|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
 Posté - 20 avr. 2007 : 13:36:12
|
Bonjour à tous,
Nous avons l'an passé voté pour la rénovation de notre réseau électrique pour un montant de 800 000 euros en précisant bien le nom des entreprises retenues et leur montant. Aujourd'hui, le conseil syndical nous avise que des charges supplémentaires ont été payées par le syndic (frais d'architecte, bureau d'études, maître d'oeuvre etc...) sans que celles-ci aient été votées.
Devons-nous payer même si le syndic les inscrits au vote de notre prochaine assemblée générale ?
Merci
|
|
Signaler un abus
|
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 avr. 2007 : 15:32:46
|
Bonjour mjl,
Seule la décision de l’assemblée générale est souveraine, mais vue la somme il me semble que des frais d'architecte, bureau d'études, maître d'œuvre, etc..., soit inéluctable.
Dommage que votre syndic n’est pas prévue ces charges supplémentaires l’an passée  .
|
Signaler un abus  |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 avr. 2007 : 16:27:24
|
vous indiquez architecte et maître d'oeuvre etc
simple question,pour l'instant:
-le maître d'oeuvre est il un bureau d'étude "parties fluides" notamment électricité
-le "etc" c'est quoi? honoraires sur Tx du syndic?
-pour une somme pareille ,en gros,de quoi s'agit il comme rénovation (rénovation ou amélioration?)
En effet ce qui semble surprenant c'est que des entreprises ont été retenues ce qui veut "dire" consultation sur cahier des charges précis vu le montant (électricité,maçonnerie et autres) donc lors du vote- ou plus exactement avant cette résolution - il y avait (aurait du y avoir),en principe et obligatoirement déjà des marchés de maîtrise d'oeuvre qui auraient du être passés (ou déjà passés) mais avec accord AG!!
donc normalement 2 parties "côté copropriété" étaient informées syndic et CS..........................non? |
| Signaler un abus |
|
|
mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 20 avr. 2007 : 18:07:51
|
Excusez-moi mais la partie technique m'échappe un peu
Absence totale d'appel d'offres, pas d'entreprises mises en concurrence. Lors du vote aucun devis concernant un bureau d'études, un architecte, un maître d'oeuvre, aucune étude de faisabilité.
Il s'agit de travaux de réfection du réseau électrique, de l'éclairage public et télévision . Ont été approuvés quatre devis, plus les honoraires du syndic de 2% des factures TTC.
1) entreprise x gros oeuvres, ouvertures de tranchées pour passer les cables : montant ttc de 402.000 tva 19.6
2) entreprise x achat d'un deuxième transformateur : montant ttc 86 000 euros tva 19.6
3) entreprise edf : montant ttc 9 200 euros ttc tva 19.6
4) entreprise x travaux d'électricité : montant ttc 316 000 euros tva 19.6
5) honoraires du syndic : 19 400 euros ttc tva 19.6
Aujourd'hui le conseil syndical nous informe que c'est par erreur que la tva nous a été appliquée à 19.6 et non à 5.5, pouvons-nous demander le reversement de cette différence payées en trop, soit environ 500 euros par copropriétaire. Le syndic veut se servir de cette somme pour provisionner les charges travaux des copropriétaires défaillants et payer le bureau d'études, le maître d'oeuvre et les différents organismes de sécurité sachant que ces charges supplémentaires n'ont pas été votées. Cela est-il normal ? Merci
|
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 avr. 2007 : 18:33:56
|
Comme je vous l’ai déjà dit « Seule la décision de l’assemblée générale est souveraine ».
A partir de là, il suffit que l’assemblée générale vote soit le reversement de cette différence payées en trop, soit payer le bureau d'études, le maître d'œuvre et les différents organismes de sécurité ainsi que les charges travaux des copropriétaires défaillants.
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 avr. 2007 : 19:19:29
|
Pour la TVA ce n'est pas aussi simple que ça voir ce lien>>>>>>>>http://www.service-public.fr/actualites/00283.html
c'est le syndic qui comme mandataire du syndicat des copropriétaires de XXXXXXX doit compléter,sous sa responsabilité, l' (les)attestation concernée.
