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Spartacus
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 29 mars 2007 : 18:36:45
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Bonjour, j'ai visité une maison lundi avec une agence qui en avait l'exclusivité, sans rien signer comme mandat. Je fait une offre mardi qui est acceptée le jour même. Je signe demain le compromis. L'AI m'a proposé de prendre les frais d'agence à ma charge afin de ne pas payer les frais de notaire dessus. Je suis d'accord puisque l'économie est de 500 €. Pour cela, ils m'ont demandé de passer demain matin afin de signer un mandat de recherche à mon nom afin de pouvoir justifier que les frais d'agence sont à ma charge auprès du FNAIM. D'après eux, ça n'a pas d'autres conséquences, et c'est nécessaire pour que les frais puissent être à ma charge.
Je voulais savoir si c'est effectivement sans conséquences, et si c'est nécessaire. Si le compromis ne va pas au bout, ne peuvent il pas justifier un paiement de frais d'agence puisque du coup il on trouvé quelque chose pour moi. Ou bien de toute façon, il est nécessaire d'aller jusqu'à l'acte définitif pour devoir payer l'agence de ses frais.
D'autre part, comment se calcul les frais d'agence, est-ce un pourcentage qui doit être annoncé ou bien un forfait. Car le prix du bien à baissé, mais les frais d'agence sont resté les mêmes. (je n'ai pas trop insisté sur la négo, trop content de la bonne affaire supposé). Merci d'avance
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 18:56:13
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Citation :
Initialement entré par Spartacus
Pour cela, ils m'ont demandé de passer demain matin afin de signer un mandat de recherche à mon nom afin de pouvoir justifier que les frais d'agence sont à ma charge auprès du FNAIM. D'après eux, ça n'a pas d'autres conséquences, et c'est nécessaire pour que les frais puissent être à ma charge.
Demandez donc communication du mandat de vente, déjà pour vérifier que sur ce mandat, la charge de la commission incombait bien au vendeur.
Deux solutions, soit l'agent immobilier joue la transparence et vous pouvez avoir confiance vu déjà que l'agence a l'exclusivité, soit il joue les offusqué et ne communique rien, et je dirais que ça sent mauvais.
Il y a eu de nombreux cas où l'agent immobilier jouait sur deux tableaux, c'est à dire pour être clair double commission. Quelques cas de jurisprudences existent.
Maintenant pour les conséquences, aucun risque pour vous, si le compromis échoue (pas de prêt par exemple), l'agent immobilier n'a droit à aucune commission. La loi Hoguet est très claire.
La décision vous appartient. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 29 mars 2007 18:57:09 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 19:51:26
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Un mandat précisant que la commission est à la charge de l'acquéreur est obligatoire pour que la commission puisse être mise à la charge de l'acquéreur.
Ensuite sur le compromis doivent être indiqués le montant de la commission, et la partie qui en a la charge. Rien d'autre que ce qui figurera sur le compromis ne sera à payer à ce titre.
Cete somme sera à payer au moment de la signature de l'acte authentique.
Vous pouvez demander communication du mandat de vente, je ne vois pas vraiment ce que cela vous apportera en l'occurence, puisque vous allez repartir à zéro avec un mandat de recherche. Ca fera plaisir à LeNabot, avec le risque éventuel d'indisposer votre interlocuteur qui ne comprendra peut-être pas bien le pourquoi de cette démarche. A vous de voir. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 20:13:46
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ca fera plaisir à LeNabot, avec le risque éventuel d'indisposer votre interlocuteur qui ne comprendra peut-être pas bien le pourquoi de cette démarche. A vous de voir.
Je ne vois pas en quoi cela indisposerait un agent immobilier honnête.
C'est une démarche normale. N'oubliez jamais que c'est l'acquéreur qui rémunère la commission de l'agent en l'occurence.
En sens inverse, l'agent immobilier vérifie la solvabilité de l'acquéreur sans que celui ci y trouve à redire. Et d'ailleurs je trouve cette démarche normale.
Citation :
Un mandat précisant que la commission est à la charge de l'acquéreur est obligatoire pour que la commission puisse être mise à la charge de l'acquéreur.
Absolument faux. Il suffit de refaire le mandat de vente accordé par le propriétaire actuel avec une commission charge acquéreur. Pas besoin d'un mandat de recherche, c'est optionnel. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 29 mars 2007 21:17:01 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 23:29:27
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| Qu'est-ce qui est faux, LeNabot ? Je n'ai pas compris la différence entre ce que j'ai écrit, et ce que vous avez écrit, en prétendant que ce que j'avais écrit était faux... |
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 08:17:54
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Citation :
Initialement entré par jcm
Qu'est-ce qui est faux, LeNabot ? Je n'ai pas compris la différence entre ce que j'ai écrit, et ce que vous avez écrit, en prétendant que ce que j'avais écrit était faux...
