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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 13 avr. 2007 : 09:57:44
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je n'y lis pas la règle des 5 ans renouvelables, juste le cas d'une utilisation à d'autres fin que celle prévue pendant les cinq premières années...
on trouve ça dans le code de l'expro aux L11-5 et L12-6, mais pour les immeubles expropriés; la prorogation de 5 ans n'est d'ailleurs possible qu'une fois...
est-ce la même règle pour les immeubles préemptés ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 13 avr. 2007 10:02:54 |
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 10:36:18
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| Ce n'est pas "5 ans renouvelable" mais la prorogation de la non utilisation du bien dans le délai des 5 ans. |
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 10:46:53
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Je rajoute en cas de rétrocession :
arrêt cass. pour une commune non -respect de l'obligation d'affecter l'immeuble conformément à l'objet de la préemption.
8 nov 2000 n°98-15.921 SCI Hégéald/cne de Grenoble : BJDU 1/2001, p 39) Cet arrêt ne semble pas remis en cause par la loi SRU du 13 décembre 2000 ayant assoupli le smotivations de préemption d'une commune (C. urb., art. L.210-1)
Cette action se precrit par 5 ans à dater de la mention de l'acquisition ou de l'affectation sur le registre tenu, à cet effet, par lacommune |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 11:06:28
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donc sommes-nous bien d'accord sur la lecture du L211-13 ?
*si la commune a préempté, elle dispose d'autant de temps qu'elle veut pour réaliser son projet (contrairement au cas de l'expro pour cause de DUP)...
*pendant les 5 prmeières années, elle doit nécessairement obtenir l'accord des anciens proprios pour réaliser autre chose que ce que prévoyait la préemption
*après ce délai de 5 ans, elle peut faire user du bien préempté comme elle l'entend. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 11:19:49
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| Oui vous avez le mérite d'être plus claire que moi. |
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marc-1964
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 11:21:48
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Bonjour,
La technique du demembrement peut-elle également porter sur un batiment commercial détenu par une SCI ayant 2 associés. L'objectif est de transférer la nue-propriété (batiment) aux 2 associés tout en minimisant les risques de préemption de la commune.
la SCI continuerait de louer le bien à un sarl exploitant le fonds de commerce. |
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 13:36:09
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J'ai bien lu. MAis je ne vois ce qui empêche la préemption . Si vous saviez le nombre de biens que l'on préempte occupés ...surpris
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 20:16:34
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J'avais écrit:
Citation :
Si seule la nue propriété est apportée à la SCI, la préemption n'est pas opérante.
Ce qui me parait exact puisque la cession de la nue propriété ne dépossède pas l'usufruitier.
Vu que vous sembler bien connaître ce sujet, permettez moi de vous poser quelques questions:
Lorsque votre commune préempte la nue propriété d'un bien démembré (si ce cas vous est arrivé), comment gère-t-elle la situation par la suite?
Votre commune a-t-elle déjà préempté un bien donné à bail emphytéotique? Si oui, qu'en a-t-elle fait?
Enfin, je m'intéresse beaucoup aux préemptions et expropriations qui ont pour but de créer une "réserve foncière". De ce que j'en ai vu, il semble que les abus soient suffisament nombreux pour que des cabinets se spécialisent dans le suivi du devenir des biens acquis dans ces conditions. Votre commune est-elle une adepte de la "réserve foncière"? A-t-elle déjà eu à faire face à des recours?
Ne voyez aucune malice dans mes questions, je suis juste curieux de savoir la réalité des choses.
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Edité par - larocaille le 13 avr. 2007 20:19:40 |
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 17:15:18
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Lorsque votre commune préempte la nue propriété d'un bien démembré (si ce cas vous est arrivé), comment gère-t-elle la situation par la suite?
Jamais fait une préemption sur ces modalités là. Mais les notaires me font quand même des DIA
Votre commune a-t-elle déjà préempté un bien donné à bail emphytéotique? Si oui, qu'en a-t-elle fait?
Non, car le bail empthytéotique n'est pas soumis à DIA. C'est d'ailleurs un des moyens de la contourner.
Enfin, je m'intéresse beaucoup aux préemptions et expropriations qui ont pour but de créer une "réserve foncière". De ce que j'en ai vu, il semble que les abus soient suffisament nombreux pour que des cabinets se spécialisent dans le suivi du devenir des biens acquis dans ces conditions. Votre commune est-elle une adepte de la "réserve foncière"? A-t-elle déjà eu à faire face à des recours?
Oui je fais de la réserve fonciére en préemption. 80 % font l'objet de recours |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 avr. 2007 : 08:04:45
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Bonjour,
Nous n'aurons donc pas de retour d'expérience sur la préemption de la nue propriété, mais vous n'y êtes pour rien et je vous remercie pour la franchise de vos réponses.
Le bail emphytéotique est en effet le moyen d'échapper à la préemption. Si j'ai posé la question c'est parce que ce type de bail peut être regardé comme une sorte de démembrement.
80% de recours, c'est énorme. S'agit-il exclusivement de recours contentieux ou avez vous inclu les recours gracieux?
Vous l'aurez deviné, je ne suis pas partisan de la préemption à tout va. Pour être plus précis, c'est le jeu de Monopoly auquel se livrent certaines communes qui me parait malsain. Ce qui me gène, c'est le fait qu'il est courant qu'à un moment ou un autre un traitement "à la tête du client" soit instauré. Il y aura ceux qui vont bénéficier d'un échange de leur propriété avec un bien préempté par ailleurs et ceux qui seront tout bonnement expropriés.
