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L'EMPRISE AU SOL
Interface de l'emprise au sol (ES) avec le PLU
Le PLU peut édicter des prescriptions relatives à l'ES (article R 123-9 alinéa 9 du code de
l'urbanisme), en limitant les possibilités d'utilisation du sol par les constructions, c'est-à-dire en
imposant, sous forme de pourcentage, dit coefficient d'emprise au sol, le maintien d'une partie du
terrain à bâtir en surface non bâtie.
Elle doit être cohérente avec les règles d'implantation définies aux articles 6 (par rapport aux voies
et emprises publiques) et 7 (par rapport aux limites séparatives), la règle de hauteur maximale
définie à l'article 10 et les articles 12 et 13 relatifs respectivement au stationnement et aux espaces
libres et plantations.
L'esprit de la règle fixant l'ES
Cette règle a pour objectif de définir la consommation de terrain de la construction. Elle doit
répondre à un objectif précis et déterminé, par exemple :
-faire monter les constructions situées sur des terrains vastes dans une zone non soumise à la règle
de hauteur ;
-maîtriser l'aménagement des zones d'activités ;
-limiter l'imperméabilisation des sols ;
-protéger certains espaces et paysages.
Elle correspond à la superficie au sol qu'occupe un bâtiment.
La définition de l'ES-préambule
L'emprise au sol ne fait l'objet d'aucune définition réglementaire. Elle devrait donc être définie
dans le règlement.
Exemple : la ville de Charenton le Pont précise que dans l'ES ne sont pas comptés les ouvrages
dont la hauteur est inférieure ou égale à 0,60 mètres.
Sa définition peut s'inspirer soit de la surface hors oeuvre brute du niveau édifié sur le sol, soit de la
projection verticale du volume hors oeuvre du bâtiment.
Exemples : une piscine non couverte n'est pas constitutive de SHOB et ne génère donc pas d'ES.
La définition de l'ES et type de constructions à prendre en compte-jurisprudence
En l'absence de règle particulière dans le règlement, l'ES se comprend comme le rapport de la
surface occupée par la projection verticale du volume hors oeuvre brut du bâtiment à la surface de
la parcelle, dont les balcons (CE 31/01/1990 Patrignani).
Attention aux incidences particulières de cette règle pour les constructions sur pilotis ou ayant une
forme de pyramide inversée.
Elle comprend :-l'avancée des toitures ;
-les terrasses non accessibles, situées à une hauteur comprise entre 2,50 et 3,45 mètres du sol ;
-une terrasse recouverte d'un toiture posée sur 4 piliers ;
DDE 67 / SUA / LP
-la surface d'une terrasse recouverte par le prolongement du toit-terrasse d'un immeuble reposant sur
des piliers, la surface de perrons réalisés en encorbellement.
Elle ne comprend pas :
-un bassin ;
-un escalier extérieur, même couvert ;
-un parking enterré, recouvert d'une terrasse respectant la pente naturelle du sol ;
-des bassins de rétention d'une station d'épuration ;
-une terrasse en rez-de-chaussée ni close ni couverte.
Le calcul de l'emprise au sol-jurisprudence
-Lorsqu'un terrain chevauche deux zones du POS ou du PLU, l'ES doit être calculée par rapport à
chaque zone ;
-seules les surfaces de terrain dont est propriétaire le pétitionnaire sont prises en compte, ce qui n'est
pas le cas d'une parcelle affectée à l'usage de voie privée desservant le terrain, sur laquelle le
propriétaire ne dispose que de droit indivis ;
-n'est pas tenu compte de la superficie du terrain cédée gratuitement ;
-n'est pas prise en compte une bande de terrain pour laquelle le pétitionnaire a signé un bail à
construction.
L'application de la règle-juriprudence
Le Conseil d'Etat se montre généralement sévère pour les dépassements de la norme autorisée qui
ne peuvent être couverts sous forme d'adaptations mineures.
Exemples :
-l'ES est supérieure de 40% à celle qui est autorisée ;
-dépassement de 150 à 165 m².
DDE 67 / SUA / LP

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