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 Sujet  |
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rolandsa
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 18 mars 2007 : 09:51:24
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Mon syndic m'a réclamé en 1999 un décompte d'eau sur un exercice clôt de 1998 suite à une erreur qu'il avait commise. J'avais au préalable toujours réglé les sommes correspondantes aux relevés fournis par ce syndic.
J'ai contesté cette somme d'environ 200€.
Nous sommes en 2007, sur mes relevés cette somme apparaît toujours et je la conteste toujours. Notant au passage que de temps en temps une relance de 1er niveau, avec frais, m'est faite.
J'ai sommé mon syndic par lettre A/R de clore cette situation ubuesque ou de porter cette affaire devant un tribunal s'il le souhaite.
Non content de ne pas répondre à ce courrier A/R, il m'a envoyé une injonction à payer, avec frais conséquents, les sommes qu'il estime que je lui dois, sommes qui se montent désormais à plus de 300€.
Trouvant son comportement tout à fait déplorable et estimant qu'il fait quelque part une tentative d'escroquerie à mon égard, je voudrais porter cette affaire en justice.
Que dois-je faire ?
Pensez-vous que si je devais réellement cette somme, mon syndic aurait attendu 9 ans pour agir ?
C'est un syndic national de grande ampleur avec tous les juristes à sa disposition. Cette action de sa part ne cherche t elle pas seulement à me déstabiliser, à me faire peur pour que je paye ?
Quel recours ai-je à ma disposition et si plainte à déposer comment faire ?
Merci de vos réponses.
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Roland_Nîmes |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 10:03:27
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Bonjour Rolandsa,
Il serait intéressant de savoir quel est votre problème d'eau.
Si vous avez des compteurs divisionnaires, s'agit-il d'un forfait d'eau, d'une erreur de relevé d'index, une surconsommation due à une fuite ou encore un compteur défaillant ?
Dans les différents cas cités ci-dessous, la réponse n'est pas forcement la même et, par voie de conséquence, vos griefs à l'égard de ce professionnel.
De plus, qu'en pense le Conseil Syndical ?
Cordialement.
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Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 10:53:33
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Des éléments de compréhension qu’en au système actuel de gestion de la santé de nos immeubles : Syndic / Syndicat et copropriétaire (isolé) :
Attention, ce n'est point votre syndic, comme vous l'écrivez, mais votre syndicat qui qui vous demande ce paiement !
Attention à juste titre votre agence ne tardera à vous indiquer que vous contestez les charges demandées par votre syndicat !
Et elle risque d’avoir raison, surtout si vous avez voté le Quitus à l'agence, ce qui souvent le cas des copropriétaires, même contestataires !!!! Les erreurs sont humaines vous dira t’on !
Voyez donc auprès de votre conseil syndical, s’il y a une possibilité amiable et si le conseil syndical peut faire rectifier cette erreur (elle est inscrite théoriquement dans la comptabilité du syndicat !).
Si d’autres membres se plaignent faites au moins une demande d’information auprès de la Préfecture concernant la qualité des gestionnaires physiques de votre immeuble proposés par votre Agence (phase 1). Le respect de la Loi Hoguet est plus souvent bafoué.
S’ils n’ont pas la qualité, les cartes nécessaires, essayez alors une dénonciation pénale avec partie civile (il faut que la somme soit importante !!) au Procureur, en précisant les irrégularités de répartition des charges du syndicat à votre détriment avec demande d’administrateur et éventuellement « épluchage » des comptes (Phase 2).
Attention ma propre histoire ubuesque aujourd’hui partie à la Présidence de la République et à la CADA Commission d’Accès aux Documents Administratifs :
Vers une meilleure compétence des magistrats
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=44339
Dénonciation pénale actuellement à re-qualifier plus exactement pour évaluer les préjudices civils et j’ai du mal à obtenir les renseignements supplémentaires sur les années antérieurs et les identités des titulaires de cartes ou sous cartes par les Préfectures !
