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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
 Posté - 24 mars 2007 : 23:55:41
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Bonjour.
Le terme de notre contrat arrivant, le Syndic n'ayant toujours pas convoqué le CS pour la vérification des comptes, j'ai (en tant que président) envoyer une lettre AR demandant de convoquer l'AG avant la fin de son mandat, et joint les questions et le contrat du syndic que nous souhaitons élire.
8 jours se sont écoulés sans aucune nouvelle (sauf la réception de l'accusé), je prépare donc les documents nécessaires à la futur AG :
1) Feuille de présence et d'émargement j'indique dessus les noms, adresses des copros, n° de lots, type (F4, cave, etc...), tantièmes correspondants, place pour l'émargement ou indication du recommandé.
Faut-il que j'indique aussi la sommes des tantièmes de tous les lots? Ais-je oublié quelque chose ?
2) ODJ : Les projets de résolutions sont-ils obligatoires ?
Pour le reste, m'étant basé sur les anciennes convoquations, je ne pense pas avoir fait d'erreur.
Merci d'avance de votre aide.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 00:13:12
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Le délai de huit jous n'est pas ouvert par la première demande
Elle doit être suivi par une mise en demeure rappelant la demande initiale. C'est cette mise en demeure qui fait courir le délai de huit jours. Aucun délai n'est prévu entre la demande et la mise en demeure. Le délai minimum raisonnable est d'un mois.
L'absence de réaction du sndic à la demande initiale est une faute du syndic.
Une question est de savoir la date exacte de fin de mandat du syndic.
Si le mandat est maintenant expiré, vore syndicat est dépourvu de syndic, le situation est différente et la procédure à utiliser l'est aussi.
Si le syndic a été désigné pour deux ou trois ans et que son mandat est en cours, vous devez d'abord révoquer le syndic avant d'en désigner un nouveau. Cette question doit figurer à l'OJ.
Enfin vous devez détenir la liste des copropriéaires à jour à la date de votre demande de communication faite au syndic. A défaut, vous risquez de ne pas tenir compte des modifications apportées récemment, ce qui entraînerait l'annulabilité de l'assemblée.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 12:16:20
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Bonjour et merci pour vos réponses.
Le mandat se termine le 22 avril 2007 (fin du mandat de 3 ans), il ne nous reste que peut de temps, voir plus assez de temps pour faire une nouvelle mise en demeure ! JE voulais faire tenir l'AG le 16 avril.
Quel soulutions me proposez vous sachant que j'ai de forte chance d'avoir 100% de présents ou représentés, et j'ai la liste des copropriétaires à jour.
Pourquoi révoquer un syndic dont le mandat prend fin ? Pour moi il s'agit de l'AGO bien que les comptes et autre questions finacières ne pourront être abordés ... car il est actuellement incapable de nous les présenter ! Nous referons une AGS pour valider ses comptes ... mais avec le nouveau syndic.
Vous dites que : "Le délai de huit jous n'est pas ouvert par la première demande" ! Or je n'ai pas trouvé cette subtilitée lors de mes recherches. Pouvez vous me dire si il s'agit d'une jurisprudence ?
Merci. |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 15:40:37
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Citation :
Vous dites que : "Le délai de huit jous n'est pas ouvert par la première demande" ! Or je n'ai pas trouvé cette subtilitée lors de mes recherches. Pouvez vous me dire si il s'agit d'une jurisprudence ?
Suite à dernière expérience et très bien conseillé par l'UNARC, j'ai fait convoqué une A.G 100% régulière par plus du quart des copropriétaires de notre copropriété, MAIS la demande de convocation de cette AG dès lors obligatoire était notifiée (par LRAR) + mise en demeure en même temps et libellée de la sorte :
LETTRE EN RECOMMANDEE AVEC A.R + MISE DEMEURE
Par la présente, copropriétaires de l'immeuble....., représentant plus du quart des voix de tous les copropriétaires, nous vous mettons en demeure de convoquer selon les formes et les délais légaux, une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis...
le
à
dans un délais de huit jours conformément à l'article 8 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967..
