|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
 Posté - 30 mars 2007 : 14:43:33
|
A.G prévue le 8 mars 2007,ODJ notifié le 16 février 2007.
Un appartement est vendu à compter du 22 février 2007 et la notification de cette vente a été faite au syndic le 1er mars 2007;le vendeur a remis à l'acquéreur tous les documents afférents à cette AG.La feuille de présence portait le nom du vendeur (normal pour moi étant donné les différents dates précitées)
Dans le PV de l'AG sous quel nom doit figurer le vote de l'acquéreur,présent à l'AG.
Le secrétaire (syndic)indique le nom du vendeur alors que pour moi cela doit être le nom de l'acheteur copropriétaire au moment de l'AG et du vote
Réponse...................merci d'avance
P.S n'ayant pas la feuille de présence sous le nez et on est vendredi je ne peux dire si la signature est dans la colonne mandataire ou copropriétaire
|
|
Signaler un abus
|
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 16:04:18
|
C'est celui qui a émargé la feuille de présence, en qualité de copro ou de mandataire selon le cas, qui a droit de vote, qui exprime les voix.
Dans le cas du mandataire, son nom doit etre mentionné sur la feuille de présence : en principe il y a 2 colonnes présent/représenté.
Lorsque le vote est exprimé par le mandataire, c'est le nom du mandant qui doit être mentionné au PV, s'il est opposant ou abstentionniste bien entendu.
Dans votre cas, si j'ai bien compris  , l'acquéreur était mandataire (normal), il a du émarger la feuille de présence à son nom de mandataire (normal), au cours de l'AG a exprimé les voix de son mandant (normal), nom de mandant qui doit être rapporté au PV s'il est opposant ou s'abstient (re-normal).
Pourquoi cela ? ...
Parce que le copropriétaire en titre lors de la convocation à l'AG le 15.02 c'est .. le futur vendeur. |
Edité par - gédehem le 30 mars 2007 16:07:34 |
Signaler un abus  |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 16:22:39
|
| l'acquéreur ne peut être présent à l'AG qu'avec le pouvoir du vendeur, qui lui a bien été convoqué |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 17:06:52
|
Et le plus dur c'est que s'il a voté un ravalement et que même les des appels de fonds aient été votées, c'est vous seul qui en subirez les conséquences puisque vous serez proprio le jour de l'appel de ces fonds.
En général, le partant donne mandat.
Vous auriez du traiter cela chez le notaire - passation de pouvoir  .
Et qui peut donc assigner ce PV dans les 2 mois dans ce cas? |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 18:16:03
|
La recommandation n° 9 de la Commission relative à la copropriété indique : " recommande au syndic qui, ayant convoqué une assemblée générale, reçoit la notification d'une mutation plus de quinze jours avant, d'adresser une nouvelle convocation à l'acquéreur "
D'abord il me semble qu'il manque un mot : " plus de quinze jours avant l'assemblée "
Secundo, il me semble qu'il s'agit d'un accommodement de bon ton mais fort dangereux pour le syndicat.
La règle, à mon avis, doit être que le syndic convoque le vendeur tant qu'il n'a pas reçu la notification du transfert de copropriété et qu'il appartient au vendeur, si la vente a été signée avant la tenue de l'assemblée mais après première présentation au vendeur de la convocation, de remettre à l'acquéreur la convocation et les pièces jointes.
Mais par ailleurs il est bon pour le syndic de fournir dans la note jointe à l'état daté l'indication d'une très prochaine assemblée. Ce renseignement, comme d'autres demandés, est important et c'est pourquoi il est mal venu
de prétendre que cette note est déporuvue d'intérêt
de conseiller de ne pas la remplir
de juger dans le même sens
de ne pas en traiter dans les textes du statut
de prétendre qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte dans l'appréciation des honoraires dits de mutation
Quand la précision a été donnée, il appartient au notaire de veiller à l'information de l'acquéreur.
