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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 19 mars 2007 : 00:38:42
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L'assemblée générale groupe 8 copropriétaires et le nombre des voix présentes ou représentées est de 480 sur 1000.
Une question exige la majorité de l'article 25.
Le syndic annonce d'emblée qu'il n'y a pas le quorum 
Un quidam qui a l'air de s'y connaître rappelle au syndic qu'il n'y a pas de quorum en copropriété et que rien n'interdit de délibérer et voter, puis d'utiliser ensuite l'article 25-1.
Le syndic effaré suit le mouvement et le président aussi.
Le vote donne 352 voix pour (> au tiers) et 128 contre.
Le quidam indique qu'il faut passer au second vote. Celui-ci donne le même résultat.
La résolution est portée au procès verbal comme adoptée par application de l'article 25-1.
Après l'assemblée, le quidam termine son cours en faisant remarquer que la condition d'application de l'article 25-1 est : lorsque l'assemblée n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent] et que tel est bien le cas en l'espèce, sans qu'il y ait lieu de rechercher pourquoi elle n'a pas décidé.......
Qu'en pensez vous ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 19:29:55
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Personnellement, je n'en pense que du bien (du moins si j'ai bien compris la question ! ):
- l'AG n'a pas à justifier les raisons qui ont fait qu'elle a fait application du seuil fixé par L.art.25-1.
Au .."Lorsque l'assemblée n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent...." , on peut ajouter à la place du législateur "pour quelque raison que ce soit ..."
Ceci dit, on peut dire au quidam que la résolution portée au PV n'est pas tout à fait conforme, de mon point de vue : L.art.25-1 n'est pas une règle de majorité mais un seuil qui précise comment une résolution nécessitant la maj.L.art.25 peut être valablement abordée à la maj.L.art.24, majorité alors décisionnelle !
Si on veut faire du zele, la mention au PV aurait du être :
"La résolution est adoptée à la majorité de l'art.24 après application de l'article 25-1."
Bon, ...mais c'est juste pour faire le "puriste" .... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 19:35:40
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A mon avis, faute de pouvoir obtenir la majorité légale requise, on ne peut appliquer l’article 25-1..... |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 21:18:54
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JPM
Il me semblait, que si le nombre de copropriétaires présents ou représentés en assemblée ne permet pas de prendre une décision car ce nombre de présents ou représentés est insuffisant en tantième pour la majorité requise par la résolution soumise, le point n’est pas débattu ni même abordé....donc, dès lors qu'un point n'est pas débattu il tombe ipso facto
aussi et selon ce principe
un point nécessitant la majorité selon l’article 25 dont le vote devient d'emblée impossible de par le nombre de tantième insuffisant, ce point ne pouvant être soumis à décision, il ne peut donc être valablement abordé à la majorité de l’article 24 après application de l’article 25-1
Se pose en fait la question de savoir:
si une résolution doit être soumise à vote si d’emblée la majorité est impossible
ou
si celle-ci ne doit pas faire l'objet de vote....
il est exact que rien dans les textes ne semble si opposer....
Quant à dire que, reprenant l’article 25-1
Citation :
"Lorsque l'assemblée n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent...." , on peut ajouter à la place du législateur "pour quelque raison que ce soit ..."….
je note cependant:
-qu’ il y est mentionné « l'assemblée n’a pas décidé à la majorité prévue», ce qui veut dire qu'elle a donc exprimé un vote mais sans que celui-ci atteigne la majorité prévue,
-et qu'il n'y est pas fait référence au fait que "l'assemblée n’a pas pu décider »....celà aurait-il du être le cas en la présente?
je vous rappelle, si besoin est, que c'est sous la majorité de l'article 25 que l'on désigne ou qu'on révoque un syndic
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Edité par - rkl le 19 mars 2007 22:53:55 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 23:52:29
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- Sur le texte :
"Lorsque l'AG n'a pas décidé à la maj. prévue ....",
il s'agit ici de "n'a pas pris de décision décisoire", de décision effective.
La règle pour les points prévus au 25, c'est la maj.art.25.
L'art.25-1 a été introduit pour servir de passerelle dans certains cas où le syndicat, en raison d'un fort absenteisme, ne pouvait valablement décider à la maj.art.25.
