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 Sujet  |
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Ingrid
Contributeur vétéran
176 réponses |
 Posté - 24 oct. 2005 : 11:21:11
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Bonjour à tous,
J'aimerais adopter le statut du LMP. Je me suis informée et je sais que je remplis les conditions de base.
Cependant j'ai plusieurs questions qui s'adressent donc à des LMP de ce forum ou bien à des gens avisés en la matière et qui pourraient avoir la gentillesse de me renseigner.
Ma banque refuse de continuer à me financer car elle ne peut prendre comme garantie la valeur de mes biens immobiliers.(?) Y-a-t-il des établissements financiers spécialisés dans le financement des professionnels? Il est certain que je n'occupe actuellement qu'un poste à mi-temps tout simplement parce que je gère toute seule mes appartements et ne dispose pas de plus de temps. Mes revenus locatifs sont donc largement supérieurs à mes revenus par mon travail et la banque refuse de continuer à me financer. Je suis donc bloquée? Cela vous est-il déja arrivé, que faire?
Je vais contacter le tribunal de commerce de mon département et demander mon immatriculation au registre de commerce. Y-a-t-il un moment propice ou prescrit pour commencer l'activité, les biens actuellement en location meublé, pourraient-ils bénéficer de la deduction des frais liés à leur exploitation ( par ex. déduction des intérêts des emprunts en cours, etc., crédits contractés ultérieurement à l'immatriculation)?
Merci de tous les conseils dont vous pourriez me faire bénéficier à ce sujet.
Bonne journée à tous
Ingrid
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 16:19:05
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Malheureusement la banque fait un peu beaucoup ce qu'elle veut ...  et pas toujours dans le bon sens !
Rien à faire d'autre que négocier ou partir !
Vous pouvez bénéficier de la déduction des charges quand bien même vous ne seriez pas immatriculée au greffe du RCS. Néanmoins, en l'absence d'immatriculation, vous ne pourriez bénéficier pleinement des avantages fiscaux de la LMP.
Actuellement, vous exploitez donc à titre individuel : vous êtes au micro ou au réel ? depuis quand exploitez-vous ?
@bonentendeur.
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Ingrid
Contributeur vétéran
176 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 18:09:07
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merci de votre réponse. Je pense que je ne suis peut-être pas dans la bonne rubrique pour poser ma question...
Je fais du meublé depuis 10 ans et je suis au BIC avec un abattement de 72%.
Je ne comprends pas l'attitude de ma banque, savez-vous si en tant que LMP, j'aurais plus de facilité à obtenir des prêts? Y a t-il des établissements de crédits spécialisés pour les investissements en immobilier?
Avez-vous opté pour ce régime du LMP? Je pense en effet qu'il peut se révéler fort avantageux surtout au niveaux de l'exonération sur la plus value en cas de revente au bout de 5 ans de possession du bien et au niveau de l'exonération sur l'ISF.
J'ai du mal à evaluer tous les coûts qui incomberont au LMP (taxe professionnelle, charges sociales, etc.)
merci de vos commentaires
Ingrid |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 18:28:26
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Concernant la partie bancaire de votre question, le passage au statut LMP ne changera strictement rien à votre situation, si ce n'est une crainte supplémentaire à votre banquier en utilisant un terme barbare comme LMP, qu'ils ne maîtrisent que très accessoirement ... 
Chez vous, le passage LMP implique tout d'abord que vous vous inscriviez au RCS, et que vous abandonniez votre régime forfaitaire avec abattement 72 % qui risque de passer à 68 au 01/01/2006.
Fiscalement, comme vous l'argumentez vous-même, le passage LMP est intéressant. Les coûts engendrés en valent la chandelle à mon sens. Néanmoins, une étude financière plus détaillée s'imposerait afin que je puisse vous répondre précisément.
@bonentendeur. |
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Ingrid
Contributeur vétéran
176 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 22:10:00
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merci Hoodoo d'échanger avec moi sur le sujet.
Il est vrai que j'abondonnerai l'abattement de 72% pour un abattement de ...100% (frais d'intérêt d'emprunt, travaux de renovation, travaux de copropriété, autres frais liés à l'exploitation du bien, amortissement de la valeur du bien, de l'ameublement...)
Connaissez-vous de bons conseillers fiscalistes en matière de location professionnelle en meublé?
merci
Ingrid |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 22:28:37
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En tant que fiscaliste, je dirais que tout dépend de votre degré d'exigence en la matière, et de vos capacités financières.
Quels sont-ils ?
@bonentendeur.
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Ingrid
Contributeur vétéran
176 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 08:39:14
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Bonjour,
je souhaite tripler un capital de base de 500000 euros en 15 ans.
Je recherche surtout une banque qui me fait confiance et me prête.
merci.
Ingrid |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 14:29:10
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Oui, bonne question !
Combien coûte un conseiller fiscal compétent ? Histoire que la marge dégagée par le passage au statut LMP ne parte pas entièrement en honoraires ?
