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anka
Contributeur vétéran
155 réponses |
 Posté - 10 juin 2007 : 07:33:56
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bonjour
alors que nous avons des compteurs d'eau froide et chaude installés depuis 32 ans et que d'habitude nous payons toujours l'eau en fonction de la consommation enregistrée , le syndic exige cette année le paiement aux tantiémes sous forme d'appel de charges et doit corriger en fin d'année parait il .
Les copropriétaires des T5 et T4 où il n 'y a souvent que 1 ou 2 personnes ne sont plus d'accord ainsi que tous ceux qui dépensent peu d'eau ..
Est ce logique ? le syndic dit qu 'il y a une nouvelle loi pour ça maids a été incapable de nous en donner la référence
Légal ou pas ? que nous conseillez vous ? merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 09:30:06
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| relisez le budget prévisionnel qui a été voté....il doit y figurer un certain montant pour l'eau, puisque la facture est au nom du syndicat des copropriétaires |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 09:42:26
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Votre syndic se réveille bien tard,mais il a raison. La loi SRU impose d'appeler des provisions de charges, non des charges réelles.
Ainsi le syndic appelle tous les trimestres le quart du budget voté (provisions) et le répartit au tantièmes. En fin d'exercice, les comptes sont cloturés, puis approuvés : la régularisation peut s'effectuer. Toutes les copropriétés normalement gérées fonctionne comme cela, et cela n'a rien de choquant.
Le texte (modification de la loi de 1965):
Citation :
Article 14-1
(inséré par Loi n° 2000-1208 [loi SRU] du 13 décembre 2000 art. 75 I Journal Officiel du 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002)
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Les textes sont encore une fois mal écrits. Je traduis une phrase ambigue en une phrase claire et nette, exprimant la volonté du législateur :
... Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer un échéancier de versement différent, à condition que la totalité du budget voté soit appelé pendant l'exercice comptable . |
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anka
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 14:27:08
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merci beaucoup
cependant , sur la feuille d'appel de fonds acompte charges , nous recevons tous les trimestres une demande globale sans autre précisions
090 : provision charges : montant .. xxxx
le syndic doit il mentionner le détail des différentes lignes dont l'eau ?
merci de votre aide |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 15:46:06
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Mespres, les textes sont mal écrits ? Mais nonnnnnnnn.
Allez que les copropriétaires, les professionnels, les associations obligent le législateur à adapter la Loi et le Décret qui régissent la copropriété avant le 14/12/2008 en forme de clin d'oeil à l'adaptation des règlements de copropriété que les copropriétaires devraient (voire "doivent" pour faire plaisir à JPM) faire.
Cordialement.
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Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 21:01:36
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Clemouel, je reste sur ma position et je la partage !
Anka, vous n'avez pas encore saisi les règles d'appel de fonds, avec mon exemple, cela devrait devenir limpide.
On prend une copro de 3 copropriétaires A,B,C, exercice comptable du 1-01 au 31-12
millièmes A : 20%
millièmes B : 40 %
millièmes C : 40 %
Cette copro vote un budget prévisionnel comme suit
syndic 1000
eau 3000
edf 1000
menage 3000
assurance 1000
petits travaux 1000.
donc budget de 10000 Euros, voté par exemple en 2006 pour l'année 2007.
Le syndic va appeler pour chaque trimestre le quart, soit 2500 Euros. Inutile de préciser quoique ce soit, puisque cela correspond au budget voté.
Chaque trimestre A paie 2500*0,2= 500 Euro, B et C 2500*0,4 = 1000 Euros chacun (répartition aux millièmes).
Au 31-12, les compteurs individuels d'eau sont relevés
Pour A : 1500 Euros
Pour B : 1300 Euros
Pour C : 200 Euros.
Les comptes à approuver, clos au 31-12 font apparaître :
syndic 1000
eau 3300
edf 1200
menage 3000
assurance 1000
petits travaux 2000
Soit un réel de 11500 Euros. Cette somme est approuvée en AG (pour l'eau pas de discussions, c'est la facture de la compagnie).