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 18:39:48
|
Insacord,je ne suis pas dans le coup ni vendeur ni acquéreur sinon j'aurais posé cette question avant l'AG
JPM, tout a été fait dans les règles : c'est l'acquéreur qui était présent à l'AG,avec le pouvoir du vendeur qui lui avait remis, via le notaire, convocation et ODJ
Je retiens la réponse de gédehem qui correspond à ma demande et à ce qui x'est passé;donc nom sur le PV,s'il y a lieu,mandant donc vendeur; réponse confirmée,laconiquement, par nefer
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 19:03:42
|
Tout va bien
Mais normalement l'acquéreur doit être considéré comme copropriétaire et non comme mandataire.
A priori : pas de conséquences juridiques mais ... on ne sait jamais. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 21:18:36
|
Je partage l'avis de JPM, bien que ma réponse à Félix soit faite selon ce qui est dit et fait en fonction des règles qui s'appliquent en copropriété, ici pour l"AG en cas de mutation après la convocation.
Car la recommandation n°9, comme le précise JPM, est pour le moins folklo, sinon dangereuse pour le syndicat ..
Les personnes convoquées à l'AG sont celles titulaires de droits à la date de la convocation.
Le pratique qui consisterait à "inviter" un acquéreur n'a pas juridiquement de valeur .
La recommandation ne parle pas de notification de la convocation mais "d'adresser une nouvelle convocation..."
Autant lui passer un coup de fil, cela va plus vite ..
C'est pourquoi il me semble que, bien qu'étant devenu copropriétaire à la date de l'AG, l'acquéreur ne peut y participer qu'en qualité de mandataire, étant entendu que les décisions s'imposeront à cet acquéreur puisqu'il est copropriétaire à la date des prises de décision, à la date de l'AG.
Il y a un sérieux coup de nettoyage à faire dans ces textes, vous ne croyez pas ? |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mars 2007 : 23:21:44
|
Gedehem ajoute très justement la remarque que la recommandation mentionne " adresser " et non " notifier "
Mais l'acquéreur effectivement présent alors que l'acte de vente a été signé et notifié au syndic ne peut pas être mandataire à l'assemblée puisque celui qui serait alors son mandant n'aurait plus qualité pour y participer.
Second argument : comme mandataire il ne pourrait pas contester les décisions ou agir en nullité de l'assemblée. A noter que désormais il y a une différence entre ces deux procédures : la première est soumise au délai de l'article L 42 alinéa 2, la seconde (action en nullité de l'assemblée), ne l'est pas (sous réserve d'un revirement ultérieur).
Il ne peut donc être considéré que comme copropriétaire.
|
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 10:22:33
|
mais le syndic ne peut pas convoquer VALABLEMENT un nouvel acquéreur, dont la notification lui serait parvenue entre l'envoi de la convocation et l'AG, si le délai légal ne peut plus être respecté.
et si le syndic édite une feuille de présence avec les coordonnées de ce nouvel acquéreur et donc que celui ci participe en tant que copropriétaire et pas comme mandataire, il pourrait agir en nullité d'AG puisqu'il n'a pas été convoqué nomément! |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 11:24:59
|
Pour être précis, Nefer
Quand une assemblée générale est convoquée pour le 14 mars 2006 à 18 heures, la feuille de présence est établie le 14 mars 2006 à partir de 18 heures.
Dans la pratique, elle est bien entendu, préparée par le syndic, mais préparée n'est pas établie.
Dès lors qu'au moment de l'établissement de la feuille de présence, l'acquéreur est bien devenu copropriétaire, il doit figurer comme tel sur la feuille de présence qui doit être matériellement rectifiée si besoin est.
