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 Sujet  |
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jkl
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 03 avr. 2007 : 15:49:33
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Bonjour à tous
Je reformule une question posée il y a quelques jours.
Lorsqu'on fait suréléver un grenier (partie privative) pour en faire des combles aménagés, quelle modification doit-on apporter au réglement de copropriété?
-On modifie les tantièmes?
-on apporte une précision quant à l'affectation des combles?
Merci de votre attention.
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 03 avr. 2007 : 23:51:34
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L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les tantièmes de chaque lot doivent être la proportion que représente la valeur de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties privatives.
En principe, selon cette règle, si un lot subit une transformation, sa valeur changeant, il faut donc redéfinir les tantièmes de chaque lot selon ce principe : évaluer la valeur de chaque lot à la date considérée (immédiatement après la transformation) puis calculer le pourcentage que représente chaque lot par rapport au total des valeurs estimées des lots au prix du marché le jour de l’évaluation.
Exemple : 4 lots chacun affecté des tantièmes suivants :
N°1 : 153 o/oo n°2 : 231 o/oo n°3 : 308 o/oo n°4 : 308 o/oo soit un total de 1000 o/oo
avant les travaux on estime la valeur de ces biens à :
N°1 100.000 E, n°2 150.000 E, n°3 200.000 E et n°4 : 200.000 E soit un total égal à 650.000 E . On doit vérifier en principe que les tantièmes représentent la valeur relative de chaque lot par rapport au total.
Après les travaux, si le lot n° 4 est estimé à 250.000 E ( était 200.000 E). le nouveau total passe de 650.000 E à 700.000 E , la nouvelle répartition devient :
N°1 : 100/700 = 143o/oo au lieu de 153 o/oo
N°2 : 150/700 = 214 o/oo au lieu de 231 o/oo
N°3 : 200/700 = 286 o/oo au lieu de 308 o/oo
N°4 : 250/700 = 357 o/oo au lieu de 308 o/oo
Attention : remarquer que bien que la valeur du lot n° 4 augmente ici de 25%, ses tantièmes ne sont majorés que de 16% par rapport à leur valeur antérieure ( 1,16 = (250/200) x (650/700) ). Quant aux autres lots, bien que ne changeant pas de valeur leurs tantièmes sont réduits dans la proportion de 650/700.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 00:28:27
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Jany2718 explique parfaitement bien le mécanisme MAIS fait une erreur au sujet du critère de valeur.
Nous ne sommes plus sous la loi du 28 juin 1938 mais sous celle du 10 juillet 1965. Il ne s'agit plus maintenant de la valeur vénale mais de la valeur relative des quotes-parts en fonction des critères objectifs que sont la consistance de la partie privative, sa superficie, sa situation, exception faite de l'utilisation qui n'est plus prise en compte.
Il en résulte ce qu'on a appelé une " surface corrigée copropriété ", expression qui vaut ce qu'elle vaut, mais qu'il ne faut absolument pas confondre avec la surface de la loi Carrez.
Il est vrai qu'il peut y avoir corrélation entre la valeur vénale et la valeur des quotes-parts. C'est vrai à l'instant T, mais pas dans le temps car les valeurs vénales varient avec le temps tandis que les valeurs des quotes-parts sont intangibles.
Peu importe que les tantièmes d'un lot aient été calculés en fonction d'une exposition et d'une vue superbes qui ont disparu dix ans après. La valeur de la quote-part reste identique alors que la valeur vénale aura baissé considérablement.
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 10:55:20
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Bien vu JPM.
Merci pour cette observation sur le concept de "valeur".
Une précision :
dans "consistance" faut-il inclure les aménagements apportés ( par exemple une superbe salle de bains ou un parquet en bois précieux ou du marbre partout etc... ?
Si oui deux lots à l'origine exactement semblables pourraient être affectés de tantièmes très différents après des améliorations apportées à l'un mais pas à l'autre et en cas de situation justifiant la révision des millièmes.
Ou peut-on trouver des commentaires au sujet de "valeur corrigée copropriété" ? je vais rechercher sur google ... mais avez-vous un lien précvis ? merci . |
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jkl
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 13:29:31
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merci pour ces précisions.
Si je reviens maintenant à mon précèdent message (litige travaux) d'il y a quelques jours, peut-on considérer que le copropriétaire, s'estimant lésé par un changement de tantièmes il y a 21 ans, a droit à une indemnisation aujourd'hui?
Avis aux amateurs de questions épineuses... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 14:24:26
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Les aménagements intérieurs réalisés par les copropriétaires ne sont pas pris en compte puisqu'en principe le calcul des tantièmes est effectué avant les acquisitions et très souvent, même, avant construction de l'immeuble.
