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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
 Posté - 01 mai 2007 : 19:52:31
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OK pour vos remarques, je recommence ma balance des comptes en vous mettant les débits et les crédits
165 fonds de roulement..(crédit)......................................32.974
401 fournisseurs....(crédit)..........................................38.331
411 copropriétaires.................(débit)......... 68.279....(crédit)......10.062
431 charges sociales à payer....(crédit)...............................1.952
475 provisions........(crédit)........................................42.010
476 charges payées d'avance....(débit)...................18
486 charges à recevoir gardien.....(débit)............5.963
487 loyers à recevoir.....(débit).......................495
491 ventes....(crédit)...................................................731
512 banque.....(crédit)................................................7.291
515 caisse d'épargne....(débit)........................6.172
530 caisse x.....(débit).................................150
531 caisse conseil syndical..(débit).....................700
600 comptes de charges...(débit).....................212.962
700 appels de provisions.....(crédit).................................119.999
720 provision spéciale travaux....(crédit).............................33.503
total.............................(débit)............294.740.(crédit)........294.740
Résultat de l'exercice 2005 : solde débiteur de 92 963
J'ai bien compris qu'il s'agit de la différence entre le compte 700 appels de provisionq et le compte 600 charges
Ce que je ne comprends pas c'est comment se fait la ventilation des autres comptes, pourquoi la banque présente t elle un compte créditeur de 7 291 euros seulement (en rouge), quels sont les autres comptes qui épongent la différence ?
Merci |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 mai 2007 : 22:15:58
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Comptes débits crédits
165 fonds de roulements................................ 32 974
401 fournisseurs ...........................................38 331
411 copropriétaires .........................68 279.... 10 062
431 charges sociales à payer.......................... 1 952
475 provisions .............................................42 010
476 charges payées d'avance ................18
486 charges à recevoir......................5 963
487 loyers à recevoir .........................495
491 ventes ...................................................731
512 banque .................................................7 291
515 caisse d'épargne .......................6 172
531 caisse gardien .............................150
531 caisse c s ...................................700
600 comptes de charges ................212 962
700 appels de provisions................................119 998
720 provision spéciale travaux .........................33 503
................................................294 740....286 852
La balance n'est pas équilibrée
En 411 vous avez modifié le débit qui était initialement 62 971
Il est facile de ranger les montants en colonne et de faire une addition 
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 09:48:52
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ok JPM, je rectifie, je ne suis vraiment pas douée
le compte 475 est créditeur de 49.995 ce qui fait la différence.
autre petite question :
est-il normal de mettre dans le budget prévisionnel les charges privatives d'électricité et d'eau alors que nous possèdons un compteur divisionnaire?
Merci |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 10:42:05
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Oui, le principe de facturation pour l'eau étant le suivant :
- appels de fonds trimestriel en charges générales sur la base de facturation de A-1 repris dans le buget prévisionnel,
- relevés du compteur général eau puis facturation et paiement par le syndic,
- en fin d'année pour la clôture des comptes, facturation aux comptes de chaque copropriétaire des dépenses du relevé eau (consommation réelle des copro) avec une contrepartie pour le remboursement des appels de fonds, celui-ci pouvant être créditeur auquel cas il vous sera remboursé sur la base des charges générales de copropriété comme pris dans mon exemple (à voir le RDC.
Les charges EDF reprises dans le budget provisionnel ne doivent concerner que les consommations des parties communes. Je ne vois pas pourquoi chaque copropriétaire aurait un compteur divisionnaire EDF. Mjl, avez vous un contrat pour votre compteur EDF et si oui des prélèvements bancaires? Si oui, votre budget provisionnel relatif à EDF ne doit bien ne concerner que vos parties communes générales de votre copropriété.
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 11:50:22
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Merci Jean not pour votre réponse,
Etant donné qu'il s'agit d'un parc résidentiel de loisirs, nous avons un compteur d'électricité central relevé par l'edf et des compteurs d'électricité divisionnaires soit 200 compteurs dont la consommation est prélevée chaque fin d'année par les copropriétaires et transmise au syndic pour la régularisation des provisions qui se fait d'après les tantièmes attribués à chaque lot, et ceci depuis le vote de l'assemblée générale 2006. Auparavant, cette consommation d'edf n'était pas provisionnée et n'entrait pas dans le budget prévisionnel, chaque copropriétaire payait son edf au syndic d'après sa consommation réelle.