Dans le même esprit, si la notification de tranfert de propriété est effectivement reçue par le syndic le 16 mars 2006, on doit considérer que la liste des copropriétaires est mise à jour à cette même date, même si de fait le travail st effectué deux jours après. Toujours dans la pratique, le syndic ne doit pas traîner pour faire la mise à jour des listes de copropriétaires.
|
Edité par - JPM le 31 mars 2007 11:36:12 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 11:45:42
|
C'est un peu toute la question : la "feuille de présence" doit elle être établie
- selon la liste des copropriétaires convoqués ?
- selon la liste des copropriétaires à la date de l'AG ?
Dans ce second cas, le nouveau copropriétaires n'a pas pu être convoqué dans les formes prescrites ....
Autrement dit, qui sont de droit membres de l'AG décisionnelle :
- les personnes titulaires de droits à la date de la convocation ?
- les personnes titulaires de droits à la date de l'AG. ?
Admettre une dissociation convocation/AG, pourtant indivisibles, entraine une conséquence :
- il serait possible de contester non l'AG, en raison d'une défaut ou d'une erreur dans la convocation, mais contester la convocation elle-même, pour vice de forme ou de délai (en référé par exemple), ce qui en l'état des textes et de la jurisprudence n'est pas possible (hélas !  )
Selon moi, reconnaitre l'acquéreur entre convocation et AG comme membre du syndicat avec droit de vote à l'AG devrait être de règle. A la date de l'AG décisionnelle il a bien la qualité de copropriétaire.
Et c'est dans ce sens que je partage l'avis de JPM.
Mais cela entraine la dissociation convocation / AG, considérés alors comme actes distincts, ce qui n'est pas le cas actuellement (hélas encore !!), l'AG étant la conséquence unique et directe de la convocation.
On doit donc en conclure, pour le moment, que la qualité de copropriétaire pour une AG doit s'apprécier à la date de la convocation et non à la date de l'AG, convocation et AG étant indivisibles....(hélas, hélas !!)
Outre cette question du nouvel acquéreur entre date convocation et date AG, on peut noter ici tout l'interet de cette dissociation : il serait possible de contester directement une convocation irrégulière (vice de forme, hors délai, ..sans la question dont la demande à été notifiées dans les règles...), alors par une action en référé. 
Hélas, la convocation étant liée à l'AG, il faut attendre la tenue de l'AG pour contester cette réunion, AG par ailleurs tout à fait régulière, en raison d'une convocation qui ne l'est pas !!   |
Edité par - gédehem le 31 mars 2007 11:56:54 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 14:04:10
|
Le syndic expédie les convocations le 3 avril pour une assemblée qui se tiendra le 28 avril.
Il a convoqué M. Dupont copropriétaire d'un lot en instance de vente, et aussi Mlle Denoit, propriétaire d'un lot, en instance de mariage. La convocation est parfaitement régulière et la feuille de présence est préparée sur ces éléments.
Le syndic reçoit le 9 avril la notification de tranfert de propriété de Dupont à Durand. Ce transfert implique celui des droits et obligations attachés au lot y compris le droit de participer à l'assemblée. Il implique la remise de la convocation au même titre que celle des clefs de l'appartement. Le syndic rectifie la feuille de présence préparée.
Melle Denoit convole le 10 avril avec M. Albert et devient Mme Albert née Dénoit, nonobstant les réformes récentes relatives au nom patronymique. Le syndic n'est pas informé (sauf convenances amicales) mais aussi sauf conventions matrimoniales ayant un effet sur la propriété du lot comme l'adoption du régime de la communauté universelle.
Le 28 avril :
M. Durand, seul, peut participer à l'assemblée générale. Il figure sur la feuille de présence en qualité de copropriétaire.
Mlle Denoit se présente également. Sur présentation d'un certificat de mariage, le syndic corrige la feuille de présence en passant Mme Albert née Denoit.
Quid si Dupont ne s'est pas préccupé de transmettre la convocation ? A mon avis Durand est absent non représenté et tout est parfaitement régulier du côté de l'assemblée. S'il en subit un préjudice, il s'adresse à Dupont fautif.