Donc ne comptez pas trop sur de l'aide et ne vous embarquez pas dans des soucis !
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ALH |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 11:30:10
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ALH14U,
Si vous souhaitez intervenir dans un sujet, veuillez vous limiter à répondre à ce sujet sans détourner le débat vers votre propre problème, si digne d'intérêt soit-il.
Rolandsa a un problème de décompte de consommation d'eau.
Vous prétendez l'embarquer dans
Citation :
Si d’autres membres se plaignent faites au moins une demande d’information auprès de la Préfecture concernant la qualité des gestionnaires physiques de votre immeuble proposés par votre Agence (phase 1). Le respect de la Loi Hoguet est plus souvent bafoué.
S’ils n’ont pas la qualité, les cartes nécessaires, essayez alors une dénonciation pénale avec partie civile (il faut que la somme soit importante !!) au Procureur, en précisant les irrégularités de répartition des charges du syndicat à votre détriment avec demande d’administrateur et éventuellement « épluchage » des comptes (Phase 2).
en profitant de ce qu'il évoque lui-même une tentative d'escroquerie pour une écriture que le syndic a tort de laisser traîner .
Mais indépendemment de considérations purement juridiques sur la notion d'escroquerie, ne pensez vous pas que les Parquets ont actuellement d'autres chats à fouetter ? 
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rolandsa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 17:05:23
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Je suis vraiment étonné de la réactivité de ce forum. Merci à vous de vos conseils.
Mais je ne sais toujours pas quoi faire :
- Payer relances comprises ce qui est moralement hors de mes possibilités car je suis persuadé d'être dans mon bon droit ?
- Faire une enième tentative de règlement à l'amiable (pour info, depuis 9 ans je joins un courrier à tout appel de fond, 4 par an + les travaux, ou je demande une régularisation de ce problème) ?
- Encombrer les tribunaux avec une plainte contre le syndic de co-propriété ? Et quelles sont mes chances de gagner ?
Que feriez-vous ?
A+
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Roland_Nîmes |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 10:39:48
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*** Modération ***
Message caviardé car celui-ci ne faisait que reprendre en citation les échanges précédants de ce sujet. |
Edité par - clemouel le 19 mars 2007 11:49:33 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 10:42:28
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mathi:
si vous pouviez nous expliquer à quoi servent les "citations" que vous faites........ |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 11:19:10
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Si Mathi ne vous répond pas, vous aurez toujours
engrangé un point, c'est la principale
raison de vos interventions tous azimuts.
GG , attend toujours un "speach" de votre part sur la question relative à la " scission dans une copropriété"!.
Je lui avais dit que vous étiez très fort(e) !
Me serais-je trompé ? |
Salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 14:30:23
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rolandsa, vous n'avez pas répondu la question de clemouel concernat le mode d'imputation (de répartition) de l'eau.
Sur le fond de l'affaire :
Le syndic réclame une créance toujours au nom du syndicat, en sa qualité de mandataire.
Une "plainte" contre le syndic n'a donc aucun sens !
Ceci dit, dans la mesure où vous êtes sur et certain d'être dans votre bon droit, que les sommes réclamées objet de l'injonction qui vous a été délivrée n'ont aucune justification, laissez venir : c'est lors d'une action éventuelle devant le juge, action engagée par le syndic en rencouvrement de créance au nom du syndicat, que vous démontrerez l'absence de justification de la prétendue créance .. et donc de l'action abusive à votre encontre ..du syndicat !
Reste à savoir si l'erreur dont vous parlez pour la répartition en 1999 des comptes de 1998 est vraiment une "erreur". |
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rolandsa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 09:18:17
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Pour répondre à clemouel il sagit bien de compteurs divisionnaires mais là n'est pas le problème.
