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briva
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 08 mai 2006 : 13:15:57
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Citation :
Initialement entré par Hoodoo
J'avais à l'époque posé une question, lui disant que "tout dépend de votre degré d'exigence en la matière, et de vos capacités financières", ce à quoi il m'avait été répondu par des objectifs de rentabilité ...
Je vous réitère donc la question : quelles sont vos exigences en matière de conseils, et quel est votre seuil de tolérance en matière d'honoraires ?
@bonentendeur.
Bonjour,
Les questions que je me pose concernent le statut de LMP bien sur, mais aussi l'indivision, le GFA, la mise en place d'une SCI familiale...
Je recherche une mise a plat du patrimoine et une orientation a lui donner en fonction d'evenements recents.
Une prestation incluant une analyse du patrimoine, des orientations possibles et enfin une mise en place des solutions retenues, me conviendrait.
Je n'ai aucune idée des honoraires demandés pour ce type de prestation et vous ? |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 19:44:56
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Vos exigences sont assez élevées, et un audit patrimonial est nécessaire.
Eloignez-vous des banques dans un premier temps, pour qui la solution est dans la souscription de contrats divers et variés.
Eloignez-vous des vendeurs d'immobilier défiscalisant également, là encore au moins dans un premier temps.
Puisque les pubs sont interdites, contactez-moi en MP pour plus d'informations.
@bonentendeur. |
Edité par - Hoodoo le 10 mai 2006 19:45:23 |
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ForzaLolo
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 08:42:11
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Citation :
Initialement entré par briva
Ingrid a demandé :
Connaissez-vous de bons conseillers fiscalistes en matière de location professionnelle en meublé?
Bonjour à tous,
ce sujet m'interresse egalement...
...et Ingrid n'a jamais eu de réponse !!
Pourtant j'aimerai bien savoir :
s'il existe des experts ou conseillers pour les LMP ?
s'il existe des banques specialisées pour ce type d'investissement ?
Mais aussi :
en prenant le statut de LMP, il faut créer une société (eurl ou sarl), quel est le meilleur choix ?
etant moi meme bailleur et repondant aux conditions du LMP, ai je droit a ce statut si les biens loués sont à moitié à moi (achats à 50/50 avec ma femme) ?
Merci de vos réponses.
Bonjour,
Dans mon métier de Conseil en Investissement au sein d'un cabinet de gestion de patrimoine, le LM(N)P représente 80% de mon activité du fait de sa très bonne rentabilité grâce aux amortissements, à la TVA récupérée en une fois cash quand résidences services et à la sécurité du bail commercial.
Je privilégie les montages gérés par des pros qui vous garantiront les revenus et vous prémuniront des soucis liés à tout investissement immobilier géré soi-même...
Pour la création de société tout dépend du régime matrimonial.
Si vous êtes "seul" et bien... seule l'EURL sera possible.
N'oublions pas que le seuil de revenus en meublé doit être au moins de 23 000 € TTC / an pour accéder au statut ou représenter + de 50% de vos revenus pros. Nous pourrons aussi parler d'exo ISF et des droits de succession réduits...
Vaste et fort intéressant sujet qui occupe toutes mes journées!
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ForzaLolo
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 08:54:36
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Bonjour,
Les questions que je me pose concernent le statut de LMP bien sur, mais aussi l'indivision, le GFA, la mise en place d'une SCI familiale...
Je recherche une mise a plat du patrimoine et une orientation a lui donner en fonction d'evenements recents.
Une prestation incluant une analyse du patrimoine, des orientations possibles et enfin une mise en place des solutions retenues, me conviendrait.
Je n'ai aucune idée des honoraires demandés pour ce type de prestation et vous ?
[/quote]
Bonjour Briva,
La "mise à plat de votre patrimoine" est le point de départ. Il convient également de déterminer les objectifs (retraite, succession, fiscalité...) afin de retenir la ou les meilleures solutions (cadres fiscaux à privilégier, mix placement financier et immo...).
C'est mon métier.
Je ne facture aucun honoraire et gagne ma vie uniquement si des affaires se font, ayant négocié en amont une comm avec mes partenaires (promoteurs, gestionnaires d'actifs...).
J'ai dons intérêt à faire du bon boulot pour gagner ma vie
Au plaisir de se rencontrer.
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 13:26:27
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Eh bien dites !
Quelle est la formation vous ayant amené à des connaissanceqs aussi larges ??
@bonentendeur. |
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ForzaLolo
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 18:30:17
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Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Eh bien dites !
Quelle est la formation vous ayant amené à des connaissanceqs aussi larges ??
@bonentendeur.