Pour des éclaircissements sur le calcul des tantièmes voyez :
http://jpm-copro.com/Etude%201-3-5-1.htm
C'est un aperçu car certains géomètres experts prennent en compte des collections de facteurs et autres coefficients, ce qui est rarement justifié. A mes yeux, le coefficient d'étage lui-même, pour les charges d'ascenseur, est très contestable. Le coefficient primordial à retenir est la surface habitable, pour la quote-part des parties communes, qui est aussi la base de répartition des charges visées par l'article L 10 alinéa 2. On peut quand même le corriger : situation, exposition, etc.
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 15:28:30
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Citation :
Initialement entré par jkl
merci pour ces précisions.
Si je reviens maintenant à mon précèdent message (litige travaux) d'il y a quelques jours, peut-on considérer que le copropriétaire, s'estimant lésé par un changement de tantièmes il y a 21 ans, a droit à une indemnisation aujourd'hui?
Avis aux amateurs de questions épineuses...
La révision judiciaire des millièmes est prévue par la loi du 10 juillet 1965 dans certaines conditions (art. 12) et par le décret du 17 mars 1967 art. 52 et 53.
Cela n’est possible que si la différence alléguée est supérieure à 25% de la part qui résulterait de l’application des dispositions de l’article 10 de la loi de 1965.
25% est à mon avis un seuil trop élevé permettant de perpétuer des situations manifestement anormales et provenant d’erreurs ou de raisons mystérieuses lors de l’établissement du Rgt de coprop. d’origine.
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 16:00:16
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Citation :
Initialement entré par JPM
Le coefficient primordial à retenir est la surface habitable, pour la quote-part des parties communes, qui est aussi la base de répartition des charges visées par l'article L 10 alinéa 2. On peut quand même le corriger : situation, exposition, etc.
Merci pour le lien très précis et bien expliquant bien les choses.
Il apparaît qu’en prenant comme référence la « valeur » d’une surface unitaire de rez-de-chaussée ou d’un 1er étage égale à 1 , vous considérez ou préconisez une plus-value de 10% pour les 2ème et 3ème étages puis 20% pour le 4ème, par rapport au RdCh.
Je me souviens avoir vu par ailleurs que le rez-de–chaussée avait en général une décote de l’ordre de 15 à 20% par rapport aux étages « nobles » ( 2ème ou 3ème sans ascenseur) et le 1er une décote de l’ordre de 10% sur la même base … Qu’en pensez-vous ? Bien sûr un RdC sur jardin privatif n’est aps comparable à un RdCh sur rue animée… Mais je parle d’un RdC sur rue parisienne normale disons bourgeoise.
Qu’en est-il de ce coefficient de consistance et de situation ( 1 ; 1.1 ; 1.2 ;...) pour le Rdc et le 1er distinctement en retenant 1 pour le RdC ?
Qu’en est-il de ce coefficient pour tous les étages de 0 à 6 ou 7 d’une part en cas d’existence d’ascenseur et d’autre part en l’absence d’ascenseur ? Faut-il selon vous considérer une décote pour étages élevés sans ascenseur ? combien ? Sachant que si un jour l’ascenseur est installé , alors il faudra tout revoir bien entendu. Mais évidement le prix ( ou surface corrigée copro) doit intégrer l’espérance ou la possibilité de cette amélioration potentielle, mais quand sera–t-elle possible ? sera-t-elle jamais décidée par la copropriété ? comment évaluer, disons, cette « plus-value latente » attachée à un appartement en étage élevé avec possibilité matérielle d’ascenseur, mais sans sachant que le projet a toujours été écarté par les AG appelées à en décider.
Merci.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 20:05:47
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De Jany2718
"On doit vérifier en principe que les tantièmes représentent la valeur relative de chaque lot par rapport au total."
C'est oublier ce que rappelle JPM.
"Il est vrai qu'il peut y avoir corrélation entre la valeur vénale et la valeur des quotes-parts. C'est vrai à l'instant T, mais pas dans le temps car les valeurs vénales varient avec le temps tandis que les valeurs des quotes-parts sont intangibles."
Le raisonnement de Jany2718 n'est exact que parce que la valeur globale de 650000 € est répartie suivant les tantièmes et non sur la valeur déterminée sur une estimation individuelle de la valeur vénale.
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 22:25:31
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Citation :
Initialement entré par JB22
Le raisonnement de Jany2718 n'est exact que parce que la valeur globale de 650000 € est répartie suivant les tantièmes et non sur la valeur déterminée sur une estimation individuelle de la valeur vénale.
dans mon exemple , je suis parti de l'estimation présumée de la valeur vénale de chaque lot . Il s'ensuit un total puis j'ai déterminé les quotes-parts relatives ou millièmes.
Si en effet la valeur vénale varie dans le temps, on peut raisonnablement considérer qu'elle évolue , en proportion, de la même façon pour chaque lot, de sorte que l'exactitude ou l'erreur caractérisant la dernière répartition des tantièmes est conservée dans le temps, toutes choses égales par ailleurs ( absence de modifications majeures dans les équipements etc...) .
