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ETASPAK
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3782 réponses |
 Posté - 25 mars 2007 : 00:36:49
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Gédehem,
Dans le lien que je cite on ne parle pas présents ou de représentés, on parle uniquement de comment se nomme un syndic.
Un exemple comme un autre  .
Ceci dit, peut être qu’après réflexion cet exemple peut porter à confusion  . |
Edité par - ETASPAK le 25 mars 2007 00:42:07 |
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snp
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591 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 09:20:39
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Réponse à gédehem - 24/03/2007 : 22:40:53
Citation :
snp,
... et celui qui aurait eu 510/1000, on en fait quoi ? ...
Ce n'est pas moi qui le dit: (Cf. gédehem - 25/03/2007 : 00:28:07)
Citation :
Etaspak ! ....
Votre syndicat compte 1000/1000.
L'AG rassemble 700/1000°, de prés.er représ.,
Elle ne peut donc exprimer que 700/1000°.
A+B+C = 499 + 501 + 510 = 1510 voix exprimées
Y'a pas un truc qui cloche, selon vous ??
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 11:47:00
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Il semble que la question de la désignation d'un syndic avec choix multiple trouble certains !...
Pourtant, rien de plus simple .....
C'est comme pour notre future présidentielle : UN siège, plusieurs candidats.
Lorsqu'on passera pour voter, on prendra UN des 12 bulletins pour le glisser dans l'urne ....
Personne n'imagine ensuite faire un petit tour dans le couloir, revenir pour prendre un autre bulletin d'un autre candidat (ou du même) pour le glisser encore dans l'urne...
S'il y a 25 millions d'inscrits, il ne peut y avoir QUE 25 millions de suffrages exprimés possibles (on peut rêver .... )
Pour LE syndic c'est la même chose ... si ce n'est que la pratique est inversée :
Chacun dispose d'UN bulletin de vote alors qu'il y a 3 urnes pour chacun des 3 candidats, urnes A, B, C.
Lors du vote les présents défilent et déposent dans l'urne de leur choix UN bulletin ....
Si je dispose de 50/1000° et que je mets mon bulletin de 50/1000° dans l'urne B ... il n'y a plus rien ni pour le A ni pour le C !!
La question posée, inscrite à l'ODJ porte sur "Désignation du syndic".
Il n'y a qu'UNE question !
- Il n'y a qu'UN seul siège de syndic,
- il n'y a qu'UN seul vote pour les copropriétaires sur UN seul choix parmi plusieurs avec UN seul bulletin portant leurs voix.
Les tantièmes ne sont pas divisibles, ... ils ne sont pas non plus multipliables !!
Il en est ainsi pour tous les votes, ici pour toutes les décisions d'AG, où l'expression des voix est unique sur un même sujet, ici pour désigner LE syndic, là pour choisir une entreprise parmi 3, ailleurs pour statuer sur une autorisation.
Si les voix présentes et représentées sont de 700/1000°, le total des voix obtenues par les 3 candidats sur LA question "désignation du syndic" ne peut dépasser ces 700/1000°.
S'agissant d'UN vote pour élire UN syndic (ou désigner UNE entreprise pour des travaux) il ne peut y avoir qu'UN vote, qu'une seule expression par les copropriétaires des voix détenues.
Autrement dit, si 700/1000° sont présents et représentés, on ne peut certainement pas avoir un total de voix exprimées de 1510/(1000° ?? /1510° ?? .. /2678° ??) ) |
Edité par - gédehem le 25 mars 2007 11:53:34 |
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snp
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591 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 12:13:29
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Donc c'est bien ce que j'écrivais:
Le premier qui arrive à 501/1000° remporte la timbale. Aucun autre ne peut obtenir plus. (sauf peut-être sur l'île d'oldman. Mais dans ce cas ce post devient anonyme...le regard de ceux de Miomo te donne des frissons!!!) |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 13:03:41
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Que dit ce lien :
Renouvellement du mandat de l'ancien syndic porté au début de l'ordre du jour.