Pas simple. Merci |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 11:55:05
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Bonjour,
Ayant fait une erreur, je bascule mon avant dernier message "vote de l'assemblée générale sur parties privative"
En 2006, nous avons votés la rénovation électrique du parc résidentiel de loisirs où je possède une habitation légère, cette rénovation intègre le remplacement total des 200 compteurs électriques divisionnaires ainsi que les disjoncteurs qui sont d'après le règlement de copropriété parties privatives. Etant donné qu'en 2003, j'ai fait refaire toute mon installation électrique pour 3000 euros qui intègre un compteur divisionnaire et un disjoncteur neuf, suis-je obligée de nouveau à les changer et à payer une seconde fois ? nos compteurs et disjoncteurs sont-ils devenus par ce vote parties communes ?
Merci |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 16:04:27
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Je ne vois pas en vertu de quoi la collectivité interviendrait dans les parties privatives, sauf à vérifier ou faire vérifier que les raccordements privatifs sont conformes à la réglementation, ce qui relève en principe d'EDF.
Il faudrait que l'installations électriques soient déclarées communes dans les actes fondateurs, jusques et y compris les compteurs et les coupures !
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 19:06:06
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Merci JPM
Sur les 4044 euros réclamés par le syndic pour la rénovation du réseau électrique environ 500 euros comprennent le compteur divisionnaire et le disjoncteur, que dois-je faire, ne régler que 3544 euros en prétextant que le vote de l'assemblée générale en 2006 sur les parties privées était non légal ? Merci |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 22:40:58
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Tout dépend de la réponse à la question posée. A l'assemblée des précisions ont certainement été fournies.
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 08:40:47
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Bonjour JPM
La convocation disait ceci : ag exceptionnelle afin de délibérer sur l'ordre du jour suivant :
- réfection du réseau de distribution électrique de la résidence (devis a, b, et c joints et autres devis à venir) - décision - vote (article 25)
- modalités de financement des travaux - subventionnement, décision, vote;
le pv dit :
entretien - aménagements (article 24 ou 25, selon le cas)
réfection du réseau de distribution électrique de la résidence;
Il est procédé à un large exposé des objectifs relatifs à la réfection des réseaux et de la distribution de l'électricité, d'un point de vue technique, financier et administratif.
Après débats rappelant les risques encourus par le syndicat des copropriétaires de ne pas envisager de réaliser ces travaux, en contrepartie de l'engager sur des dépenses d'une ampleur si importante, Monsieur le Président propose la résolution suivante :
l'ag décide de confier les travaux de réfection du réseau électrique, de l'éclairage public et télévision aux entreprises et pour les montants ci-après mentionnés :
a : 402 204 euros ttc
b : 86 206 euros ttc
c : 9298 euros ttc
d : 316 013
l'ag considère que ces montants arrêtés à la somme de 813 723 euros constituent des plafonds de réalisation à ne pas dépasser expressement;
l'ag accepte les frais contractuels de gestion administrative, correpondant à 2% ht du montant ttc total des travaux, hors maitrise d'oeuvre et assurance, pour un montant ht de 16 274 euros soit 19 464 euros ttc
pour : 580/775
contre : 175/775
abstention : 20/775
cette résolution mise aux voix est adoptée à la majorité de tous les copropriétaires.
Remarques :
Ont été calculés par erreur sur les devis fournis une tva à 19.6 au lieu de 5.5 (information de la présidente du conseil syndical)
Le devis c d'un montant de 316 013 ttc (petite entreprise d'électricité industrielle au capital de 45 737 euros) intégre bien le prix des éléments suivants pour un montant total de 500 euros environ :
- disjoncteurs de départ
- compteurs électroniques
- raccordement disjoncteurs
- réseau de terre
Merci pour vos réponses
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 13:22:32
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Questions :
1) Suis-je engagée pur un coût total des travaux de 813723 euros qui intégrerait par la différence de tva les devis à venir ou bien sur seulement les quatre devis mentionnés dans pv ?
2) Puis-je informer mon syndic ainsi que l'entreprise (d) que je ne suis pas intéressée par la pose d'un compteur divisionnaire et d'un disjoncteur ?
