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bernardba
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 Posté - 10 avr. 2007 : 08:55:07
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Bjr,
La question est claire : suite à un impayé de charges (oui c'est pas bien !), le syndic, après une lettre de rappel simple, vient de me faire délivrer une assignation devant le TGI, sans qu'aucune mise en demeure ne m'est été préalablement notifiée.
Il est clair sur le procédé que 1) il me fait la guerre suite à diverses malversations dont j'ai fait état en AG
2) il est certainement ravi de pomper allègrement divers frais de recouvrement prévus au contrat de syndic.
Etait-il donc possible au syndic de faire délivrer une telle assignation sans mise en demeure AR préalable ? Que me conseillez-vous de faire ? La constitution d'avocat étant obligatoire devant le TGI, dois-je me retourner vers mon assurance habitation, n'ayant pas les moyens de payer un avocat.
Je précise, (mais cela ne m'exonère pas de mon erreur sur le non paiment des charges !), qu'une partie de la créance (une partie seulement) a fait l'objet de contestation de ma part en courier AR restée sans réponse.
Que faire ? Proposer une médiation ?
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Edité par - bernardba le 10 avr. 2007 09:03:06 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 09:24:05
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Vous avez fait état de malversations en AG.
Une malversation n'est pas une petite paille ! Quelles ont été les suites de vos allégations ? On ne laisse pas une allégation de malversations le pied en l'air 
Ou bien elle est prouvée, et on poursuit
Ou le plaignant n'a pas de preuve, et c'est lui qu'on poursuit
Ou la "malversation" se réduit à une modeste erreur comptable, ce qui est le cas le plus fréquent et on constate seulement une mauvaise utilisation de la langue française comme pour " escroquerie, faux, malhonnête " que l'on trouve facilement sous des claviers fantasques.
Par ailleurs vous devez des charges !
Rien n'interdit au syndic de poursuivre sans mise en demeure préalable, dès lors qu'il ne demande pas en référé la déchéance du terme pour les provisions à venir (art. 19-2)
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bernardba
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 13:24:13
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Merci de votre réponse. Pour malversation, désolée, je ne dois pas m'exprimer correctement en effet...j'ai dénoncé plusieurs appels de fonds de travaux restés inexécutés plusieurs années, et qui ont du être revalorisés à plusieurs reprises faute d'avoir été chaque fois exécutés dans les temps. Certains restent encore inexécutés après 2 ans.
Mais je sais, j'aurais dû payer mes charges au lieu de faire cette mauvaise résistance ! Me voilà donc dans de beaux draps maintenant.
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bernardba
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 15:54:32
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Bon voila..à l'issue de la dernière AG, j'ai mis les choses au clair sur certaines pratiques de ce syndic.
Je vais régler bien sur l'intégralité des charges et autres appels restant dûs..mais me pose une question.
1) Dois-je régler les divers frais de relances simples (11 euros à chaque fois !) qui m'ont été successivement facturés ? Je pense que la réponse est clairement NON mais j'aimerais confirmation de votre expertise. Pour les relances AR, celles-là sont incontestablement dûes.
2) Dois-je régler La portion des appels de travaux dépassant les montants votés en AG ? Ils sont assez importants. J'imagine que NON.
3) Comme une assignation devant le TGI m'a été délivré, j'imagine que cela engendre des frais : 3)a : un avocat a rédigé des CCL
3)b : une assignation m'a été délivrée par huissier.
Je ne connais pas les émoluments de l'avocat, qui ne m'ont pas été communiqué mais ai eu celui de l'huissier, qui me dit l'avoir facturé directement au syndic. Dois-je régler ces frais, et au moins celui (l'huissier) dont je connais le montant.
Merci de votre aide. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 16:10:33
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Par prudence, lisez l'assignation reçue et voyez s'il n'est pas fait état d'une mise en demeure que vous n'auriez pas reçue pour une raison ou une autre. Un avis de passage, postal ou huissier, s'envole vite 
Voyez aussi la demande formulée pour les intérêts et surtout s'il y a mention d'une date ancienne pour le point de départ du délai de calcul. Si oui ? il y a eu une MD.
Et ne confondez pas une faute de gestion avec une malversation ! Ce n'est quand même pas la même chose.
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bernardba
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 16:49:45
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Merci de votre réponse si rapide. Il y a eu une MD en effet, mais portant sur une créance antérieure. Pour le reste, il y a une demande de dommage et interêts de 1500 euros (sans aucune argu et ne correspondant pas évidemment à des intérêts moratoires...) et idem au titre de l'art. 700.
Mais avez-vous une idée des points 2 et 3 ?
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Edité par - bernardba le 09 mai 2007 16:50:50 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 17:43:34
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Il faut essayer d'arranger cette affaire amiablement et avant tout jugement.Mais vous aurez fatalement quelques frais à subir.