Par cette ruse classique l'ancien syndic fait souvent admettre à l'assemblée qu'ayant valablement désigné un syndic, il n'y a pas lieu de statuer sur le sort du second, et il est porté sur le procès-verbal que son élection n'a pas eu lieu car il n'était pas nécessaire de voter.
Soyons clair : cette pratique est abusive.
Rien n'empêche qu'une assemblée vote en B le contraire de ce qu'elle avait voté en A.
Il est donc parfaitement possible que la même assemblée désigne plusieurs syndics.
Le syndic ayant mandat pour exercer est alors celui élu en dernier (en effet, il ne s'agit pas d'un vote par élimination entre plusieurs candidats, mais une succession de décisions individuelles).
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-3-23.htm
A partir de là, celui qui a le plus de suffrage sur sa candidature l’emporte, même si l’assemblée désigne plusieurs syndics.
Le syndic ayant mandat pour exercer est alors celui élu en dernier avec le plus de vote en sa faveur (exprimé en tantièmes des présents et des représentés inscrits sur la feuille de présence).
Seul un vote à l’unanimité sur un candidat syndic (exprimé en tantièmes des présents et des représentés inscrits sur la feuille de présence) peut stopper cette procédure.
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Edité par - ETASPAK le 25 mars 2007 13:05:14 |
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snp
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591 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 13:32:04
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Réponse à ETASPAK - 25/03/2007 : 13:03:41
Dans ton cas, tu as affaire à des girouettes, qui ne savent pas trés bien ce qu'elles veulent.
D'abord c'est de ta faute (en écrivant "ta", je prends le cas en général, pas toi en particulier). Tu aurais du faire de l'information en amont. Faire ta campagne. Eviter que les copropriétaires éparpillent leurs votes et surtout, votent en fonction du dernier qui parle.
Je trouve que c'est trop tard d'en discuter lors de l'AG (j'ai sûrement l'avantage d'avoir peu de bailleurs, et donc je suis beaucoup plus souvent en contact direct avec les résidaeaents)
Ils peuvent voter "pour" pour le deuxième candidat, si le premier a été éliminé puisqu'en-dessous de 50%. Et ainsi de suite. Les copropriétaires devraient savoir, en arrivant à l'AG, pour qui ils vont voter "pour" et ainsi éviter l'effet "belle gueule" ou "big boops"
De plus, je n'ai pas trouvé dans la loi ce qui obligerait à faire comme tu l'écris...mais je n'ai peut-être pas mis les bonnes lunettes au bon moment!!! Avec les embruns je supporte mal les lentilles.... |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 15:17:18
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Il est possible que des votants qui ont voté pour le syndic sortant (ou à réeelire) ayant obtenu un petit score votent pour le second concurrent pour éviter de se retrouver sans syndic, tout simplement.
Mettre gentiement dehors le syndic qui représente son mandat pendant la déliberation est une chose à faire quoi que rarement pratiquée dans les faits. Ceci limite les manipulations de dernière seconde du syndic sortant qui connait parfaitement les faiblesses de ses copropriétaires, et celles du ou des copro(s) qui a - qui ont - des intérêts haut de gamme (pour éviter de dire bas de gamme) à maintenir coûte que coûte le syndic en place.
En plus si il y a plein de copros qui habitent ailleurs et qu'on ne connait pas il est souvent difficile d'écrire les choses et de descendre par écrit son syndic... même si on dit des choses tout à fait vraies; il est donc nécessaire que les copros puissent parler en dehors du syndic...
Cette pratique devrait être courante, voir obligatoire. De plus si on est plutôt bien avec son syndic et qu'on veut voter pour un autre candidat il faut un certain courage pour le faire au su et au vu de son syndic. Car comme les gens ne savent pas et refusent de savoir ce qui se passe dans la copro ou simplement la loi, etc ils ont tendance à reporter le savoir sur celui censé savoir soit le syndic... auréolé d'une fonction paternelle ou presque... il faut donc une dose de courage pour le renverser et voter contre lui devant le syndic même...