Merci |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 14:44:46
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Mjl vous dites : "En 2006, nous avons votés la rénovation électrique du parc résidentiel de loisirs où je possède une habitation légère, cette rénovation intègre le remplacement total des 200 compteurs électriques divisionnaires ainsi que les disjoncteurs qui sont d'après le règlement de copropriété parties privatives."
Avez vous voté contre ce projet et si oui, vous y êtes vous opposé dans les 2 mois suivants le compte rendu de l'AG? Ou bien avez vous signalé en AG la rénovation de votre installation EDF et demandé à être exonéré du changement de disjoncteur et de son raccordement jusqu'à la centralisation EDF des parties communes. En l'absence de cette démarche, vous avez adhéré totalement à l'ensemble du projet comme vous le signalé en préambule et en l'occurence dudit raccordement au disjoncteur. |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 17:53:17
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Merci Jean Not,
Lors de l'ag en 2006, j'ai bien voté contre ce projet de rénovation mais je n'ai pas réagi dans les deux mois du fait du coût important d'une action devant le TGI. La seule action que j'ai faite c'est que j'ai envoyé une lettre recommandée en avril dernier au syndic lui demandant de mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée les résolutions suivantes :
1) Remboursement aux copropriétaires de l'avance de tva trop versée, environ 500 euros par copropriétaires
2) Remboursement aux copropriétaires qui le désirent de l'avance des frais d'installations électriques, de compteurs et de disjoncteur (parties privatives) environ 500 euros par copropriétaire.
Je vois que je vais être obligée de changer mon compteur et mon disjoncteur neufs et de payer une seconde fois..... quelle absurdité...... et de plus de payer avec l'ensemble des copropriétaires les 200 000 euros des charges travaux des défaillants soit 1000 euros pour moi car le syndic ne fait rien pour réclamer les impayés aussi bien charges courantes que charges travaux.
Le conseil syndical et le syndic se tiennent la main et les autres copropriétaires ne comprennent rien et veulent bien payer "plus".
Je suis impuissante et je dois baisser les bras et accepter la situation catastrophique de notre copropriété. |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 13 mai 2007 : 14:56:05
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Bonjour à tous,
Devant mon incapacité actuelle à comprendre aussi bien les problèmes juridiques que comptables de ma copropriété, pourriez-vous m'indiquer un titre de livre (assez détaillé) qui me permettrait de répondre à toutes les questions que je me pose. Je vous remercie de m'avoir beaucoup aidé, certains points juridiques ont été résolus grâce à la solidarité de ce forum. |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 16 mai 2007 : 13:25:23
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Bonjour,
Lors de l'ag exceptionnel en 2006, nous avons voté pour des travaux mentionnés comme ceci dans pv :
quatrième résolution
l'assemblée générale décide de confier les travaux de réfection du réseau électrique, de l'éclairage public et télévision aux entreprises et pour les montants ci-après mentionnés : a, b, c, et c soit 8138723 euros. (tva 19.6)
l'assemblée générale considère que ces montants arrêtés à la somme de 813723 constituent des plafonds de réalisation à ne pas dépasser expressement.
l'assemblée générale accepte les frais contractuels de gestion administrative, correspondant à 2% du montant ttc des travaux, hors maîtrise d'oeuvre et assurance pour un montant de 19464 ttc. Soit un vote total ttc de 833185 euros.
Si l'on rectifie la tva erronée des devis calculée à 19.6 au lieu de 5.5 pour trois entreprises, on arrive à un montant total ttc de travaux à 723261 euros.
Aujourd'hui, le conseil syndical nous informe que la différence de tva soit 100000 euros environ a été ou va être utilisée pour payer l'architecte, deux études techniques, la location d'un groupe électrogène, l'augmentation des devis des entreprises de près de 5% et pour pallier au défaut de paiement des provisions des copropriétaires défaillants.
Questions :
Lors de l'ag en 2006, avons-nous voté pour 4 devis et les honoraires de syndic, ou bien pour une somme globale de 833185 euros ?
(le conseil syndical nous a fait savoir que le syndic pouvait disposer de la globalité des 833185 euros).
