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chafouine
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 26 avr. 2007 : 20:36:11
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Bonsoir à tous, ce soir,nous avons eu notre AG et il y a eu un refus de renouvellement de contrat avec l'ancien syndic et le choix s'est porté pour une autre entreprise de gestion immobilière.
Lors de notre AG l'ancien syndic nous a refusé de voter une approbation des comptes avec réserve et nous a donc contraint à voter un refus des comptes!! Cela nous parait louche. Qu'en est il exactement et est ce que cela ne nous met pas en faute?
Merci de bien vouloir éclairer notre lanterne.
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 20:54:26
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Vous n'avez que l'embarras du choix sur le forums d'UI, tant les rubriques sont nombreuses et variées.
L'ennui c'est que lorsqu'on n'a plus le choix il ne reste que l'embarras . |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 06:21:05
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Aliboron arrive à un nombre impressionnant de messages en exerçant son rôle de pollueur actif des sujets et écrire pour ne rien dire.
Citation :
Qu'en est il exactement et est ce que cela ne nous met pas en faute?
Non pas du tout, le syndicat réuni en AG est souverain dans ses décisions.
C'est une légende qui est colportée par une certaine catégorie de syndic.
J'espère seulement que le syndicat a confirmé la cohérence de cette décision en votant NON au quitus.
Il importe désormais au syndic de récupérer la totalité des archives du syndicat (sous 2 mois).
Mais cela va vous obliger de tenir très vite une AG pour clarifier la situation.
Sans quoi le nouveau syndic serait confronté à un casse-tête pour recouvrer les charges impayées.
Cette fois-ci, il faut que le conseil syndical joigne un rapport précis sur toutes les anomalies et il faut mettre en demeure l'ancien syndic de rembourser les sommes indûes.
Si l'ex. ne s'exécute pas et sous réserves que les sommes en jeu soient importantes (A VOUS de nous le préciser sur quoi porte le litige), un référé au TGI s'impose avec demande de nomination d'un expert (ou des poursuites sur le fond si la situation est complexe).
Il faut donc inscrire ces mesures à l'ODJ de votre prochaine AG que le syndic en exercice doit convoquer au plus vite.
Cordialement
Edmond  |
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chafouine
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 09:57:29
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bonjour et merci pour cette réponse claire.
Nous ne pouvons pas dresser de liste d'erreur car en fait nous ne contestons pas les factures simplement la gestion générale de la résidence.
Lors de la vérification des comptes de fin d'année,les membres du CS avaient approuvé les comptes sous réserves.
Le quitus a été aussi refusé, car nous préférons que le nouveau syndic vérifie les compte, par acquis de conscience!
Les charges avaient tellement augmentées ces deux dernières années, c'est cela qui nous a poussé à changer de syndic.
Qu'en pensez vous ? Avons nous bien agi? Que peut-il nous arriver ?
Nous nous méfions de ce grand groupe qui a racheté notre ancien syndic et qui nous a mis une pression énorme lors de cette AG puisqu'il savait que nous avions décidé de changer de syndic.
Merci encore de votre implication. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 10:33:23
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De Chafouine :
Nous ne pouvons pas dresser de liste d'erreur car en fait nous ne contestons pas les factures simplement la gestion générale de la résidence.
En d'autres termes les comptes sont justes et vous avez voulu néanmoins faire des réserves ! Solution absurde  Le principe est certes que le syndic n'avait pas à vous dicter le vote à faire mais en l'espèce, il faut admettre qu'il n'avait pas complètement tort. Vous contestiez la gestion générale de la résidence, c'est un problème de quitus, pas de comptes.
Lors de la vérification des comptes de fin d'année,les membres du CS avaient approuvé les comptes sous réserves.
Quelles réserves, puisque les factures ne sont pas contestées ?
Le quitus a été aussi refusé, car nous préférons que le nouveau syndic vérifie les compte, par acquis de conscience!
Il n'appartient pas au nouveau syndic de vérifier les comptes de son prédecesseur. Et vous mélangez à nouveau Quitus et approbaion des comptes.
Les charges avaient tellement augmentées ces deux dernières années, c'est cela qui nous a poussé à changer de syndic.
Votre syndicat n'est pas le seul dont les charges ont augmenté. Quand une augmentation des charges semble injustifiée, il n'est pas difficile de voir les postes à vérifier. Si le combustible pour le chauffage a augmenté de 23 % alors que l'augmentation générale est de 14 % il faut vérifier par exemple si une livraison de fioul effectuée 10 jours avant la clôture de l'exercice n'a pas été passée en totalité sur l'exercice alors qu'elle concerne pour les trois quarts l'exercice suivant.
