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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
 Posté - 15 avr. 2007 : 13:26:01
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En 2004 notre copropriété a voté la résolution suivante:
TRESORERIE DU SYNDICAT
L'assemblée Générale décide de verser les fonds du syndicat sur un compte bancaire individualisé dans les comptes du syndic avec comptabilité séparée au nom du syndicat.
Lors de notre prochaine AG il est mentionné la résolution suivante
TRESORERIE DU SYNDICAT
Autorisation à donner au Syndic de conserver les modalités actuelles de gestion de la trésorerie du syndicat d' ouvrir un compte bancaire séparé (à la majorité de l'Article 25 de la Loi du 10/07/1965 puis le cas échéant à la majorité de l'article 24) selon le projet de résolution ci-après :
"L'Assemblée Générale, après en avoir délibéré, dispense le Syndic de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat et l'autorise à déposer les fonds de la copropriété sur un compte commun du Cabinet ouvert à cet effet et réservé exclusivement au dépôt des fonds des syndicats de copropriétés. Cette autorisation prendra effet le ………… pour une durée de ………..".
ou
"L'Assemblée Générale, après en avoir délibéré, dispense le Syndic de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat et l'autorise à déposer les fonds de la copropriété sur un compte ouvert au nom du Cabinet mais nommément affecté à la copropriété. Cette autorisation prendra effet le ………… pour une durée de … ".
Vous y comprenez quelque chose????
Merci pour votre aide.
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Edité par - Rick2965 le 15 avr. 2007 15:44:27 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 14:18:55
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Avant de parler d'arnaque ............
Votre syndic cherche à faire voter la dispense d'ouverture d'un compte d'un compte bancaire separe, sujet abordé à de multiples reprises sur ce forum.
Le projet de résolution est clair et sans equivoque.
Avant de parler d'arnaque vous devriez au moins vous documenter................
Me concernant, je gere toutes mes copros par compte separé mais je peux comprendre votre syndic.
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 15:43:42
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Air jordan:
Je change l'intitulé par besoin d'aide ( donc plus question d'arnaque)
Pourquoi le faire voter deux fois?
En 2004, nous avons voté :
L'assemblée Générale décide de verser les fonds du syndicat sur un compte bancaire individualisé dans les comptes du syndic avec comptabilité séparée au nom du syndicat.
Et pour 2007 notre syndic en remet une couche, je sais que c'est essentiel le compte séparé (voir même une obligation pour une meilleure compatbilité) mais si on l'a déjà voté pourquoi le remettre lors d'une autre AG?
A moins que je comprend plus rien à la "Music Arabe" |
Edité par - Rick2965 le 15 avr. 2007 15:45:38 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 16:19:03
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La résolution proposée cette année est celle qui doit l'être en vertu de la loi, dès lors que votre syndic continue à gérer les fonds par compte unique et sans la dispense nécessaire.
Un compte individualisé n'est pas un compte séparé, ou plutot c'est un compte séparé bidon.
Votre syndic est donc actuellement dans une situation parfaitement irrégulière et il souhaite régulariser la situation. Il ne faut pas lui jeter la pierre Il est étonnant que vous n'ayez pas vu les multiples posts sur ce sujet.
MAIS : si le syndicat souhaite un vrai compte séparé, qu'il n'a pas à ce jour, il faut envisager de voter contre la résolution proposée. Il faut alors en informer le syndic sans délai et engager la concertation.
Il doit consentir des concessions car, en toute bonne foi peut-être (car on a indiqué en hauts lieux aux syndics qu'un compte individualisé était un compte séparé)), il vous a fourni de fausses indications lors de la dernière assemblée.
Autre aspect du problème : le montant actuel des honoraires de gestion courante du syndic est vraisemblablement inférieur à ce qu'il devrait être. Pourquoi ? Parce qu'il a perçu de la banque la rémunération des fonds déposés pour votre syndicat, ce qui lui permet de retomber sur ses pieds.
S'il passe en compte séparé, il perdra cette rémunération et il va vous proposer de revenir au montant normal des honoraires. Le principe est admissible. Le montant est discutable. De plus, compte tenu de la situation, il est possible de lui demander d'échelonner ce redressement sur deux ou trois exercices.
Il est possible d'apprécier le " juste montant " des honoraires de gestion courante en fonction de l'importance de l'immeuble, d'en déduire l'écart et de discuter.
Voyez, pour plus d'informations :
http://jpm-copro.com/Honoraires%20de%20syndics%20independants.htm
Et racontez nous la suite
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Edité par - JPM le 15 avr. 2007 16:21:41 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 20:58:09
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Citation :
Initialement entré par Rick2965
Air jordan,
Je change l'intitulé par besoin d'aide ( donc plus question d'arnaque)
merci !!!
il est clair que votre syndic souhaite se faire dispenser l'ouverture du compte séparé !
cette dispense se vote à l'article 25
JPM a tout dit pas la peine d'en rajouter !
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Edité par - air jordan le 16 avr. 2007 21:25:18 |
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Laurier Rose
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 18:59:22
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Les syndics gérant par compte unique peuvent en effet proposer systématiquement des honoraires inférieurs de 15 à 30 % à ceux proposés par leurs confrères gérant dans les conditions prévues par la loi (ouverture d’un compte séparé.) argument JPM
Je ne suis pas trés malin !! comme beaucoup d'autres copropriétaires !! mais imaginer une surcout de 15 à 30 %, pour notre part 38%, pour la gestion d'un compte séparé est prendre les copropriétaires pour des imbéciles ! ou des vaches à lait.
cette explication est inacceptable et indigne d'un syndic.