MAIS tout n'est pas toujours aussi simple car, comme indiqué précemment, le défaut d'indication par le syndic d'une prochaine assemblée peut lui être reproché. D'autre part, dans le passé, il était de mode de suivre aveuglément les Recommandations et quelques juridictions ont jugé que le syndic devait convoquer l'acquéreur si le délai pouvait enore être respecté (CA Versailles 22/03/2004 n° 03/00869).
La solution versaillaise est mauvaise car elle génère une inégalité de traitement liée à la date de notification qui est injustifiée. Elle porte atteinte aussi à l'obligation de transfert des pièces qui pèse sur le vendeur et assure, elle, l'égalité de traitement, quelle que soit la date de notification.
Reste enfin que l'acquéreur doit lire attentivement la note de renseignement qui lui est communiquée et doit s'informer quand il a ainsi acquis connaissance de la proximité d'une assemlée générale.
Un notaire prudent fait donc figurer parmi les déclarations demandées au vendeur celle aux termes de laquelle il n'a reçu aucune convocation (CA Paris 1er mars 2001) ; ce qui va dans le sens que j'ai indiqué.
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 14:57:24
|
cela paraissait si simple au départ!!
la notification du notaire au syndic est claire pour ce qui concerne l'AG
< Le VENDEUR déclare qu'une assemblée générale doit se tenir le jeudi 8 mars 2007 et a remis à l'ACQUEREUR tous les documents afférents > |
| Signaler un abus |
|
|
snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 15:02:31
|
Je sais, ma "vie" de syndic non professionnel est jeune (11 ans) mais je n'ai jamais vu un délai inférieur à deux mois, minimum, entre la promesse de vente et la signature finale.
Sur le questionnaire, envoyé au syndic, les notaires indiquent le nom de l'acquéreur potentiel et une date, même approximative, pour la signature et la "passation" de propriété.
Dunque, si un tel cas se présente à moi, j'ennvoie LRAR la convocation au vendeur et aussi au notaire. A lui de transmettre à l'acquéreur (cause confidentialité). Si l'affaire se conclue avant l'AG, l'acquéreur a été convoqué dans les règles. Si l'affaire capote, le vendeur a été aussi convoqué dans les règles. Le jour de l'AG, il n'y aura toujours qu'un seul copropriétaire pour le lot.
Mais voila, je n'ai jamais eu un tel cas à gérer = je ne sais pas si cela est "dans les clous" ou non!!! |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 15:58:19
|
La solution versaillaise (que j'avais dans un coin de la tête sans me souvenir qui l'avait prise ) est la seule juridiquement incontestable : "le syndic devait convoquer l'acquéreur si le délai pouvait encore être respecté "
Le cas de Mlle Denoit, sans rapport avec le sujet, ne fait qu'embrouiller les choses.
Ainsi que je l'exposais plus haut, convocation et AG étant indivisibles, c'est la notification de la convocation qui détermine les choses. (A rapprocher de D.art.10 .... )
La recommandation n°9 va dans ce même sens : il n'y a pas notification d'une convocation au nouvel acquéreur après cette convocation.
Je partagerais la solution de JPM si convocation et AG étaient dissociables, indépendantes l'une de l'autre !
Je souhaiterais vivement qu'il en soit ainsi. De ce fait, sa solution serait la seule pouvant être retenue.
En outre, de ce fait, la contestation de la convocation serait dissociable de la contestation de l'AG.
Mais ce n'est pas du tout le cas !! (hélas ! )
Convocation et AG formant un tout indivisible, c'est bien la liste des copropriétaires à la date de cette convocation qui détermine QUI est convoqué et donc QUI peut participer à l'AG en tant que copropriétaire avec valablement droit de vote..