[/q[quote]Initialement entré par Hoodoo
Eh bien dites !
Quelle est la formation vous ayant amené à des connaissanceqs aussi larges ??
@bonentendeur.
Bonjour Hoodoo,
J'apprécie que vous notiez ces connaissances. Vous semblez vous-même être au fait du domaine dont nous parlons, BRAVO!
Je viens de l'immobilier, par tradition familiale. Je me suis rapidement aperçu que la réussite d'un investissement est indissociable de la finance et de la fiscalité. J'ai donc suivi au sein d'un groupe important le cursus nécessaire à l'obtention des cartes nécessaires à l'exercice de mon métier puis j'ai décidé de me rapprocher d'un cabinet de gestion de patrimoine. Ainsi ma spécialité est l'Immobilier dans tous les cadres fiscaux avec des partenaires partout en France et mes collaborateurs s'occupent des placements financiers. Mais les loi changeant régulièrement je suis en formation permanente!
Je tiens à préciser que je ne suis pas un "cow-boy" de la défisc tel que les innombrables réseaux qui nous appellent sans cesse pour nous vendre du Robien à Montauban... ou Dax...
Forzalolo |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 mai 2006 : 14:31:42
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Citation :
Initialement entré par Ingrid
......plusieurs questions qui s'adressent donc à des LMP de ce forum ou bien à des gens avisés en la matière et qui pourraient avoir la gentillesse de me renseigner.
........ Y-a-t-il des établissements financiers spécialisés dans le financement des professionnels? .... Je suis donc bloquée. Cela vous est-il déja arrivé, que faire?
..... Y-a-t-il un moment propice ....pour commencer l'activité, les biens actuellement en location meublé, pourraient-ils bénéficer de la deduction des frais liés à leur exploitation ( par ex. déduction des intérêts des emprunts en cours, etc., crédits contractés ultérieurement à l'immatriculation)?
Suite a diverses interruptions dont certaines intéressantes (d'autres moins) on s'éloigne du fil initial qui m'intéressait aussi.
Je crois que la question n'est PAS de la remise à plat de tout le patrimoine, - désolé !-, ni de l'intérêt d'aller faire de l'hôtellerie (ce n'est plus du meublé) mais (- désolé, Ingrig, j'ai raccourci votre post! -) dans le cadre d'une activité non packagée et à l'écart des conseillers (chers et intéressés):
1/ de trouver une banque qui finance
2/ De commencer l'activité de meublé à une période propice et adaptée.
Si Ingrid me permet d'enrichir (à moins que je ne les dévoie) les deux points de sa question:
1/ Cherchons nous un prêteur pour du LMP (amortissable ou plus souvent in-fine) chez les mêmes banquiers que pour le nu, ou bien ceux qui ont deja fait peuvent-ils nous indiquer s'il y a des établissements à éviter, des groupes à favoriser)?
Peut-on pour le cas de l'in-fine d'ailleurs nantir un contrat d'assurance vie EXISTANT (par exemple boursorama ou symphonis) ou faut-il passer sous les fourches caudines (et cotées en euro) du banquier (le contrat Trucmuch de SA banque avec 5% de frais d'entrée)?
2/ La condition de 23 000 euros (hors taxe) par an se calcule pro-rata temporis.
Je comprends donc qu'on a jusqu'au mois de décembre. Si on recoit en décembre ou obtient la promesse en décembre d'une recette de 1990 euros POUR ce mois de décembre, tout est OK (avec le RCS ou le refus motivé).
On peut donc dans ce cas naturellement amortir l'immobilier, les meubles (pas le terrain), et les frais d'achat et liés a la constitution de tout ou partie du LMP dépensés pendant l'année en cours mais pas les frais liés aux achats et autres dépenses engagées pour des meublés ou non-meublés transformés déja possédés l'année précédente, car ils étaient en LMNP ou en NU.
Correct?
A ce sujet:
On m'a proposé (produit packagé) d'amortir quand même en 2007 un achat de 2006 sous le prétexte que les impots ne diront rien, ce qui me parait un risque extrême.
Fallacieux?
Ou d'amortir ces fameux frais (augmentés des frais d'ingéniérie dans le cas du packageur) sur 5 ans, au cas ou le Trésor finalement .. (Mais vous savez, c'est juste pour vous rassurer... m'a t'on commenté, ce qui précisément m'a encore plus inquiété, parce que je ne comprends pas que mon conseilleur se laisse impressionner par moi, non spécialiste, et partage un gros paquet d'euros en 5 petits tas, tout ca en 30 secondes).