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 23:36:14
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De Jany2718
"on peut raisonnablement considérer qu'elle évolue , en proportion, de la même façon pour chaque lot"
C'est la raison pour laquelle vous précisez:
"On doit vérifier en principe que les tantièmes représentent la valeur relative de chaque lot par rapport au total."
La valeur des 650.000 € devrait donc être réparti suivant les tantièmes qui sont déterminés suivant cette valeur relative.
Si donc le lot quatre est estimé à 200.000 € avant travaux et à 250.000 € après travaux, soit une augmentation de 25 % (suivant votre hypothèse).
Pour le calcul il suffit d'augmenter les tantièmes du lot 4 de 25 % ils passent de 308 à 385 et le total des tantièmes à 1077. Rien n'oblige à ce que les tantièmes à répartir soient sur la base 1000.
Cependant on peut ramener le total sur la base de 1000, on aura alors:
Lot 1 153*1000/1077 = 142
Lot 2 231*1000/1077 = 215
Lot 3 308*1000/1077 = 286
Lot 4 385*1000/1077 = 357
Pour un total de 1000/1000
Le leger écart provient des arrondis pratiqués par Jany2718 dans la répartition du montant des 650.000 €
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 09:28:50
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oui d'accord.
Toutefois cette méthode ne prend en compte que la variation de valeur du lot n°4 en ignorant les autres lots ou en considérant ( à tort ou à raison) que les tantièmes qui leurs sont attribués sont bien conformes à la règle de l'article 5, laquelle fait référence à l'ensemble des valeurs des parties privatives.
Aussi, pour respecter la règle de l'article 5 ( qui ne vise que l'équité et la vérité des choses et implique l'ensemble des lots ) il me paraît utile de revoir l'évaluation ( la surface corrigée copropriété) de chaque lot au jour de la modification . Ce procédé de calcul , tout en appliquant exactement les dispositions de l'article 5 , permet de corriger les erreurs ou les approximations trop larges qui se présenteraient dans l'ancienne répartition. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 09:50:26
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Il faut rappeler quand même que les quotes-parts de la propriété indivise des parties communes sont intangibles, abstraction fait des dérogations légales qui sont liées aux modifications du bien commun régulièrement décidées (acquisitions ou aliénations de parties communes, surélévations et création de bâtiments nouveaux).
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 10:33:50
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OK. Mais , qu'en est-il de l'intangibilité ( encadrée par l'article 12 je présume .. ou quelle autre disposition svp ?) si un tribunal apprécie différemment la situation ?
L'application de la règle de l'article 5 pourrait lui paraître trop limitée, voire illusoire , par l'article 12 , la rendant pratiquement inapplicable ou uniquement dans des cas extrêmes.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 10:47:54
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A Jany2718
Contrairement à ce que vous dites votre méthode ne prends pas en compte la variation de la valeur de chaque lot: La valeur globale étant répartie entre les lots suivant les tantièmes.
JPM rappelle à juste titre:
"Il faut rappeler quand même que les quotes-parts de la propriété indivise des parties communes sont intangibles..."
Il ne doit donc y avoir par ce biais une révision des tantièmes.
L'article 5 parle de "valeur relative" et non pas de " valeurs estimées des lots au prix du marché " donc pas de valeurs vénales actuelles.
Normalement il faut prendre en considération les critères qui ont servis à l'établissement du règlement de copropriété.
le problème est, qu'à part les règlements publiés a partir du 31 décembre 2002 (Art 10) ces critères ne figurent pas dans les règlements de copropriétés antérieurs.
Je maintiens donc le mode de calcul préconisé: prise en compte de la valeur relative du lot 4 avant et après travaux. |
Edité par - JB22 le 05 avr. 2007 10:51:16 |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 11:39:09
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Citation :
Initialement entré par JB22
Contrairement à ce que vous dites votre méthode ne prends pas en compte la variation de la valeur de chaque lot: La valeur globale étant répartie entre les lots suivant les tantièmes.
Mon exemple n’avait pas prévu le cas de correction d’erreur au titre d’un autre lot.