Qu'en pensez vous ? Avons nous bien agi? NON
Que peut-il nous arriver ? Les pires choses
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chafouine
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 11:05:16
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Merci pour votre réponse rapide.
qu'elle sont ces pires choses qui peuvent nous arriver?
Tant qu'à faire autant qu'on s'y prépare! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 13:01:19
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| la non approbation des comptes empêche le syndic de poursuivre les copropriétaires débiteurs qui ont une dette sur cet exercice...si la répartition entrainait un débit |
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benmazout
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 18:22:39
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J'ai un problème similaire, quoique plus complexe.
Voici : chez moi, les comptes 2003 n'ont jamais été soumis à l'approbation de l'AG. En effet, ils relevaient de la gestion d'un syndic (B) qui a préféré démissionner en même temps qu'il faisait approuver les comptes 2002 de son prédécesseur (A).
Sous le syndic suivant (C), toujours en place, ces comptes 2003 sont restés en suspens tandis qu'il réclamait de chacun un supplément de plus de 2000 euros en 2004...
S'agissant des comptes 2005, les impayés atteignaient apparemment 8.500 euros dans un cas et 5.500 euros dans l'autre (sur 9 copropriétaires).
Pour 2006, rien reçu encore.
Mes questions :
1/ peut-on "sauter" un exercice ?
2/ dans la négative, quelles en sont les conséquences ?
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chafouine
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 20:26:30
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bonsoir, merci pour toutes vos réponses et conseils. J'ai quand même pris des renseignemants auprès de la chambre des propriétaires et apparement nous pouvions agir comme nous l'avons fait. Le nouveau syndic reprend les comptes et une nouvelle AG aura lieu bientôt.
Benmazout,ne désespèrez pas et provoquez plutôt une AG pour régler vos soucis de 2003. Tentez la chambre des propriétaires, ils sont vraiment de bons conseils.
Merci à vous tous et à bientôt,je vous tiens au courant pour la suite. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 22:23:41
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..Sauf que la "Chambre des propriétaires" se trompe !!!
(l'appellation "Chambre" est trompeuse quant à un aspect "officiel" : c'est une simple association lambda de propriétaires, association comme le sont d'autres, mais sans doute plus branchée "propriétaires bailleurs" / propriétaires investisseurs".)
Le refus global d'approuver les comptes est une grave erreur !!!
Outre le fait que la créance des débiteurs ne peut être recouvrée, le nouveau syndic ne pas demander la restitution de fonds : il devra prendre sans controle ce que lui donne le syndic sortant .. s'il lui donne quelque chose !!
En refusant d'approuver la totalité des comptes, votre syndicat, et donc votre syndic, est totalement paralysé, en particulier pour ce qui concerne la trésorerie passée !
C'est d'autant plus idiot que d'une façon ou d'une autre il vous faudra les approuver !!!
(L'UNPI, et ses antennes "chambre des propriétaires", est sans aucun doute une association très respectable et fort utile. Mais elle est plus soucieuse encore des questions de fiscalité sur l'immobilier (surtout de défiscalisation !) et des placements pierre que de la gestion des copropriétés : leurs intervenants locaux ne sont parfois pas à la hauteur sur ce dernier point !! Attention donc !) |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 22:47:58
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D'accord avec gédehem
"Le refus global d'approuver les comptes est une grave erreur !!!"
Pour rester dans des termes corrects...!
benmazout
Où allez-vous chercher vos syndics!
le troisième n'a pas l'air d'être mieux que les précédents.
Que fait votre conseil syndical ?
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 06:22:37
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Au vu de vos explications, il est vrai que le syndicat a été léger dans sa décision de refuser l'approbation des comptes tant bien même qu'aucune dépense n'était clairement contestée.
Citation :
Que peut-il nous arriver ? Les pires choses
Il ne s'agit pas de faute à proprement parler, car le syndic était en fin de mandat et le syndicat est libre de changer de syndic sans avoir à se justifier. Tout au plus d'une méconnaissance des textes régissant la copropriété.
Je taxe JPM d'exagération dans ses propos.
Il est vrai que la décision porte préjudice au syndicat lui-même et il convient de demander au syndic de convoquer une AG pour faire approuver ces comptes et réparer cette maladresse.
Résultat, des dépenses superflues mais qui dans votre cas deviennent nécessaires.
La vérification par le syndic en exercice ne peut être faite, car il est partial aux intérêts du syndicat puisqu'il en est le représentant légal.
Si vérification il doit y avoir, c'est au conseil syndical de la faire, mais vous avez dit vous même qu'aucune facture n'était contestée.
Changer de syndic trop souvent, ou sans raison légitime, est certainement préjudiciable aux intérêts du syndicat, voyez le cas de ben mazout.
Cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 11:13:49
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Pour Dantès " Je taxe JPM d'exagération dans ses propos. "
Si c'est pour " les pires choses ", Dantès manque d'humour 
Si c'est une autre raison, merci à lui de préciser.
Quant aux indications de la " Chambre des propriétaires ", j'ai eu la prudence de laisser à Gedehem de donner un avis en premier . Il l'a fait et je le partage intégralement.
On constate quotidiennement la légèreté de ces avis qui montrent trop souvent un souci de caresser le consultant dans le sens du poil, si j'ose dire.
Il faut répandre la bonne parole en rappelant que, sauf des cas très rares, l'assemblée doit toujours approuver les comptes en faisant les réserves nécessaires qui doivent être précises et motivées pour être efficaces (c'est à dire générer des rectifications).
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 12:14:58
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chafouine: bien sûr les copropriétaire en AG avaient tout à fait légalement le droit de refuser l'approbation : personne ne contestera ce point
ce qui est dit plus haut, c'est qu'en l'absence de contestation sur l'existence des factures, leur libellé, la réalité des travaux effectués dans la copropriété..........il n'a pas été judicieux de refuser cette approbation
bien évidemment il vous faudra lors d'une prochaine AG remettre cette résolution à l'ODJ
MAIS le syndic ne recommencera pas la comptabilité de cet exercice, il vous présentera les documents établis par l'ancien syndic |
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chafouine
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 12:47:58
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1-b]Il faut répandre la bonne parole en rappelant que, sauf des cas très rares, l'assemblée doit toujours approuver les comptes en faisant les réserves nécessaires qui doivent être précises et motivées pour être efficaces (c'est à dire générer des rectifications).[/b]
2-il n'a pas été judicieux de refuser cette approbation
3-Changer de syndic trop souvent, ou sans raison légitime, est certainement préjudiciable aux intérêts du syndicat, voyez le cas de ben mazout.
Pour répondre à ce que j'ai récupéré dans vos réponses et ce dont je vous remercie,je vais tâcher de répondre à mon tour:
1 et 2 -L'ancien syndic,dont je tairai le nom(F...),bien connu pour ses méthodes militaires! ne nous a pas donné le choix pour approuver ou non les comptes. Nous voulions le faire avec réserves ,mais c'est le syndic lui même qui s'y est opposé. Qu'a t-il donc à se reprocher ,de quoi avait-il peur? Ils ont été limites correct avec moi( je vous signale que je suis une femme) cela a frisé la malhonneteté. Je suis présidente du CS et je fais vraiment ce que je peux(1 seul membre! moi!),personne ne veut en être. Et pour cause,intimidation et manipulation en tout genre pour vous dégouter!
3- Quant au changement de syndic, cela a été nécessaire dans le sens où nous avons subi des augmentations de charges tellement importantes en 2 ans que certains copropiétaites ne peuvent plus payer. Nos charges sont plus élevées que des loyers !!!! Ne nous demandez pas pourquoi ,on cherche encore!!
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 13:46:38
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Permettez mon étonnement ?,
Soit il y à erreur de facturation impliquée à l' immeuble, pouvant êtres prouvées ? et de ce fait opposables !qui augmenteraient anormalement les charges ?
Soit des factures, correspondant bien aux travaux réalisés ? et approuvés par le C/S, et de ce fait, non contestables
Qui comme partout ne font plaisir à personne !! surtout ceux qui ne s' interresse pas à l' entretient de l'immeuble
Car s' il y a eu des travaux important, le C/S logiquement en a le suivi
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Goutelette |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 15:38:04
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Goutelette, c'est bien ce qui est dit ici !!
Dans la mesure ou les dépenses engagées l'ont été pour le bien commun, en conformité avec les budgets votés (prévisionnele, travaux..), que le total des écritures est conforme, il n'y a aucune raison valable de refuser l'approbation des comptes, qui sont les comptes dépenses collectives des membres du syndicat, des copropriétaires (il ne faut pas l'oublier !)
Dans la mesure où il apparatit que certaines de ces dépenses sont injustifiées (absence de justificatifs, de pièces, factures, etc ..) ces dépenses, dument identifiées et listées, sont à approuver "avec réserve", sous réserve de présentation au CS, par exemple, des pièces justificatives correspondantes.
Dans la mesure ou telle dépense a été engagée sans raison, abusivement, à la seule initiative du syndic sans même l'avis du CS, qui plus est hors budget (prévi ou travaux), cette dépense dument précisée sera refusée par l'AG. Et s'il y en a 5 ou 6, elles subissent le même sort !