Il reste d'autre part que plusieurs candidats c'est difficile à gérer au niveau des votes si le CS n'a pas une grande habitude de ces choses - le syndic sortant peut vite se retourner contre le SDC surtout s'il y a eu malversations - pour vice de forme - afin de perturber le syndicat qui a changé de syndic... ceci peut empêcher un retournement du syndicat contre le syndic sortant si gros pb à mettre au judiciaire. Le syndic sortant attaque pour éviter d'être attaqué.
Si les cs n'ont pas une grande habitude il vaut mieux un seul syndic concurrent - sauf s'il s'agit d'un coup de diversion d'un copro... bien sûr...
Pour la date AG Gedehem : le pb c'est que c'est le syndic qui décide le + souvent de la date de l'AG. Pour l'examen d'un syndic concurrent la date AG peut se situer avant la fin du contrat, quitte à ce que le sortant finisse son contrat tranquillement (ex un ou deux mois...) et prépare ses dossiers pour le suivant. De plus si on attend le dernier jour ceci veut dire qu'en cas de défaut de majorité le syndicat peut se retrouver sans syndic, le sortant non élu - à 11 heures du soir après l'AG qui ne l'a pas réelu il n'a pas le temps de convoquer une nouvelle AG et alors c'est panique à bord... le syndic sortant peut en profiter pour dès le lendemain déposer une requête auprès du juge pour faire encadrer le vilain SDC par un administrateur provisoire...
Cordialement
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Edité par - albifrons le 25 mars 2007 15:28:09 |
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lemap
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 15:25:20
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Tout d'abord, lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date et à l'heure de cette AG.
A notre AG de Aout 2006 tenant lieu d'une AG qui aurait du se tenir à fin juillet 2006, il a été décidé et voté le renouvellement du mandat du Syndic pour la période entre le 29-juillet 2006 et le 28-Juillet 2007 (soit juste un an) attention les dates sont très importantes pour ce qui suit.
Notre prochaine AG se tiendra le 24-juilet-2007.
Le Syndic actuel sera donc toujours en fonction pour 4 jours encore.
Question: Nous est-il possible de procéder comme suit:
1./ voter le "non renouvellement" du mandat du syndic (avec une anticipation de 4 jours sur l'échéance mais prise d'effet à l'échéance) ;
2./ voter pour la "nomination" d'un autre Syndic pour une entrée en fonction 5 jours plus tard.
Ceci nous éviterait la complication des préavis - démission - etc.
Amitiés |
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albifrons
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1351 réponses |
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snp
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591 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 09:19:30
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Réponse à albifrons - 25/03/2007 : 15:17:18
Evidemment tout est possible...et notament le fait d'élire, provisoirement, un non professionnel, comme le signale gédehem, si aucun des candidats n'est satisfaisant!!!
Pour la question du "courage" pour virer le syndic, le tout est de savoir ce que l'on veut!!!
Quant à la date de l'AG, je ne sais pas ce qui se passe ailleurs, je ne conçois pas que les comptes soient vérifiés une fois les convocations envoyées, mais bien avant. N'étant pas l'abri d'une erreur (voire deux...ou trois) je préfère avoir à rectifier avant d'envoyer les convocations, ce qui permet d'étudier l'OJ, de le modifier le cas échéant.
De plus, lors de l'envoi de l'appel de charges du trimestre, je donne une fenêtre de dates pour l'AG, en fonction de la réservation de la salle. Tous les copropriétaires sont au courrant et peuvent prévoir. |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 10:03:17
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Bonjour
Supposons qu'il y ait 2 syndics en concurrence A et B, à l'AG 5500/10000 des tantièmes sont représentés.
Le syndic A obtient 3000/10000
le syndic B obtient 2500/10000
A priori aucun des syndics n'ayant obtenu 1/3 de la totalité des tantièmes, on ne peut procéder à un second vote?
Que se passe t'il? On n'a plus de syndic?
