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niffie
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 21 avr. 2007 : 21:54:21
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Bonjour,
Nous sommes propriétaires d'un appartement situé au dernier étage d'un immeuble et nous avons la jouissance privative de la toiture terrasse située directement au dessus de notre appartement. Comme la toiture n'était pas recouverte d'un revêtement nous permettant de marcher (il n'y a avait que le goudron), pendant de nombreuses années, nous n'avons pas profité de ce toit. Il y a trois ans, nous avons eu assez d'argent pour faire poser un dallage sur plot, et comme à l'origine, l'immeuble devait comporter un étage supplémentaire, nous n'avons pas fait venir d'expert pour verifier que le poids des dalles ne serait pas trop excessif. La pose de ce revetement nous permettant de jouir sereinement de cette terrasse s'est fait à nos frais. De plus, nous avons fait poser un garde fou à nos frais, en remplacement de celui d'origine qui avait été enlevé lors d'un ravalement de facade et qui n'avait jamais été remplacé. Des voisins mécontents essaient de nous faire enlever le dallage avec pour argument que
1) nous n'avons pas demandé l'autorisation a tous les propriétaires de poser un dallage sur plot
2) que nous n'avons pas fait expertiser la résistance du toit.
Ma question est donc: peuvent-ils nous obliger à retirer le dallage, alors meme qu'on l'a fait poser a nos frais, dans la mesure ou il n'était pas présent lorsqu'on acheté notre appartement?
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 21 avr. 2007 : 22:02:28
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Bonsoir,
Vous êtes au dernier étage de l'immeuble.
La terrasse étant située au dessus de votre appartement est donc le dernier "plancher" de l'immeuble, c'est à dire sa couverture.
La couverture d'un bâtiment est une partie commune qui appartient à tous les co-propriétaires.
Concernant le côté technique, votre terrasse n'est visiblement pas prévue à l'origine pour être "accessible". Le revêtement qui la compose n'est donc pas mécaniquement conçu pour supporter le poids des personnes marchant dessus ainsi que le poids de la protection permmettant de rendre accessible la terrasse (ici les dalles sur plots).
Si le poids ainsi rapporté sur cette terrasse provoque des dégâts sur le revêtement d'étanchéité, l'une des fonctions de la couverture (l'étanchéité) en sera altérée, et par conséquent le gros oeuvre "partie commune" ne remplira plus son rôle.
MARIE |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 avr. 2007 : 22:13:08
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| même si la jouissance privative est indiquée dans le RCP, s'agissant d'une partie commune vous deviez demander les autorisations necessaires en AG |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 avr. 2007 : 23:21:22
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Bonsoir Niffie,
Pourquoi cette terrasse n'était pas recouverte, à l’origine, d'un revêtement vous permettant d’y marcher dessus.
Quel est l’intérêt d’avoir la jouissance privative est exclusive d’une terrasse si vous ne pouvez l’utiliser.
D’autant plus que vous dites « nous avons fait poser un garde fou à nos frais, en remplacement de celui d'origine qui avait été enlevé lors d'un ravalement de façade et qui n'avait jamais été remplacé. »
A quoi servaient les garde-fous d’origine si personne ne pouvait y marcher dessus à cause de son revêtement souple (goudron d’étanchéité).
Que dit avec précision votre règlement de copropriété concernant cette terrasse.
Cordialement. |
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niffie
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 20:02:16
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merci de vos réponses.
Le RC dit seulement que nous avons la jouissance privative et exclusive de cette toiture terrasse et que nous pouvons en jouir sereinement. Cependant, rien n'avait jamais été fait pour que nous puissions justement en jouir sereinement meme si la presence de garde fou indiquait que si le goudron etait recouvert, nous aurions pu aller sur le toit...
Comme cette toiture terrasse suscitait beaucoup de jalousie (les coproprietares ont essayé de la rendre commune, mais bien sur n'y sont pas parvenus), nous avons pris les devant et nous avons posé les dalles sur plot.
