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 Sujet  |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
 Posté - 02 mai 2007 : 12:32:52
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Bonjour Oldman,
Vous avez entièrement raison.
Si le règlement de copropriété précise que les balcons sont privatifs, les travaux d’étanchéité sont privatifs.
Si le règlement de copropriété précise que les balcons sont privatifs à jouissance privative, les travaux d’étanchéité sont communs.
Au même titre que la terrasse de Niffie, tout dépend du règlement de copropriété.
En espérant que nos explications lui permettent de faire respecter ses droits.
Pensez également à faire appel, dans la mesure du possible à sa protection juridique, éventuellement par l’intermédiaire de son assurance multirisque habitation où autres.
Cordialement.
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 13:02:42
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Un expert ne pourra que constater que cette terrasse accessible, grever d'un droit de jouissance exclusif au profit de neffie, est conforme...
Vous voulez rire?
Lorsqu'un expert intervient lors d'un sinistre, il n'a qu'un seul but: minimiser le cout pour l'assureur qui l'a mandaté et faire en sorte que les choses trainent encore et encore..
Peut importe qu'il s'agisse de l'expert de l'assurance de Niffie ou de la co-propriété, il fera tout pour trouver un responsable dégageant son mandataire de toutes responsabilités. C'est ainsi que se passent les expertises dans notre pays.
J'ai assisté à des dizaines et des dizaines d'expertises dont certaines sont encore en cours de traitement après 15 rendez vous et 3 années d'instruction même pour des sinistres les plus élémentaires!
Au final, c'est toujours la victime du préjudice qui en subit les frais: attente, ennervement, bassine dans le salon...même si cette dernière est dans son bon droit. 
N'oubliez pas qu'en cas de sinistre elle sera la seule à en subir les conséquences, car la seule a être sous la terrasse..ne comptez donc pas sur les autres co-propriétaires pour la soutenir, bien au contraire.
Les procédures judiciaires sont longues, couteuses et découragentes..
MARIE
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 14:29:42
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Marie, ce que vous exposez là soulève le problème des assurances en général et en particulier des expertises !
Bien que ce soit là sur le fond un problème parfois à la marge.
Mais cela concerne en rien le droit de jouissance de Neffie et l'étancheité de la terrasse "parties communes".
Ce n'est pas parce que les assurances se tirent (parfois) dans les pattes qu'il ne faut rien faire au risque, très éventuel, de les indisposer ...! 
D'autant que si neffie a un dégat des eaux dans son apparte en raison d'un défaut d'étancheité de la terrasse commune au dessus, c'est bien l'expert de son assurance qui interviendra pour l'indemnisation de ses dégats dans son apparte et pour éventuellement mettre en cause le syndicat et son assurance, ..... syndicat qui sera chargé de la réfection/réparation de l'étanchéité, assurance ou pas (le défaut d'entretien ou vice de construction de L.art.14) !.
Effectivement, neffie a été dans l'erreur en ne mettant pas le syndicat face à ses responsabilités afin de faire respecter le droit de jouissance concédé sur cette terrasse.
Pour autant, les travaux entrepris sont conformes à la destination de cette terrasse accessible grevée d'un droit de jouissance (ce n'est que le système protecteur de l'étanchéité elle même, revêtement et étanchéité étant communs, et non un revêtement de confort privatif.)
En privant neffie de son droit durant quelques années et en refusant de réaliser et/ou prendre en charge les travaux d'accessibilité indispensables, le syndicat a été grandement fautif. |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 21:14:00
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Etaspak :
"Si le règlement de copropriété précise que les balcons sont privatifs, les travaux d’étanchéité sont privatifs.
Si le règlement de copropriété précise que les balcons sont privatifs à jouissance privative, les travaux d’étanchéité sont communs."
Vous faites ici une confusion classique : balcon privatif ou pas, la dalle constituant balcon, prolongation de la dalle plancher/plafond du lot qui jouxte ce balcon, dalle constituant le gros œuvre de l'immeuble est toujours parties communes.
La dalle sous votre lot "appartement" doit être tout aussi étanche que sa continuation à l'exterieur formant 'balcon' ...ou terrasse !
L'entretien de l'intégralité de cette dalle et de son étanchéité sont à charge du syndicat.
La distinction sur "privatif" ou "droit de jouissance exclusif" porte uniquement sur le volume inscrit par ce balcon, cette terrasse (comme dans le volume de l'appartement), et la possibilité pour le titulaire du droit d'en faire l'usage qui convient au regard de son droit...
Que ce soit dans votre lot 'apparte" ou sur balcon ou terrasse, la dalle constituant "plancher/plafond" ossature de l'immeuble est toujours "partie de parties communes".... comme le sont les murs porteurs constituant le gros œuvre de l'immeuble.
C'est cela la 'copropriété' ! 
(Je viens juste ajouter que percer un trou dans la dalle-plancher, dans la dalle-plafond et donc dans la dalle-balcon-terrasse, sont "travaux privatifs sur parties communes" qui doivent être autorisés par l'AG (idem dans les murs porteurs, bien entendu). Que ce soit dans le volume de votre lot privatif 'apparte' ou dans celui du balcon privatif, il n'y a que le revêtement de confort au sol (moquette, carrelage, parquet...), et celui aux murs (tapisserie, peintures, carrelages...) qui est privatif. Jamais la dalle !
