimité de l'AGO a été remplacée par la majorité de l'article 25 (L/65/i). |
Salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 11:23:10
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Oldman :.
"Jusqu'à preuve du contraire, cad avec un texte à la base,
l'unanimité de l'AGO a été remplacée par la majorité de l'article 25 (L/65/i)".
On ne peut en être d'accord que si le texte était :
"- La suppression des vides ordures"
comme est indiquée :
"- l'instllation de compteurs d'eau froide divisionnaires"
Mais le texte n'est pas du tout celui-là !
A preuve du contraire, L.art.25i précise expressément :
"La suppression des vides ordures pour des impératifs d'hygiènes"
Autrement dit, il est fixée une condition permettant de déroger à la règle de l'unanimité, condition permettant de supprimer les vides ordures à la majorité de L.art.25 :
"des impératifs d'hygiène".
... mais il n'est pas précisé ni ce qu'ils sont, ni QUI les détermine, suivant des normes, des règles ..
Faute de ce critère "impératif", fixé par le texte lui-même, la suppression des VO c'est l'unanimité !
Toute autre serait l'obligation qui serait faite au syndicat "en raison d'une rglementation municipale ou locale."
C'est en particulier le cas lorsque la trappe VO débouche dans la cuisine.
Mais alors la décision n'est pas :
- "Suppression des VO",
mais :
- "Modalités de réalisation et d'exécution de travaux rendus obligatoires par la règlementation".
L'AG se prononce alors non sur la fermeture des VO, rendue obligatoire par une règlementation (une administration), mais sur le travaux nécessaires pour les fermer !
En conclusion, faute d'avoir déterminé ce que seraient ces "impératifs d'hygiène", ce 25i est inutile, inapplicable !
Dans la mesure où une règlementation imposerait cette fermeture, on tomberait dans le cadre de L.art.25e (Modalités ...règlementaires), .. qui se suffit à lui-même en pareil cas !
(Encore un coup du législateur qui ne sait pas de quoi il parle en matière de copropriété !) |
Edité par - gédehem le 21 mars 2007 11:44:31 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 17:56:42
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Citation :
Initialement entré par oldman24
pour chardon2bs,
L'art 25 de la loi n°2003-590 du 2 juillet 2003 (urbanisme et habitat) permet de supprimer le vide-ordures, mais uniquement pour des" motifs d'hygiène".
S'il n' y a pas eu de constat à ce sujet la décision prise serait irrégulière.
Avant, il fallait l'unanimité sur ce point, maintenant la majorité de l'article 25 suffit!
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Salutations
François |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 18:02:09
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Citation :
Initialement entré par oldman24
gédehem, en cas de contentieux, c'est au texte de la loi que l'on se se serait réfèré et non à votre commentaire,(méconnu des magistrats, même si c'est dommage !)
De toutes façons " unanimité" ou pas ,le vide-ordure va étre supprimé sans décision conforme, semble t'il ,de l'AGO.
La question qui reste posée est celle des "bennes dans
la cour", puisque les carottes sont cuites,faute de recours en son temps !
Quant au contenu des textes législatifs et règlementaires vous savez ce que j'en pense !
Mais "DURALEX SED LEX ".
Ce n'est pas maintenant que je vais changer d'avis.
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Salutations
François |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 11:10:59
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Merci à tous pour vos réponses. J'ai fait part de l'analyse de Gédehem à mon avocat, qui n'a pas été très content de moi. D'après lui, sur ces forums, on ne rencontre que "des allumés, ou des avocats qui font de la retape", oups, désolée (mais je ne partage pas son opinion).
Nous n'avons pas eu d'asemblée pour la suppression des VO, le syndic a prévu pour la prochaine AG une régularisation de la suppression. En fait, les trappes ont été condamnées sans avertissement par un copropriétaire, mais nous payons toujours la désinfection d'un conduit inutilisable. Je pourrai donc contester cette décision, en temps utile, si aucune solution n'est apportée.
