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mefiant
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6 réponses |
 Posté - 22 mars 2007 : 12:03:21
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Bonjour,
J'ai un terrain de 2600m2 dans un lotissement dont le règlement a été maintenu par décision des co-lotis au terme des 10 années, et cela a été approuvé par la mairie. Ce règlement autorise une SHON de 350m2 pour ce terrain. La mairie nous dit que le POS de la zone dans laquelle est situé notre terrain est de 0,10, et donc que nous ne pouvons construire que 260m2 de SHON, car c'est la régle la plus restrictive qui s'applique!... A quoi donc cela sert-il d'avoir prorogé les règles du lotissement?!...
Ma question est: La mairie est-elle dans son droit? Ai-je un recours?
Merci d'avance de votre aide en cette affaire"!
Jean-Pierre
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 12:18:18
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| Le POS a-t-il changé depuis l'autorisation de lotir? Le COS affecté à la zone a-t-il diminué? |
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mefiant
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 12:30:59
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C'est possible mais Je n'en suis pas sûr car la SHON de chaque lot a été établie en comptant les espaces verts du lotissement.
Cordialement,
Jean-Pierre |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 12:35:34
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c'est la règle la plus restrictive qui s'applique...(jurisprudence constante, dont TA Nice 3/11/94, 933146).
le POS/PLU a t il été approuvé/modifié postérieurement à la demande approuvée de maintien des règles du lotissement ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mefiant
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 18:46:18
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
c'est la règle la plus restrictive qui s'applique...(jurisprudence constante, dont TA Nice 3/11/94, 933146).
le POS/PLU a t il été approuvé/modifié postérieurement à la demande approuvée de maintien des règles du lotissement ?
Bonjour Wroomsi,
Merci de la précision. Le POS actuel encore valide est antérieur à la demande approuvée de maintien des règles. Le PLU est en préparation. Est-ce que cela aurait changé quelque chose s'il avait été modifié après?
A quoi donc cela sert-il d'avoir prorogé les règles du lotissement?!...
Merci,
Cordialement,
Jean-pierre |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 18:55:12
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| vous voulez dire que la prorogation d'un règlement de lotissement moins restrictif a été accepté alors que les règles applicables à la zone dans le règlement de POS étaient plus restrictives ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 22:44:42
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| Emmanuel, si j'ai bien compris, le lotissement a été créé, mettons sur une parcelle de 35.000m², bénéficiant d'un COS de 0,10, avec 10 parcelles de 2600m², des accès et des espaces verts occupant les 9.000m² restants. Il a été attribué à chacune des 10 parcelles, 1/10ième des droits à SHON totaux, soit 350m². Aujourd'hui, l'instruction soutient que les droits à SHON doivent être calculés, non pas à partir de la surface globale du lotissement, mais à partir de la surface individuelle de chaque terrain. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 23:03:55
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si c'est de cela qu'il s'agit, la règle me semble "normale" mais Mout (ou d'autres) me corrigera certainement :
c'est la prise en compte des surfaces dédiées aux espaces communs (voiries et espaces verts) qui a permis de constituer le "bonus" de surface servant de base de calcul de la SHON disponible par lot lors de l'opération de lotissement par rapport à la surface individuelle de chaque lot.
10 ans plus tard, les espaces communs sont distincts définitivement des parcelles issues de la division du lotissement.
qu'ils soient restés propriété des colotis (morcellement des espaces communs), copropriété indivise des colotis, propriété d'une ASL ou même rétrocédés à la commune, ces espaces ne rentrent plus dans la base de calcul du droit à SHON.
en fait, le COS (SHON dispo / surface de terrain constructible) est inchangé , mais la surface de terrain étant réduite puisque le "bonus" a disparu, la SHON dispo a réduit dans la même proportion.
si en plus, le COS autorisé du secteur a diminué à l'occasion d'une modification du POS, cette valeur restrictive se substitue au règlement de lotissement antérieur. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 22 mars 2007 23:14:46 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 23:32:52
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| Donc, dans un lotissement, si on achète un terrain avec un peu plus de SHON que nécessaire dans l'espoir d'agrandir sa maison plus tard, on a de grandes chances de ne plus pouvoir le faire si on n'a pas créé la SHON dans les 10ans de l'arrêté de lotir? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 06:57:58
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non et oui :
oui, car c'est le cas partout, avec ou sans lotissement : la SHON autorisée dépend du COS en vigueur au moment de l'autorisation de construire. Si le COS diminue, vous pouvez ^^etre empêché d'augmenté la SHON
non, car ce que je décris ne correspond pas à de la non-utilisation de droit à SHON initial lié à l'achat d'un terrain plus grand (ou d'une ocnstruction plus petite), mais à la réduction de ce droit par l'affectation définitive des parties communes du lotissement : cette affectation fait sortir ces surfaces communes du calcul du droit à SHON global du lotissement tel qu'il existait au moment de l'autorisation de lotir. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mefiant
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 09:43:11
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
non et oui :
oui, car c'est le cas partout, avec ou sans lotissement : la SHON autorisée dépend du COS en vigueur au moment de l'autorisation de construire. Si le COS diminue, vous pouvez ^^etre empêché d'augmenté la SHON
non, car ce que je décris ne correspond pas à de la non-utilisation de droit à SHON initial lié à l'achat d'un terrain plus grand (ou d'une ocnstruction plus petite), mais à la réduction de ce droit par l'affectation définitive des parties communes du lotissement : cette affectation fait sortir ces surfaces communes du calcul du droit à SHON global du lotissement tel qu'il existait au moment de l'autorisation de lotir.
