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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 26 mars 2007 : 15:06:38
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On m'annonce une prochaine réponse officielle sur le problème de la garantie financière du syndic qui ne s'appliquerait pas en présence d'une compte séparé.
Mais une autre question est celle des frais mensuels décomptés par certaines banques pour ces comptes séparés.
Pour ces comptes, comme pour tous les autres il existe désormais une convention de compte et un barème des frais. On peut songer à ce que ces documents soient joints à la convocation ou, pour le moins, que les dispositions les plus importantes seoeitn indiquées et que le syndic dispose des documents correspondants.
Par la même occasion il faudrait régler le problème de l'obligation qui me parait peser sur le banquier de répondre à un questionnement d'un membre habilité du CS, dès lors qu'il n'est pas abusif. Il est un peu curieux de voir le client se voir opposer le secret bancaire 
Pas question de pinailler trop, et le principe reste qu'on ouvre le compte chez le banquier haituel du syndic. Maus quelques éléments d'information ne seraient pas de trop
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 20:23:58
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La faculté pour un CS comme pour tout membre d'un syndicat de ne pas se voir opposé ici un prétendu "secret bancaire" s'agissant de la situation du compte du syndicat (séparé ou non) ne relève ni du pinaillage ni de l'abus ...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 22:24:14
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Bouh ! Tout membre du syndicat ? Vous êtes bien gourmand
Pour l'instant, même des présidents de CS se font rembarrer. Il faut donc commencer par le commencement.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 27 mars 2007 : 11:20:49
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Qui peut le plus .... 
Et si, sans attendre, "on" prenait la bonne décision ?
C'est de cela dont il s'agit !
Parce que le "compte séparé au nom du syndicat" étant obligatoire depuis le 1.01.2000, il faudra comme d'habitude attendre 2011 au moins pour que le CS ait enfin accès, et encore sous conditions strictes sans doute, aux informations sur ce compte détenues par la banque, et pour les copropriétaires, si "on" le veut bien, en 2024 .....
Souvenons nous : la loi de 1965 prévoyait un CS, qui n'était alors qu'éventuel.
Il a fallu attendre une loi de décembre 1985 pour voir le CS rendu obligatoire à compter du 1.01.1986 ! ...21 ans plus tard !!
Alors pour le compte séparé en vigueur depuis 2000, à l'heure de l'informatique, on peut toujours réver que ce soit un peu plus tot ....
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 28 mars 2007 : 12:16:31
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***** Modérateur ******
Correction du doublon " http" et placement des balises url sur un lien
Interessant vos remarques, mais dans notre copropriété nous n'avons pas votre patience , et peut-être hélas pas votre humour.
Pour notre compte bancaire de copropriété ( séparé ou pas ?? ):
- compte jugé non séparé par le TGI d'EVRy ( au bout de 3 ans de procédure ) en janvier 2006
- jugement annulé par la cour d'appel de Paris en décembre 2006 . JPM vous l'analysez si justement sur votre site
http://www.jpm-copro.com/CA%20Paris%2007-12-2006-1.htm
( j'espere que j'ai bien retranscris l'acces internet )
- pourvoi en cassation déposé depuis debut mars 2007,
On aura quand la réponse sur le statut réel de ce compte ? 2008/2009/2010 ?
Pas facile de s'opposer à un syndic car dans notre copropriété nous n'avons jamais vu la couleur de la convention d'ouverture de comptes( et la justice encore moins - sans parler du conseil syndical qui n'a pas osé le demander de peur de froisser le syndic !!! )
Tout cela commence à être lourd, pénible, car parfaitement méprisant pour les copropriétaires. Et quand en plus on envisage que la garantie financière ne s'appliquerait pas en présence d'un compte séparé!!! c'est hallicinant !! autant dire le compte séparé ne peut exister de fait  ??
bonne journée et merci pour votre écoute !!!
Verdelet
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Edité par - JPM le 28 mars 2007 14:39:31 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mars 2007 : 14:30:23
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Sur l'arrêt évoque par Verdelet (le lien est bon ), il faut attendre.
Sur la garantie financière en présence d'un compte séparé, il ne faut pas sauter en l'air !
Il semble que, formellement les textes actuels ne permettent pas d'affirmer que la garantie financière est " débranchée ".
MAIS, par nature, la garantie financière de type Hoguet est théoriquement sans objet quand il y a un vrai compte séparé : le syndic ne détient pas les fonds du syndicat, il n'a donc pas à les représenter !
Lorsque le syndic a prélevé exclusivement les honoraires qui lui sont dus dans le compte séparé, s'il reste 3541 € à la banque c'est que la trésorerie du syndicat est bien aussi en comptabilité à 3541 € 
Le seul risque pour le syndicat est un
prélèvement abusif : il a pris en sus des honoraires contestables
prélèvement frauduleux : il a fait un chèque à Durand pour un travail purement fictif et il partage 50/50 avec Durand.