Ce qui m'inquiete surtout c'est: la copropriété a-t-elle le droit de nous faire retirer les dalles? |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 20:11:43
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bien sûr et comme vous le dites , vous avez pris les devant et avez posé les dalles sur plots. |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 21:03:10
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je sais qu'il ne faut pas trop se fier à 1 voire 2 jugements pour "dire" possible ou pas mais je relève dans le code de la copropriété (Litec 2006)un jugement qui va un peu à l'opposé de ce que certains intervenants ont indiqué
Dans la partie < Modalité d'usage du droit de jouissance exclusive >
.........
le copropriétaire ne peut faire édifier sur une terrasse un bac à plantes (CA Paris 18.10.1979)
en revanche,ce copropriétaire peut:
-implanter un carrelage ou des dalles de protection sur une terrasse à jouissance privative (CA Paris 13.03.1997)
étant entendu,je pense, que le copropriétaire qui entreprend des travaux sur une étanchéité -partie commune -est responsable vis à vis du syndicat des désordres qui pourraient en résulter |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 22:52:45
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Bonsoir Niffie et merci de votre réponse,
Vous serez-t-il possible de savoir si à l’origine de cette terrasse il existait un revêtement en dur et faisant suite à des travaux d’étanchéité ou autres, votés par une assemblée générale, ce revêtement en dur a fait place à un revêtement souple.
Dans l’affirmative, vous pouvez consulter et même demander une copie de cette assemblée générale auprès de votre syndic qui a obligation de détenir les archives du syndicat des copropriétaires.
Renseignez-vous également auprès d’autres copropriétaires.
Voyez ce lien :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13953&SearchTerms=terrasse
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 23:17:03
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niffie: vous avez modifié le revetement d'une partie commune sans autorisation de l'AG
ce n'est pas en procédant de la sorte que vous pourrez convaincre les copropriétaires de vous accorder les autorisations necessaires
tout copropriétaire peut proposer une résolution à l'AG pour la remise à l'état initial de cette partie commune , et même d'engager (par le syndicat) une procédure judiciaire à votre encontre
le fait d'avoir payé des travaux ne donnent aucun droit à celui qui les a payés!
en copropriété il y a des règles de fonctionnement....prenez connaissance de la loi de 65 et du décret de 67!!! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 23:43:36
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Bonsoir Nefer,
Vous savez aussi bien que moi que lorsqu'un copropriétaire à la jouissance privative d'une terrasse, les dépenses relatives au revêtement superficiel lui incombent, celles relatives à la couche d'étanchéité et au gros œuvre entrent dans les charges communes.
A votre avis, quel est l’intérêt pour un copropriétaire d’avoir la jouissance privative d’une terrasse s’il ne peut l’utiliser.
A rien du tout au même titre qu’une terrasse commune sans droit de jouissance privative.
Alors pourquoi sur le règlement de copropriété il est dit « Le RC dit seulement que nous avons la jouissance privative et exclusive de cette toiture terrasse et que nous pouvons en jouir sereinement. »
Et Niffie de rajouter « Cependant, rien n'avait jamais été fait pour que nous puissions justement en jouir sereinement même si la présence de garde fou indiquait que si le goudron était recouvert, nous aurions pu aller sur le toit... » |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 23 avr. 2007 : 08:52:21
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Bonjour,
Il est effectivement surprenant qu'une terrasse à jouissance privative ne puisse être utilisée pour y "séjourner".
Le terme "séjourner" est important, car les mots "terrasse inaccessible" ne signifient pas que l'on ne puisse pas monter dessus.
Une terrasse innacessible est une terrasse ou l'on ne peut pas "stationner". Entendez par là que vous ne pouvez pas y mettre une table, des chaises et y faire un barbecue, mais vous pouvez monter dessus, cela est même conseillé afin d'entretenir la terrasse tous les ans, voire 2 fois par an.
Une terrasse accesible à l'inverse est une terrasse sur laquelle l'on peut circuler (marcher dessus autant que l'on veut) ou séjourner (marcher dessus et y "stationner").
Une chose cependant m'intrigue. Quel est donc la constitution exacte de votre revêtement. Cela n'est pas parceque le "goudron" est apparent que votre terrasse n'est pas accessible.
Une terrasse étanchée est constitutée systématiquement des élements suivants: L'élément porteur (la dalle béton), l'isolant éventuel et son pare-vapeur, l'étanchéité proprement dite, et enfin sa protection.
C'est cette protection qui détermine la possibilité ou non de pouvoir "circuler régulièrement" ou éventuellement "séjourner" sur cette terrasse, et là plusieurs solutions existent.
1/ Votre étanchéité est autoprotégée. Le revêtement d'étanchéité est constitué de manière à "se protéger" lui même. Il est impossible dans ce cas d'y "circuler" ou d'y "séjourner" mais vous pouvez et devez monter dessus afin de l'entretenir une fois par an.
2/ Votre étanchéité est protégée pas des gravillons. La protection est différente, mais la conséquence est la même.