En général je lis avec attention les explications de JPM mais là, s'il vous plait un peu de pudeur et de respect des copropriétaires !
Il est de notoriété publique que ce syndic perçoit, de manière tout à fait légale, une rémunération des fonds déposés
La notoriété publique n'est pas un argument car un syndic n'est pas une banque que je sache et on en arrive au cas suivant et répétitif:
Les syndics retardent le paiement des factures pour profiter au maximum du placement des fonds qui d'ailleurs ne leur appartiennent pas, au risque de priver la copropriété du service des entreprises concernées par ces factures. J'ai le regret de vous apprendre que cette pratique est courante.
Enfin si vous connaissez un syndic qui négocie, de manière substantielle,ses honoraires de gestion courante ou même son contrat donnez nous des noms?
Arrêtez de pleurer sur ces pauvres syndics. Il peuvent également changer de métier si leurs revenus sont insufisants.
Pour ma part je souhaite des relations transparentes et l'application des lois, décrets et recommandations pour une partenariat de confiance. Est-ce possible ?
Quelqu'un de cèlébre à dit: je fais un rêve ......... c'est effectivement un rêve ! !
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 20:15:21
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je ne prends pas spécialement la défense des syndics mais de grace, ne pas généraliser
Si le syndic retarde les paiements de facture au point qu'un entrepreneur ne veut plus travailler pour ladite copropriété c'est bien entendu la faute du syndic , mais aussi du CS qui ne fait pas son travail!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 23:30:04
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Laurie Rose n'a pas compris le mécanisme !
Je n'ai pas donné un raisonnement, j'ai décrit tout simplement la réalité constatée et qui n'est contestée par personne.
Il faut exclure la notion de frais spécifiques à la gestion par compte séparé de nos jours.
Quand un syndic dont les honoraires sont à 1 000 avec compte unique vous demande de passer à 1 200 avec un compte séparé, celà ne veut pas dire que 200 = une augmentation de ses coûts de gestion.
Celà veut dire :
qu'avec le compte unique il percevait 1 000 du syndicat au titre des honoraires
plus 200 de la banque au titre de la rémunération des fonds déposés.
S'il passe en compte séparé, il perd les 200 de la banque.
Pour s'y retrouver il vous demande de passer à 1000 + 200 = 1200.
Dans la très grande majorité des cas, on constate que la rémunération normale est effectivement 1200 et que le syndic vous avait consenti un abattement sur le montant normal.
Grandeur d'âme du syndic ? NON ! C'est tout simplement pour se présenter mieux lors d'une mise en concurrence Une fois qu'il a été désigné, la situation reste identique. Les honoraires varient de 1 à 3 % chaque année mais restent inférieurs à ce qu'ils auraient dû être. Pas de préjudice pour le syndic qui perçoit toujours la rémunération bancaire.
Je donne ici un schéma général. On peut changer les montants qui peuvent varier en fonction notamment de l'importance de la trésorerie. Le mécanisme reste identique.
Une seule solution valable : tous les syndicats en compte séparé.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 23:57:52
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JPM a toujours préché en faveur du compte séparé et s'agissant de la comptabilité il sait de quoi il parle (voir son site).
Donc à vous de décider à la lumière des commentaires faits ci dessus et ailleurs sur les comptes séparés rééls, les "comptes bidons" d'une part, et les comptes uniques, d'autrepart, qui rapporte, on le sait, un supplément de rémunération aux syndics.
Toute peine mérite salaire,mais toutes les copropriétés ne se ressemblent pas.
Alors, il faudrait se montrer plus raisonnables de part et d'autre. |
Salutations
François |
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Laurier Rose
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 01:14:10
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Désolé JPM mais je vous comprends trés bien.
Vous êtes en train de justifier, et c'est votre droit, une démarche inacceptable des syndics.
En effet, et je le rèpète, un syndic n'est pas une banque mais un eentreprise comme une autre qui calcul son prix de reviens non pas sur un éventuel placement mais sur ses coûts de fonctionnement. D'autre part votre raisonnement est erroné à la base puisque le compte séparé ne date pas de 20 ans et il faudrait imaginer que les syndic dans leur grande bonté d'âme et préventivement ristourne à ses clients des gains de placement toujours aléatoires.
D'autre part pourquoi facturent t'ils des frais bancaires en plus ?
Je veux bien croire que les syndics soient transparents mais
alors pourquoi tant de désacords sur ce forum ?
La bonne démarche serait de demander une révaluation du montant des honoraires.
mais franchement il faudrair également que les syndics fassent leur travail et pour en cotoyer quelques uns depuis plus de 10 ans j'ai des doutes !
ceci dit et malgre les apparences je ne m'oppose pas à cette profession mais je demande au minimum l'application des lois .Aujourd'hui encore je viens de recevoir copie d'un contrat Lamy contenant une clause abusive de remise des dossiers au successeur et au moins 2 possiblités d'annulation du contrat !
Alors moi je veux bien qu'on défende cette profession mais d'abord qu'elle se remette en cause.
C'est ce que j'ai appris comme cadre dans une multinationale de prestations de service ! ! N° 1 mondiale dans sa partie.
felix1930. pour info le conseil syndical que je préside fait trés bien son boulot puisque sur son intervention le règlement est intervenu dans les 72 heures aprés avoir été prévenu par l'entreprise en question, pas par le syndic ! D'autre part si le conseil syndical doit en plus faire le boulot du syndic ou vas t'on.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
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Besoin d'aide sur le vote du compte séparé?
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