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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
 Posté - 27 avr. 2007 : 17:28:16
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Bonjour à tous,
J'ai reçu une convocation pour une AG avec le ravalement de l'immeuble à l'ordre du jour.
Ce ravalement a été demandé par le copropriétaire majoritaire del'immeuble, l'an dernier, par RAR à l'administrateur provisoire alors en place, et suite au refus de celui-ci (sa mission n'étant que provisoire, et ne prévoyant pas d'AG pour travaux) par voie de référé. L'administrateur a été condamné par le juge des référés à convoquer cette AG, mais n'a pas exécuté la décision, il a simplement fait nommer un nouveau syndic. C'est ce syndic qui convoque l'assemblée un an après. Entre-temps, l'AG approuvant les comptes a nommé un conseil syndical comprenant 3 des 4 copropriétaires(ma candidature a été rejettée).
1 - La convocation ne mentionne pas que cette assemblée est convoquée à la demande de M. H, ce qui veut dire que les frais seront à la charge de tous les copropriétaires, et que nous sommes tous censés être demandeurs (ce n'est pas mon cas).
2 - Le conseil syndical n'a pas émis le moindre avis (mais peut-être est-ce pour la réunion ?)
3 - Le syndic a fait réaliser une étude par son service technique, et nous demande des honoraires de 1.500 € HT au cas où le ravalement ne serait pas voté... Cette étude n'a pas été votée lors d'une précédente AG (résolution 2)
4 - La 3ème résolution prévoit de "donner mandat au conseil syndical ou au syndic pour le choix de l'entreprise pour une budget de travaux ravalement X € TTC", idem zinguerie et serrurerie. (4 devis présentés, mais possibilité de choisir une autre entreprise ?)
5 - "Les travaux seront surveillés par le service travaux du syndic moyennant une rémunération de 7 % Ht (TVA à 5,5 %) sur les montant HT des travaux réalisés". Le contrat voté l'an dernier prévoyait en ce cas une rémunération de 3 % ramenée à 2,5 % à partir de 80.000 € (c'est le cas)
6 - "Les honoraires du syndic pour la gestion financière, comptable et administrative du dossier seront facturés pour un montant de 3 % HT (TVA 19,6 %) sur le montant HT des travaux conformément aux conditions prévues au contrat du syndic". Efectivement conforme au contrat, et là c'est précisé !
7 - Une résolution prévoit la souscription d'une assurance auprès du cabinet X, et donne les taux de prime à prévoir, par tranche de montant.
8 - Une résolution conférant au syndic tous pouvoirs pour solliciter une offre de prêt, sans autres détails.
Quelqu'un a t'il des remarques à faire, ou tout vous parait correct ? Comme 2 des 3 autres co-propriétaires sont des prête-noms du majoritaire (de l'aveu même de l'administrateur provisoire et du syndic), je suis obligée de me méfier deux fois plutôt qu'une.
Je ne suis pas opposée au ravalement, en fait l'immeuble n'est pas vraiment très sale, mais les voisins ont ravalé, et du coup il semble sale par comparaison. Mon problème, c'est le montant, astronomique, donc je vais devoir négocier un emprunt avec ma banque si la majorité rejette la solution emprunt collectif, alors que j'ai déjà un crédit sur le dos. Donc, je dois dire que je traque les dépenses exagérées. En fait, j'aurais préféré attendre un peu pour ravaler, mais je suis minoritaire, et mon avocat me dit qu'il est impossible de contester avec succès une décision de ravalement, les tribunaux considérant que c'est toujours de l'entretien et jamais somptuaire.
Donc, toutes les observations seront les bienvenues, merci d'avance.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 11:01:15
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Bonjour chardon2bs,
Tous mes compliments pour votre post exposé en termes simples et clairs.
Sur le fond, les réponses devraient être nombreuses et notamment
celle du distingué syndic professionnel Air Jordan qui vous dira mieux que moi , ce qu'il pense de son confrère et néanmoins "ami", des projets de résolutions qui seront soumis à la prochaine AGO de votre SDC.
Je précise ,quand même, que les frais de convocation de ladite assemblée seront, en principe, à la charge de tous les copropriétaires, selon les dispositions de votre état descriptif de division.
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Salutations
François |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 16:06:50
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Merci à Oldman et Etaspak pour leur soutien, sinon personne ne voit
rien à redire à cet ordre du jour ? Snif...
PS Mais comment faites-vous pour mettre les smiley, je n'y arrive pas... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 16:41:02
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Bonsoir ,
Merci pour vos remerciements.Tous les intervenants ne sont pas
comme vous ! .
Quant aux smileys vous pouvez y recourir en cliquant sur "réponse au message" au lieu de taper votre message dans le cadre plus bas.  .
Je ne le fais pas ,sans quoi il me faudrait cliquer sur  .
Cependant bien qu'étant Corse, il ne m'est jamais arrivé de mettre un "couteau ou un fusil" sous la gorge d'un quidam du site ,selon la citation du rénovateur/platrier gédehem lue dans un autre topic de ce jour. [ 
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Salutations
François |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 23:05:02
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Dommage que ce topic tombe dans la trappe aux oubliettes !
du moins pour le moment, mais il y avait des vacances et certains contributeurs ne lisent que les postes des ténors du site,
Cela n'empêche pas d'ailleurs la cacophonie !!! |
Salutations
François |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 23:15:17
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Je remarque, ce soir, que trois de mes posts portent le même numéro.