Je vous vois venir. Ce qui est faux c'est de prétendre qu'un mandat de recherche est obligatoire pour mettre la commission à la charge de l'acquéreur (c'est ce que j'ai cru comprendre, mais maintenant j'ai un doute). Un mandat de vente peut tout à fait également prévoir la commission à la charge de l'acquéreur.
C'est mieux comme cela ? Au moins je lève l'ambiguité que vous avez installée. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 30 mars 2007 08:18:25 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 08:57:29
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Voilà ce que j'ai écrit :
"Un mandat précisant que la commission est à la charge de l'acquéreur est obligatoire pour que la commission puisse être mise à la charge de l'acquéreur."
Vous me dites que c'est faux. Puis que vous avez un doute. C'est là que vous vous apercevez de votre erreur. Et vous avez le toupet de prétendre que, ce faisant, vous levez l'ambigüité que j'aurais installée !
Vous êtes toujours égal à vous-même, LeNabot, (là j'ai écrit ce que je pensais mais je l'ai supprimé avant d'être censuré...)... et surtout, en toutes circonstances, d'une mauvaise foi incommensurable. |
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 09:41:04
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Citation :
Initialement entré par jcm
Voilà ce que j'ai écrit :
"Un mandat précisant que la commission est à la charge de l'acquéreur est obligatoire pour que la commission puisse être mise à la charge de l'acquéreur."
Vous me dites que c'est faux. Puis que vous avez un doute. C'est là que vous vous apercevez de votre erreur. Et vous avez le toupet de prétendre que, ce faisant, vous levez l'ambigüité que j'aurais installée !
Vous êtes toujours égal à vous-même, LeNabot, (là j'ai écrit ce que je pensais mais je l'ai supprimé avant d'être censuré...)... et surtout, en toutes circonstances, d'une mauvaise foi incommensurable.
Oui bon. Vous y allez un peu fort jcm. En tout cas la substance de ce que je veux dire et qui est très important, c'est qu'il n'est nul besoin de faire un mandat de recherche pour mettre la commission à la charge de l'acquéreur. A ce titre l'AI a été bien imprudent de prévoir la commission charge vendeur, car la doctrine administrative en matière de fiscalité admet parfaitement la déduction des commissions pour diminuer l'assiette des droits de mutation. Une formation générale de droit fiscal s'impose à grande échelle dans votre profession. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 30 mars 2007 09:42:17 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 12:52:35
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Eh bien figurez vous cher monsieur LeNabot qu'en suivant votre conseil on ne ferait que retourner le problème puisqu'il y a beaucoup de clients acheteurs qui ne peuvent pas prendre les honoraires à leur charge, car ils font un prêt total.
Une formation de droit tout court s'impose à vous, et vite. |
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 13:44:59
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Citation :
Initialement entré par jcm
Eh bien figurez vous cher monsieur LeNabot qu'en suivant votre conseil on ne ferait que retourner le problème puisqu'il y a beaucoup de clients acheteurs qui ne peuvent pas prendre les honoraires à leur charge, car ils font un prêt total.
Une formation de droit tout court s'impose à vous, et vite.
Votre remarque n'a rien à voir avec le droit. C'est vous qui avez besoin d'une sérieuse remise à niveau. Mais vraiment une sérieuse formation.
Ceci dit, beaucoup d'organismes bancaires incluent les commissions et frais de mutations dans le montant du prêt. (Prêt à 110%) |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 30 mars 2007 13:45:26 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 14:00:50
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Eh bien figurez vous cher monsieur LeNabot qu'en suivant votre conseil on ne ferait que retourner le problème puisqu'il y a beaucoup de clients acheteurs qui ne peuvent pas prendre les honoraires à leur charge, car ils font un prêt total.
Une formation de droit tout court s'impose à vous, et vite.
Votre remarque n'a rien à voir avec le droit. C'est vous qui avez besoin d'une sérieuse remise à niveau. Mais vraiment une sérieuse formation.
Ceci dit, beaucoup d'organismes bancaires incluent les commissions et frais de mutations dans le montant du prêt. (Prêt à 110%)
Ben si, ça a à voir avec le droit. Si la plupart des banques refusent de prêter pour les honoraires, c'est parce qu'elles ne peuvent pas inscrire de garantie pour cette somme. C'est donc bien un problème juridique.
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jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 14:11:17
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Citation :
Initialement entré par jcm
Si la plupart des banques refusent de prêter pour les honoraires, c'est parce qu'elles ne peuvent pas inscrire de garantie pour cette somme. C'est donc bien un problème juridique.