Enfin, certaines communes utilisent aussi la préemption à des fins personnelles habillées en besoins sociaux. Préempter une maison pour y loger ses employés municipaux en est un exemple. |
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 16 avr. 2007 : 08:53:12
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80% de recours, c'est énorme. S'agit-il exclusivement de recours contentieux ou avez vous inclu les recours gracieux?
Oui c'est important. PArce que mes élus pensent, à tort, qu'ils vont pouvoir réguler les prix de l'immobilier par la préemption. Donc ce n'est que la préemption d'opportunité sans projet, d'où grosses difficultés.
Je vous rassure, dés que les gens conteste (recours gracieux)et surtout les sociétés propriétaires je retire les 3/4 des préemptions.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 avr. 2007 : 09:41:31
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Réguler les prix par la préemption me paraît complétement illusoire. Revendre les biens à des prix inférieurs à ceux de la préemption relève de la faute de gestion. Même à supposer que les biens préemptés soient utilisés comme logements sociaux, l'équilibrage des comptes va être sportif. La préemption systématique va réduire le nombre des offres libres, ce qui conduira à une pression immobilière plus forte et, à terme, à une augmentation des prix. Donc c'est un mauvais plan.
En plus si il n'y a aucun projet justifiant cette politique, la situation est une véritable bombe à retardement. Si dans quelques années les préemptés se rebiffent, ça va être un vrai feu d'artifices de procédures.
Vos élus ont-ils fait réaliser une étude avant de s'engager dans cette voie?
A moins que votre commune ne roule sur l'or, elle devra recourir à l'emprunt. Et il y a forcément une limite qui correspond dans le budget de fonctionnement à la part qui peut être consacrée au remboursement des emprunts.
Quelques communes (et pas des petites) se sont illustrées ces dernières années par des situations de faillites résultant de politiques expansionnistes irraisonables. Bien sur il aura fallu attendre le changement de municipalité pour que ces situations soient dévoilées. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 avr. 2007 : 09:56:07
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Larocaille,
la voie empruntée par les communes, en tous cas la mienne, qui utilisent la préemption pour "réguler" les prix ne consiste pas à acheter des terrains construits au prix du marché pour les revendre moins chers en inondant le marché.
il s'agit d'acquérir des terrains agricoles, en accord avec la SAFER ("tu m'gardes ça, j'te maintiens ci") , d'attendre quelques années, puis de les rendre constructibles.
ils sont alors revendus à des promoteurs "sous contrainte de projets politiques corrects", genre 30% de logement social pour les opérations d'ensemble, permettant à la commune d'atteindre les 20% de la loi SRU sur tous les nouveaux programmes ("on va pas quand même mettre du social partout, sinon on va perdre des électeurs").
cette technique a deux avantages : réalisation effective de logements à caractère juridiquement social (je refuse de parler de logements sociaux pour certaines catégories de ces habitations qui rentrent dans le calcul des 20%) d'une part, grosse culbute financière pour la commune qui amortit très largement l'immobilisation financière afférente au portage des terrains pendant la procédure d'autre part.
elle a un inconvénient évident : vive les gethos !, alors que les mêmes communes se gargarisent de mixité, sans comprendre que faire du logement social, ce n'est pas faire de la mixité !!!
mais tout ça, c'est un trait d'humeur, n'est-ce pas ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 avr. 2007 09:57:27 |
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Gobouz
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 16 avr. 2007 : 12:33:35
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Bonjour,
pensez-vous qu'il serait intéressant que j'aille voir le maire de ma commune pour lui exposer mon projet, et éventuellement voir si le bien se situe en zone de préemtion pour la mairie ? |
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 16 avr. 2007 : 16:56:24
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| Le probléme majeure de ma commune c'est qu'il n'y a plus de terrain disponible. Donc obligé de recontruire la ville sur la ville. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 avr. 2007 : 18:07:27
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Citation :
Initialement entré par Gobouz
Bonjour,
pensez-vous qu'il serait intéressant que j'aille voir le maire de ma commune pour lui exposer mon projet, et éventuellement voir si le bien se situe en zone de préemtion pour la mairie ?
bien sur, mais vous pouvez aussi demander au notaire du coin qui connait les zones de préemption... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Gobouz
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 10:50:06
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Bonjour à tous !
J'ai rencontré mon notaire hier, et il m'a proposé le montage suivant :
1- mes parents doivent faire une donation partage entre moi, mon frère et ma soeur à hauteur de 2/6 chacun.
2- nous devons prendre en compte les droits de mutation qui n'était pas prévu à la base (soit).
3- prenons un prix approximatif de 120 000 euros pour le bien. chacun aura donc 40 000 euros.
4- une fois cela signé chez le notaire, moi et ma compagne rachetons les parts de mon frère et de ma soeur : 80 000 euros (prix qui devra correspondre au montant initial de l'achat de la maison à mes parents). 1/6 pour moi et 3/6 pour ma compagne.
5- mon frère et ma soeur effectue un don manuel en faveur de mes parents.
Le notaire de mes parents m'a indiqué également que la maison était en zone de préemption...
Que pensez-vous de tout ça ? |
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Droit de préemption et division
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