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 Sujet  |
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dulac
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 14 août 2006 : 10:34:54
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merci infiniment pour vos informations et conseils; le béotien que je suis apprécie vraiment !! savez vous s'il existe des sociétés qui proposent des investissements LMP (par exemple immeubles pour étudiants)sans tomber dans le travers du package qui m'inhibe complètement du fait de la sortie extremement problematique?
patrick |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 08:52:58
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Citation :
Initialement entré par dulac
merci infiniment pour vos informations et conseils; le béotien que je suis apprécie vraiment !! Savez vous s'il existe des sociétés qui proposent des investissements LMP (par exemple immeubles pour étudiants)sans tomber dans le travers du package qui m'inhibe complètement du fait de la sortie extremement problematique?
patrick
A vrai dire, je n'en connais qu'une, mais je ne suis pas un spécialiste, qui fasse du LMP sur mesure avec de l'ancien, c'est le forum de l'investisseur, ou la maison de l'investisseur (ils ont un site internet et des exempels) je crois. Je suis allé les voir, mais j'ai finit par décider de travailler tout seul.
Festina lente |
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dulac
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 oct. 2006 : 13:03:15
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je reprends contact avec mes chers conseillers aprés quelques semaines d'absence; j'envisage de m'orienter vers le LMP packagé pour un certain nombre de raisons, mais la sortie m'effraie toujours un peu; un promoteur/gestionnaire vient de m'annoncer (par téléphone)que, dans son groupe, le bail contenait une offre de rachat à terme indexée sur le marché de l'immobilier; j'attends confirmation écrite, mais qu'en pensez vous ? est ce la norme chez la majorité des promoteurs gestionnaires ? merci par avances de vos lumières!
satif |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 20 oct. 2006 : 08:49:06
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Je ne connais qu'un peu le marché, mais je n'avais jamais vu ni lu d'offre de rachat.
Pouvez-vous nous dire comment est fait l'indexation?
Quel est le créneau de vente dans le temps? |
Festina lente |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 20 oct. 2006 : 09:18:00
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Je suis sceptique, mais intéressé par la question !
1) Une offre de rachat indexée sur l'immobilier représente un effort louable pour sécuriser le produit, soit...
2) On n'a rien pour rien (un vieux fond de méfiance sans doute) et les frais annexes, commissions,etc. devraient permettre au "promoteur gestionnaire de fonctionner comme une agence sur une base qui reste "le prix du marché".
3) Qu'est-ce que cela change au fait que ce type de produit packagé offre une rentabilité des plus faibles ?
Pour l'instant, j'en suis là !... à suivre. |
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yannchev
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 10:56:30
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bonjour, voici un petit tableau permettant de vous aider simplement dans l'activité lmp, pas trés lisible car copie de excel mais je peux vous l'envoyer
REVENUS FONCIERS 24000
CHARGES IMPUTABLES SUR REVENUS GLOBAUX
intérets d'emprunts -13800
taxes foncieres -500
taxe professionnelle -1000
frais d'établissement constitution de société déduction immédiate ou amortissement de 2 à 5 ans -50
frais d'acquisition notaire, agent immobilier, hypothèques déduction immédiate -32000
travaux déduction immédiate ou amortissement de 20 à 40 ans -6000
diagnostic solidité -1400
assurances habitations -1000
assurance maladie en principe, pas due si activité principale salariée/chômeur 0
allocations familiales en principe, pas due si activité principale salariée/chômeur 0
retraite obligatoire rsi=régime social des indépendants en principe, pas due si activité principale salariée/chômeur 0
retraite complémentaire genre médicis
resultat d'exploitation -31750
CHARGES IMPUTABLES SUR REVENUS FONCIERS
amortissement mobilier amortissement sur 7 ans en linéaire -1500
amortissement immobilier, hors terrain soit 80% marmora 167000
cambrai 150000
DEFICIT FONCIER de 20 à 40 ans reportables sans limite dans le temps 12466
CUMUL DEFICIT FONCIER 0
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le roi de l'immobilier |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 11:04:52
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avec une telle signature..." le roi de l'immobilier".....
comment vont vos chevilles???? |
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yannchev
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 11:11:01
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voici un petit tableau qui montre simplement ce qu'est le lmp
REVENUS FONCIERS 24000
CHARGES IMPUTABLES SUR REVENUS GLOBAUX
intérets d'emprunts -13800
taxes foncieres -500
taxe professionnelle -1000
frais d'établissement constitution de société déduction immédiate ou amortissement de 2 à 5 ans -50
frais d'acquisition notaire, agent immobilier, hypothèques déduction immédiate -32000
travaux déduction immédiate ou amortissement de 20 à 40 ans -6000
diagnostic solidité -1400
assurances habitations -1000
assurance maladie en principe, pas due si activité principale salariée/chômeur 0
allocations familiales en principe, pas due si activité principale salariée/chômeur 0
retraite obligatoire rsi=régime social des indépendants en principe, pas due si activité principale salariée/chômeur 0
retraite complémentaire genre médicis
resultat d'exploitation -31750
CHARGES IMPUTABLES SUR REVENUS FONCIERS
amortissement mobilier amortissement sur 7 ans en linéaire -1500
amortissement immobilier, hors terrain soit 80% marmora 167000
cambrai 150000
DEFICIT FONCIER de 20 à 40 ans reportables sans limite dans le temps 12466
CUMUL DEFICIT FONCIER 0
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le roi de l'immobilier |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 11:49:46
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yannchev, le roi de l'immobilier, je ne vois pas trop quel est le message.
