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kiep
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 23 mars 2007 : 00:13:08
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Bonjour, quelles sont les consequences de l'ajournement d'une AG juste avant sa tenue ? Le litige a porte sur les resolutions inscrites a l'ODJ et l'AG a ete ajournee par le CS avant meme qu'elle ne debute. Le mandat de syndic se poursuivant encore 5 mois, est-il possible de provoquer une nouvelle reunion pour statuer sur les resolutions et une nouvelle AG dans la foulee ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 01:16:06
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le CS n'a aucun pouvoir pour ajourner une AG.
L'AG convoquée aurait du se tenir, même si à chaque résolution les copropriétaires votaient pour le report à la prochaine assemblée.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 09:57:43
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Le conseil syndical a pris une responsabilité en annulant
l'assemblée générale.
Cela ne relève pas de sa compétence !
Pourriez vous relater, en détails, les péripéties de votre situation ? |
Salutations
François |
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kiep
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 12:10:51
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Le conseil syndical a pris une responsabilité en annulant
l'assemblée générale.
Cela ne relève pas de sa compétence !
Pourriez vous relater, en détails, les péripéties de votre situation ?
Petite copropriété de 10 lots qui désire changer de Syndic à échéance, car ce dernier n'effectue pas dans les règles de l'art ce pour quoi il a été missioné, et est beaucoup trop cher pour nous.
Or, les résolutions pour le vote de fin de mandat de ce Syndic à échéance et choix du nouveau Syndic n'ont pas été mentionnées à l'ODJ lors de la réunion préparatoire de l'AG par oubli. De plus l'envoi par courrier avec AR + de 15 jours avant la tenue de l'AG de ces résolutions pour modification de l'ODJ avant sa tenue s'est faite en oubliant d'y joindre le devis du nouveau Syndic, donc pas valable.
Lors de la tenue de l'AG ce 22 mars, se voyant engager à nouveau pour 15 mois avec ce Syndic défaillant, le Président et le CS avec l'accord des copropriétaires présents a décider d'ajourner l'AG avant même sa tenue.
La dernière AG ayant eu lieu le 18 mai 2006, et le mandat auprès du Syndic défaillant ayant été signé pour 15 mois. Nous est-il donc possible de provoquer une nouvelle AG et y faire inscrire ces 2 résolutions entre autres ?
Le Syndic nous a précisé que le contrat se terminait le 31 mars et qu'il faudrait donc nommer un administrateur civil. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 18:09:09
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Pour n'avoir pas inscrit les questions qui lui avaient été notifiées et/ou pour n'avoir pas joint les document nécessaires à la validité des décision, ce syndic porte lui-même la responsabilité de l'échec de l'AG et d'un préjudice éventuel qu'aurait à supporter le syndicat !
La décision d'AG sur l'avis du CS de reporter l'AG est une bonne chose.
La (re)convocation de l'AG devrait lui être imputée lors de l'approbation des comptes (refus d'approver ces sommes).
Dans la mesure où le syndic a été désigné le 18 mai 2006 pour un mandat de 15 mois, son mandat va jusqu'au 18 aout 2007, sauf mention particulière (il faudrait rapporter ici le texte de la résolution transcrite sur le PV, ou si pas de précisions celle mentionné sur son contrat (D.art.29)).
Il aurait été pertinent, et c'est un conseil que devrait suivre en pareil cas les syndicats, que l'AG adopte une résolution du style :
"L'AG, ayant constaté d'une part que les questions dont l'inscription était demandée conformément à D.art.10 n'étaient pas portées à l'ODJ par le syndic et que d'autre part les documents nécessaires à la validité de décisions n'avaient pas été joints au plus tard à la convocation faite par le syndic, décide que le syndic devra convoquer une AG dans le délai prévu non sans avoir préalablement obtenu l'avis écrit du CS sur l'ODJ dont veulent débattre les copropriétaires.
Cette prochaine AG devra se tenir au plus tard dans un délai (d'un) mois à compter de ce jour."
Comme cela, l'affaire est bordée.
Dans le cas présent, faute de cette résolution, il faut que le CS notifie au syndic (LRAR) une demande de convocation d'une AG en précisant l'ODJ demandé (joindre les docs necessaires), demande sur le fondement de D.art.8.