La subtilité intervient pour la répartition de la régularisation, il faut récupérer 1500 Euros.
Pour l'eau les 3300 Euros se décomposent en 3000 Euros de consommation individuelle et 300 Euros de consommation collective (ménage des parties communes ...).
La répartition eau va être particulière : on l'isole.
Le budget hors eau ressort à 7000 Eur, le réel à 8200 Eur.
Les 1200 € (8200-7000) sont appelés au prorata des millèmes :
A : 240 €
B : 480 €
C : 480 €
Reste à traiter l'eau.
En provision de charges 3000 € ont été appelés, répartis aux millièmes
A : 600 €
B : 1200€
C : 1200€
En réel, on répartit 300 € aux millièmes et on intègre les relevés des compteurs individuels
A: 60+1500 = 1560
B: 120+1300=1420
C: 120+200=320
Il faut donc appeler pour l'eau individuelle :
A: 960 €
B :220€
C : -880€ (remboursement)
Au final la répartition de la régularisation (1500 €) donne
A :240+960 = 1200 €
B: 480+160 = 700 €
C: 480-920 = -400€ (remboursement)
controle final : 1200+700-400 = 1500
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anka
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 11:22:45
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si si ! j avais bien compris
mais je pensais qu il fallait reprendre les charges prévisionnelles point par point sur l'appel de fonds
merci pour tout |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 12:07:36
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Dans la pratique le mécanisme est beaucoup plus simple :
450A...Eau..............1500
450B...Eau..............1300
450C...Eau...............200
Total répartition compteurs : 3000
601....Fac eau..........3300
601....Eau décomptée..........3000
Total répartition tantièmes : 300
La facture est passée pour sa totalité au débit du compte 601
Les consommations privatives sont débitées directement aux copropriétaires par le crédit du 601
Il rest eà répartir en tantième le solde du 601
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 12:20:49
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mespres Votre répartition est exacte mais elle ne réponds pas au strictes exigeances du Décret N°2005-240 du 14 mars 2005:
"Les exécédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrété des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges."
On ne retrouve pas dans les annexes les excédents ou insuffisances par catégories de charges, seulement les montants globaux, ce qui ne facilitera pas la compréhension par les copropriétaires.
La méthode antérieure était bien plus claire: Répartition des charges et déduction des provisions appelées, elle ne s'oppose pas à l'imputation en comptabilité des soldes débiteurs ou créditeurs aux comptes des copropriétaires.
Dans votre exemple pour le budget eau vous n'avez pas mis la quote-part charges communes et la quote-part charges individuelles.
Dans votre exemple pour l'eau il devrait y avoir répartition d'une insuffisance de 300 euros (en charges communes et ou individuelles).
"Inutile de préciser quoique ce soit, puisque cela correspond au budget voté."
Comment dans ce cas un copropriétaire pourra se rendre compte de ce qu'il paye pour une catégorie de charges? refaire tous les calculs? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 13:43:24
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Donc on ventile les appels de provisions par catégories de charges ?
C'est en réalité l'idée des auteurs des textes, qui auraient mieux fait de le dire clairement.
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 13:53:30
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J'ai pris un exemple simplifié, déjà assez long à exposer. Dans la réalité, la répartition de la régularisation fait intervenir les différentes clés de répartition (ascenseur, parking, ...)
Le fait de payer des provisions de charges a modifié complètement la nature des appels trimestriels.
Avant on payait sur des charges réelles : chaque copropriétaire savait exactement à quoi était affecté son appel, puisqu'il payait après la dépense.
Maintenant, le mécanisme d'appel provisionnel rend votre question caduque : le copropriétaire provisionne les charges : il paie avant le dépense.
Le budget est voté : le copropriétaire en a connaissance avant l'exercice.