En 1998 mon appartement est resté vaccant 6 mois. Lors d'un appel de fond pour provision d'eau j'ai demandé à mon syndic de ne pas payer cette provision puisqu'il n'y avait pas de consommation. Il a accepté.
En début 1999 la consommation d'eau de 1998 a été régularisée et j'ai payé les sommes dues. Mais courant 1999 le syndic m'a fait un rappel de la provision 1998 non payée ! Ce que j'ai refusé puisqu'elle ne correspondait plus à rien. Et depuis cela dure. |
Roland_Nîmes |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 22:22:19
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Attention ici : le fait que votre logement soit vide durant 6 mois et donc sans consommation d'eau ne veut pas dire que vous n'ayez rien à régler pour cette période !
Il y a par exemple la location du compteur divisionnaire !
Mais il y a aussi la part "eau commune", qui est le 'delta' "compteur général copropriété/total compteurs divisionnaires", sans doute réparti aux tantièmes ...
C'est pourquoi il est important de tout bien mettre à plat afin de voir si la somme réclamée est bien justifiée par un élément qui ici vous échappe peut être ... |
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rolandsa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 13:51:53
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| Je pense qu'il n'y a pas d'ambiguité puisque le prix du m3 refacturé par le syndic inclus tous les frais et taxes et qu'il est le même pour chaque co-propriétaire quelque soit la consommation d'eau. En fait le syndic reçoit une facture du prestataire d'eau pour la consommation globale de la co-propriété et la divise par la consommation d'eau de la période pour avoir son prix du m3. |
Roland_Nîmes |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 21:47:53
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Et vous trouvez ce mode de calcul correct ? 
Je vais vous en proposer un autre :
D'abord, il y a la facturation totale du compteur commun :
mettons 14.200 € pour 5000 m3, soit 2,84 le m3 d'eau froide.
Total des compteurs divisionnaires : 4000 m3, votre conso : 100 m3
votre quote-part 100 x 2,84 = 284 € de consommation perso.
à laquelle il faut ajouter :
- votre quote-part aux tantièmes des 1000 m3 communs
- votre part des entretiens réparation sur l'alim en eau.
- votre part de location de votre compteur divisionnaire.
Or ces 3 postes vous seront imputés quand bien même vous n'avez aucun consommation !
Il s'agit là de charges liées au 'service' "fourniture de l'eau" et à la consommation commune d'eau (lavage des communs, arrosage, ..et fuites !)
Autrement dit, vous pouvez avoir eu "0 de consommation" mais des charges sur le poste "eau froide".
Mais il peut y avoir aussi une "erreur" du syndic !
A mon avis, difficile de répondre.
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 13:35:08
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Citation :
Mon syndic m'a réclamé en 1999 un décompte d'eau sur un exercice clôt de 1998 suite à une erreur qu'il avait commise. J'avais au préalable toujours réglé les sommes correspondantes aux relevés fournis par ce syndic.
J'ai contesté cette somme d'environ 200€.
...
Trouvant son comportement tout à fait déplorable et estimant qu'il fait quelque part une tentative d'escroquerie à mon égard, je voudrais porter cette affaire en justice.
...
Encombrer les tribunaux avec une plainte contre le syndic de co-propriété ?
Si vous deviez aller devant une instance judiciaire, ce serait devant une instance civile car le syndic peut justifier de factures d'eau et la qualification d'escroquerie ne peut même pas être évoquée.
Vous seriez dans l'impossibilité de démontrer l'élément intentionnel de la fraude que vous qualifiez à tort.
Pour une somme de 300€, votre affaire sera dévolue au juge de proximité car seule une erreur pourrait être supposée.
Citation :
Et quelles sont mes chances de gagner ?
Très franchement, elles sont insignifiantes.
La remarque de Gédehem vous apporte un début de réponse à vos problèmes
Citation :
Il s'agit là de charges liées au 'service' "fourniture de l'eau" et à la consommation commune d'eau (lavage des communs, arrosage, ..et fuites !)
et tient la route pour que le juge de proximité vous déboute de votre demande, vous inflige un article 700 et alloue des dommages et intérêts au syndic pour procédure abusive.
