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Les diverses jurisprudences invoquées par les contributeurs font référence à l'article 2277 du Code Civil.
Or concernant la demande de révision, elle n'a jamais d'effet rétroactif sauf accord des parties. Un propriétaire qui a omis de faire sa demande de révision à bonne date ; c'est tant pis pour lui.
Certains contributeurs font une mauvaise interprétation des jurisprudences, ce qui n'est pas fait pour vous aider à comprendre.
Je maintiens donc que pour vous, la prescription quinquennale n'est pas appliquabe et que vous êtes en droit de refuser la rétroactivité de l'augmentation.
Il me semble qu'il y a une confusion entre mécanisme de la révision qui est une chose, et le jeu de la clause d'échelle mobile qui en est une autre: ce sont des procédures distinctes. Ici nous sommes en présence d'une clause d'échelle mobile ( indice cout construction) et pas du tout dans le cadre d'une procédure de révision du loyer
Un propriétaire ne peut appliquer d'effet rétroactif sur les loyers versés avant la demande de révision.
C'est exactement ce que veut savoir chrisç71.
J'essaye de me lui apporter une réponse simple et précise, sans reprendre des jurisprudences qui ne s'appliquent pas à son cas.
Son propriétaire ne lui a pas notifié la demandee de révision dans les délais, c'est donc non rétroactif et, ce propriétaire perdra la différence de loyer sur les 4 années. Ce propriétaire peut par contre réclamer des arriérés de charges sur 5 années (il ne faut pas tou confondre, et bien comprendre en quoi consite la prescription quinquennale.
DONC PAS D'EFFET RETROACTIF AVANT LA DEMANDE DE REVISION (NOTEZ BIEN LE MOT : DEMANDE DE REVISION)
le terme "révision" en matière de bail commercial correspond à un mécanisme bien préçis, le calcul d'un nouveau loyer par application de la clause d'échelle mobile n'est pas une "révision de loyer au sens juridique du terme: les deux procédures sont différentes. pour vous faire comprendre: lisons l'article L 145-39 ccommerce:" en outre et par dérogation à l'article L 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé... etc On applique la clause d'échelle mobile, et si par son jeu le loyer à trop augmenté, ou si 3 années sont écoulées depuis la dernière révision, le locataire peut demander une révision. Dans l'article susvisé, vous voyez bien que les deux procédures sont différentes et d'application cumulative
Je connais le texte auquelle vous faites référence, mais concernant chrisç71, son bail prévoit que le propriétaire applique une hausse annuelle dès la publication de l'indice.
Le silence de son bailleur vaut renonciation, car il s'est engagé par bail écrit à appliquer une hausse annuelle dès publication de l'indice. Pour se prévaloir son propriétaire aurait dû compléter son bail par un texte comme celui-ci :
"Aucune renonciation au jeu de la clause d'indexation ne résulte du fait que le bailleur, ne se prévaut pas de celle-ci pendant plusieurs années".
Le propriétaire ne pourra donc pas se prévaloir de l'article 145-39 du code de commerce pour exercer son droit.
Un ami bailleur a vécu cette mésaventure et a été debouté de sa demande. Il faut donc faire très attention à la rédaction du bail.
Cour d'appel de Paris 8ème chambre 27 octobre 1998, revue loyers et copro juin 1999 n° 146:
"le fait que le propriétaire n'ait pas demandé l'application de la clause d'indexation ne signifie pas pour autant qu'il entendait renoncer à son bénéfice, d'autant que la renonciation ne se présume pas"
D'accord avec vous, mais avez-vous connaissance de la manière dont a été rédigé le bail et, pour aller dans votre sens il y a aussi "cass.civ. 26 janvier 1994, qui dit exactement la même chose. Je peux encore en trouver d'autres qui vont dans ce sens.
Toutefois le bail de chrisç71, précise les modalités et les conditions de révision du loyer.
chrisç71, pourra opposé au bailleur que l'augmentation ne respecte les conditions et modalités prévues au contrat de bail(echelle mobile ou pas).
Cette aventure est exactement ce qui est arrivé à un ami bailleur et, croyez moi il avait un avocat et connaissait les jurisprudences que vous évoquez.
Donc cela dépend de la manière dont est rédigé le bail, le juge ne manquera pas de sanctionné le bailleur de chrisç71, qui aurra attendu 4 annnées pour appliquer une hausse basée sur un indice annuel et lui fera remarquer qu'il prévoit sur le contrat qu'il appliquera la hausse à la date anniversaire.
Le propriétaire a tout faux, il a mal rédigé son bail et a fourni a chrisç71 les arguments pour rejeter sa demande. De plus il y a probalité pour que cet indice ne soit ni plus ni moins de celui du cout à la construction.
Lorsqu'un bail commercial comporte une clause d'echelle mobile, la fixation du loyer du bail renouvelé n'est régie que par la convention des parties (Cass. 3e civ. 10 mars 1993, Gaz. Pal. 1993.2.313 et Cass. 3e civ. 27 janvier 1999). Dans le cas de chrisç71, il est convenu une hausse annuelle à date anniversaire.
Pour être sur il faut trouver une jurisprudence, qui correspond exactement au bail de chrisç71 (bail prévoyant une hausse annuelle à date anniversaire selon un indice X).
J'ai trouvé un arrêt qui peut justifier la position des juges quand au rejet de la demande d'augmentation ; pouvant interesser chrisç71
Un arrêt de la Cour de Cassation du 5 janvier 1983 a jugé que "la clause qui institue des loyers alternatifs, déterminables année par année, ne constitue pas une clause d'échelle mobile permettant la révision du loyer dans les conditions prévues par l'article 28 du décret du 30 septembre 1953".
presciption quiquennale
Forum fermé
Posté - 19 avr. 2007 : 10:43:44
