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 Sujet  |
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le Sage
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 24 avr. 2007 : 15:05:42
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Bonjour,
En premier lieu, je tiens à remercier les personnes qui répondent sur ce forum aux diverses questions de manière très précise et avec pédagogie. J'y ai découvert énormément d'information et des précisions que nous n'avions pas trouvé ailleurs.
Cela étant fait, voici ma question:
nous avons acquis une maison mitoyenne de 101m2 habitable dans une petite copro avec un sous sol (désigné comme une cave) d'une superficie de 64M2. Le sous sols est partiellement entéré et dispose de deux fenêtre rectangulaire de 120cm de long sur 40cm de hauteur. Lorsque nous l'avons acheté, ce sous sols était brut et nous l'avons entièrement aménagé (une salle de jeu, un bureau et une buanderie. On y accède du salon par un escalier en dur. La hauteur sous plafond est de 198 cm et nous souhaiterions savoir si cela peut rentrer dans la surface habitable.
Et par ailleurs, si nous devons établir des formalités administratives.
Par avance merci,
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Cordialement,
le Sage |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 15:13:34
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vous pouvez (devez ?) tout régulariser pour ce qui est régularisable !
en effet, il convient de régulariser au niveau de la copro (calcul des tantièmes, accord de l'AG des copro) et du fisc (déclaration H1).
il faut aussi vérifier que ces travaux n'ont pas mis votre propriété en infraction avec les règles d'urbanisme, notamment parce qu'en transformant une cave en pièces d'habitation, vous avez créé de la SHON qui a peut-être entrainé un dépassement de COS.
ces travaux n'étaient pas soumis à autorisation d'urbanisme : ils n'en devaient pas moins respecter les règles d'urbanisme éventuellement applicables à votre zone, à rechercher dans le POS de la commune.
en cas d'infraction à la règle d'urbanisme, soyez discret pendant 3 ans après la fin des travaux ! à l'issue de ctte période, l'infraction ne peut plus être poursuivie pénalement.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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le Sage
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 15:18:37
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Je vous remercie pour ces renseignements.
Cela fait plus de trois ans que nous avons réalisé cet aménagement puisque nous l'avons fait en février-mars 2004.
Pour autant, dès que nous aurons fait les démarches, comment sera comptabilisé cette surface? Car en loi Carrez, elle semble être comprise mais je crois comprendre que la loi Carrez et la notion de surface habitable diffère sur quelques points.
Pouvez-vous nous éclairer SVP.
D'avance merci |
Cordialement,
le Sage |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 15:22:00
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| oubliez Carrez (qui concerne la vente), pensez surface pour le fisc et lisez ce fil complet sur le sujet : bon courage, ça n'est pas très simple. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 15:24:28
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| Si les ouvrants sur l'extérieur n'ont pas été modifiés et que les 64 m² étaient comptabilisés en SHOB avant d'être aménagés, il n'y a pas de création de SHON selon moi. (mais votre question concerne plutôt les impots et la copro que l'urba visiblement) |
Cordialement,
Romain |
Edité par - Space le 24 avr. 2007 15:26:03 |
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le Sage
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 15:33:37
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Je vous remercie pour ces questions. Nous avons regardé sur le PLU de notre commune et la zone UD, au sein de laquelle nous sommes, est régie par un article pas très explicite Article UD-14 "Coefficient d'occupation des sols"
"Il n'est pas fixé de règle".
Il n'y a pas de règle sur le Cos, mais simplement sur l'emprise au sol des constructions qui dit:
"Hormis en secteur UDa, l’emprise au sol des constructions ne peut être supérieure à 40 % de la surface totale du terrain, à l’exception des parcelles inférieures à 300 m2, pour lesquelles l’emprise au sol
maximale est de 120 m2. En secteur UDa, l’emprise au sol des constructions ne peut être supérieure à 50 % de la surface totale
du terrain."
A mon sens, le fait d'avoir aménagé le sous sol n'a pas augmenté l'emprise au sol de la construction. Je précise que je suis sur une parcelle de moins de 300m2.
