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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
 Posté - 20 mars 2007 : 21:05:12
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Bonsoir,
Voici la question posée par un député des Yvelines (question N° : 113758, publiée au JO le : 19/12/2006 page : 13126) :Citation :
M. Jacques Masdeu-Arus appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur les honoraires de gestion des syndics de copropriété. Depuis dix ans, la commission des clauses abusives a mis en lumière une pratique pour le moins contestable qui consiste à transférer une partie des tâches dites « courantes » vers des tâches dites « particulières », faisant l'objet d'une facturation d'honoraire supplémentaire. Or, aujourd'hui, le poids de ces transferts double les honoraires de syndics, aggravant ainsi la charge financière des copropriétaires. Aussi, il lui demande s'il envisage de mettre fin à ces transferts en précisant, par exemple, par arrêté la liste des tâches obligatoires devant entrer dans la gestion courante.
Et la réponse du Ministre (publiée au JO le : 27/02/2007 page : 2154) : Citation :
La pratique des syndics consistant à offrir dans leurs contrats des « forfaits de base » à des tarifs attractifs tout en multipliant la facturation séparée de « prestations particulières » supplémentaires, à des tarifs souvent élevés, est effectivement régulièrement dénoncée par les consommateurs. Ces dernières années, les services de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ont observé une recrudescence significative du nombre de plaintes portant sur ce point. Pour tenter de remédier à cette situation préjudiciable tant aux consommateurs qu'à l'image même de la profession dans son ensemble, le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie a demandé au Conseil national de la consommation de mener une réflexion sur les pistes d'amélioration possibles dans le cadre d'un groupe de travail qui commence ses travaux en janvier 2007. Cette concertation sera réalisée sur une base multilatérale entre les associations de consommateurs, les organisations de professionnels de l'administration d'immeubles et les administrations concernées du ministère de la justice, du ministère de la cohésion sociale et du logement et du ministère de l'économie. La DGCCRF présidera ce groupe avec mandat d'examiner tous les moyens, y compris réglementaires, permettant de clarifier la présentation des contrats et d'améliorer l'information du consommateur afin de mettre ce dernier en situation de faire jouer la concurrence.
Cette réponse ministérielle vous inspire-t-elle des commentaires ?
Cordialement.
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Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 19:01:03
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il existe certains syndics avec lesquels il est impossible de discuter la moindre ligne budgétaire concernant les charges et encore moins les lignes de leur contrat
il devrait y avoir une liste des tâches entrant en gestion courante, et prestations particulières avec des prix maxi pour les honoraires sur ventes, les travaux, les prix horaires, les copies, ouverture de compte etc
mis bout à bout ces sommes peuvent être surprenantes et ne correspondent au travail réellement effectué qui dans certainscas se limitent à "mouliner" la machine et facturer au SDC ou aux copros des sommes indues ou excessives
surtout limiter les honoraires sur travaux pour eviter les travaux excessifs ou somptuaires que de plus en plus de copros ne peuvent ou ne pourront plus payer (ascenseur, etc etc) |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 02:49:21
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S'il est difficile de négocier lors d'un renouvellement de contrat de syndic (et impossible quand on vient de recevoir la convoc à l'AG), cela est plus facile lorsqu'on consulte pour en changer.
Dans les deux cas, longtemps avant l'AG (au moins deux mois), établir un cahier des charges avec :
* d'une part les prestations obligatoires ou à dépenses quasiment connues en raison de leur stabilité : les honoraires, l'AGO (penser à vos horaires habituels), une réunion avec le CS, les frais de papeterie (le nombre de photocopies est approximativement connu), les frais courants de poste, les frais de convocation AG en recommandé AR, la paie (charges comprises) de l'employé, la mise à jour du carnet d'entretien et sa communication annuelle au seul président du CS, la communication trimestrielle au président du CS de la situation des dépenses, et peut être d'autres points que j'oublie : cela fait un premier forfait.