3/ Votre étanchéité est protégée par un revêtement permettant en plus de circuler ou de séjourner dessus. Ce type de protection peut être constitué de dalles posées sur des plots, mais également d'un carrelage collés ou scellé sur une chappe ciment, ou encore d'une couche d'asphalte gravillonné qui n'est certes pas très esthétique, mais qui permet de rendre la terrasse accessible, afin de circuler dessus autant que vous voulez (vous y promener) mais qui ne vous permet pas d'y séjourner contrairement aux dalles sur plots ou au carrelage.
La est donc la question. Qu'avez vous sur votre terrasse?
S'agit-il d'une protection par asphalte gravillonné qui vous permet de marcher sur votre terrasse (sans y séjourner) ou ne s'agit-il que d'une autoprotection qui ne permet que d'entretenir votre terrasse tous les ans...?
Si ce dernier cas se révèle être le votre, il convient effectivement de s'interroger sur la signification du mot "jouir" dans ce cas.
Je le comprends comme la possibilité d'utiliser la terrasse pour son usage personnel à condition de respecter la destination de celle-ci.
Il est évident que dans notre cas, il semble utopique d'utiliser personnellement une terrasse sur laquelle on ne peut séjourner aux fins de loisirs.
Reste que cela est ainsi et que cela noté dans le RDC, et même si cela est un non sens, la terrasse reste une partie commune et son revêtement constitue le "couvert" de l'immeuble.
La conséquence de posséder une jouissance privative est souvent de donner une valeur supplémentaire à son bien.
Dans votre cas, il me semble que cela est "raté", mais cela ne peut pas être de la faute des autres co-propriétaires.
L'idéal aurait été de lire le RDC avant d'acheter et de se renseigner avant, afin de pouvoir négocier le prix de vente en conséquence
MARIE
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niffie
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 23 avr. 2007 : 11:06:43
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Bonjour,
Dans mon cas, la toiture terrasse est composée d'asphalte gravillonné qui nous permettrait je suppose de marcher sur notre terrasse (sans y séjourner). Je dis "permetttrait" car l'ensemble des copropriétaires nous a fait culpabiliser pendant des années en nous disant qu'il était trop dangereux pour le toit de marcher dessus dans la mesure ou il n'y avait pas de reventement approprié (que nous avons fini par poser et qu'ils veulent maintenant nous faire retirer). Nous ne sommes montés sur la terrasse que très rarement (peut etre 5 fois en 10 ans...).
Je constate donc que notre seule chance est de trouver qu'à l'origine il existait bien un revetement. Savez vous où je peux me renseigner?
merci |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 23 avr. 2007 : 13:49:38
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L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
A partir de là posez-vous la question, comment cette terrasse à jouissance privative et exclusive est devenue inaccessible ?
Lorsque l'ensemble des copropriétaires vous a fait culpabiliser pendant des années en vous disant qu'il était trop dangereux pour le toit de marcher dessus dans la mesure où il n'y avait pas de revêtement approprié et au final suite à ces menaces vous avez fini par poser vous-même ce revêtement et maintenant (après 3 ans) ils veulent vous le faire retirer au motif que vous auriez dû avoir l’accord de la majorité (art. 25b) de l’assemblée générale, ce qui est vrai, mais on ne pouvait vous la refuser puisque c’est une terrasse à jouissance privative et que les dépenses relatives au revêtement superficiel (entretien) vous incombe directement.
Le règlement de copropriété précise bien « que vous avez la jouissance privative et exclusive de cette toiture terrasse et que vous pouvez en jouir sereinement. »
De ce fait, il ne vous reste plus qu’à notifier par lettre recommandée AR à votre syndic pour qu’il mette à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale la ratification de vos travaux et en cas de refus, cela s’appelle un abus de majorité.
D’autant plus que la jurisprudence est là pour vous (voir le lien) :
« La règle posée par l'arrêt de la Cour de Cassation du 30 mai 1973 AJPI 1973 1173 s'applique dans tous les cas de figure : lorsqu'un copropriétaire à la jouissance privative d'une terrasse, les dépenses relatives au revêtement superficiel lui incombent, celles relatives à la couche d'étanchéité et au gros œuvre entrent dans les charges communes Cf. Code de la copropriété 2004 sous art. L 10 n° 320. »
Cette terrasse vient bien du fait des travaux réalisés par la copropriété « à l'origine l'immeuble devait comporter un étage supplémentaire » et suite à ces travaux il est apparu une terrasse commune avec un droit de jouissance privatif et exclusif, ce qui devait obligatoirement la rendre accessible, dans le cas contraire un règlement de copropriété n’en parle pas.