Comment pensez-vous.? |
Cordialement,
le Sage |
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le Sage
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 15:42:30
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Je précise que nous nous posons ces questions dans le cadre d'une éventuelle revente.
Car certaines agences nous disent qu'un sous sols aménagé ne compte pas dans le calcul des m2 d'autres disent le contraire. Paradoxalement, les personnes qui effectuent des diagnostics Loi Carrez nous disent que cela compte. Or, c'est pour nous une question importante car le prix du biens se fondent en partie sur le nombre de m2 habitable.
En fait qui dit vrai selon-vous?
Merci |
Cordialement,
le Sage |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 15:49:12
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LeSage,
votre lecture du^POS est la bonne : enfin un POS intelligent (opinion très personnelle).
l'emprise est la projection au sol de la construction. Donc pas de question de dépassement de SHON autorisée, tout va bien coté urbanisme.
Romain :
si cette surface constitutive de SHOB était uniquement déclarée en cave, constituait-elle de la SHON ? Non, mais il est vrai que la taille des ouvertures ne permet a priori pas de la comptabiliser comme cave mais plutot comme réserve, ou ... Il faudrait remonter au PC initial.
Aujourd'hui, en tous cas, elle en forme indéniablement. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 15:53:24
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Citation :
Initialement entré par le Sage
Car certaines agences nous disent qu'un sous sols aménagé ne compte pas dans le calcul des m2 d'autres disent le contraire.
eux vous donnent les caractéristiques commercialesCitation :
Paradoxalement, les personnes qui effectuent des diagnostics Loi Carrez nous disent que cela compte.
eux vous donnent les caractéristiques règlementaires et techniques de la loi Carrez, ce qui figurera dans l'acteCitation :
Or, c'est pour nous une question importante car le prix du biens se fondent en partie sur le nombre de m2 habitable.
En fait qui dit vrai selon-vous?
Merci
de toutes façons, c'est attractif pour l'acheteur, mais il est évident que ça ne vaut pas le même prix au m2 que la même surface avec éclairage extérieur naturel "direct"... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 avr. 2007 15:55:44 |
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le Sage
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 15:57:08
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Merci WROOMSI,
Si je vous ai bien suivi, il n'y a donc que l'actualisation à faire auprès des services fiscaux et de la copropriété afin d'être en toute conformité.
Mais sur la question de l'habitabilité, doit-il être compter comme surface habitable selon-vous?
Cordialement, |
Cordialement,
le Sage |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 16:15:59
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au sens Carrez, les pros vous l'ont dit.
pour le reste, c'est du commercial, du "mou".. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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le Sage
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 16:21:43
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MErci à tous ceux qui ont répondu de manière éclairée et éclairant les obscures règles d'urbanisme. Encore félicitation pour l'aspect pédagogique de vos interventions.
Bonne continuation, |
Cordialement,
le Sage |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 18:36:26
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| Méfiance avec la copropriété : si vous n'avez pas touché à des parties communes pour votre aménagement, pas de problème; si la copro refuse de régulariser, vous n'aurez pas d'augmentation des charges et tant pis pour eux. En revanche, si vous avez touché à des parties communes, ils pourront en principe exiger une remise en l'état initial. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 19:19:38
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| Sauf que ... souvenez vous cette histoire récente de combles annexées pour lesquelles la cour d'appel de Paris n'a pas admis la remise en état mais seulement l'indemnisation des copropriétaires... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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le Sage
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 25 avr. 2007 : 17:40:49
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Non,
je n'ai pas touché aux parties communes de la copropriété.
J'ai juste aménagé le sous-sol, à l'époque brut et aujourd'hui complétement aménagé. PAs d'ouverture supplémentaire, aucun changement visuel de l'extérieur. Juste ces 64 m2 en plus.
Cordialement,
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Cordialement,
le Sage |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 avr. 2007 : 18:58:47
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Donc on reste sur nos échanges précédents...
régularisez la copro et le fisc et basta. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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le Sage
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 25 avr. 2007 : 21:33:40
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Encore Merci Wroomsi.
Bien à vous, |
Cordialement,
le Sage |
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Sous sols aménagé
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