Avec comme ordre du jour l'inscription des questions suivantes avec pièces attachées:(toutes les questions des copro. signées par chacun et le nouveau crt pour son approbation avec la désignation d'un nouveau syndic élu cette fois ci d'une manière 100% régulière)
Notre ancien syndic "bénévole" élu irrégulièrement a tout de suite compris..
et a été obligé de convoquer l'AG.
Sa seule parade 100% illégale a été de refaire l'ordre du jour à sa manière avec ses questions reformulées et en ayant supprimé nombre des nôtres et en m'adressant uniquement à moi une lettre avec la convocation me disant qu'il "maintenait" l'ODJ que j'avais proposé et qu'il annexait des questions d'autres copropriétaires dans son ODJ reformulé à sa manière 
ce dernier ayant bien évidemment été transmis seul aux autres copro.
D'où nouvelle LRAR dans les délais (15 jours) avec copie à tous les copropriétaires pour lui accuser réception de la convocation mais avec NOTRE ordre du jour, dont sa révocation, ce que la loi stipule bien selon l'article 8 (alinéa 1) << la demande précise l'inscription des questions à l'ordre du jour >>
Sa dernière parade a été de ne pas nous ouvrir sa porte, l'AG avait été convoquée dans son appartement (par lui !!) Tous les autres copropriétaires présents devant sa porte se sont donc réunis en AG totalement régulière chez un autre copropriétaire et dans le même immeuble, notre "syndic bénévole", copropriétaire, élu irrégulièrement a été noté dans la feuille de présence comme absent et défaillant dans le PV qui était préétabli selon l'ordre du jour où nous avons seulement noté les délibérations et votes des questions, ce PV a été signé immédiatement en fin de séance par le président, secrétaire et scrutateur et aussi en plus par tous les copropriétaires présents sauf notre cher faux syndic "défaillant" qui se cloîtrait chez lui
Je vous tiendrai au courant du prochain déroulement du feuilleton car ce "gentil ancien syndic bénévole" se fait tirer l'oreille pour transmettre les archives et fonds de la copropriété et surtout les comptes que nous allons analyser à la loupe..
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 17:09:49
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Pour Zen : Il n'y a aucune subtilité mais seulement l'application stricte de l'article 8 du décret.
Le premier alinéa prévoit que la convocation est de droit lorsqu'elle est demandée par le conseil syndical ou par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix .... Le même alinéa indique que la demande de convocation est notifiée au syndic .. Aucun délai n'est précisé. Celà est regrettable.
Le second alinéa prévoit que dans ce cas (la demande a été notifiée au syndic), l'assemblée est valablement convoquée par le président du CS après mise en demeure adressée au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Il y a donc bien deux opérations successives
1) la demande de convocation
2) la mise en demeure qui ouvre le délai de huit jours.
Il est évident que la demande et la mise en demeure ne peuvent expédiées en même temps. Même dans l'armée on ne peut en même temps donner un ordre et rappeler qu'il n'a pas été exécuté
Ce mécanisme apparait implicitement dans l'arrêt Cass civ 3e 14/01/1998 mais il est parfaitement décrit par M. Capoulade dans son commentaire de l'arrêt (Administrer juin 1998 p. 45)
Au sujet du délai à respecter entre la demande et la mise en demeure, M. Capoulade précise que dans l'espèce traitée " le convocation par le président du CS est postérieure de plusieurs semaines au refus exprès opposé par le syndic. Les constatations et l'appréciation souveraine des documents versés aux débats caractérisaient, en effet, l'interpellation suffisante et formelle, ainsi que le refus du syndic ".
Cet arrêt est le premier rendu par la Cour de cassation sur la mise en oeuvre de l'article D 8 depuis 1965.
Il faut ajouter un inconvénient nouveau : à acompter du 1er avril 2007 le délai de convocation des assemblées est porté à 21 jours 
Comme le mandat du syndic expire le 22 avril 2007, il n'y a pas lieu d'envisager une révocation.