Il est certain que cette terrasse est devenue contraire à la destination de l’immeuble tel que le défini dans le règlement de copropriété, comment et pourquoi ?
Vos recherches doivent se concentrées sur les archives du syndicat des copropriétaires, vous pouvez consulter et même demander copie auprès de votre syndic qui a obligation de détenir tous les procès verbaux de toutes les assemblées générales, afin de trouver une trace concernant ces travaux d’étanchéités, afin d'essayer de comprendre pourquoi et comment cette terrasse est devenue contraire à la destination de l’immeuble tel que le défini dans le règlement de copropriété.
Vous pouvez également avoir copie du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division avec toute les modifications apportées depuis l’origine de la copropriété auprès du bureau des hypothèques afin de vous aidez dans votre recherche et d’essayer d’y voir plus clair dans cette histoire.
Cordialement.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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Edité par - ETASPAK le 23 avr. 2007 13:52:17 |
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niffie
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 23 avr. 2007 : 13:58:56
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merci beaucoup pour cette réponse rassurante. Je vais me renseigner auprès du bureau des hypothèques, car malheureusement, je serai dans l'impossibilité de trouver un quelconque renseignement dans les archives du syndicat des propriétaires pour la simple et bonne raison qu'il n'y en a pas. En effet, pendant des années, cette tâche a incombé à un des copropriétaire à sa demande, et il n'a jamais tenu aucun compte rendu (d'ailleurs nous n'avions même pas de réunions de copropriétaires et les décisions étaient prises dans des discussions "de couloir"). Ce "systeme" était en place bien avant que nous n'emmenagions, mais à force de se plaindre de cette façon de faire, nous avons finalement réussi à avoir un syndic professionnel, mais cela reste assez récent.
Je vous dirai ce que j'aurai trouvé! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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niffie
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 23 avr. 2007 : 14:15:13
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Bonjour,
effectivement, notre syndic professionnel ne se prononce pas vraiment... il faut dire qu'il y a "beaucoup" de problemes pour un immeuble de moins de 10 copropriétaires...
par rapport au bureau des hypothèques, savez-vous quel type de document exactement je dois rechercher? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 22:51:28
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Il me semble qu'il faut revenir au point de départ.
Niffie précise :
"Le RC dit seulement que nous avons la jouissance privative et exclusive de cette toiture terrasse et que nous pouvons en jouir sereinement."
Il est évident que ce droit de jouissance s'entend d'une d'une toiture terrase marchante !
Car jouir ici d'un droit sans pouvoir y poser le pieds, voila qui aurait fait le délice de notre ami Devos ....
Autrement dit, le syndicat a l'obligation de satisfaire ce copropriétaire, et donc de lui permettre d'exercer son droit à marcher et jouir sereinement de cette toiture terrasse commune grevée d'un droit de jouissance exclusif.
Dans la mesure où le revetement étanche est en place (ce qui est la moindre des choses !) mais ne permet pas l'exercice de ce droit par le copropriétaire concerné, c'est au syndicat qu'il appartient d'engager tout travaux nécessaires à l'exercice de ce droit sur une partie commune.
Si vous avez un droit de passage sur bout de terrain, il est évident que le propriétaire de ce terrain doit tout mettre en œuvre pour que le titulaire du droit de passage puisse effectivement l'exercer !!
Ici, c'est la même chose !
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 17:30:45
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Il est évident que ce droit de jouissance s'entend d'une d'une toiture terrase marchante !
Car jouir ici d'un droit sans pouvoir y poser le pieds, voila qui aurait fait le délice de notre ami Devos ....
Autrement dit, le syndicat a l'obligation de satisfaire ce copropriétaire, et donc de lui permettre d'exercer son droit à marcher et jouir sereinement de cette toiture terrasse commune grevée d'un droit de jouissance exclusif.
Dans la mesure où le revetement étanche est en place (ce qui est la moindre des choses !) mais ne permet pas l'exercice de ce droit par le copropriétaire concerné, c'est au syndicat qu'il appartient d'engager tout travaux nécessaires à l'exercice de ce droit sur une partie commune.
Si vous avez un droit de passage sur bout de terrain, il est évident que le propriétaire de ce terrain doit tout mettre en œuvre pour que le titulaire du droit de passage puisse effectivement l'exercer !!