Citation :
Que feriez-vous ?
Je paierai pour mieux contester par la suite, puis j'enverrai un RAR de mettre une question au prochain ordre du jour, que le syndic détaille ce mode de répartition de l'eau ... et je ne donnerai pas quitus au syndic, voire même n'approuverait pas les comptes en raison de ce désaccord persistant.
Cordialement.
Edmond |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 11:46:34
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olandsa
un appel pour provision, que vous consommiez ou non est un appel pour provision, vous auriez donc du payer l'eau à ce moment là puisque le montant des provisions est voté en AG. La consommation réelle individuelle - compteur divisionnaire - est ensuite répartie en fonction des index relevés des compteurs divisionnaires et le syndic à partir du total des conso réelles individuelles et de la conso générale établit par différence la conso des parties communes. Si vous avez payé plus au titre des provisions que ce que vous avez consommé, puisque pas consommé, au compte solde charge de fin d'exercice le syndic vous rembourse à ce moment là.
Là vous et le syndic avez fait l'inverse.
On paye des provisions puis on paye des conso réelles ou on se fait rembourser.
Le prix du m3 ce n'est pas le syndic qui l'invente c'est le service de distributeur de l'eau qui le fixe dans votre commune - le syndic répartit l'eau et les facturations - il ne vend pas d'eau..
c'est mon point de vue ...
De plus si vous n'êtiez pas là le syndic n'a pas eu vos index peut-être pour les relevés. Il a pu soit rien compter soit appliquer un forfait... qui est alors ensuite régularisé aux charges suivantes s'il y a eu relevé .
Maintenant votre syndic a du faire l'erreur de vous dispenser de payer les provisions et vous les réclame donc à présent, car il y a un manque à gagner. C'est logique me semble-t-il
Les grandes enseignes, celles qui gagnent énormément d'argent en "administrant les copropriétés", ont souvent mauvaise réputation puisqu'elles gagnent énormément d'argent...et là il n'y a pas de mystère... leur objectif n'est pas d'être des professionnels performants en matière d'entretien des copropriétés et qui vont dans le sens des intérêts de l'immeuble ou des copropriétaires, mais surtout de se faire de l'argent ...
Ceci dit la tactique qui vise à ne pas répondre aux courriers embarrassants est parfois répandue chez les plus grands parmi les plus grands... et doit signer quelque part ... l'erreur ou la négligence du syndic... .
Voyez votre compte de charges soldes de fin d'exercice pour la période, ce qu'il est indiqué en matière de facturation d'eau , votre conso réelle et les index pris en compte. Ainsi que le total d'eau compté dans les provisions d'eau appelées. Normalement l'eau conso réelle des compteurs divisionnaires est totalisée et retirée dans votre récap des dépenses générales (document joint à la convocation AG pour l'examen des comptes) : ex budget eau 10000 euros compté en + et conso d'eau des résidents par ex 9500 euros : ce chiffre figure en - : cette eau est retirée de l'état des dépenhses, annulant ainsi dans les comptes charges la dépense eau (payée par provisions) pour une bonne part, et est redemandée indivviduellement ensuite aux copro après l'AG...
Si vous n'avez pas payé les provisions, vous devez donc cet argent.
Je ne vois que ça comme explication et l'obstination de votre syndic.
S'il a fait une erreur au départ il doit rectifier. Et jusqu'à présent une explication assortie d'une excuse c'est gratuit... à moins qu'il préfère facturer cela 100 euros à la copro + frais de MED ou mieux 200 euros de frais d'ouverture de dossier facturé à la copro + 100 euros de frais de suivi de dossier judiciaire par trimestre d'ouverture de dossier et si vous vous décidez à payer le syndic refacturera 100 euros de frais de clôture de dossier... à la copro... c'est bien ce qui fait la grandeur de certains syndic... et la pauvreté des copropriétés... qui paye pour les erreurs du syndic. Le mieux au final est de faire trainer cela pendant des années, ensuite à grands frais ils vous assignerons, etc etc 
c'est ce qui fait la "grandeur des très grands syndics"...
voila je crains que ce soit cela.. au final le juge vous fera payer et en sus les frais de ceci et de cela...