Pour Henri II : La formule
LETTRE EN RECOMMANDEE AVEC A.R + MISE DEMEURE
Citation :
Par la présente, copropriétaires de l'immeuble....., représentant plus du quart des voix de tous les copropriétaires, nous vous mettons en demeure de convoquer selon les formes et les délais légaux, une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis...
était illégale pour les raisons sus indiquées.
Dans ce cas, le syndic bénévole a compris qu'il fallait réagir. Tant mieux. Pas la peine de disserter inutilement.
Mais il est regrettable qu'elle ait été proposée 
Un syndic professionnel aurait peut être aussi déféré. Mais un autre aurait pu sans nul doute faire capoter le mécanisme mis en branle.
S'il y a aussi peu de jurisprudence sur l'article D 8, c'est parce que le syndic est généralement en mauvaise position et/ou dans une situation générale difficile pour différentes raisons.
Ou bien il défère à la demande, malgré son irrégularité, ou bien il laisse aller, sans se prévaloir de l'irrégularité.
Force est de reconnaître que certains syndics ne connaissent pas bien le mécanisme exact de l'article D 8. Ils croient aussi que la première demande fait courir le délai. Plus grave encore : des avocats, il y a peu de temps encore, le croyaient aussi
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 17:46:27
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De nouveau merci pour vos réponses !
Comment éviter l'administration judiciaire maintenant ?
Soit je fais une mise en deumeure et du coup je ne pourrais convoquer légalement qu'après le 1 avril, et compte tenu du nouveau délai l'AG sera après le 22 !
Soit je convoque avant le 31 en espérant que le syndic ne conteste pas.
Si je lui téléphone pour que lui convoque mais qu'il refuse !?!?!
Quels sont les risques pour le syndicat ?
Quels sont les moyens de pression, quels recours avons nous contre ce syndic totalement laxiste, mais faisant partie d'un gros groupe ?
Que me conseillez-vous ?
Merci de votre aide ! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 18:22:35
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Merci ETASPAK, mais ça ne répond pas a ma question : "comment avoir une convocation régulière" et éviter l'administration judiciaire.
A défaut est-ce risqué de convoquer moi même "irrégulièrement" ?
Je suis convaincu que le syndic croit qu'il est élu jusqu'au 30 juin ... donc il ne s'affole pas. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 18:22:40
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Message édité pour correction de la date : 1er avril
Si le syndic expédie les convocations avant le 1er avril, le délai reste de 15 jours.
Ceci est valable pour vous aussi.
L'assemblée se tient donc très régulièrement avant le 22. Elle peut même être tenue après le 22 dès lors qu'elle a été régulièrement convoquée soit par le syndic, qui n'assisterait pas à l'assemblée dans ce cas (AG postérieure au 22), soit par vous.
C'est au niveau de la date d'expédition de la convocation que s'apprécie la régularité de l'assemblée.
Notez par ailleurs que l'obligation légale de mise en concurrence ne s'applique pas pour la désignation du syndic. Une chose est l'obligation légale. Une autre est l'intérêt qu'a le syndicat de consulter divers syndics.
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Edité par - JPM le 25 mars 2007 18:34:11 |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 19:24:39
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Citation :
Initialement entré par JPM
Pour Henri II : La formule
LETTRE EN RECOMMANDEE AVEC A.R + MISE DEMEURE
Citation :
Par la présente, copropriétaires de l'immeuble....., représentant plus du quart des voix de tous les copropriétaires, nous vous mettons en demeure de convoquer selon les formes et les délais légaux, une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis...
était illégale pour les raisons sus indiquées.
Dans ce cas, le syndic bénévole a compris qu'il fallait réagir. Tant mieux. Pas la peine de disserter inutilement.
Mais il est regrettable qu'elle ait été proposée
Un syndic professionnel aurait peut être aussi déféré. Mais un autre aurait pu sans nul doute faire capoter le mécanisme mis en branle.