Car, Oldman 24 a raison : mon problème immédiat, c'est l'installation des bennes dans la cour, devant les fenêtres du bureau que je cherche à relouer. Et les difficultés pour cette location, du fait de la vue et des odeurs en été desdites bennes. Qui a les bennes à ordure en cour ? Je précise qu'il s'agit d'un immeuble de standing (catégorie 2)
A votre avis, aurai-je intérêt à faire venir les services d'hygiène pour recueillir leur avis, dans l'espoir qu'ils rejettent l'installation des bennnes dans la cour ?
Sinon, quelqu'un a t'il une idée ? J'ai lu des posts sur cette suppression : apparemment, dans les copro où des vide-ordures passant en cuisine ont été supprimés, les gens descendent leurs ordures dans les bennes en sous-sol, qui sont restées installées dans le local terminus de l'ancien vide-ordures.
Pour que cette solution soit applicable chez nous, il faudrait rétablir le plan incliné servant à remonter les bennes (supprimé toujours par la même personne). Et là, mon avocat se demande si ce n'est pas un travail pénible visé par la convention collective des employés d'immeuble, et qui serait donc interdit (faire rouler des bennes sur un plan incliné, c'est pénible ?).
Cela obligerait les occupants (ceux qui n'ont pas de personnel de maison !!!) à descendre leurs ordures à la cave, alors qu'avant ils n'avaient qu'à sortir sur le palier, et qu'aujourd'hui, ils les posent en partant dans la cour... Bref, des sujets de plainte en perspective, mais ce serait peut-être le moindre mal ? |
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 15:02:10
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Bonjour,
N'est il pas possible d'installer les bennes a ordures a un autre endroit, plus discret.. Sino, une solution serait de voter la création d'un espace fermé (type abri, c'est ce qu'il ya chez nous), ou les bennes a ordures seraient installés. Tout le monde serait content : Ordures dehors, plus hygénique pour l'immeubles, et vous aussi car bennes cachés dans le local. |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 15:19:46
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| Merci, Kerso4, c'est une idée, il est comment votre abri ? En dur ou en bois ? Il faut uneautorisation pour ça ou ça dépend du type de local ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 19:11:33
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Chardon, si "votre" avocat est un fiscaliste distingué ou un spécialiste des droits de la personne, pas étonnant qu'il n'y connaisse rien sur cette affaire et traite les autre de "charlatan" !
Si vous saviez le nombre d'avocats qui ont mis des copropriétaires dans la panade avec des dossiers mal ficélé : il suffit de lire certains arrets pour s'en convaincre !!! (quid de certaines fautes professionnelles ?) |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 17:29:26
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Me revoilà : je viens de recevoir une convocation à AG, avec 18 résolutions à l'ODJ, dont une résolution fourre-tout ainsi présentée :
"L'assemblée décide de faire procéder aux travaux induits d'électricité, gros oeuvre et finitions comportant notament le remplacemet des planchers en verre sur les paliers de l'escalier de service et liés en particulier au remplacement de l'ascenseur de service, et à la modification technique pour le chauffage par la sté X pour une montant maximum de... HT. Il sera également procédé à la suppression du conduit vide-ordure amianté ; elle ratifie les travaux déjà exécutés". Article 24.
En 2001, nous avons eu un diagnostic amiante, et le conduit n'en avait pas (il est en fibro-ciment plat), ça pousse l'amiante ?
Les travaux ont en fait déjà été réalisés (aux frais "avancés" du copropriétaire majoritaire, qui veut maintenant se faire rembourser), le remplacement de l'ascenseur de service n'est pas à l'ODJ...
Et une fois que la suppression du vide-ordures aura été votée à la majorité de l'article 24, il sera déposé après le délai de 2 mois, c'est réglé comme du papier à musiques.
Et pendant ce temps, l'agence immobilière se plaint de trouver, à chaque visite, les poubelles poussées contre les volets du bureau sur cour, ce qui est vraiment sympa pour un futur locataire, et l'encourage à prendre ses jambes à son cou. Résultat : local toujours vide
Donc, même si je conteste le vote à la majorité de l'article 24, le vide-ordures aura disparu avant le résultat de la procédure, et pendant ce temps, les bennes sont toujours dans la cour, et non dans le local à ordures.
Comment obtenir que ces bennes soient garées dans le local à ordures au sous-sol, là où est leur place ? |
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