Plus généralement, à partir de quel patrimoine type (même si cela dépend de bcp de paramètres), est-il intéressant de se tourner vers un expert ? |
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Ingrid
Contributeur vétéran
176 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 18:38:02
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Je suis contente que le sujet commence à intéresser un peu.
Il est complexe et difficile d'abord.
Une fois que j'aurai fait un peu le point avec les diverses instances intéressées, je me ferai un plaisir de partager avec le forum.
Siglo1: De toute façon, en tant que LMP, les frais relatifs à l'exercice de la profession seront deductibles intégralement sur votre revenu LMP et en cas de déficit, imputable sur votre revenu global.
Quelqu'un connâit une bonne adresse d'expert comptable pour se faire assister?(sur Paris)
merci
Ingrid |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 18:52:30
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Si vos revenus locatif de loueur en meublé sont supérieurs à vos revenus categoriels on peut se demander quel interêt fiscal vous pouvez retirer de ce genre de montage .
Aucun.
Citation :
Initialement entré par Ingrid
Bonjour à tous,
J'aimerais adopter le statut du LMP. Je me suis informée et je sais que je remplis les conditions de base.
Cependant j'ai plusieurs questions qui s'adressent donc à des LMP de ce forum ou bien à des gens avisés en la matière et qui pourraient avoir la gentillesse de me renseigner.
Ma banque refuse de continuer à me financer car elle ne peut prendre comme garantie la valeur de mes biens immobiliers.(?) Y-a-t-il des établissements financiers spécialisés dans le financement des professionnels? Il est certain que je n'occupe actuellement qu'un poste à mi-temps tout simplement parce que je gère toute seule mes appartements et ne dispose pas de plus de temps. Mes revenus locatifs sont donc largement supérieurs à mes revenus par mon travail et la banque refuse de continuer à me financer. Je suis donc bloquée? Cela vous est-il déja arrivé, que faire?
Je vais contacter le tribunal de commerce de mon département et demander mon immatriculation au registre de commerce. Y-a-t-il un moment propice ou prescrit pour commencer l'activité, les biens actuellement en location meublé, pourraient-ils bénéficer de la deduction des frais liés à leur exploitation ( par ex. déduction des intérêts des emprunts en cours, etc., crédits contractés ultérieurement à l'immatriculation)?
Merci de tous les conseils dont vous pourriez me faire bénéficier à ce sujet.
Bonne journée à tous
Ingrid
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 21:17:10
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Personnellement, je ne vois pas l’intérêt de se mettre sous le régime LMP.
Pouvez-vous développer un peu votre problème par rapport à la banque.
?? « Ma banque refuse de continuer à me financer car elle ne peut prendre comme garantie la valeur de mes biens immobiliers. »
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 23:48:12
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Citation :
Initialement entré par Soyouz
Si vos revenus locatif de loueur en meublé sont supérieurs à vos revenus categoriels on peut se demander quel interêt fiscal vous pouvez retirer de ce genre de montage .
Aucun.
Je ne comprends pas ce que vous voulez dire par là ! |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 11:51:16
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Personnellement, je ne vois pas l’intérêt de se mettre sous le régime LMP.
Pouvez-vous développer un peu votre problème par rapport à la banque.
?? « Ma banque refuse de continuer à me financer car elle ne peut prendre comme garantie la valeur de mes biens immobiliers. »
Si on est, en termes de niveau de revenus, LMP, il y a tout intérêt à répondre aux conditions juridiques permettant de s'y soumettre : les avantages sont nombreux ... 
@bonentendeur. |
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tebuol
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 18:23:33
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Bonjour à toutes et à tous,
je suis nouveau sur ce forum qui à l'air pas mal.
J'ai un projet immobiulier en cours (permis déposé et obtention vers la mi déc. ou début 2006) à Toulouse. Il s'agit d'une construction de 9 appartements ( T2 au T4). je compte faire du Robien mauis au vu de la réforme envisagéé, je me renseigne pour devenir LMP
Je rempli les 2 obliations légales mais "on" m'a dit qu'il était nécessaire d'avoir une autorisation préfectorale pour avoir le droit d'excercer en LMP.
Pouvez vous m'indiquer, outre les obligations légales, qu'est ce qu'il faut concrètement poput devenir LMP.
Merci d'avance |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 17:22:55
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Citation :
Initialement entré par tebuol
Bonjour à toutes et à tous,
je suis nouveau sur ce forum qui à l'air pas mal.
J'ai un projet immobiulier en cours (permis déposé et obtention vers la mi déc. ou début 2006) à Toulouse. Il s'agit d'une construction de 9 appartements ( T2 au T4). je compte faire du Robien mauis au vu de la réforme envisagéé, je me renseigne pour devenir LMP
Je rempli les 2 obliations légales mais "on" m'a dit qu'il était nécessaire d'avoir une autorisation préfectorale pour avoir le droit d'excercer en LMP.