Pour les honoraires du syndic le taux est de 19,60% et non de 5,5% et je crois que pour ce qui est Maître d'oeuvre et bureau d'étude ou économiste (ex-métreur)il en est de même
Pour le syndic,en plus vérifier son contrat,car normalement ses honoraires devraient être calculés sur les factures entreprises HT
Pour le reste même si je suis d'accord avec ETASPAK lorsqu'il indique que c'est l'AG qui décide (et non le syndic) je pense qu'une vérification de toutes les dépenses et surtout leur pourquoi s'impose
Par contre votre CS, d'après vos indications, semble subir plutôt que maitriser le sujet
votre copropriété doit être très importante!! |
| Signaler un abus |
|
|
Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 20 avr. 2007 : 20:59:06
|
Bonsoir,
Effectivement, tout ceci semble un peu "opaque".
Comme le dit Félix1930, la logique voudrait que pour des travaux d'une telle ampleur (800000 €uros), le mode opératoire le plus appoprié soit:
1/ Désignation d'un bureau d'étude spécialisé permettant de réaliser un cahier des charges définissant les besoins et les travaux à réaliser.
Choix de ce bureau d'études et validation de ses honoraires lors d'une première AG.
2/ Rédaction du cahier des charges par ce bureau d'études, et consultation des entreprises afin qu'elles remettent des offres.
3/ Choix des entreprises et du Maître d'Oeuvre qui "encadrera" les travaux lors d'une seconde AG.
Si les devis présentés lors de votre assemblée générale ne sont que des devis d'entreprises de travaux, êtes vous sur qu'aucun devis n'ait été accepté lors d'une précédente AG?
MARIE
|
Edité par - Marie de Médicis le 20 avr. 2007 21:00:18 |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 avr. 2007 : 21:41:18
|
Syndic incompétent, conseil syndical dépassé, informations aux copropriétaires inexistantes 
Avec si peu de détails, il est difficile d’avoir une opinion approprié.
En complément du lien de Felix voyez ce lien sur la TVA à 5,5 %.
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/3C706.pdf
|
| Signaler un abus |
|
|
mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 21 avr. 2007 : 09:03:49
|
Bonjour à tous,
Il s'agit d'un parc résidentiel de loisirs de 206 copropriétaires.
Il n'y a eu aucune assemblée préliminaire au vote de ces travaux et aucun devis d'études votés, seulement en 2006 vote des entreprises de travaux.
Effectivement, je suis d'accord avec vous, syndic et conseil syndical incompétents, mais je suis seule comment me défendre sans rentrer dans des frais de justice trop importants pour moi.
Je me propose de mettre à l'ordre du jour de la prochaine ag une liste de question, puis-je donner copie de cette lettre à tous les copropriétaires (dépose dans leur boite aux lettres), suis-je en droit de le faire ?
Merci |
| Signaler un abus |
|
|
Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 21 avr. 2007 : 09:53:17
|
Bonjour,
Il est effectivement surprenant que sur 206 co-propriétaires, 1 seule réagisse...
Etes vous sure d'être l'unique contestatrice?
Lorsqu'il s'agit de payer des choses en plus, les français ont une réputation de râleurs..
1 co-propriétaire sur 206, ça représente 0,5% de contestataires...
Je suis dubitative.
MARIE |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 21 avr. 2007 : 14:17:01
|
Je suis d'accord avec Marie de Médicis sur le nombre de mécontents potentiels qui,malheureusement,ne sont pas des contestataires qui s'expriment; votre autre sujet sur les compteurs électriques "divisionnaires" semble en être la preuve.
Si l'on rapproche les deux sujets précités on comprend mieux le "pourquoi" de l'importance des travaux même si cela est un peu plus compliqué pour nous,tout au moins pour moi car:
parc résidentiel de loisirs = copropriété avec les mêmes règles L1965 et D1967????
toujours est il que vous avez des mécontents au niveau des compteurs ils le sont certainement pour l'autre problème financiers important concernant les aménagements.
Il serait souhaitable,je pense, de les rencontrer et de crée,éventuellement,une association de "défense de vos intêrets" type loi de 1901 |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 avr. 2007 : 14:37:53
|
Bonjour,
Vous êtes en droit de donner copie de votre lettre à tous les copropriétaires dans leurs boîtes aux lettres, à charge pour eux d’en faire ce qu’ils veulent.
Imaginez juste un instant le copropriétaire qui vue le nombre, ne peut vous connaître, mais par contre connaît le syndic et le conseil syndical incompétents.
En copropriété tout est question de majorité et partir seule pour vous défendre sans rentrer dans des frais de justice trop important pour vous, comme vous dites, c’est l’échec garanti.