Merci |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 12:31:47
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bonjour à tous,
Je viens de recevoir la convocation pour l'assemblée générale qui aura lieu en juin 2007. La question que je me pose, étant donné que j'ai envoyé fin avril par lettre recommandée une douzaine de question à porter à l'ordre du jour de cette assemblée, de ne pas y voir la liste de mes questions, seule ma lettre de demande est annexée à cet envoi. Pourriez-vous me faire savoir si le syndic envisage-t-il vraiment de mettre mes questions aux votes des copropriétaires ou bien la seule annexion de ma lettre est suffisante ? Je précise qu'il est impossible de joindre le syndic par téléphone ou par mail. Si on calcule que le syndic à porter 10 questions et moi 12 questiOns, cela fait 22 questions à porter au vote en 2 heures. Que dois-je faire, merci |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 13:40:29
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vos questions sont elles bien formulées sous forme de résolutions à voter ???
pouvez vous nous donner quelqus exemples (sans mettre de nom ou de référence de votre copropriété)des questions envoyées... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 16:01:08
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Quel est le texte qui prévoit que les questions adressées au syndic pour inscription à l'ordre du jour de la prochaine AGO doivent être formulées "sous forme de résolutions à voter" ?
pour mjl:
Pour ce qui vous concerne le procédé employé par votre syndic
ressemble à une censure,alors qu'il n'a aucun droit pour agir ainsi.
Seule l'AGO est compétente pour décider de la pertinence de vos questions dont vous avez du entretenir votre conseil syndical !
Personnellement je ne me rendrais pas à cette convocation !
Votre "défaillance" obligerait le syndic à vous adresser le PV en bonne et et due forme et vous auriez la possibilité de faire opposition et de demander l'annulation de cette AGO,au TGI.
Prévenez le CS de vos intentions.
Il est évident que vous ne seriez pas au bout de vos peines ! |
Salutations
François |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 18:01:29
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Bonjour et merci,
Voici les termes de ma lettre d'avril 2007 :
Conformément aux dispositions de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 modifié, nous vous demandons d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les questions suivantes :
1) Remboursement aux copropriétaires de l'avance de tva trop versé, environ 500 euros par copropriétaire
2) Remboursement aux copropriétaires qui le désirent de l'avance des frais d'installations électriques, de compteurs et de disjoncteurs etc (parties privatives) environ 500 euros par copropriétaires.
3) Remoursement aux copropriétaires des frais de relance qui sont exigibles qu'à partir de la première mise en demeure par lettre recommandée
4) Permettre aux copropriétaires qui le désirent de payer ces travaux en trois, 1/3 au début, 18/3 à la moitié et 1/3 à la fin.
5) Rétablissement de la clé de répartition des consommations électriques d'après les consommation réelle des compteurs
6) Les relevés de compteurs (eau et électricité) devront être faits par le syndic et non par les copropriétaires
7) Préparation d'un carnet d'entretien
8) Mentions obligatoires sur les bons de commande aux entreprises : date de début de travaux, date de fins de travaux avec intérêts par jour de retard et devis définitif et non révisable
9) Remboursement des avances des comptes des copropriétaires créditeurs (charges courantes) au 31 décembre 2006
10) Envoi d'une mise en demeure par lettre RAR à tous les copropriétaires sans exception
11) Agir immédiatement en justice à l'encontre de tous les copropriétaires débiteurs. Charges courantes : copropriétaires débiteurs depuis plus d'un an (au 31/12/2005 - 73 débiteurs - 35% - total 68 279 euros) et charges travaux : copropriétaires qui n'ont rien versé.
12) Faire payer par l'assurance de syndic, l'engagement personnel et personnel du syndic de telle date qui stipule que les doubles parcelles ne paieront que 4044.61 euros de charges travaux
Ma copropriété est en difficulté du fait des impayés qui sont très importants. Sur les 206 copropriétaires, j'ai trouvé deux copropriétaires qui ont signé ma lettre. Je voudrais évité l'assignation du syndic devant le TGI du fait des frais importants de procédure, puis-je faire intervenir le tribunal d'instance ?
Merci |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 10:19:32
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Bonjour à tous,
J'ai reçu une nouvelle convocation pour l'ag du syndic qui intègre cette fois ma demande de porter à l'ordre du jour, intitulée :
Travaux :
Demande de Mme mjl (lettre jointe), Décision, vote, (art. 24)
Quel revirement ? |
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Remboursement par le Syndic des comptes créditeurs
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