La difficulté mise en avant était la désignation du syndic dans certaines copropriétés : de fait, beaucoup passaient "au 24" faute de "conbattants" en nombre suffisant.
C'est la raison de ce "25-1", qui fixe un seuil-passerelle qui permet de sortir de certaines impasses.
(Attention, 25-1 n'est pas une nouvelle règle de majorité !)
Si, pour une raison qui importe peu, l'AG n'a pas décidé, n'a pas pris de décision effective mais que le vote sur le point en question "a recueilli au moins le tiers des voix ...."..c'est l'application automatique de L.art.25-1.
Il en découle que chaque question soumise à la maj.art.25 doit être abordée, débat sanctionné par un vote, chaque fois que les voix présentes ou représentées dépassent le seuil du 1/3 fixé par L.art.25-1.
En effet, outre la double maj.art.26 et la maj.art.25, qui sont fixes puisque calculées sur le total des voix du syndicat, le seuil de L.art.25-1 l'est également.
Pour (mettons) 10.000/10.000°, la maj.art.26 sera toujours de 6667/10.000°, le 25 de5001/10.000° ...et le seuil de 25-1 de 3334/10.000°
Ceci revient à dire que dès le début de l'AG, on sait s'il sera possible de débattre des questions soumises à l'art.26, au 25 .. et surtout si le seuil du 25-1 est atteint, au moins par le total des présents et représentés.
Une AG où ne sont présents QUE 3298/10.000° ne peut voter QUE les questions relevant de l'art.24.
Pour les autres majorités c'est impossible.
De ce fait, et c'est la conclusion sur ce seuil du 1/3 défini à L.art.25-1 :
Dans le cas abordé par JPM, du moment que les voix présentes et représentées dépassent ce seuil d'au moins le 1/3 des voix, l'AG DOIT procéder à un vote sur la question relevant de l'art.25 (ex : désignation ou révocation du syndic), vote qui ne sera donc pas décisoire (cf :".. n'a pas décidé...") mais qui permettra de déterminer si le seuil prévu art.25-1 est atteint et si un second vote décisoire est possible, cette fois à la maj.art.24.
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Edité par - gédehem le 20 mars 2007 00:00:59 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 00:46:58
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Sur le dispositif de secours de l'article 25, fixé d'abord dans le dernier alinéa de cet article puis devenu l'article 25-1, assisté de l'article 19 du décret, il y a depuis vingt ans une énorme masse de littérature en provenance de la fine fleur des jurisconsultes.
Une chose sure maintenant est qu'il faut écarter systématiquement la rengaine du syndic : " on ne peut rien faire ! il n'y a pas le quorum ". A la décharge des syndics, il faut signaler que MM. Capoulade et Giverdon avaient élaboré une théorie curieuse qui impliquait effectivement la notion de quorum.
Ils prétendaient en effet que, lorsque les présents et représentés cumulaient un nombre de voix supérieur au seuil majoritaire (501, 5001, etc.), l'assemblée pouvait décider à la majorité simple ! A défaut il fallait prévoir une seconde assemblée (sous l'ancien système). Il y avait donc bien quorum.
La pratique actuelle doit être que l'assemblée générale doit délibérer et voter sur une question (article 25) quelle que soit sa composition.
Si le vote fait apparaître que "pour" ou "contre" dépasse le seuil majoritaire, la décision positive ou négative, est prise.
Si l'une au moins des options "pour" ou "contre" passe le seuil du tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité de l'article 24 est imposé, sauf si l'assemblée décide de renvoyer à une autre assemblée.
Si les deux options "pour" et "contre" sont demeurées en dessous du seuil du tiers, le syndic doit convoquer une nouvelle assemblée. C'est l'alinéa 2 qui s'applique. On peut prétendre que les textes sont ambigus et timides. Il est néanmoins incontestable que la volonté du législateur est de favoriser la prise de décision.
Sur Attention, 25-1 n'est pas une nouvelle règle de majorité Boh ! je crois que c'est déjà assez compliqué comme celà Disons que c'est un dispositif de secours.
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Art. 25 & absentéisme : application de 25-1
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