Pouvez vous m'indiquer, outre les obligations légales, qu'est ce qu'il faut concrètement poput devenir LMP.
Merci d'avance
En fait l'autorisation préfectorale est necessaire dans certaines villes (dont Toulouse) pour exercer l'activité de loueur en "Meublé", ceci au niveau des locaux concernés.
Observation ici faite que vous avez tout intérêt à passer au cap supérieur en ayant une activité d' hôtelier (sans classement) compte tenu du fait que tout l'immeuble vous appartient.
Les contraintes administratives sont les mêmes (pompiers en principal) mais l'avantage fiscal est TRES supérieur, il vous suffit de founir le petit déj.
En effet , dès l'instant ou vous êtes non pas LMP mais déclaré HOTELIER, non seulement vous allez récupérer la TVA sur l'immeuble mais en plus vous pourrez AMORTIR votre immeuble en DEGRESSIF ! et cerise sur le gateau : les déficits liés aux amortissements deviennent imputable de votre revenu global. (il faut que ce soit votre principale source de revenus)
Cette possibilité d'imputation des déficits incluant les amortissements de l'immeuble ne peut se faire en LMP . ( imputation limitée au revenu-charges hors amortissements).
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 19:40:38
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L'autorisation est réglementairement nécessaire dans toutes les villes de + 10000 habitants.
L'activité d'hôtelier, et non pas de para-hôtellerie, vous contraint à plus d'obligations.
Effectivement, vous pouvez opter pour le dégressif, mais les déficits sont toujours limités, Soyouz ... le LMP, dont l'activité de para hôtellerie n'est qu'une variante, permet également de déduire de son revenu global, Soyouz 
Une fois de plus, vous êtes hors sujet, Soyouz, vos conseils n'en sont pas.
Tebuol, ne l'écoutez pas : ça fait des semaines et des semaines que je le poursuis pour rattraper ses bourdes dans les réponses faites aux participants. Ses réponses sont soit incomplètes, soit inexactes, et c'est encore bien évidemment le cas aujourd'hui
@bonentendeur.
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tebuol
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 21:58:30
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Après m'être renseigné toute la journée, il semblerait que l'autorisation concerne les changements d'usage des locaux d'habitations.
Or, au dire de l'ADIL et de la chambre des commerces, le fait de passer en location meublé pour des appartements prévu initialement pour être loué en tant qu'habitation, ne nécessite aucune autorisation.
Concenrnant les impots, ils s'en foutent royalement du moment que l'on respecte les critères de ressources et d'inscription à la chambre des commerces.
même si sur le permis de construire,rien n'est mentionné mis à part qu'il s'agit d'un immeuble avec des appartments pour location en habitation principale, on peur sans pb passer de l'un à l'autre ( meublé ou non sans rien demandé ???
pouvez vous me le confirmer. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 11 nov. 2005 : 01:40:07
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Oui bien sûr que ça concerne le changement d'usage des locaux d'habitation !!
Les impôts s'en foutent royalement, mais ce ne sont que des paroles, et l'épée de Damoclès consistant en la sanction du défaut d'autorisation consiste tout simplement en la création d'une surface affectée à un local d'habitation d'une surface équivalente à celle affectée à la location meublée. De toute façon les impôts n'ont aucune compétence relativement à cette autorisation : c'est normal qu'ils s'en foutent.
C'est un risque "potentiel" que vous devez connaître.
Mais personne ne le sait, et donc personne ne vous le dit.
Mais c'est vous qui serez face à cette problématique un jour ou l'autre, personne d'autre. Peut-être jamais, et c'est sûremùent ce qui se passera.
Est-ce assez clair ?
@bonentendeur. |
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tebuol
Nouveau Membre
3 réponses |
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briva
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 17:39:38
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Ingrid a demandé :
Connaissez-vous de bons conseillers fiscalistes en matière de location professionnelle en meublé?
Bonjour à tous,
ce sujet m'interresse egalement...
...et Ingrid n'a jamais eu de réponse !!
Pourtant j'aimerai bien savoir :
s'il existe des experts ou conseillers pour les LMP ?
s'il existe des banques specialisées pour ce type d'investissement ?
Mais aussi :
en prenant le statut de LMP, il faut créer une société (eurl ou sarl), quel est le meilleur choix ?
etant moi meme bailleur et repondant aux conditions du LMP, ai je droit a ce statut si les biens loués sont à moitié à moi (achats à 50/50 avec ma femme) ?
Merci de vos réponses. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 19:09:49
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J'avais à l'époque posé une question, lui disant que "tout dépend de votre degré d'exigence en la matière, et de vos capacités financières", ce à quoi il m'avait été répondu par des objectifs de rentabilité ...
Je vous réitère donc la question : quelles sont vos exigences en matière de conseils, et quel est votre seuil de tolérance en matière d'honoraires ?
@bonentendeur. |
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