Ici, c'est la même chose !
Bonjour,
Je reviens de vacances..
Désolée Gédehem, mais je ne suis pas d'accord avec vous.
Il existe 4 grands type de toitures terrasses classées suivant le DTU 43.1
1/ Les terrasses inaccessibles.
Vous pouvez "marcher" dessus, mais uniquement pour l'entretenir, 1 ou 2 fois par an. En général, ce type de terrasse possède un revêtement "autoprotégé" ou un revêtement protégé par une couche de gravillons meubles de 4 à 5 cm d'épaisseur.
Il ne s'agit donc pas d'une terrasse à proprement parler "marchante" au sens ou nous l'entendons dans ce sujet, car il est évident que nous parlons de terrasse sur laquelle le mot "marchant" sous entendent un certain plaisir, un certain confort et pas une notion technique comme le DTU l'explique.
2/ Les terrasses accessibles à la circulation pietonnière.
Le cas est ici différent. Ce type de terrasse permet de circuler dessus et le mot circuler est important, car circuler signifie bien marcher et non pas "séjourner" avec tout ce que cela implique.
Ce type de terrasse apporte donc une certaine "jouissance" car il permet au co-propriétaire concerné de se "promener" dessus et d'admirer ou de faire admirer à des amis venant lui rendre visite la superbe vue du dernier étage. Il y a donc bien là une jouissance privative que ne possèdent pas les autres co-propriétaires.
En général ce type de terrasse est assez rare, mais existe bel et bien, et sa "protection" est constituée d'une couche d'asphalte gravillonée, qui n'est certes pas très esthétique mais qui rend la terrasse "marchante"...
3/ Les terrasses accessibles à la circulation pietonnière ET au séjour.
Ce type de terrasse apporte un plus à la terrasse précedente, car elle permet non seulement de marcher dessus, mais en plus d'y séjourner. Que signifie le mot "séjourner" au sens du DTU? Il signifie que l'on peut disposer sur la terrasse des tables, des chaises, des jardinnières, et pourquoi pas un barbecue...
Il y a donc ici un degré suppléméntaire dans la "jouissance" de cette terrasse. En général, ce type de terrasse est "protégé" par un carrelage ou des pierres naturelles posées sur lit de sable, ou encore des dalles sur plots..
4/ Les terrasses accessibles aux véhicules (lourds ou légers)
Encore un "plus" dans le degré de jouissance..vous pouvez "circuler", "séjourner", et stationner une voiture..
Voyez à quel point il est important de s'interroger sur la notion de jouissance dans notre cas!
Si la terasse dont il est question est une terrasse de "type 1" il est évident qu'elle ne permet pas de disposer d'une joussance de quelque nature que ce soit.
En revanche, si il s'agit d'une terrasse de "type 2" ( de là ou je suis, je ne peux le savoir), alors elle permet bien de disposer d'une certaine jouissance, qui serait certes plus importante si l'on pouvait déjeuner assis sur une chaise et devant une table ou si l'on pouvait y mettre son véhicule, mais qui reste une jouissance dont dispose le co-propriétaire en question.
S'il s'agit bien de ce type de terrasse, je ne vois donc pas pourquoi le syndicat serait obligé de la rendre plus "jouissive" qu'elle ne l'est déjà. Au nom de quoi? Et ou s'arrête-t-on?
On pourrait pendant que l'on y est demander au syndicat de tout faire pour que l'on puisse stationner son véhicule dessus..
Le cas serait différend s'il n'existait que 2 types de terrasses, les "marchantes" et les "non marchantes", mais les choses ne sont pas aussi triviales puisqu'il existe des degrés dans la façon dont on peut disposer d'une terrasse, ou plutôt de la "protection de son revêtement"..
MARIE
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Edité par - Marie de Médicis le 29 avr. 2007 17:36:17 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 19:29:32
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en plus des explications données par Marie de Médicis; pour le commun des mortels une toiture terrasse est "dite" inaccessible lorsqu'elle n'a pas en prériphérie la protection avec le hauteur "normalisée" contre les chutes
pour le revêtement de cette terrasse il en est,je pense, comme pour le droit de passage cité ;son bénéficiaire doit pouvoir passer, ce n'est pas pour autant que le propriétaire du terrain doit obligatoirement faire goudronner ce passage ,si celui-ci ne l'est pas.
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Edité par - felix1930 le 29 avr. 2007 19:30:45 |
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revêtement toiture terrasse à jouissance privative
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