Il faut s'en convaincre : en copropriété, n'est privatif que le volume d'air compris entre des murs et dalles "parties communes" (à la marge, les cloisons séparatives internes sont 'privatives').
Autrement dit, on est propriétaire privatif d'un grand vide, ... d'un trou ! ) |
Edité par - gédehem le 02 mai 2007 23:07:35 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 00:11:42
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Gédehem,
Le règlement de copropriété peut toujours, par une clause spécifique, mettre ces frais à la charge du copropriétaire (Cass. civ. 3e, 10 octobre 1990 n° 89-11852).
Cour de cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 10 octobre 1990
Rejet
N° de pourvoi : 89-11852
Inédit titré
Président : M. SENSELME
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par Mme Dulaar, née Nicole, Jacqueline Girard, demeurant "La Marguerite", Port de Billy, quai 10-117 à Paris 16e, en cassation d'un arrêt rendu le 24 novembre 1988 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre, section B), au profit de :
1°) Le syndicat des copropriétaires du 15, square de l'avenue Foch à Paris 16e, dont le siège est 15, square de l'avenue Foch à Paris 16e, pris en la personne de son syndic, la société de gérance de Passy, société à responsabilité limitée, dont le siège est 21, boulevard Delessert à Paris 16e,
2°) L'institut primal Européen, dont le siège est 17, square de l'avenue Foch à Paris 16e, défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 26 juin 1990, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Chevreau, rapporteur, MM. Didier, Cathala, Valdès, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de Mme Dulaar et de Me Le Griel, avocat du syndicat des copropriétaires du 15, square de l'avenue Foch, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale des copropriétaires était revenue sur une précédente délibération, la cour d'appel a fait une exacte application des stipulations du règlement de copropriété dont la nullité n'était pas invoquée, en mettant à la charge de Mme Dulaar la réfection de l'étanchéité de la terrasse dont elle a la jouissance exclusive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris 1988-11-24
Titrages et résumés COPROPRIETE - Parties communes - Terrasse - Jouissance exclusive accordée à un copropriétaire - Défaut d'étanchéité - Charge - Décision de l'assemblée générale - Clause du règlement de copropriété.
Lois citées : Loi 1965-07-10 art. 3 et 10
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 09:38:57
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... Bien entendu, Etaspak !!!... Mais encore une fois, attention à la lecture des arrets et donc à leur interprétation ...
Dans 'votre' arret, il s'agit d'une clause particulière du RDC sur l'entretien de l'étanchéité du balcon/terrasse à charge du titulaire du droit.
La Cour relève que la nullité de cette clause n'est pas invoquée (aurait-elle été déclarée nulle si elle l'avait été ??)
De ce fait, faute d'invoquer cette nullité la clause doit être appliquée ...
Mais ce n'est pas parce que la 1ère Irlandaise que vous avez croisé était rousse que toutes les Irlandaises sont rousses ! ..
On ne peut déduire de 'votre' arret autre chose que le cas particulier soulevé.
Inversement, j'ai connu un arret d'appel concernant LE balcon d'un vieil hotel particulier du XIX°, classé 'privatif' et à charge de son propriétaire par le RDC mais considéré comme 'commun' par la Cour, s'appuyant sur le fait que cet unique balcon, somptueux, certes privatif et ne faisant pas partie du gros œuvre de l'immeuble, participait par son importance, sa qualité, ses ornementations, au cachet et au standing de ce vieil hotel particulier, et qu'à ce titre il ne pouvait qu'être commun.
Dans cet espèce, il s'agissait de refaire le balcon qui s'écroulait.
Attention donc aux interprétations et aux conclusions générales sur un litige particulier .... ...
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 17:42:55
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Bonsoir Gédehem,
Je suis bien évidemment d’accord avec vous lorsque vous préciser qu’il ne faut pas généraliser ce cas très particulier concernant cette clause particulière du RDC sur l'entretien de l'étanchéité du balcon/terrasse à charge du titulaire du droit.
Ceci dit, elle a le mérite d’exister .
Au fait, votre tirade sur l'irlandaise rousse est croustillante, surtout ne changez pas .
Cordialement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 10:55:40
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Il me semble qu'Etaspak a posé les bonnes questions qui concernent l'historique de l'affaire. Je les repose d'une autre manière :
Quelle est la date de la division de l'immeuble, c'est à dire celle du règlement de copropriété ?
Portait-il sur un immeuble existant à l'occasion d'un partage en copropriété de cet immeuble existant ?
Ou au contraire d'un immeuble nouveau ?
Par ailleurs la nature exacte du revêtement n'est pas suffisamment déterminée pour qu'on puisse dire formellement que la terrasse n'était pas accessible compte tenu des règles de l'époque.
Rien en l'état ne permet d'affirmer que le syndicat des copropriétaires était tenu d'effectuer une prestation quelconque pour parmettre ou améliorer les conditions d'usage de la terrasse.