Il me semble qu’il soit préférable pour vous de convaincre un grand nombre de copropriétaires de votre connaissance, pour vous aider dans votre tâche et obtenir cette majorité, afin de pouvoir agir concrètement.
Je suis bien entendu d’accord avec ce que dit Felix (désolé je n’avais pas lu votre message)  .
Cordialement. |
Edité par - ETASPAK le 21 avr. 2007 14:54:24 |
| Signaler un abus |
|
|
mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 10:47:46
|
Bonjour, je me propose d'envoyer la lettre suivante à mon syndic, approuvez-vous ? merci
Nous nous permettons de vous faire quelques commentaires sur la préparation du dossier « travaux de rénovation du réseau
électrique de la x » :
Convocation en date du 8 juin 2006 pour une assemblée générale extraordinaire fixée le ler juillet 2007
- Absence totale d’appel d’offres, c’est à dire pas d’entreprises mises en concurrence avec mention « devis à venir » et cela pour un
devis global de près d’un million d’euros ?
Assemblée extraordinaire du 1er juillet 2006
- Les problèmes de surconsommation d’électricité interviennent uniquement en hiver et ne concernent que les copropriétaires qui vivent à l’année et ce par pure tolérance administrative (plus de 50% des copropriétaires). Nous considérons qu’il y a eu abus de majorité lors du vote de ces travaux, les copropriétaires qui vivent en permanence dans le domaine étant majoritaires. Les non permanents n’étaient en réalité pas concernés, l’intérêt général ne pouvant être évoqué.
- La décision de remplacer les compteurs électriques est parfaitement illégale étant donné que les compteurs d’électricité sont parties privées. Près de 500 euros par copropriétaires.
- La loi n° 67.223 article 99 – travaux d’amélioration – précise que si toutefois, l’amélioration en cause ne présentaient pas un intérêt uniforme pour tous les copropriétaires, l’assemblée générale répartirait les dépenses en fonction de l’utilité retirée par chacun des lots du fait de ces améliorations.
- L’adjonction d’un deuxième transformateur aurait du être voté au titre de l’article 26 ce qui aurait permis aux opposants qui le désiraient de régler ces travaux sur dix ans.
- Lors du vote aucun devis concernant un bureau d’études, un architecte, un maître d’œuvre, aucune étude de faisabilité etc.
- Présentation unique de 4 devis dont les tva ont été calculées par les entreprises au taux erroné de 19.6% au lieu de 5.5%, soit une différence de tva de près de 500 euros par copropriétaire.
Conformément aux dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 modifié, nous vous demandons d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les questions suivantes :
1) Remboursement de la tva trop versée, environ 500 euros
2) Remboursement des frais de compteurs électriques, disjoncteurs etc (parties privatives) pour environ 500 euros
Ces 1 000 euros ne sauraient en aucun cas financer d’une part, les charges techniques préliminaires non votées et payées et d’autre part, les provisions des copropriétaires défaillants dont une grande partie sont solvables. Ces nouvelles charges impliquent un vote des copropriétaires avec un nouvel appel de fonds en cas d’accord.
3) Remboursement des frais de relance qui sont exigibles qu’à partir de la première mise en demeure par lettre recommandée. Loi ENL du 16 juillet 2006.
4) Rétablissement de la clé de répartition des consommation électrique d’après la consommation réelle des compteurs comme l’indique le règlement de copropriété et non d’après les tantièmes qui oblige les résidents non permanents à avancer la consommation privée des permanents.
5) Les relevés de compteurs devront être faits par le syndic et non par les copropriétaires.
6) Préparation d’un carnet d’entretien comme l’oblige le décret 2001-477.
7) Mentions obligatoires sur les bons de commandes aux entreprises retenues :
- date de début des travaux, date de fins de travaux avec intérêts par jour de retard
- devis définitif et non révisable
8) Prendre une assurance dommage-ouvrage
9) Remboursement des comptes individuels créditeurs (charges courantes) au 31 décembre 2006.
10) Envoi d’une mise en demeure par lettre RAR à tous les copropriétaires débiteurs sans exception.
11) Agir immédiatement en justice envers tous les copropriétaires débiteurs. Charges courantes débiteurs depuis plus d’un an et charges travaux débiteurs qui n’ont rien versé.
Devant tous ces problèmes, nous refuserons d’approuver et de donner quitus à
une gestion qui nous semble si peu sérieuse.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Dépenses travaux payées par syndic mais non votées
Forum fermé