Il faut certainement garantir les syndicats contre ces agissements, mais le contrôle est plus facile pour un conseil syndical moyennement avisé. Il peut contrôler de visu, comme le gendarme, la concordance entre la trésorerie indiquée en comptabilité et celle existant à la banque.
Ce qui est impossible dans le cas d'un compte unique.
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Edité par - JPM le 28 mars 2007 14:32:39 |
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 28 mars 2007 : 18:59:16
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Citation :
Initialement entré par JPM
On m'annonce une prochaine réponse officielle sur le problème de la garantie financière du syndic qui ne s'appliquerait pas en présence d'une compte séparé.
Pour ces comptes, comme pour tous les autres il existe désormais une convention de compte et un barème des frais.
JPM , merci pour votre réponse qui eclaire un peu plus ma lanterne...si je reformule :
1) Donc sur un vrai compte séparé, le syndic ne detenant pas les fonds, il n'a pas à les représenter, et il n'y a pas de garanties fiancières, ( car elle n'est pas necessaire ?)
2) Pour l'existence desormais d'une convention de compte spécifique au vrai compte séparé ( c'est bien cela ??? ), pouvez-vous expliquer davantage. merci.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mars 2007 : 22:46:55
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Pour 1 : Exact pour le principe. Il subsiste le risque d'utilisation frauduleuse car, si le syndic ne détient pas les fonds, il les manie. Donc le syndicat peut aspirer à une protection contre ce risque qui est de nature différente, et dont la probabilité de réalisation est beaucoup moins grande.
Pour 2 : On constate que certaines banques prélèvent des frais sur des comptes séparés, dont on ne connait pas la nature exacte. Or pour votre propre compte personnel vous avez certainement reçu une " convention de compte " et vous recevez chaque année un barème des divers frais susceptibles d'être perçus.
Il en est certainement de même pour les comptes séparés. C'est le syndic qui reçoit ces documents. Je pense qu'ils devraient être au moins communiqués au conseil syndical et que mieux encore, ils devraient être présentés pour approbation à l'assemblée générale.
Je pense que ces frais, souvent injustifiés, comme par exemple la commission sur mouvements débiteurs imposée autrefois et qui a fait l'objet d'un arrêt de la Cour de cassation, devraient être soumis aux discussions générales actuellement en cours sur les frais de banque.
Et pour éviter une réaction primaire du genre " mise en concurrence de la banque ", je rappelle que le principe de l'ouverture du compte séparé dans les livres de la banque du syndic doit être maintenu car il ne peut pas se balader dans dix banques différentes pour faire ses remises et autres opérations.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 09 avr. 2007 : 18:41:28
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JPM, me revoilà! GROSJEAN comme devant! Excusez ce langage "châtié"!
Bien sûr, ce serait bien que les Syndics acceptent de fournir aux copropriétaires, une copie de la Convention d'Ouverture du Compte!
Ce serait bien, aussi, merveilleusement bien, si les Présidents de Conseil Syndical, "osaient" demander à leurs Syndics l'autorisation de "jeter un oeil" sur ce fameux imprimé!
Hélas, faut pas rêver! Mon contentieux juridique, lui, a envoyé une mise en demeure pour obtenir cette copie! Silence radio!
On piétine, on piétine!J'ai envoyé copie de la mise en demeure au Pdt du CS! Que croyez-vous qu'il fit? RIEN!
Ils se disent, elle n'osera pas!!! Oh, si, j'oserai!!J'ai plus d'une corde à mon arc....et je ne suis pas seule!
Celà fait partie du sujet, cher JPM, ne mettez pas un cadenas!!!
Mais, dîtes-moi, comment comptez-vous obliger les Syndics ou les établissements bancaires à montrer cette fameuse "convention d'ouverture de compte" ????
AMICALEMENT! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 avr. 2007 : 21:33:15
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Pas question de cadenas ici
La convention est établie entre le syndicat des copropriétaires et la banque. C'est un contrat du syndicat au même titre que le contrat d'entretien du chauffage.
Et si l'on prend à la lettre l'article L 18-1, un copropriétaire peut demander à la voir s'il y a des frais bancaires dans les comptes de l'exercice.
Dans tout celà mon souci n'est pas d'enquiquiner les syndics ! Il est de faire jouer la transparence dans tous les sens. C'est bon pour tout le monde
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 00:03:23
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De JPM
" Exact pour le principe. Il subsiste le risque d'utilisation frauduleuse car, si le syndic ne détient pas les fonds, il les manie. Donc le syndicat peut aspirer à une protection contre ce risque qui est de nature différente, et dont la probabilité de réalisation est beaucoup moins grande."