Non c'est purement consensuel. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 18:34:30
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| N'importe quoi. Essayez de prendre une hypothèque sur une commission. Consensuel vous-même. |
jcm |
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C21JC
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 19:02:50
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| le nabot vous dite n'importe quoi, coment voulez faire payer a des gens qui font un 110% des honoraires d'agence,Vous faite quoi dans la vie? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 19:06:13
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Citation :
Initialement entré par jcm
N'importe quoi. Essayez de prendre une hypothèque sur une commission. Consensuel vous-même.
Il existe d'autres sûretés si la banque ne veut pas s'en passer. Je vous laisse le soin d'éplucher le Code Civil. Vous trouverez bien. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 19:23:45
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J'adore vos combats importants.
Quel est le risque PRATIQUE pour un acheteur d'aller signer un mandat de recherche?
Je l'ai deja fait, et je ne pensais pas que cela pourrait avoir des conséquences |
Festina lente |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 19:31:15
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
J'adore vos combats importants.
Quel est le risque PRATIQUE pour un acheteur d'aller signer un mandat de recherche?
Je l'ai deja fait, et je ne pensais pas que cela pourrait avoir des conséquences
Dans le cas présent, probablement pas. Mais, détail important, il existe des jurisprudences où sur la base d'un mandat de recherche, l'agent immobilier s'est servi deux fois. Une fois chez le vendeur, et une autre fois chez l'acquéreur. Pour atteindre des taux de 15 % sur le prix net. C'est plus fréquent qu'on ne le croit. J'ai déjà sorti ici une ou deux jurisprudence.
Un exemple et lisez bien. Un mandat de vente validé, le mandat de recherche rejeté.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 27 juin 2006 Cassation
N° de pourvoi : 04-20710
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique pris en ses première et troisième branches :
Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que l'agent immobilier qui détient un mandat de vente ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, de commissions ou de rémunérations d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et l'engagement des parties ; que si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue ;
Attendu que la société APS Conseil a reçu mandat de vendre un appartement situé au 5ème étage d'un immeuble sis à Paris, la commission étant stipulée à la charge de l'acquéreur ; que Mlle X... a acquis cet appartement, selon acte authentique en date du 8 novembre 2002 ;
Attendu que pour faire droit à la demande en paiement par Melle X... de la commission réclamée par l'agent immobilier, l'arrêt attaqué retient que le mandat de recherche que Mlle X... avait confié à l'agence ASP Conseil à la même date que la reconnaissance d'honoraires qu'elle avait signée le 23 juillet 2002 concernait bien un appartement de deux pièces de sorte qu'elle avait acquis un immeuble conforme au mandat de recherche et signé une reconnaissance d'honoraires correspondant à ce mandat en qualifiant elle-même l'opération comme réalisée et en remettant un chèque en paiement des honoraires ; qu'en statuant ainsi alors qu'il n'était pas contesté que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission et que la reconnaissance d'honoraires avait été signée par Mlle X... antérieurement à l'engagement des parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la deuxième branche ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 octobre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société ASP conseil aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société ASP conseil à payer à Mlle X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société ASP conseil ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille six. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 30 mars 2007 19:43:32 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 19:55:56
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| C'est dans vos fantasmes qu'il y a une double commission dans cette affaire, LeNabot. Ce qui est important dans un arrêt de cass c'est ce qu'il y a après "qu'en statuant ainsi..." et on s'aperçoit qu'il n'y avait aucune indication de commission dans l'acte, donc pas de comm du tout. Cet arrêt vous nous l'avez déjà servi à plusieurs reprises. Vous revenez à la charge ? Pour démontrer quoi ? |
jcm |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 19:57:42
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
N'importe quoi. Essayez de prendre une hypothèque sur une commission. Consensuel vous-même.
Il existe d'autres sûretés si la banque ne veut pas s'en passer. Je vous laisse le soin d'éplucher le Code Civil. Vous trouverez bien.
Il faut que je cherche dans le code civil ? Mais je croyais que le problème n'était pas juridique ? |
jcm |
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ribouldingue
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11304 réponses |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 21:11:07
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Citation :
Initialement entré par jcm
on s'aperçoit qu'il n'y avait aucune indication de commission dans l'acte, donc pas de comm du tout.
Ah ouais ?
Et ça dans l'arrêt :
Attendu que pour faire droit à la demande en paiement par Melle X... de la commission réclamée par l'agent immobilier, etc... etc...
Si vous lisez tout, vous découvrirez qu'il y avait un mandat de vente. L'arrêt ne le mentionne pas, mais je pense que l'AI n'a pas été assez con pour oublier de faire inscrire la commission prévue par ce mandat de vente dans le compromis et l'acte authentique (l'arrêt n'en parle pas). MAIS ce charmant AI réclame une commission basée sur un deuxième mandat complètement étranger à l'acte authentique (et celui là dit "de recherche"), et c'est cette commission que la Cour de Cassation lui refuse en cassant un arrêt de la Cour d'Appel qui lui octroyait. Lisez tout par pitié. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 30 mars 2007 21:15:36 |
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