Comment s'en sortir? |
Cordialement
Dominique |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 16:58:07
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Sur le fond de l'affaire, il me semble qu'il faut être cohérent !!
Lorsqu'un syndicat souhaite changer de syndic, peu importe la raison, il faut au moins 2 conditions préalables :
- que cela ne vienne pas un matin au reveil 10 ou même 30 jours avant l'AG.
- qu'il y ait une démarche collective, au moins du CS, du CS et de copropriétaires, de copropriétaires en nombre crédible.
Cela impose donc une préparation, un "murissement", et ensuite, sur la base d'une sorte de "cahier des charges" d'un ou plusieurs candidats.
Et ici, il ne faudra pas se contenter d'écrire ou de donner un coup de fil : il faut les rencontrer et surtout lire et négocier les contrats qu'ils proposent !!
Autrement dit, un changement de syndic ne s'improvise pas, surtout au dernier moment.
Ce changement doit s'inscrire dans un processus de quelques mois au moins dans une démarche collective!
Changer de syndic, le révoquer, c'est comme pour un divorce : on ne l'entreprend pas à la dernière minute.
Ensuite, s'agissant de l'AG, il est évident que les copropriétaires ne doivent pas découvrir la chose en ouvrant leur convocation !
Ce changement IMPOSE la préparation des copropriétaires, donc leur information préalable...
Une AG est une instance décisionnelle, donc appelée à débattre des questions proposées. Mais si l'on ne veut pas que ces débats s'eternisent, avec des AG de 4 ou 5 h voire plus, il faut (CS, CS+copro) organiser une/des réunions d'information !
Avant de voter des travaux importants, en débattre un peu avant l'AG permettrait à ceux qui le souhaitent d'avoir des informations plus précises et de ce forger une opinion. Lors de l'AG le plus gros du travail est fait..
Pour changer de syndic, c'est la même chose.
De ce fait, et c'est le point le plus important qu'il faut à mon avis retenir, de cette information préalable, de la préparation de l'AG découlera le consensus majoritaire indispensable à une prise de décision !
La dispersion des voix n'existe que lorsque les copropriétaires découvrent en AG ce qu'il en est et que l'AG n'a pas été préparée, sans pdt exerçant réellement sa fonction pour procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement par l'AG, par consens, en faisant un rapide "tour de table".
Je ne parlerais pas "d'orienter" le vote, mais ...
Lorsque ceux qui ont procéder aux négociations (CS,..) viennent exposer à l'AG que "après en avoir discuté entre nous, nous pensons que tel candidat répond parfaitement à nos demandes ...et il convient de commencer par lui ..", les copropriétaires "moutonniers" vont peut être alors suivre aussi ...
Si tout a été bien préparé, la 1ère candidature débattue sera la bonne.
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Edité par - gédehem le 26 mars 2007 17:06:25 |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 23:36:47
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Je suis tout à fait d'accord avec vous Gedehem, mais notre copropriété étant presque exclusivement composée de résidences secondaires, l'information préalable est plus compliquée et bon nombre de copropriétaires ne sont visibles que le jour de l'AG.
Et ça ne répond pas à ma question :
"Supposons qu'il y ait 2 syndics en concurrence A et B, à l'AG 5500/10000 des tantièmes sont représentés.
Le syndic A obtient 3000/10000
le syndic B obtient 2500/10000
A priori aucun des syndics n'ayant obtenu 1/3 de la totalité des tantièmes, on ne peut procéder à un second vote?
Que se passe t'il? On n'a plus de syndic?
Comment s'en sortir?" |
Cordialement
Dominique |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 27 mars 2007 : 00:44:55
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Il faut donc prévoir dans la foulée une seconde assemblée, très rapidement le syndic sera alors désigné à l'article 24. Voilà pourquoi il ne faut pas être trop juste au point de vue dates.
Gedehem, je suis OK avec vous mais la motivation dépend tellement des différents cas de figure de copropriété. Chez nous, à part de très rares très gros tantièmes nous avons tous de petits tantièmes. Les gros tantièmes sont pour le syndic en place qui leur fait tout un tas de facilités... et ils y perdraient beaucoup sur le plan de leurs intérêts financiers à changer de syndic.