"L'acqereur peut être convoqué si le délai permet la notification" : hors du délai, il ne peut être valablement convoqué ! Il sera alors mandataire de son vendeur. (en attendant un revirement de jurisprudence ... )
Sur le cas de Mlle Denoit, toutes les rectifications peuvent être portées sur la feuille de présence, ici un régime matrimonial, là un nom patronimique, du moment qu'il n'y a pas modification de la personne effectivement titulaire du droit. Dans le cas où il y a "mutation", c'est la procédure prévue. |
Edité par - gédehem le 31 mars 2007 16:07:40 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 17:12:45
|
Gedehem écrit : Citation :
Convocation et AG formant un tout indivisible, c'est bien la liste des copropriétaires à la date de cette convocation qui détermine QUI est convoqué et donc QUI peut participer à l'AG en tant que copropriétaire avec valablement droit de vote..
Qui est convoqué ? Certainement oui
Qui peut participer ? Certainement non
On ne peut écarter un acquéreur se présentant à l'assemblée muni de l'attestation de la signature de la vente et des pièces justifiant que la notification du transfert de copropriété a été reçue par le syndic avant la date de tenue de l'assemblée.
Il importe peu alors qu'il n'ait pas été convoqué et que son nom ne figure pas sur la feuille de présence.
Il est bien évident que le vendeur, qui n'est plus membre du syndicat après réception de la notification ne peut participer à l'assemblée.
Il est aussi évident que l'acquéreur qui est membre du syndicat depuis la réception de la notification par le syndic peut participer et qu'il ferait annuler l'assemblée sans coup férir si on lui en refusait l'accès.
La liste des personnes ayant qualité pour assister à l'assemblée n'est pas figée à la date d'expédition des convocations. C'est à la date et à l'instant de la tenue de l'assemblée que la qualité des partipants doit être déterminée.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 20:01:05
|
Ce qui revient à dire, et je vous suis dans ce raisonnement, que convocation et AG sont dissociées, la notification des convocations ne figeant pas la liste des personnes ayant qualité de "copropriétaire" pouvant participer avec droit de vote à l'AG.
Mais, les textes étant silencieux sur ce point, il semble que ce ne soit pas là l'avis du juge ..
Encore une fois je partage votre avis : convocation et AG sont 2 actes distincts bien qu'interdépendants.
C'est pourquoi, sur un autre plan, il devrait être possible de contester une convocation irrégulière, empechant ainsi la tenue d'une AG qui le serait aussi.
Il faudrait creuser l'arret de Versailles : si l'acquéreur "peut être convoqué si le délai permet la notification"... il faudrait voir ce qu'il en serait si le délai ne permet pas la notification !
Ce qui reviendrait à dire qu'une fois le délai de 15 jours engagé (maintenant 21 jours), l'acquereur ne peut plus être valablement convoqué les choses étant figées. (??)
En attendant, sur cette base, je vois mal un acquéreur non convoqué parce que le délai ne le permettait pas "faire annuler l'assemblée sans coup férir si on lui en refusait l'accès."
C'était le pourquoi de ma réponse à Félix, sur ce qu'en dit le juge ... pour le moment. |
Edité par - gédehem le 31 mars 2007 20:06:45 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 23:26:44
|
Nous sommes tout à fait d'accord sur nos deux derniers messages, voire même sur les incertitudes
Toutefois, sur le fait qu'on ne peut écarter un acquéreur ayant notifié son acquisition au syndic (par le truchement du notaire) de la participation à l'assemblée, on est sur le sol dur.
Pour moi, il y a sol dur aussi quand le notaire a bien fait son travail et fait déclarer au vendeur qu'il n'avait rien reçu, et subsidiairement sur l'obligation qu'il a de remettre à l'acquéreur tout document intéressant le lot vendu MAIS il faut aller pinailler la littérature ancienne sur ce point. L'ennui est que les auteurs ont généralement sauté l'obstacle ou l'ont contourné 
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Nom du votant en cas de vente
Forum fermé