On peut trouver ici aussi des honoraires du syndic facturés en sus de son contrat ou pour des taches de gestion courante abusivement imputées à part.
Mais alors, on l'a compris, ces sommes rejetées sont listées.
Le syndic présentes des comptes pour 50.000 €, l'AG refuse 5 dépenses abusives (détail présenté à l'AG et rapporté au PV) pour un montant de 1200 €, "l'AG approuve 48.800 € qui seront à répartir comme il convient entre les copropriétaires".
Quel que soit le litige que l'on peut avoir avec le syndic, qu'il soit sortant ou non, il faut comprendre que refuser globalement d'approuver 50.000 € de dépenses du syndicat alors qu'une majorité, après avis du CS et des controleurs, serait d'accord avec 48.800 € justifiés est une grave erreur, je dirais même irresponsable (bien qu'ici ce soit par méconnaissance, ce qui est une explication et non une excuse ... )
Le mauvais conseil donné par la "Chambre" est plutot une faute ... 
Chafouine : "...l'ancien syndic nous a refusé de voter une approbation des comptes avec réserve et nous a donc contraint à voter un refus des comptes!! "
Il avait une mitrailleuse en batterie et 5 grenades dégoupillées pour vous contraindre ainsi à faire ses 4 volontés ??
Et le PDt de séance, que faisait-il ??? (non ne répondez pas, nous savons ce qu'il en est .... )
"Et pour cause, intimidation et manipulation en tout genre pour vous dégouter !"
Il me semble avoir entendu cela à la télé ou à la radion ces derniers jours ..Pas vous ? ... |
Edité par - gédehem le 28 avr. 2007 15:49:32 |
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chafouine
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 16:43:24
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ah! que j'aime vous l'entendre dire!!Citation :
Initialement entré par Goutelette
Permettez mon étonnement ?,
Soit il y à erreur de facturation impliquée à l' immeuble, pouvant êtres prouvées ? et de ce fait opposables !qui augmenteraient anormalement les charges ?
Soit des factures, correspondant bien aux travaux réalisés ? et approuvés par le C/S, et de ce fait, non contestables
Qui comme partout ne font plaisir à personne !! surtout ceux qui ne s' interresse pas à l' entretient de l'immeuble
Car s' il y a eu des travaux important, le C/S logiquement en a le suivi
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 01:57:39
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Citation :
Si c'est pour " les pires choses ", Dantès manque d'humour
Cette remarque porte sur la citation que j'avais faite, quoi d'autre ?
A mon humble avis, les "pires choses" seraient notament:
- le passage de la copropriété sous administrateur judiciaire.
- une assignation du syndic sortant pardevant le TGI pour rupture abusive de mandat.
- l'effondrement des fondations de l'immeuble.
- la démission du nouveau syndic
...
Mais là, franchement, je ne vois pas le jeu de mots.
JPM, si c'est de l'humour, vous ne nous avez toujours pas expliqué où se trouvait la chute.
Chacun sait que je débats uniquement sur les idées, pas sur les intervenants, hormis pour Aliboron à qui je donne un coup de bâton quand je le surprends à braire sur les sujets.
chafouine aura retenu la leçon, j'espère.
Cordialement à tous.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 11:37:11
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Les pires choses, à la suite de refus global d'approbation des comptes, c'est avant tout la paralysie de la gestion du syndicat :
Les soldes de fin d'exercice ne sont pas exigibles Le syndic, quel qu'il soit, ne peut ni restituer les soldes créditeurs ni recouvrer les soldes débiteurs.
On peut même prétendre que l'assemblée ne peut ni adopter le budget prévisionnel N+2 (futur) ni rectifier le BP N+1 (en cours lors de l'assemblée.
Il n'est pas toujours possible de rectifier les comptes contestés. Sic quand les réserves précises n'ont pas été formulées.
Le syndicat peut effectivement s'acheminer vers l'administration provisoire, si le nième syndic finit par caler lui aussi.
Il ne faut pas noircir abusivement le tableau mais une chose certaine est que le rejet global des comptes est une solution inepte.
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chafouine
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 21:40:00
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Bonsoir, entierement d'accord,c'est d'une bétise énorme.
Mais pour se débarasser de ce sacré syndic ,nous avons préféré capituler et refuser l'approbation des comptes!!
Nous pensons que nous nous sommes fait avoir,mais dans le fond ,nous sommes contents d'être débarassé de cette situation.
Pour notre part nous nous en remettons à notre nouveau syndic qui ne trouve pas la situation si dramatique que cela.
Nous revoyons les comptes ensembles et nous reconvoquons une AG d'ici quelque temps.
Après,on verra! |
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approbation des comptes et changement de syndic
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