Donc là il s'agit de convaincre un très grand nombre de gens pour pouvoir contrebalancer le pouvoir des gros tantièmes. Tous les copros sont éparpillés, et c'est là que c'est excessivement difficile voir quasi impossible...
Il est une chose de convaincre quelques personnes il en est une autre de convaincre un grand nombre. De plus en matière de copropriété les gens savent rarement ce qui va dans leurs intérêts ou au contraire les dessert |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mars 2007 : 13:06:56
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Bien d'accord avec vous sur la difficulté dans certaines situations.
Quant à la difficulté de contacter les copropriétaires : TOUT copropriétaires a la faculté d'obtenir copie du PV de la dernière AG avec ses annexes, à savoir "feuille de présence" et mandats qui y sont obligatoirement annexés. (D.art.33)
Comme ladite feuille de présence comporte obligatoirement "nom, domicile et tantièmes" de chaque copropriétaire (D.art.14), vous voyez que les contacter pour faire de l'information n'est pas techniquement très compliqué..
La constitution d'un petit groupe, même de 2 ou 3 personnes est plus crédible qu'une démarche personnelle.
De plus, le ton doit être neutre, pour rappeler certaines règles incontournables. C'est le l'info, pas de la polémique stérile..
Bien entendu, ce devrait être là le travail du CS, qui semble parfois bien absent ...
Pour Dominique, dans la mesure où le mandat de votre syndic va au delà de l'AG (mandat jusqu'au 15.06, AG le 22.03) le CS doit demander la convoc d'une AG sur la base de L.art.25-1 alinéa 2.
Si le mandat de syndic se termine le jour de l'AG ou dans les jours qui suivent, faute de convocation de cette nouvelle AG vous n'avez plus de syndic.
De ce fait, requête TGI sur fondement D.art.46.
On peut proposer le pdt du CS comme syndic provisoire, s'il s'en sent ... |
Edité par - gédehem le 27 mars 2007 13:08:35 |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 27 mars 2007 : 13:59:45
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| Merci Gédehem de vos réponses. |
Cordialement
Dominique |
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debo86
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 06 mars 2009 : 11:15:15
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autre question complémentaire : peut-on appliquer cette méthode si le jour de l'AG, le mandat du syndic a déjà expiré et qu'aucune AG n'avait été prévue pour élire un nouveau syndic ?
Le syndic fautif peut-il alors convenir d'un "accord" avec les copropriétaires, tenir la dernière AG permettant d'élire un autre syndic ?
Merci d'avance pour vos réponses |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 06 mars 2009 : 16:03:18
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Si le mandat du syndic se termine le jour de l'AG et qu'il n'y a pas d'autre candidature le syndicat se retrouve dépourvu de syndic et tombe sous le coup de D.art.46,
"D.Art.46 - A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, ......" :
désignation du syndic par pdt TGI statuant sur requête de copropriétaires ou du CS.
Il peut éventuellement accepter de continuer 1 ou 2 mois le temps de convoquer une autre AG ! Mais sachez que ce serait là une grande première : aucun ex-syndic non désigné à nouveau ne va s'amuser à poursuivre 1 ou 2 mois pour vos beaux yeux le temps de convoquer une autre AG sachant que ce n'est pas lui qui sera désigné !!! 
Il n'est peut être pas très compétent, mais ce n'est pas une cruche à ce point !!!!
Si vous ne voulez pas de lui il vous laissera tomber séance tenante, au besoin dès le résultat du vote sur sa non désignation.
NB : n'oubliez pas que lorsque la désignation du syndic est à l'ODJ il ne faut JAMAIS qu'il soit secrétaire de séance.
Dans le genre de situation que vous abordez une solution de secours "en urgence" consiste à présenter en séance un copropriétaire candidat (pdt CS ou autre), lequel sera désigné par l'AG :
"..syndic provisoire pour un mandat de (3 ou 4 mois) destinée à rechercher un syndic et convoquer l'AG appeler à le désigner.