Enfin - afin d'éviter les risques en décembre- quid d'un montage avec un immobilier possédé en direct qui loue meublé a une sarl d'expoitation (à Ingrid, ou a moi aussi), laquelle paye le mois de décembre à respectivement Ingrid / Ribouldingue2000 euros (soit 24 000 euros par an, ce que vaut d'ailleurs sensiblement le meublé de Ribouldingue, pour Ingrid je ne sais pas ) même si les travaux ne se finissent que le 27 décembre dans les 3/4 des lots (et avec du saumon fumé)?
Festina lente |
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brun
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 14 juin 2006 : 14:49:18
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bonjour,
il existe de nombreux forum ou on peut recueillir le témoignage désintéressé de personnes expériementées.
sur celui ci j'ai plutot l'impression qu'il s'agit de vendre sa soupe !
ce que je recherche ce n'est pas un professionnel qui veux me vendre ses prestations, c'est le témoignage de quelqu'un qui vit ou qui a vécu le LMP.
Soyouz raconte peut être beaucoup de bêtises, mais moi je regrette de ne pas avoir son e mail, coucou Soyouz si vous passez par la contactez moi, ma porte est toujours ouverte.
bruno |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 19:45:41
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Au risque de vous paraître désagréable, mais tant pis car c'est mon avis, je vous souhaite de ne jamais avoir à faire -ou affaire- avec celui que vous appelez à revenir ...
Il répond effectivement à l'une de vos conditions, c'est-à-dire être désintéressé, mais il manque également d'intérêt. Croyez-moi.
Son expérience est celle d'un agent immobilier de la vieille époque -ce n'est en rien péjoratif, mais juste un constat-, qui ne vous apporterait rien de bon en termes de conseils.
Quoiqu'il en soit, je pense qu'obtenir des conseils juridiques et fiscaux tels que vous pouvez en obtenir sur ce site, et ce sans bourse délier, ne me semble pas confirmer ce que vous dites sur la vénalité de certains intervenants, dans la besace desquelles j'espère ne pas avoir été rangé ...
J'avais proposé que l'on me contacte en MP afin de renseigner sur des conseillers aptes à apporter des réponses, sans commissions sur d'éventuelles affaires à conclure.
Je réitère cette proposition.
@bonentendeur. |
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dulac
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 15:12:24
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bonjour,
toujours au sujet de LMP, je me suis intéressé sur le fait qu'en fin de bail onne peut pas récupérer son bien; on peut soit renouveler le bail, soit vendre le bien à la société de gérance ou à un autre LMP; en fait, le capital n'est il pas d'une certaine manière perdu puisque on ne peut plus en disposer librement; imaginons la prolifération des maisons de retraite médicalisées et un effondrement du marché, que devient le capital ? il est vrai qu'on peut difficilement avoir le beurre, l'argent du beurre...........
qu'en pensez vous ?
patrick |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 16:08:09
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Citation :
Initialement entré par dulac
bonjour,
toujours au sujet de LMP, je me suis intéressé sur le fait qu'en fin de bail onne peut pas récupérer son bien; on peut soit renouveler le bail, soit vendre le bien à la société de gérance ou à un autre LMP; en fait, le capital n'est il pas d'une certaine manière perdu puisque on ne peut plus en disposer librement; imaginons la prolifération des maisons de retraite médicalisées et un effondrement du marché, que devient le capital ? il est vrai qu'on peut difficilement avoir le beurre, l'argent du beurre...........
qu'en pensez vous ?
patrick
dulac: multi poster votre message n'avancera rien..... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 13:46:25
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Citation :
Initialement entré par dulac
toujours au sujet de LMP, je me suis intéressé sur le fait qu'en fin de bail onne peut pas récupérer son bien; on peut soit renouveler le bail, soit vendre le bien à la société de gérance ou à un autre LMP
Vous ne parlez pas de LMP.
Vous parlez de LMP dans le cadre d'un package.
Il est connu que le package n'est pas l'unique façon de faire du LMP et que en outre il induit plusieurs gros soucis dont celui de la revente et celui de ce qu'on fait du bien a l'issu du premier bail.
C'est un choix à faire. Dans tous les produits packagés, on aboutit au même souci, donc c'est un choix à faire en connaissance de cause.
Pour ma part, c'est une possibilité que j'ai abandonnée.
Festina lente |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 13:51:15
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Entièrement d'accord !