Cette demande devra rappeler la durée du mandat du syndic et donc sa date échéance. |
Edité par - gédehem le 23 mars 2007 18:19:27 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 19:17:27
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Pour moi il y a beaucoup de torts :
1° le syndic pour avoir oublié d'inscrire la désignation de son remplaçant, à l'ordre du jour de l'AGO !.
2° le président,mais de quoi ? AGO ou CS ?
Avez vous lu le contrat de mandat du syndic ?
Quelles sont les dates exactes d'entrée en fonction et de fin de mandat ?
Pourquoi dit il que son mandat se termine fin mars ?.
Une fois ces réponses données on devrait y voir plus clair.
Pour le moment ça a l'air d'être le f... |
Salutations
François |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 19:28:52
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J'ai lu le post de gédehem après l'envoi du mien.
Comme souvent,je suis d'accord sur certains points mais pas sur tous !
Une fois de plus nous constatons qu'il y a de nombreux syndics qui ne sont pas -professionnellement parlant- à leur place, malgré tous les textes qui les protègent, mais qu'ils doivent aussi appliquer !.
Celui qui trinque est toujours le copropriétaire, balloté et écoeuré par les uns et par les autres |
Salutations
François |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 21:06:18
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Quand on se nomme gédehem on peut se permettre de
tout dire et n'importe quoi tant il y a de contre-vérités, plus haut dans son post.
Je laisse aux ténors et autres barytons du site
le soin de les relever, si toutefois ils osent affronter
l'homme des palétuviers.
Je crains fort que la peur l'emporte sur le courage !
Wait and see ! |
Salutations
François |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 21:09:16
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kiep,
N'ayez pas peur !
Sauve kiepeut ?
A++ |
Salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 21:28:48
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Oldman, c'est vrai que parfois on a du mal à vous suivre dans le dédale de vos pensées, mais ici, s'agissant de mes propos, je ne vois pas trop où seraient dans mon post les contres-vérités que vous pensez avoir vu ! ...
Mais bon, ..... chacun lit ce qu'il veut bien lire, ou peut penser de ce qu'il croit avoir lu ....
Par ailleurs je partage totalement vos remarques sur ces nombreux (trop) syndics (ou leurs gestionnaires) qui, "professionnellement", ne sont pas à leur place.
C'est d'autant plus pénalisant pour les copropriétaires que les textes leur laissent de plus en plus le champ libre ...  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 22:12:37
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gédehem, pour la résolution du style que vous indiquez difficile à faire dans la plus part des cas dont celui-ci car le syndic dont il est question était certainement le secrétaire de l'AG (je sais ce n'est pas une obligation que le secrétaire rédige le PV)
Dans le cas contraire,syndic non secrétaire,le PV peut très bien avoir pour cette partie cette rédaction; l'AG n'est que du 22 mars, soit hier (il y a de très nombreux PV non signé en fin de séance pour des raisons multiples) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 22:38:01
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Certes, Félix ...
Mais je suppose que l'intention des copropriétaires (du CS) d'ajourner l'AG ne date pas du jour de la réunion.
Je suppose qu'un syndicat, un CS, est à même dans les 15 ou 20 jours qui précédent l'AG d'élaborer une telle résolution afin de la présenter en séance.
Enfin, que je sache ..(quoi que !), il me semble que c'est le pdt de séance qui demande à l'AG de débattre des questions, ici de la résolution préparée à l'avance ... pas de secrétaire-syndic !!
Enfin, mais il ne faut pas trop réver, j'ose espérer que ceux qui ont préparé l'AG ont prévu un "candidat secrétaire", ce qui est un impératif chaque fois qu'il y a litige avec le syndic ...
Mais bon, ....avec des si, n'est-ce pas ......  |
Edité par - gédehem le 23 mars 2007 22:38:54 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 22:55:02
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Kiep, puisque votre syndic vous a précisé que le contrat se terminait le 31 mars et qu'il faudrait donc nommer un administrateur civil, dites-lui que ce sera à ses frais, voyez ce lien :
Un syndic qui ne fait pas ce qu’il doit faire (" carence ") :
En cas de " carence " du syndic, on peut aussi utiliser l’article 49 qui va permettre d’obtenir la nomination d’un administrateur provisoire pour assurer la mission que le syndic ne veut pas assurer (exemple : des travaux ont été votés et ne sont pas engagés).
Un bon conseil : alors qu'en général la perspective du passage par un administrateur provisoire doit être vue, à juste titre, comme négative (honoraires élevés ; absence de vraie gestion pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois), ce peut être ici une arme efficace entre les mains des copropriétaires.