J'essaye de décrypter.
Vous avez acheté deux biens, un a CAMBRAI l'autre à MARMORA (ou est-ce ?) pour un total de 400 000 euros, frais d'achat globaux 32 000 euros en plus, et vous avez apparamment payé cash 232 000 et emprunté 200 000.
Ce serait bien à ce niveau que vous expliquiez pourquoi vous avez fait ca.
Vos revenus sont (seulement) de 24 000 euros brut, dont 6%, vous avez du acheter un package .
La RSI a mon avis est due avec un minimum qui n'est pas zero, et le résultat d'exploitation de - 31 750 n'est valable que pour la première année, et n'est pas imputable sur les autres revenus sauf si il s'agit de location en meublé à une SARL qui fait du para-hotelier.
Mais vos raccourcis n'aident guère à comprendre...
Citation :
DEFICIT FONCIER de 20 à 40 ans reportables sans limite dans le temps 12466
CUMUL DEFICIT FONCIER 0
Le roi de l'immobilier s'est pris la tête et les pieds dans le tapis  , vu qu'il s'agit de location meublée, et de BIC, il y a zero déficit foncier ici puisqu'on ne parle pas de foncier.
Quant a un cumul de zero quand une de termes de la somme est égal à 12 466, on dira que c'est la worldcompany qui a fourni le tableur qui a fait l'erreur...
Je dirais quand même que votre post est dangereux, avec ce micmac entre lMP, foncier, bic, et ces calculs qui me smeblent bizarre.
Explications nécessaires.... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 28 avr. 2007 11:54:34 |
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jonpinase
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 10:44:27
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bon dimanche à tous
depuis quelques jours je suis a la recherche d'infos sur les LMP et surtout sur les charges qui en découle du fait de l'incription au RCS( ursaaf, regime sociaux ...).
plus je lis les messages.. moins c'est clair!!!
En LMP
- quel est le montant des charges sociales de 1 ere Année.
- Les années suivantes, quels sont les revenus servant au calcul de ces charges?
- Il est souvent fait allusion a la possibilité de refus d'incription au RCS par certain Greffe, mais pour ma part j'en ai pas trouvé un seul. Cela existe t'il encore? c'est peut etre la seule solution pour ne pas etre redevable de charges sociales supplémentaires quand on est deja salarié.
merci de vos reponses...
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 11:01:45
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Le greffe de Mulhouse m'a refusé l'inscription. J'ai donc économisé 58 euros...
Mais cela n'a rien a voir avec le fait de payer ou pas des charges sociales, car le greffe a ses lois que la CNAM n' aps, et la loi est encore différente pour les impots.
Vous avez la trois versions différentes du mot Porfessionnel. |
Festina lente |
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jonpinase
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 11:48:44
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merci pour votre réponse
cependant avec un refus d'inscription, et malgré des revenus superieur à 23000 euros je peux beneficier du statut des LMP sans avoir les charges sociales à payer
etes vous d'accord ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 13:43:19
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Avec la PREUVE du refus d'inscription oui.
Quant à ce qui est des charges sociales, moi je les paye. Je suis pourtant LMNP encore, il a suffit de ma déclaration P0 de début d'activité.
Mais même sans cette déclaration, les services sociaux sont en droit de vous demander de payer. Vous fournissez une activité de commerce, qui pour eux est taxable. |
Festina lente |
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jonpinase
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 16:04:43
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| a combien peux t'on evaluer les charges pour des revenus brut de 29000 euros |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 18:48:37
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Impossible a dire, et en comptabilité BIC, aucune évaluation forfaitaire n'est admise.
Toute charge doit être justifiée par une pièce comptable (Désolé, si un comptable me lit, je ne suis pas du métier, donc ce que je dis est peut être approximatif du point de vue vocabulaire, mais j'essaye de dire au mieux).
Exemple 1:
Vous êtes possesseur de 2 appartements en centre ville, plutôt luxueux, loués 1200 euros par mois chaque, soit un total de presque 29 000 euros.
Les charges incluses sont un forfait incluant tout, de l'eau, l'electricité, le personnel qui nettoie tous les jours l'immeuble, une TEOM chère, l'ADSL, la télé, bref il y en a pour 400 euros par mois, soit au total 4 800 euros par an, auxquels vous ajouter 1500 euros de teom et autres, et 1000 euros de comptabilité plus 2000 de taxe foncière.
POur 29 000 vous avez donc 7 300 de charges incluses dans les recettes, et 2000 euros déductibles de plus.
Exempel 2:
6 appartements dans un même immeuble, aucune charge locative (enfin, broutilles, l'electricité commune, soit 5 euros par mois par logement, soit 360 dans l'année, plus 300 de TEOM, et vous faites votre comptabilité, la TF est de 600 euros.
Les locataires ont leur propre compteur EDF et compteur d'eau, ils payent leur ADSL, leur télé, leur téléphone.
Pour 29 000 vous avez 660 euros incluses dans les recettes, et 600 déductibles.
J'ai omis volontairement la taxe pro, les trajets, les frais de prospection, etc.... mais le point important n'est pas la. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 29 avr. 2007 18:50:26 |
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