Je pensais de manière simpliste peût-être qu'en achetant le terrain en lotissement on achetait (avec) la SHON attribuée au lot. (En fait dans le lotissement tous les lots n'ont pas la même surface et n'ont donc pas la même SHON, et j'ai choisi ce terrain car il avait la plus grande SHON).
Pourquoi doit-on refaire le calcul de la SHON utilisable par rapport au COS, alors qu'une SHON fixe a été attribuée au lot?... On l'a payée cette SHON!
Cela revient à dire que 10 ans après les régles de constructibilité du lotissement ne s'appliquent plus mais ce sont celles du POS!... malgré le vote des co-lotis pour proroger les régles du lotissement?!...
Je ne sais pas si ce "mécanisme" d'interprétation est bien connu, des acquéreurs et des vendeurs d'un lot. Il faudrait alors mettre en garde les acquéreurs de cette particularité du lotissement: ils perdent une partie du droit à construire au bout de 10ans!... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 10:10:22
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ce n'est pas au bout de dix ans qu'ils la perdent, c'est
*5 ans après l'achèvement du lotissement (article L315-8 du code de l'urbanisme), donc que les surfaces communes ont leur affectation définitive
*dès que le POS est modifié, avec mise en concordance des documents du lotissement avec le nouveau règlement de POS, de nouvelles règles de COS plus restrictives s'appliquant pour toute nouvelle demande de construction...sauf cristallisation (cf. plus bas).
si vous achetez en lotissement, comme quand vous achetez ailleurs, le COS n'est pas acquis définitivement. au mieux pouvez vous le cristalliser pendant un an par un certificat d'urbanisme...ou par un permis de construire en cours de validité ou en prenant part aux enquêtes publiques modifiant le COS de la zone ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 mars 2007 10:38:49 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 12:37:18
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| C'est bon à savoir, ça! Donc, il faut au moins déclarer dans son PC qu'on met des combles aménageables, etc, parce que sinon, on peut s'asseoir dessus (au risque de passer à travers le plafond en-dessous), et surtout, méfiance quand on achète dans un "vieux" lotissement! |
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 14:53:03
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| Intéressant ce post : car j'ai la même situation pour mon lotissement qui date 1985. L'adjoint à l'Urbanisme de ma commune à suggérer à notre syndic de ne pas abandonner notre régelment du fait que le nouveau PLU allait être plus restrictif au niveau du COS. Donc il a dit une belle connerie |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 15:04:24
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| je crois, mais j'aimerais d'autres avis... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mefiant
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 16:09:09
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Citation :
Initialement entré par abrill
Intéressant ce post : car j'ai la même situation pour mon lotissement qui date 1985. L'adjoint à l'Urbanisme de ma commune à suggérer à notre syndic de ne pas abandonner notre régelment du fait que le nouveau PLU allait être plus restrictif au niveau du COS. Donc il a dit une belle connerie
Je me répète peût-être mais à quoi sert alors la prorogation des règles du lotissement, si de toute façon c'est les règles d'urbanisme qui vont s'appliquer?!... Je ne saisis toujours pas l'intérêt de ce droit tronqué! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 16:27:26
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Citation :
Initialement entré par mefiant
Je me répète peût-être mais à quoi sert alors la prorogation des règles du lotissement, si de toute façon c'est les règles d'urbanisme qui vont s'appliquer?!... Je ne saisis toujours pas l'intérêt de ce droit tronqué!
à se fixer, entre colotis, des règles d'urbanisme plus restrictives que celles du POS (distance des constructions, hauteur des clotures, etc...) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 17:34:42
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excusez mon retard : je patauge dans les mêmes problèmes et je lutte contre les moulins à vents de l'Administration...
Donc :
un lotissement de X m² a été autorisé; les divisions parcellaires ont conduit à définir les parcelles constructibles (total P = X - e)et les parcelles affectées aux espaces libres et aux VRD (= e)
Par application des règles locales d'urbanisme, la SHON constructible (= S m²)a été accordé au lotisseur qui l'a répartie sur les parcelles, au prorata de leur superficie.