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 00:18:22
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Citation :
Initialement entré par rolandsa
Trouvant son comportement tout à fait déplorable et estimant qu'il fait quelque part une tentative d'escroquerie à mon égard, je voudrais porter cette affaire en justice.
Que dois-je faire ?
Pour 300€, ne vous embarquez pas dans un procès au TGI, vous obligeant à prendre un avocat et qui vous coûtera au moins 2.000€ et va durer au moins 15 mois pour premier jugement, voire 2 fois plus si un appel suit.
Je vous suggère d'écrire au Président de la Fédération dont dépend votre syndic (FNAIM ou autre).
Ils ont de spécialistes qui jugeront de la véracité de vos dires (ou de votre syndic).
Si c'est vous qui avez raison, ils tenteront de faire rendre raison au syndic. |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 23:41:52
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Bonsoir rolandsa,
Vous pourriez attendre une assignation du syndic devant le Tribunal d'instance en recouvrement de charges et à ce moment là prendre un avocat (mais ce n'est pas obligatoire).
Vous continuez à payer les ADF mais ne payez pas le solde de 300 euros que vous contestez.
Mais il faut être sur de son coup !
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 23:47:37
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| mince j'ai vu que gedehem a donne le meme conseil quelques posts plus hauts !! vraiment navré ! |
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rolandsa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 02 avr. 2007 : 09:23:55
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Merci de tous vos conseils.
J'ai refait l'historique de cette affaire pour être vraiment sur de moi. C'est en 2001 et non pas en 1999 comme mes souvenirs (c'est si loin !) me le laissaient penser que la relance a été faite. Je l'ai contestée immédiatement et j'ai un courrier du syndic qui reconnait son erreur. Le débit lui est toujours inscrit sur mon compte.
Je paye toujours immédiatement les appels de fond ou pour travaux et je joins à chaque règlement un courrier de rappel pour dénoncer ce débit inscrit à mon compte. J'en suis à environ 40 courriers depuis 2001. J'ai eu seulement 3 réponses du syndic mais jamais sur cette affaire juste sur d'autres points particuliers que j'évoquais dans ces courriers comme des appels de fonds pour travaux non vôtés ! |
Roland_Nîmes |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 02 avr. 2007 : 09:44:54
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Citation :
Initialement entré par rolandsa
j'ai un courrier du syndic qui reconnait son erreur. Le débit lui est toujours inscrit sur mon compte.
Qu'en pense le Conseil syndical?
Vous devez vous "servir" d'eux dans votre affaire. N'oubliez pas qu'ils ont été élus (donc par une majorité des copros) pour contrôler la gestion du syndic
Donc, vu que le syndic a reconnu son erreur, ils doivent l'obliger à rectifier.
Dans le cas contraire, ils doivent en conclure que votre syndic n'est pas "bon" et prévoir son remplacement lors de la prochaine AG.
Le successeur rectifiera cette erreur. |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 23:17:04
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Rolandsa,
Ne pouvez-vous pas vous déplacer une fois? Entre quatre yeux, une explication est plus simple - et souvent le bureau du comptable n'est pas loin-. Sinon voyez aussi avec le CS - bien que ce soit un problème privé - mais brandissez-lui la lettre du syndic reconnaissant son erreur. Essayez de vous inviter à l'une de leur réunion pour expliquer CE sujet-là. Un CS est élu par tous et est censé être le lien entre les copropriétaires (syndicat) et le syndic. |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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Sujet |
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Comment déposer plainte contre un syndic
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