* d'autre part les prestations communes identifiables : travaux, compte bancaire séparé, gros sinistre (pas celui à 500€ !), action contre un copropriétaire en défaut de paiement (seul le juge peut faire rembourser tout ou partie au syndicat), frais de PV d'AG et peut-être d'autres points que j'oublie : cela fait différents suppléments selon les besoins qui pourraient survenir
* d'autres prestations en charge privative : frais de relance pour impayé sans justification discutée, frais de duplication -par exemple le carnet d'entretien ou le règlement de copropriété-, les frais de mutation vendeur (la loi interdit les frais acquéreur) et peut-être d'autres points que j'oublie
Certains frais seront intégrés dans les dépenses à leur prix coûtant : location salle AG, affranchissement recommandé AR des seuls opposants ou absents lors de l'AG (les photocopies sont dans le premier budget), et peut-être d'autres points que j'oublie
Etablir alors un tableau comparatif des prix et prestations, le discuter avec le syndic actuel sans lui donner directement le devis (entre confrères, on ne va quand même pas se battre, quand même..... )
Quand on fait cette démarche qui surprend TOUS les syndics, qui parlent des honoraires mais ne sont pas clairs sur les frais annexes, avec des réponses «oui, c'est écrit, mais on ne vous fera pas tout payer !», on en trouve de dynamiques qui, en contrepartie, souhaitent une réelle collaboration avec le CS. Le pied, non ?
Nous, on en a trouvé deux -avec des prix très différents- |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 02:54:57
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Oups!
Les frais de PV d'AG ne doivent pas être en prestations communes : les photocopies sont en papeterie, les frais de poste dans les recommandés.
Mais vous l'aviez déjà remarqué !...... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 11:45:14
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Le problème a déjà été traitée moult fois sur UI.
La réponse ministérielle a été aussi évoquée et il a été signalée qu'il y a manque de coordination entre les parlementaires puisque la même question a été posée, dans une période déterminée, par une bonne dizaine de parlementaires. Ce qui fait beaucoup de temps perdu, mais l'occasion pour les parlementaires de faire valoir qu'ils sé démènent.
Il a été indiqué que la Commission nationale de la consommation allait se réunir en groupe de travail. Il a été rappelé aussi que déjà un groupe de travail avait planché là dessus en 1997 et sorti un rapport très détaillé faisant apparaître un certain nombre de points d'accord.
Or ce rapport, accessible mais peu connu, n'a jamais été sérieusement exploité. Des points sur laquelle un accord était intervenu ont été à nouveau en question par la suite.
Tout le monde sait comment le problème se pose et quelles sont les les solutions.
S'agissant des syndics gérant les trésorerie par compte unique :
- Leurs honoraires de gestion courante sont sensiblement inférieurs à ce qu'ils devraient être. Ils reviennent à une rémunération correcte
- par la perception désormais admise de la rémunération des fonds de mandants déposés
- par la multiplication des prestations exceptionnelles (toujours) et la tarification excessive de ces prestations (souvent)
La modicité relative des honoraires de gestion courante leur permet de rafler les nouveaux mandats à l'occasion de mise en concurrence et il y a donc atteinte à la libre concurrence.
En ce qui concerne les syndics gérant les trésoreries par vrai compte séparé
- Il s'agit le plus souvent de syndics ayant conservé leur indépendance
- Ils ne perçoivent aucune rémunération sur les fonds de mandants
- Ils doivent donc fixer au juste prix les honoraires de gestion courante (ainsi supérieurs de 15 à 25 % à ceux de leurs confrères)
- Ils limitent généralement les prestations exceptionnelles à celles qui le sont vraiment
- Ils ont par contre l'avantage d'être choisis par des syndicats qui acceptent de payer le prix normal en exigeant un bon service
Une première solution est donc claire : généralisation imposée de la gestion par vrai compte bancaire séparé pour que tous les syndics soient placés sur la même ligne au départ de la course aux mandats.
Il est simple de normaliser la liste des prestations exceptionnelles et de leur fixer un régime juridique clair.
Pour la liste : honoraires de contentieux (notamment recouvrement des charges), mutations de lots, gestion des sinistres, vacations diverses.