Voici donc cet aspect intégré :
Exemple : 4 lots chacun affecté des tantièmes suivants :
N°1 : 153 o/oo n°2 : 231 o/oo n°3 : 308 o/oo n°4 : 308 o/oo soit un total de 1000 o/oo
avant les travaux on estime la valeur de ces biens à :
N°1 120.000 E, n°2 150.000 E, n°3 200.000 E et n°4 : 200.000 E soit un total égal à 670.000 E . On devrait vérifier en principe que les tantièmes représentent la valeur relative de chaque lot par rapport au total. Or ce n’est pas le cas, puisqu’on devrait avoir ( aux arrondis près) :
N°1 : 120/670 = 179 o/oo et non 153o/oo
N°2 : 150/670 = 223 o/oo et non 231 o/oo
N°3 : 200/670 = 299 o/oo et non 308 o/oo
N°4 : 200/670 = 299 o/oo au lieu de 308 o/oo
Après les travaux, si le lot n° 4 est estimé à 250.000 E ( était 200.000 E). le nouveau total passe de 670.000 E à 720.000 E , la nouvelle répartition devient :
N°1 : 120/720 = 167 o/oo au lieu de 153 o/oo
N°2 : 150/720 = 208 o/oo au lieu de 231 o/oo
N°3 : 200/720 = 278 o/oo au lieu de 308 o/oo
N°4 : 250/720 = 347 o/oo au lieu de 308 o/oo
l’anomalie sur les lot n°1 ( ayant un effet sur l'ensemble des tantièmes des lots - selon le principe des vases communicants en qulque sorte - ) se trouve automatiquement corrigée et le nouveau calcul rétablit la juste répartition conforme à l’article 5.
Bien entendu ce changement suppose l’accord unanime…
Mais, une décision judiciaire peut-elle fixer cette nouvelle répartition , après avis d’un expert judiciaire pour l’appréciation des valeurs des lots ?
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 12:55:01
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"Initialement entré par JB22
Contrairement à ce que vous dites votre méthode ne prends pas en compte la variation de la valeur de chaque lot: La valeur globale étant répartie entre les lots suivant les tantièmes."
"Mon exemple n’avait pas prévu le cas de correction d’erreur au titre d’un autre lot."
C'est une contatation pas une préconisation, en vertu de l'intangibilité des tantièmes, rappelé par JPM, il n'y a pas à tenir compte des variations de la valeur vénale des lots.
Comme il s'agit de valeurs relatives (fraction d'un global) tout est proportionnel, il suffit donc comme que je l'ai indiqué de calculer les valeurs relatives du lot 4 avant et après travaux.
Un tribunal ne pourra que constater le respect des articles 5 et 10 de la loi.
Votre Message du 5/4/07
"Bien entendu ce changement suppose l’accord unanime… "
Nous ne sommes plus dans le cadre de la modification des tantièmes "rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives" Article 25 f.
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 23:13:21
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Article 5 : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
Je reformule en écrivant en italique ma compréhension des éléments déterminants :
Dans le silence ou la contradiction des titres,
la quote-part des parties communes afférente à chaque lot
(les tantièmes attribués à chaque lot)
est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative
( sont proportionnels au quotient que représente la valeur de chaque partie privative )
par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties,
( rapportée à l’ensemble des valeurs desdites parties)
telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Pour ma part , je pense qu’il faut partir des « valeurs de chaque lot » ( en unités monétaires) en faire un total, puis déterminer la proportion que représente chacune de ces valeurs par rapport au total , d’où le qualificatif « relative » dans « proportionnelle à la valeur relative ».
On est donc obligé de passer par le total des valeurs ou « l’ensemble des valeurs desdites parties » , afin de calculer le ratio : ( valeur d’un lot) / (total des valeurs des lots) ou d'exprimer les tantièmes par toute autre fraction produisant le même quotient , d’où l’expression « est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative .. » .
Ainsi on pourra exprimer la « quote-part des parties communes afférente au lot n° 1 de mon exemple ( après la transformation du lot n°4) , indifféremment par 120/720 ou 6/36 ou 4/24 ou 2/12 ou 1/6 ou 16,67% ou 166,67 o/oo etc , l’important étant que cela soit proportionnel à 120.000/720.000 càd proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative ( ici lot n°1= 120.000 E) par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties ( total des lots 1 à 4 = 720.000 E). « relative » signifiant qu’il faut relativiser ou rapporter, ladite valeur monétaire au total des valeurs des lots ( ou diviser ladite valeur monétaire de chaque lot par le total des valeurs de tous les lots).
Au sujet de l’intangibilité des tantièmes, faut-il considérer que ce principe résulte de l’article 11 ? ( Il faut l’unanimité pour modifier la répartition des charges , s’il n’y pas de modifications dans la consistance des lots ou d’au moins un lot). Toutefois ( 2ème phrase de l’article 11), en cas de travaux d’actes d’acquisition ou de disposition, décidés par l’AG, la modification de la répartition , ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’AG statuant à la même majorité… Il est ici question de « modification de la répartition, ainsi rendue nécessaire » , sans encadrer ni limiter ladite modification de quelque façon . Cela conduit à penser que la modification de la répartition (ainsi rendue nécessaire) ne peut être faite autrement qu’en procédant à l’évaluation de chaque lot, puisque selon l’article 5, en effectuant le total afin de pouvoir relativiser à l’ensemble des valeurs des parties privatives.
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