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bernardba
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 19:29:53
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| Merci. Mais ce syndic est injoignable...Pouvez-vous me dire si, posterieurement à la mise en demeure,des frais d'honoraires d'avocat peuvent m'être directement imputé par le syndic, avant tout jugement ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 22:48:53
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Le syndic, nonobstant l'article 10-1 n'a pas le droit de vous imputer directement des honoraires d'avocat. Dans la pratique beaucoup de syndic le font quand même.
Ceci étant, il faudra envisager d'en supporter une part.
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bernardba
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 09:30:53
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Voici un élément nouveau et interessant : après avoir réglé l'ensemble des charges et relances AR, le syndic me dit maintenir sa poursuite au TGI si je ne règle pas quelques centaines d'euros correspondants à des relances simples et diverses vacations de sa part non justififiées. En clair, il veut embarquer le syndicat (nous embarquer) dans une procédure pour se faire payer ses pratiques abusives. Un comble puisque cela ne profitera pas au syndicat de toute manière.
Que me conseillez-vous de faire ? |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 10:52:43
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Vous parlez d'une mise en demeure pour des charges antérieures ! Il y récidive Les magistrats n'aiement pas la récidive dans ce domaine.
Tout dépend de la nature (et du montant ) des frais demandés par le syndic.
L'avocat a droit à des honoraires même s'il s'est borné à faire délivrer une assignation. Mais entre entre 500 € et 2000 e il y a une distinction à faire.
Idem pour le syndic : un petit chouia peut-être, un gros chouia NON !
Si l'assignation a été délivrée les frais d'huissier sont dus sans contestation possible.
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bernardba
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 11:46:33
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Merci JPM. En quoi s'agit-il de récidive ?
Ce que je ne comprend pas, c'est que le syndic, au nom du syndicat, puisse maintenir une procédure qui vise uniquement au recouvrement, non de charges (elles ont été entièrement acquittées) mais de frais de relance simples (j'ai également acquité les AR à répétitions) qui font normalement partie des honoraires de gestion courante, ainsi que de frais d'avocats (un simple courrier), facturé 200 euros il y a deux ans, pour une simple mise en demeure AR. Voilà ce que je conteste. Je suis d'autant plus surpris de cette persistance que le syndicat n'y aura personnellement rien à gagner. Bref, que ca risque même de lui couter (nous couter à tous) de l'argent si le maintien de sa procédure est jugé abusif (le contrat de syndic est-il opposable au copropriétaire ?) et que je sollicite une demande reconventionnelle (ce syndic manque a plusieurs de ses obligations depuis des années !)
Le comble, c'est que j'ai prié le syndic de transmettre au conseil syndical ma proposition d'indemniser le syndicat des frais (intérêts moratoires) que ce retard de paiement aurait pu engendrer. Mais il s'en fout, ce qu'il veut, lui, c'est choyer son petit business de relance automatique sur le dos du syndicat lésé. J'espère être clair.
Que faire ? Lui faire part des résultats de l'enquête de la DGCCRF ?
Citation :
l’enquête a mis en évidence plusieurs situations susceptibles de porter atteinte aux intérêts des copropriétaires : allongement de la liste des prestations particulières facturées en sus des honoraires de gestion courante, maintien dans les contrats de clauses identifiées comme abusives par la commission des clauses abusives dans sa recommandation n° 96-01 et le défaut de mise en concurrence des entreprises lors de la passation des marchés de travaux d’entretien et de rénovation de l’immeuble, y compris lorsque le montant du chantier excède le seuil fixé par l’assemblée générale des copropriétaires.
Ajoutez à cela le dépassement systématique des budgets des travaux votés, l'inexécution répétée de plusieurs résolutions depuis des années, le refus de mettre à l'ordre du jour des AG des demandes de résolutions dument présentées, le traficage de compte rendu d'AG, et vous avez exactement la liste au complet ! |
Edité par - bernardba le 09 juin 2007 15:43:32 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 18:32:47
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Laissez la DGCCRF tranquille !
Elle fait sourire tout le monde en visant comme " infraction " le défaut d'adaptation des règlements de copropriété alors que le délai expire en 2008 et que, de toute manière, il ne peut s'agit d'une " infraction ".
Vous ne donnez pas le détail des prétentions du syndic.
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bernardba
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 13:47:18
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| Les prétentions du syndic : le règlement des relances simples et celle d'une mise en demeure telle que prévue au contrat de syndic, incluant "vacation procédure forfaitaire" du syndic et de l'avocat tels que prévus au contrat de syndic, le tout pour quelque 500 euros. |
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Procédure en recouvrement sans mise en demeure
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