Durant cette période le syndic provisoire administrera la copropriété conformément aux dispostion du 10.07.1965 et son décret du 17.03.1967.
Il devra ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires"
Certes, les puristes-procéduriers diront que cela n'est pas très régulier compte tenu du fait qu'il n'y a pas eu présentation d'un contrat. Mais comme cette désignation est provisoire, qu'il n'y a pas rémunération et que la résolution adoptée est conforme aux textes, sa désignation me semble difficilement contestable s'agissant de sécuriser le fonctionnement du sydicat.
Mais cela suppose que le candidat syndic provisoire ne soit pas un ignorant ou une potiche et qu'il est particulièrement au fait du fonctionnement d'un syndicat.
Si ce n'est pas le cas, il faut passer par le TGI pour la désignation du syndic "provisoire".
J'ajoute que le syndicat qui ne souhaite pas la désignation à nouveau du sortant doit anticiper ce changement en particulier par la recherche de candidats.
La solution que j'indique plus haut n'est qu'une "roue de secours" au cas où pour X et Y raison le syndic démissionne en séance de façon intempestive ou n'est pas désigné à nouveau le syndicat n'ayant pas de marge de manœuvre se retrouvant tout d'un coup sans syndic.
Mais il ne faut pas être inconscient : lorsqu'on ne veut plus de son syndic on prévoit son successeur !!!
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Edité par - gédehem le 06 mars 2009 16:16:19 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 22:55:12
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Je trouve que vous compliquez bien les choses.
S'il y a trois candidats on fait un scrutin, soit par appel nominal soit par bulletin.
Chaque votant vote pour Dubois, Durand ou Dupont et on fait les comptes.
Un seul peut alors à ce premier tour avoir la majorité absolue de 501/1000. S'il y en a un, il est élu.
Dans le cas contraire : second tour, toujours à la majorité de l'article 25, celui qui a eu le moins de voix étant éliminé.
Si à ce second tour aucun des deux n'obtient la majorité absolue, on fait un second vote (et non pas tour) à la majorité de l'article 24.
Si par malheur, il y a alors égalité des voix, le syndicat n'a pas pu désigner son syndic. Il y aura un syndic judiciaire.
Il n'y a pas trois urnes. Ce mécanisme permet toutes les fraudes, ou du moins multiplie les risques d'erreur. Chacun écrit le nom de son choix sur le bulletin et le met dans l'urne unique.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 23:10:56
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Citation :
Initialement posté par JPM
Je trouve que vous compliquez bien les choses.
S'il y a trois candidats on fait un scrutin, soit par appel nominal soit par bulletin.
Chaque votant vote pour Dubois, Durand ou Dupont et on fait les comptes.
Un seul peut alors à ce premier tour avoir la majorité absolue de 501/1000. S'il y en a un, il est élu.
Dans le cas contraire : second tour, toujours à la majorité de l'article 25, celui qui a eu le moins de voix étant éliminé.
Si à ce second tour aucun des deux n'obtient la majorité absolue, on fait un second vote (et non pas tour) à la majorité de l'article 24.
Si par malheur, il y a alors égalité des voix, le syndicat n'a pas pu désigner son syndic. Il y aura un syndic judiciaire.
Il n'y a pas trois urnes. Ce mécanisme permet toutes les fraudes, ou du moins multiplie les risques d'erreur. Chacun écrit le nom de son choix sur le bulletin et le met dans l'urne unique.
ce n'est pas ainsi que cela se passe.
on passe au vote à l'article 25 pour chaque candidature: comme il s'agit de 3 votes distincts, un copropriétaire peut tout à fait voter pour 1, 2 ou les 3 candidats!!
ce n'est qu'une fois que le vote a été fait pour tous les candidats que l'on décompte les voix pour savoir si un candidat a obtenu la majorité de l'article 25!
et ceci est pratiqué par les administrateurs provisoires à Paris! |
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