Les espaces libres (e) sont inconstructibles : donc pas de SHON.
Le 1er problème est de savoir si le POS existait au moment de l'autorisation de lotir, ou non.
En 2d lieu, il faut consulter le rapport de présentation du POS et lire ce qu'il dit du lotissement.
A t'il "entériné" le règlement propre du lotissement?
A t'il invoqué clairement les mesures plus contraignantes qu'il prenait?
Car dans la mesure où le règlement propre a été maintenu, ses règles sont celles en vigueur, sauf si le POS spécifie clairement qu'il les MODIFIE : L315-4 CU
Si le POS ne dit pas distinctement qu'il substitue "son" COS à la règle du lotissement définissant la SHON constructible sur chaque lot, il ne peut être question d'appliquer le COS défini pour la zone par le POS.
L'histoire de "la règle la plus contraignante" qui s'applique, c'est quand les co-lotis ont négligé de lire le POS et n'ont pas "vu" la modification. Ils protestent contre une décision rendue en arguant de leur règlement propre ...et le droit leur est dit ainsi.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 17:59:51
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Citation :
Initialement entré par Mout
excusez mon retard : je patauge dans les mêmes problèmes et je lutte contre les moulins à vents de l'Administration...
vobis absolvo !Citation :
Donc :
un lotissement de X m² a été autorisé; les divisions parcellaires ont conduit à définir les parcelles constructibles (total P = X - e)et les parcelles affectées aux espaces libres et aux VRD (= e)
Par application des règles locales d'urbanisme, la SHON constructible (= S m²)a été accordé au lotisseur qui l'a répartie sur les parcelles, au prorata de leur superficie.
avec, pour l'ensemble du lotissement, SHON disponible initiale = COS*X, c'est bien ça ?... mais SHON après achèvement devenant SHON disponible finale = COS*(X-e)... les répartitions par parcelle étant bien sur maintenues en proportion...
Toujours d'accord ?Citation :
Les espaces libres (e) sont inconstructibles : donc pas de SHON.
après 5 ans après achèvement si mon calcul ci dessus est bon...Citation :
Le 1er problème est de savoir si le POS existait au moment de l'autorisation de lotir, ou non.
En 2d lieu, il faut consulter le rapport de présentation du POS et lire ce qu'il dit du lotissement.
A t'il "entériné" le règlement propre du lotissement?
A t'il invoqué clairement les mesures plus contraignantes qu'il prenait?
Car dans la mesure où le règlement propre a été maintenu, ses règles sont celles en vigueur, sauf si le POS spécifie clairement qu'il les MODIFIE : L315-4 CU
Si le POS ne dit pas distinctement qu'il substitue "son" COS à la règle du lotissement définissant la SHON constructible sur chaque lot, il ne peut être question d'appliquer le COS défini pour la zone par le POS.
Pourtant, mon petit livre rouge me délivre l'information suivante dans les commentaires du L315-4
"les dispositions d'un POS, plus sévères que celles gouvernant un lotissement sont opposables à la délivrance d'un PC dans ce lotissement nonobstant l'absence de mise en conformité sur le fondement du L315-4 : TA Nice, 3/11/94, 933146"Citation :
L'histoire de "la règle la plus contraignante" qui s'applique, c'est quand les co-lotis ont négligé de lire le POS et n'ont pas "vu" la modification. Ils protestent contre une décision rendue en arguant de leur règlement propre ...et le droit leur est dit ainsi.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 08:01:25
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Je disais :
"Car dans la mesure où le règlement propre a été maintenu, ses règles sont celles en vigueur, sauf si le POS spécifie clairement qu'il les MODIFIE : L315-4 CU"
Cet article L315-4 fixe les modalités que doit suivre l'Administration quand il lui apparaît nécessaire de MODIFIER le Règlement propre du lotissement.
Si le POS est silencieux sur le Règlement de lotissement et, donc, qu'il ne fixe pas clairement que "les dispositions qu'il édicte se substitue à ce Règlement dont il ne fait pas de cas", le Maire manque aux obligations que lui fixe le L315-4.
Tout cela est bien sûr très subtil : mais quel citoyen va à la mairie, comme au bistrot, pour "lire" le POS en sirotant un café?
Quant à l'inconstructibilité des espaces libres, sa pérennité est totale tant qu'ils ne sont pas transférés à la commune, et qu'ils sont donc propriété privée (du lotisseur ou de l'ASL, voire en indivision entre les co-lotis).
L'histoire des 5 ans, que je n'ai pas le temps de revérifier, n'est valable que pour la délivrance des autorisations de construire : l'Administration ne peut pas arguer d'un quelconque motif pour refuser une construction conforme au règlement de lotissement qui est ainsi à l'abri du L315-4.
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Règlement lotissement et POS
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