Pendant l'exercice, il paie des provisions conformément au budget, la provision est répartie le plus souvent sur les millièmes généraux.
En fin d'exercice, les comptes sont clos, leur approbation est soumise au vote.
si les comptes sont approuvés, la répartition de la régularistion s'appuie sur les clés de répartition, et chaque copropriétaire sait exactement comment se ventile sa quote-part aux charges. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 14:06:50
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Oui, Mespres, OK !
Mais comment le copropriétaire va-t-il s'informer puisqu'il n'existe plus de liste détaillée des charges de l'exercice ?
Les annexes ne donnent que des sous-totaux par rubrique et des totaux par catégorie !!!!!!!!!
D'autre part, les textes parlent d'écarts sous la forme de trop eppelé ou insuffisance. Ecarts entre quels termes, si les provisions sont appelées globalement (ce qui est la bonne formule pratique)
Il faudrait admettre que c'est entre les montants figurant au budget pour chaque poste. Mais ces montant ne figurent pas dans la comptabilité 
On peut les y mettre artificiellement, mais alors comment tenir compte des bases de répartition ?
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Edité par - JPM le 11 juin 2007 14:10:33 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 14:13:04
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De JPM
"Donc on ventile les appels de provisions par catégories de charges ?"
C'est une évidence, reprenons un appel de charge eau (au tout autres charges imputables à la consonsommation). On ne connait pas au moment des appels les consommations, on en est réduit soit à faire les appels sur les tantièmes généraux, soit comme le font certains syndics, sur les consommations antérieures: N-2 sur le premier appel et N-1 sur les appels suivants!).
Si on respecte, à la lettre, le décret on ne réparti que l'éxcédent ou l'insuffisance, les appels de provisons restent sur les bases antérieures, c'est la loi, mais ce n'est pas normal.
Les "auteurs" auraient mieux fait de faire un exercice pratique, au lieu d'imposer une annaxe 2 inutile. (Dont la présentation ne serait plus obligatoire...)
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 14:47:01
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Vous soulevez un problème bien pertinent ! Tout à fait d'accord pour dire nos pondeurs de textes ont la plume bien facile, mais la jugeote ne suit pas toujours.
Cette f... annexe 2 est un chef d'oeuvre de bêtise, que l'on pourrait intituler "comment normaliser un document strictement inutile".
je n'ai toujours pas compris comment vont faire les syndics, le mien n'est pas très clair sur la question.
je prends l'exemple du 602000 (l'eau), avec deux batiments et répartition aux millièmes bâtiment (un compteur eau par bâtiment, pas de compteurs individuels) imposé par le RDC.
l'annexe 2 va donner 602000 : 7000 Eur. Tout le mode se fiche de cette somme, mais c'est la loi  .
Le syndic doit bien traiter la ventilation de ces 7000 € entre les deux batiments pour appeler la régularisation.
Tant qu'à faire, autant qu'il communique cette info aux copros selon un formalisme quelconque ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 16:18:47
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Je suis bien d'accord avec JB22, et d'ailleurs aussi avec Mespres
Mais une chose sure quand même est que l'eau est en 601, et pas en 602
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 16:59:07
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Le problème soulevé par les appels de fonds pour l'eau sur une clé tantièmes généraux ou consommotions estimées, fait que l'on ne peut respecter a la lettre le décret.
La 6e recommandation relative aux comptes du syndicat souligne au chapître 6-paraphe 3 et 4, préconise;
"Considérant qu'une avance peut avoir été faite en tantièmes généraux, alors que les travaux peuvent ne concerner que certains copropriétaires, la répartition devant s'effectuer suivant un nombre de tantièmes différents."
"Recommande de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l'appel de provisions, et d'appeler le même montant uniquement sur les copropriétaires concernés en fonction de la clé de répartition spéciale."
En fait cela revient a appliquer la méthode anciennne...
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appel de charges eau froide aux tantièmes
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