Il est enfin possible qu'il y ait des clauses à ce sujet dans l'acte de vente initiale du lot, ou dans le cahier des charges des ventes initiales.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 11:16:36
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"Par ailleurs la nature exacte du revêtement n'est pas suffisamment déterminée pour qu'on puisse dire formellement que la terrasse n'était pas accessible compte tenu des règles de l'époque.
Rien en l'état ne permet d'affirmer que le syndicat des copropriétaires était tenu d'effectuer une prestation quelconque pour parmettre ou améliorer les conditions d'usage de la terrasse."
Certes, peut être !!!
Niffie précisait :
"Comme la toiture n'était pas recouverte d'un revêtement nous permettant de marcher (il n'y a avait que le goudron), pendant de nombreuses années, nous n'avons pas profité de ce toit."
Sur cet aspect, Marie de M indiquait, sur un plan technique :
"C'est cette protection qui détermine la possibilité ou non de pouvoir "circuler régulièrement" ou éventuellement "séjourner" sur cette terrasse, et là plusieurs solutions existent.
1/ Votre étanchéité est autoprotégée. Le revêtement d'étanchéité est constitué de manière à "se protéger" lui même. Il est impossible dans ce cas d'y "circuler" ou d'y "séjourner" mais vous pouvez et devez monter dessus afin de l'entretenir une fois par an. (...)"
Il semble donc que la terrasse en question, en fait dalle-plancher de l'étage qui devait être construit au dessus (".. l'immeuble devait comporter un étage supplémentaire,.."), n'a été en fait qu'étanchéifiée avec un revetement "goudron" 'non marchant', tarrasse constituant alors la toiture de l'immeuble.
Sur ce que présente neffie, il n'a manifestement pas été procédé aux travaux nécessaires pour rendre cette terrasse "marchante", pour satisfaire au "droit de jouissance exclusif" concédé à neffie..
On peut effectivement remonter en arrière pour connaitre l'historique.
Mais c'est maintenant simple curiosité, hélas..
Car au final, quel que soit cet historique, pour neffie l'empechement à exercer son droit sur cette terrasse provient bien de la faute du syndicat, lui occasionnant un préjudice du fait d'un "vice de construction" ... quand bien même le syndicat ne serait pas à l'origine de ce vice de construction. (L.art.14, que trop de syndicats ignorent, alors qu'il y a une abondante jurisprudence sur ces "vices de construction" dont le syndicat est toujours tenu pour responsable ... même s'il n'y est pour rien !!) |
Edité par - gédehem le 04 mai 2007 11:28:40 |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 12:54:19
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Vous faites une erreur d'interprétation.
Il existe très peu de différences "visuelles" entre une terrasse de type 1 autoprotégée et une terrasse de type 2 protégée par un revêtement asphalte permmettant de circuler (sans séjourner)
Les aspects esthétiques de ces 2 types de terrasses sont quasi-identiques, du moins pour un néophyte...
Il existe en effet des matériaux dits "multicouches" autoprotégés par granulats minéraux appliqués en usine qui ont un aspect goudronnés et qui sont appliqués sur les terrasses de "type 1" inaccessibles.
La différence d'aspect entre ce type de protection et un asphalte tradionnel utilisé pour protégé une terrasse de "type 2" est difficilement appréciable pour quelqu'un ne connaissant pas ces matériaux.
Nul ne sait de quoi est constitué cette terrasse d'ou ma demande antérieure d'avoir une photo pour juger 
MARIE
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Edité par - Marie de Médicis le 04 mai 2007 12:55:13 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 14:37:05
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Marie, je ne conteste pas ce que vous avancez ! ...
Simplement, selon le DTU que vous avez indiqué, une terrasse sur laquelle on peut à la fois circuler mais aussi séjourner, et ici sans restriction en nombre de personnes et d'usages, doit être de "type 3".
C'est ce que vous avez précisé plus haut.
Le "droit de jouissance" reconnu à neffie est sans aucune restriction.
De ce fait, ainsi que vous le précisiez plus haut, les types 1 et 2 ne répondent pas à l'usage sans limite qui peut être fait de cette terrasse.
Elle doit être impérativement de type 3.
Ceci, c'est sur un plan technique !
Sur le plan juridique, c'est au syndicat de répondre à cet impératif : il ne peut interdire ou limiter maintenant le droit reconnu à neffie.
Le fait de ne pas avoir rendue cette terrasse "jouissable" sans restriction engage sa responsabilité pour "vice de construction", si nous sommes en type 1 ou 2 ce qui semble être le cas..(pas de gravier, dalles, etc ...., juste du 'goudron')
Mais des photos seront un plus pour sans doute confirmer ce point. |
Edité par - gédehem le 04 mai 2007 14:37:58 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 14:56:36
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Il me parait inutile de parler de DTU dans la mesure où nous ignorons tout de l'ancienneté de l'immeuble et ne savons pas grand chose du matériau quant sa compatibilité avec l'accessibilité.
D'autre part on ne sait rien des clauses qui pourraient exister à ce sujet dans les actes.
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