Pour le régime et surtout l'application de l'article L 10-1 : les honoraires sont facturés au syndicat qui les paie au syndic. Il s'agit de charges individuelles qui sont immédiatement débitées au copropriétaire concerné, dans les conditions fixées par l'article L 10-1.
Pour la définition des prestations courantes : sont courantes toutes les prestations qui ne sont pas visées dans la catégorie des prestations exceptionnelles. Il est possible de donner une liste indicative mais la référence à une liste exhaustive réglementaire serait assortie des inconvénients bien connus de l'exhaustivité d'une liste (elle n'est n'est jamais à jour ; cf la liste des charges locatives récupérables qui court toujours après l'évolution des techniques)
Pour affiner tout celà on peut se référer aux critères de l'ancien régime de la taxation adminisrative. Cette taxation a été un mécanisme déplorable mais les critères énoncés étaient cohérents.
Enfin la détermination des honoraires est libre. Un syndic n'est pas en faute s'il fixe à 230 € ht par lot/an sa rémunération alors que la plupart des autres proposent 190 à 210. Les syndicats sont libres aussi et ils choisissent celui dont le rapport qualité/prix leur paraît le plus satisfaisant, compte tenu de leurs exigences.
Enfin certaines règles s'imposent : par exemple l'honoraire dit de mutation mis à la charge du vendeur doit couvrir toutes les prestations normalement prévisibles : établissement de l'état daté et de la note de renseignement, exploitation de la notification de transfert de propriété, modification des fichers, clôture du compte du vendeur et ouverture du compte de l'acquéreur, virement des avances reconstituées.
Le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir d'un partage de cet honoraire entre eux, hors la vue du syndic et du syndicat. Ce partage est concevable car l'état daté et la note de renseignement comportent des reneignements utiles pour l'acquéreur (1). Mais le syndic ne peut rien réclamer directement à l'acquéreur.
(1) : à noter que l'acquéreur est informé du montant prévisible des charges pour le lot acquis. Il y a faute de sa part à réaliser une opération alors qu'il ne peut ignorer quil ne sera pas en mesure de supporter le coût de ces charges, ajouté à ses autres obligations. L'obligation de conseil peut jouer à cet égard.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 14:13:39
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Citation :
Une première solution est donc claire : généralisation imposée de la gestion par vrai compte bancaire séparé pour que tous les syndics soient placés sur la même ligne au départ de la course aux mandats.
La difficulté est de faire admettre que le surcoût impressionnant est compensé par une qualité de service. Les copropriétaires préfèrent payer moins cher -parfois illusoirement- et surfer sur le sérieux -en principe- du Conseil Syndical !
Citation :
Enfin la détermination des honoraires est libre. Un syndic n'est pas en faute s'il fixe à 230 € ht par lot/an sa rémunération alors que la plupart des autres proposent 190 à 210. Les syndicats sont libres aussi et ils choisissent celui dont le rapport qualité/prix leur paraît le plus satisfaisant, compte tenu de leurs exigences.
Pour pouvoir comparer les rapports qualité/prix, il faut établir une liste de prestations commune, de préférence conforme aux besoins même s'il y a des écarts avec les études diffusées...
Citation :
Enfin certaines règles s'imposent : par exemple l'honoraire dit de mutation mis à la charge du vendeur doit couvrir toutes les prestations normalement prévisibles.
Le principe de la mise à la charge totale du vendeur est lié au fait que l'acquéreur ne doit pas subir la contrainte d'un tarif accepté par le vendeur (en fait à la majorité des copropriétaires : la plupart se fichent pas mal de ce qui va arriver au vendeur, et accepteraient aisément 10fois plus sans négocier ... jusqu'au jour où ile se verront concernés!!!!!!!!!!!! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 22:44:21
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Bravo pour ces analyses si exactes. continuez SVP. |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 06 avr. 2007 : 11:53:52
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je pense que, arrivant à la période des AG de nombreux lecteurs vont peut-être etre intéressés par ce sujet si criant de vérité 
donc je le replace en lecture 
Je remarque que UI fait de plus en plus le ménage ou bien conserve de moins en moins de sujets pourtant si agréablement débattus sur ce site  |
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