Avec la diminution du nombre de tranche d'imposition et, particulièrement, la diminution qui frappe la tranche supérieure, ce type de produit a d'ailleurs perdu beaucoup de son attrait. |
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dulac
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 15:52:54
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bonjour,
tout d'abord mille-z-excuses pour avoir "multi posté" mon sujet, c'était la première fois que j'avais le plaisir de m'adresser à un forum, et je n'étais pas sur que mon message soit passé. svp accordez moi votre absolution !
merci aux deux internautes qui ont pris la peine de me répondre; la solution "package" me paraissait la seule envisageable (résidence de loisirs, UHPAD ou appartemnts "de fonction"); pouvez vous m'en dire plus sur vos expéreineces personnelles, et votre approche du LMP ? je transmettrai ce bien à mes enfants lors de mon décés et je ne voudrai pas leur occasionner des problèmes.
patrick |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 16:40:31
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En ce qui me concerne, je me suis penché sur des propositions en Résid' ences (allusion au nom du produit proposé) pour étudiants idéalement construites face à une université.
Problème : la rentabilité était très faible (3,5 %) et le commercial proposait un "effort financier" mensuel à décourager un particulier... mais peut-être pas un fonds de pension (?).
Quel que soit le mode de gestion envisagé, des produits bien situés, proche d'une université, existent dans l'ancien, parfois avec des travaux, mais une rentabilité meilleure. Il faut de la patience ! |
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dulac
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 15:04:39
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bonjour Galérien,
merci de votre réponse; je ne suis pas personnellement à l'ab ri du besoin, mais je ne vouxdrais pas transmetttre à mes enfants un "baton merdeux"! donc je suis preneur de toutes les enformations , conseils, et suggestions! et trés modestement !!!!
bonne journée à toutes et tous!
patrick |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 16:27:33
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Je ne voudrais pas mobiliser la parole, mais je constate comme beaucoup que le marché offre moins d'opportunités et que les quartiers ou communes où l'on trouvait des rendements bruts (loyer x 12 / achat hors frais) à 10-12 % sont maintenant à 8 % et en situation de rattrapage par rapport aux communes voisines.
Il faut donc de la patience pour trouver une opportunité entre particuliers (prix acceptable souvent avec travaux pour dépasser les 8 %). C'est ce que je voulais dire...
Il existe peut-être d'autres cibles : renovation d'immeuble qui suppose, j'imagine, d'autres budgets.
A+ |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 21:18:10
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Pour ma part, je ne suis pas encore en LMP mais je pense le devenir d'ici début 2007.
Je compte acheter un ou deux immeubles locatif avec de bonnes rentablités, du genre 10% mini, mais plutot 11% ou 12% si possible (difficile a trouver, mais encore possible, a condition de ne viser ni paris ni les grandes villes), les meubler moi-même, ou meubler ce qui peut-être loué en meublé (inutile de tenter un F4 ou un F5, peut-être essayer un F3 pour un colocation d'étudiants, en revanche?), et, quitte a faire gérer par une agence (via internet on trouve des gérances à 5% TTC hors asurance loyer impayé, mais on peut se passer de l'assurance) faire son LMP soi-même.
En revanche, je ne vais pas couper aux frais de comptable, environ 1000 euros par an je pense, mais de toutes facons celui qui achète un package doit aussi les payer.
Donc, grosso-modo, au moment de la revente, de revendrais des appartements, quitte même a pouvoir les revendre à la découpe sur une petite copropriété à créer (moins de 10 appartements impérativement!).
C'est plus de souci et de temps passé qu'un package, mais c'est:
1/ Plus untéressant
2/ Deux fois plus rentable en net
3/ Certainement plus revendable...
Festina lente |
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dulac
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 15:46:56
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bonjour à tous les deux et merci pour vos conseils et suggestions; si je comprends à peu prés, il me suffirait pour couper au package d'acheter quelques appartements , de les meubler sommairement, et de les louer éventuellement par une agence; en respectant bien sur les différentes contraintes législatives de 23000€ et autres.. Est ce aussi simple que je veux le croire ?
patrick |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 16:18:17
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Je tique un peu sur la formule "meubler sommairement" dans la mesure où la règle est stricte et impose d'offrir au locataire tout le nécessaire pour y vivre en débarquant avec une valise (c'est une image mais je n'exagère pas vraiment les choses !)... d'ailleurs, un inventaire complet doit être annexé au bail.
Par ailleurs, j'insisterai aussi sur l' aspect comptabilité (Ribouldingue a raison d'insister sur ce point car il ne s'agit pas d'un simple journal recettes-dépenses, mais d'une comptabilité d'engagement) et sur l'aspect fiscalité (renseignez-vous sur les déclarations 2042, 2031 et la liasse 2033... C'est en plongeant dans ces documents que j'ai choisi mon pseudo ! c'est tout dire).
Par avance, bon courage... mais il y a UI et ses bonnes volontés, merci à eux. |
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