S'il y a aussi peu de jurisprudence sur l'article D 8, c'est parce que le syndic est généralement en mauvaise position et/ou dans une situation générale difficile pour différentes raisons.
Ou bien il défère à la demande, malgré son irrégularité, ou bien il laisse aller, sans se prévaloir de l'irrégularité.
Force est de reconnaître que certains syndics ne connaissent pas bien le mécanisme exact de l'article D 8. Ils croient aussi que la première demande fait courir le délai. Plus grave encore : des avocats, il y a peu de temps encore, le croyaient aussi
JPM
Pouvez-vous S-V-P me donner << l'arrêt Cass civ 3e 14/01/1998 >> ou ce mécanisme apparait implicitement afin de dire avec force de loi que notre demande était illégale ??
car en effet :
Article 8
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Article 50
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995).
Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée.
Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.
Aucun délai n'est mentionné entre la demande de convocation et la mise en demeure.
Dans notre cas les demandes ont été signées au mois d'août, le syndic bénévole l'a lui-même signée en rajoutant une question. Mais aucune convocation n'ayant été adressée jusqu'en décembre nous avons donc été obligé de l'officialiser AVEC mise en demeure pour une AG fin février soit avec plus de 60 jours de délais entre notre demande et la date fixée de cette AG.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 23:00:45
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Cher Henri II, je complète mon extrait de votre message qui était le suivant : Citation :
MAIS la demande de convocation de cette AG dès lors obligatoire était notifiée (par LRAR) + mise en demeure en même temps et libellée de la sorte :
LETTRE EN RECOMMANDEE AVEC A.R + MISE DEMEURE
Par la présente, copropriétaires de l'immeuble....., représentant plus du quart des voix de tous les copropriétaires, nous vous mettons en demeure de convoquer selon les formes et les délais légaux, une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis...
Dans ce texte vous nous indiquez clairement que vous avez fait la demande de convocation et la mise en demeure en même temps.
Je vous ai indiqué que c'était illégal mais qu'il était inutile den discuter puisque le syndic apeuré avait déféré à votre demande ... pour ensuite vous laisser sur le palier ce qui était stupide.
J'ai ajouté néanmoins que l'indication qui vous avait été donnée était mal venue (demande + mise en demeure en même temps).
Vous nous dîtes maintenant qu'une demande avait été effectuée plusieurs mois aupravant. Celà change tout.
Mais comme vous ajoutez que le syndic lui-même avait signé la demande, on ne comprend plus très bien Je suis amené à penser qu'il s'agissait de lettres de demande, pour réunir les 25 %, mais que peut-être (???) elles n'auraient pas été envoyées à ce moment ?
Quoiqu'il en suit, vous avez réglé votre problème. C'est le principal.
Il reste que le mécanisme légal est celui que je vous ai indiqué ; le texte comprend deux alinéas, chacun portant une phase séparée de la procédure.
Vous pouvez consulter l'arrêt sur Legifrance mais c'est surtout le commentaire de M. Capoulade qui est important et je ne peux pas techniquement vous le passer.
Par contre vous trouverez les mêmes indications dans le Code de la copropriété de M. Lafond, sous l'article 8 du décret. Il indique en particulier : " Aucun délai n'est imparti au syndic pour donner suite à la demande de convocation. S'il tarde trop une mise en demeure peut lui être adressée par le président du CS [...] Si cette mise en demeure reste sans résultat pendant huit jours, le président du CS peut alors convoquer lui-même ...".
Je confirme donc que s'il vous a été indiqué que vous pouviez faire la demande et la mise en demeure en même temps, cette indication était erronée.
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 23:25:51
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JPM,
Bien compris, mais nous n'avions même pas de Conseil Syndical donc c'est bien en plus de l'article 8, l'article 50 qui s'appliquait à nous. Est-ce pour cette raison que l'ARC de Paris nous a dit d'agir de la sorte 
En tout cas je vais leur poser la question avec vos réponses à l'appui et vous tiendrez au courant.
Encore Merci.
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