En effet, lorsqu'un syndic ne veut pas faire une chose qu’il doit faire, un bon moyen de le contraindre est de l’informer qu'on utilisera cette disposition légale, puis qu’on l'assignera sur la base de sa responsabilité civile professionnelle pour lui faire prendre en charge TOUS les frais de cette mise sous administration judicaire due à sa CARENCE. En général, cela suffit à le faire bouger.
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 10:50:28
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Citation :
Initialement entré par kiep
Bonjour, quelles sont les consequences de l'ajournement d'une AG juste avant sa tenue ? Le litige a porte sur les resolutions inscrites a l'ODJ et l'AG a ete ajournee par le CS avant meme qu'elle ne debute. Le mandat de syndic se poursuivant encore 5 mois, est-il possible de provoquer une nouvelle reunion pour statuer sur les resolutions et une nouvelle AG dans la foulee ?
Pour gédehem
C'est bien l'initiateur du topic qui écrit ce qui précède !.
Alors comme il n' y pas eu d'AGO-au sens juridique des termes-
il n'y pas eu de désignation de président, de secrétaire,de scrutateurs,de contrôle des copropriétaires présents, défaillants...
Ainsi le syndic a eu ses torts, mais il n'y a pas que lui.Donc la copropriété " n'est pas sortie de l'auberge " si elle n'arrive pas à trouver un consensus, avant la fin du mandat du syndic sur laquelle il n'y a pas encore de réponse.
Je parierais même,en cas de contentieux,que le SDC ne serait pas certain de sortir gagnant, quant on voit certains cas de jurisprudence.
gédehem, je connais depuis longtemps le dicton : "qui veut tuer son chien dit qu'il a la rage"
Merci quand même pour vos commentaires et ceux des autres contributeurs ! |
Salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 14:09:29
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Vous avez raison, Oldman, du moins si les choses se sont effectivement passées comme vous le décrivez !
Une AG était convoquée mais elle ne sait pas ten faute de "combattant"...
Pas d'émargement, et donc rien du reste ....
De ce fait il ne peut même pas être dressé PV de cette réunion qui n'a pas eu lieu..
De ce fait, il convient de procéder comme je l'indiquais plus haut :
"Dans le cas présent, faute de cette résolution, il faut que le CS notifie au syndic (LRAR) une demande de convocation d'une AG en précisant l'ODJ demandé (joindre les docs necessaires), demande sur le fondement de D.art.8.
Cette demande devra rappeler la durée du mandat du syndic et donc sa date échéance."
Mais sur le fond, en pareil cas, il me semble préférable de tenir l'AG, délire Pdt, secrétaire, scrutateurs, et d'ouvrir la séance sur la proposition de résolution que j'idique plus haut :
il s'agit alors d'une véritable décision d'AG, décision qui oblige le syndic à faire ce qui est décidé pour les affaires du syndicat.
PV de cette décision sera dressé et nul ne pourra s'affranchir de cette décision, en particulier le syndic.
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 21:37:00
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La remarque d'oldman est plus que pertinente.
La responsabilité du syndic est tout de même engagée de ne pas avoir rempli ses obligations de quoi remplir un PV signé par un Président de séance même si un seul copropriétaire avait signé la feuille de présence.
Cette situation inédite risque de provoquer des remous dont la copropriété risque de souffir.
Il fallait tenir cette AG et arrivé à l'élection du syndic, de prolonger son mandat de 3 mois en le mettant en demeure de convoquer une AG et d'inscrire les résolutions manquantes à l'ODJ.
Au moins, la copropriété aurait eu un budget et les décisions indispensables à son fonctionnement.
Il n'a plus qu'à espérer que le Président du CS ait usé à bon escient de l'art.8 avant le 31 mars et ne se soit pas contenté de constater les carences du syndic sans faire les mises en demeure par écrit.
Cordialement.
Edmond |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 22:36:50
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La remarque d'Oldman est certes pertinente !
Mais ce qu'avance Dantes ne tient pas la route : même si 1 seul copropriétaire (sur 10) a émérgé la feuille de présence, cela ne suffit pas à faire une AG permettant la rédaction d'un PV : PV de quoi ?
Désigner le syndic pour 3 mois, on n'en voit pas trop l'interet, son mandat de 15 mois étant à échéance du 18 aout 2007.