C'est l'assurance en responsabilité civile du syndic qui couvre les risques financiers des fautes de gestion.
Il est certain qu'en cas de compte séparé le syndic n'a pas a représenter les fonds qu'il ne détient pas, c'est la banque. Seulement le syndic est responsable de la justification du solde existant en banque, qui doit correspondre à celui en comptabilité, puisqu'il est responsable de sa gestion.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 10:32:17
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ouf!!!! JB22, merci!....c'est mieux comme celà!
eh oui, la garantie financière du syndic.....çà me donne des idées!
JPM....juste, dans un souci de tranparence |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 11:27:09
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L'assurance TCP du syndic couvre sans aucun doute les conséquences financières d'une faute de gestion, mais pas celles d'un détournement volontaire.
C'est donc bien là que se pose la nécessité d'une garantie même dans le cas d'un compte séparé.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 12:18:05
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Je ne partage la position de JPM.
En effet si la garantie n'est pas assuré en cas de "détournement volontaire" elle ne le serait pas non plus en cas de compte unique puisque dans ce cas le syndic ne détient plus les fonds, il les a détournés à son profit personnel ou d'un tiers.
Un détournement et une faute, des dépenses de travaux engagés sans autorisation aussi une faute; qui ne serait pas couverte parce que "volontaire"...
Un détournement volontaire est, en plus, susceptible d'une sanction pénale. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 13:42:58
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JB 22 : [quote]En effet si la garantie n'est pas assuré en cas de "détournement volontaire" elle ne le serait pas non plus en cas de compte unique puisque dans ce cas le syndic ne détient plus les fonds, il les a détournés à son profit personnel ou d'un tiers.[/quote]
Dans le régime Hoguet, on ne cherche pas pourquoi le syndic ne peut remettre que 8000 € alors que le comptabilité dit 11 000 €. La constatation de la représentation complète suffit. L'aspect pénal est une autre affaire.
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 23:39:15
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JPM, voilà ce qui arrive quand on met de la couleur dans les balises.
JB22Citation :
Un détournement volontaire est, en plus, susceptible d'une sanction pénale.
Le détournement volontaire peut toujours s'expliquer par une explication vaseuse d'erreur de compte qu'un expert comptable vous démontrera juridiquement par un document de 40 pages.
Si la restitution de l'élément matériel du détournement a lieu dès que le syndicat met le syndic en demeure de restituer, point de poursuites pénales.
Pour une qualification pénale, il faut l'élément intentionnel et frauduleux de ce détournement.
Aucune caisse professionnelle ne garantit des infractions pénales.
Cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 08:58:21
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Dantès : Citation :
Aucune caisse professionnelle ne garantit des infractions pénales.
Pour l'assureur RCP, c'est exact
Pour le garant financier : c'est faux.
Le garant est tenu dès lors qu'il manque des fonds, quelle que soit la cause de l'insuffisance
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 12:49:33
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JPM,
Quand on voit le temps que met une caisse de garantie à indemniser une faillite banale d'un cabinet de syndic, exigeant expertise, démonstration de l'existence de fonds, je doute sérieusement de l'argument qui suit.
Citation :
quelle que soit la cause de l'insuffisance
Même par le biais d'un cabinet d'expertise comptable (accessoirement judiciaire), je n'ai pas connaissance d'un tel cas où cette dernière aurait fonctionné sur une action délictueuse.
Je vois mal comment un garant pourrait assumer un tel élan de générosité.
Connaissant néanmoins le sérieux de vos intervention, peut-être avez vous une référence à un jugement ou à un article de loi, car le contrat liant le syndic à son garant est un contrat civil, dont l'application est régie par le droit civil, ce qui fixe certaines limites, voire invalide certaines obligations souscrites.
Cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 15:59:02
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Depuis la modification du régime Hoguet par l'ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 21 octobre 2005, la garantie financière est un engagement écrit qui échappe aux règles du cautionnement. L'engagement du garant est désormais autonome et ouvre au mandant garanti une action directe contre le garant. Celui ci ne peut donc opposer au syndicat créancier les exceptions qu'il pourrait opposer au professionnel garanti.
Mais auparavant, les mandants se sortaient généralement bien de ces situations désagréables. Quelques bons avocats connaissaient la manoeuvre : action en référé contre le garant, demande de provision, action en responsabilité contre le garant n'ayant pas effectué les contrôles ! Pan ! Pan !
Comme à l'ordinaire, on n'a entendu parler que des désastres ! Les dossiers bien menés sont restés sous le boisseau Il est quand même vrai que les garants financiers ont souvent mené une guérilla injustifiée.
Conseil à tous les CS : se faire remettre périodiquement une situation de trésorerie détaillée et conserver un exemplaire du grand livre de chaque exercice. Ces documents sont opposables au garant qui demande des justifications de la créance.
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Approbation de la convention du compte séparé
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