Le 22 mars 2007, date de l'AG "non tenue", il lui reste encore 5 mois à faire !!!
D'autre part, vous connaissez beaucoup de syndic qui accepterait un mandat de 3 mois sachant qu'il ne sera pas au bout renouvelé ? ... |
Edité par - gédehem le 24 mars 2007 22:37:39 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 10:18:26
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Bonjour Gédehem,
Un seul copropriétaire émargeant est un cas extrême. Vous savez bien que la notion de quorum n'existe pas.
Il serait Président de cette AG et seules les décisions pourraient être prises à l'article 24.
Par contre pas de mandat de syndic, donc sursis à statuer faute de voix.
Je n'ai pas la même lecture que vous, le syndic semble dire que d'ici le 30 mars 2007, il jette l'éponge.
Est-ce une démission ou la fin réelle de son mandat, je l'ignore.
Citation :
D'autre part, vous connaissez beaucoup de syndic qui accepterait un mandat de 3 mois sachant qu'il ne sera pas au bout renouvelé ?
Il n'a pas à discuter, renouvellé pour 3 mois, l'AG est souveraine, elle peut, afin de se prémunir d'une interruption de l'obligation légale d'avoir un syndic et l'obliger à convoquer une nouvelle AG.
Ou bien voter contre le mandat de syndic afin qu'il n'obtienne pas le tiers des voix, même si il démissionne, il doit le faire avec préavis (en général 3 mois, mais dépend de ce qui est écrit dans le contrat de mandat)
Il a donc obligation dans ce cas de convoquer une nouvelle AG pour statuer sur la nomination d'un syndic.
Mais la solution qui a été prise à chaud est la pire des solutions, reconnaissez-le.
Cordialement.
Edmond |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 16:15:31
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Attendons la réponse de kiepe interrogé sur la date de fin de contrat du syndic.
Si c'est le 31 mars,il n'est plus possible de respecter
le délai (toujours en vigueur).Il vaudrait mieux que ce soit au mois de mai.
Je persiste à dire que le syndic est un "tantinet léger".(Encore un professionnel à la noix !...)
Mais le comportement du conseil syndical a, pour le moins,été innoportun !
Alors qu'en ouvrant l'AGO, il aurait eu la possibilité de faire mentionner au PV tous les reproches que le syndic méritait.
Il est dommage que kiepe ait disparu,pour le moment,de la scène !.Il est vrai qu'il n'y a pas de quoi pavoiser !
Merci à Dantès pour son intervention !
Heureusement que tous mes neurones n'ont pas " foutu le camp ",après ma dernière intervention chirurgicale.
Je constate qu'il n'y a pas que moi qui dérappe de temps à autres.
Peut être devrait on constituer un "club des dérapeurs du site UI" pour nous aider à ne pas perdre le moral ?
A bientôt.
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Salutations
François |
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kiep
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 18:29:31
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Merci beaucoup a tous pour vos reponses et votre aide.
Qques precisions a apporter comme demande ci-dessus:
- la derniere AG ordinaire date bien du 17 mai 2006 dernier avec designation du syndic pour une duree de 15 mois. L'allusion par le syndic sur le moment d'une fin de mandat au 31 mars n'etait qu'une intox afin de nous faire poursuivre l'AG (a moins qu'il ait l'idee de demissioner).
- tous les presents ont emarge sur une feuille des leur arrivee dans la salle de reunion. C'est tout. Apres de vives remarques a l'encontre du syndic pour sa mauvaise gestion et parce que des points importants concernant cette mauvaise gestion n'etait pas mis a l'ODJ (ne serait-ce que pour notification), il a ete decide d'ajourner la reunion comme precise plus haut.
Ce qui nous importe maintenant, c'est de changer de syndic et que les resolutions de votes pour cela figurent dans l'ODJ. Nous avons 5 mois pour le faire. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 17:55:44
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Citation :
[i]Initialement entré par kiep[/i
Ce qui nous importe maintenant, c'est de changer de syndic et que les resolutions de votes pour cela figurent dans l'ODJ. Nous avons 5 mois pour le faire.
On vous comprend !
Mais êtes vous certain que le syndic ne vous a pas attiré dans un guet-apens ?
J'ai l'impression que vous n 'êtes pas au bout de vos peines ! |
Salutations
François |
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ajournement d'une AG le jou meme
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