UI aurait ils la même politique que celle d'un service de lEtat,
en ce qui concerne certaines statistiques ?.
Mais , pour moi ça n'a pas beaucoup d'importance.
Néanmoins, je remarque que certains messages disparaissent et là
c'est une autre affaire sur laquelle je ne m'étendrai pas ! |
Salutations
François |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 16:02:14
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Pour tenir au courant ceux qui ont eu la gentillesse de me répondre, l'AG s'est tenue hier, et a voté (sans surprise) le ravalement de l'immeuble.
Mais surprise, bien que nous ayons un conseil syndical, il n'a donné aucun avis, ni verbal ni écrit. Mais ce même conseil s'est réveillé pour se voter une délégation quant au choix de l'entreprise.
Le syndic qui avait prévu des honoraires de 7 % pour la surveillance des travaux, + 3 % pour la gestion du dossier, a été obligé par le copropriétaire majoritaire de les baisser à 6,5 et 2 %... Grosse économie en perspective (!) même si c'est toujours ça de pris.
Par contre, bienque le ravalement ait été voté en article 24, et soit donc considéré par le syndic comme de l'entretien, il a imposé une assurance dommage ouvrage, qui va coûter la bagatelle de 6.400 €...
Je précise que les travaux de zinguerie prévus sur les balcons de 2 étages ont été supprimés, et remplacés par "des réparations ponctuelles ne bénéficiant pas de garanties".
Les appels de fonds seront effectués en clé "charges générales", et les montants rajoutés aux appels de fonds trimestriels...
J'hésite à contester cette AG, en fait mon avocat est frileux sur le sujet, depuis le début. Mais ce n'est pas lui qui va devoir négocier un emprunt de 35.000 € auprès de sa banque !
Des idées ? Merci d'avance
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 16:28:32
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pour un simple ravalement qui est de l'entretien il doit bien être voté à l'article 24 (sauf si vous êtes dans un "coin" où par mesure administrative -mairie par ex. le ravalement est obligatoire ,alors vote 25)mais par contre il ne doit pas y avoir de DO cela ne sert à rien
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Vlad
Contributeur senior
70 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 14:47:04
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Pour la DO ça dépend du type de ravalement.
S'il s'agit d'un revêtement d'imperméabilité (type "I1 à I4") ou d'isolation, on est en décennal, et la DO est alors obligatoire. |
Proverbe du mois : "Assemblée d'été, Copropriétaire bronzé"
Humeur : Taquin
Localisation : 22° grâce à la clim' |
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Vlad
Contributeur senior
70 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 14:53:43
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Pour lancer une procédure en annulation de l'AG, ou du moins de l'une de ses décision, il faut être bien certain qu'une condition de forme (majorité, documents notifiés avec l'ordre du jour...) n'ait pas été respectée.
Si votre avocat n'est pas chaud... soyez prudent. |
Proverbe du mois : "Assemblée d'été, Copropriétaire bronzé"
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 17:41:49
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ce n'est pas parceque l'on est avec une garantie décennale que la DO est obligatoire notamment au niveau d'une garantie decennale d'imperméabilité
Par contre pour souscrire une DO il faut que l'entreprise adjuducataire est une assurance décennale à jour
La DO joue dans le cas où la solidité de l'ouvrage est compromise ou si ce dernier est rendu inhabitable encore qu'en matière de rénovation il faudrait prouver que certains désordres susceptibles de compromettre cette solidité n'existaient pas avant la restauration |
Edité par - felix1930 le 12 mai 2007 18:31:41 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mai 2007 : 12:04:16
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L'obligation d'assurance DO s'applique à tous les travaux, quelles qu'en soient la nature ou l'importance, dès que leur défectuosité est de nature à nuire à la destination de l'ouvrage.
Ces travaux sont ceux visés par l'article 1792 du Code civil instituant la présomption de responsabilité des constructeurs pour ce qui est
- de la solidité de l'ouvrage
- du vice de l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses équipements rendant l'ouvrage impropre à sa destination
L'article 2270 du Code civil fixe à dix ans la durée de cette présomption de responsabilité.
L'obligation d'assurance DO pèse donc sur le maître d'ouvrage pour les travaux couverts par la garantie décennale de l'article 1792.
Un ravalement n'exige pas d'assurance DO lorsque les travaux prévus sont limités à la remise en état de propreté qui est seule visée par l'obligation administrative de ravalement (art. L 132 1 à 5 CCH). Il n'y a pas de garantie décennale pour ces travaux de propreté.
Les principes élémentaires de la bonne gestion imposent l'exécution concomitante d'autres travaux soit parce qu'ils concernent la remise en état préalable des parties à traiter, soit parce que le ravalement fournit des moyens d'accès à d'autres parties de l'immeuble dont la remise en état apparait nécessaire.
Si ces travaux concomitants relèvent de la garantie décennale, une assurance DO doit être souscrite, mais elle est alors limitée à ces travaux, la garantie des existants devant être prévue dans la police.
Si le coût global du ravalement est 100 000 € dont 12 000 € pour des travaux concomitants relevant de la garantie décennale, l'assurance DO est souscrite pour ces travaux et pour 12 000 €.
Un dernier aspect de la question est que la remise en état de propreté d'un mur pignon, par exemple, peut se confondre avec sa réfection complète pour remédier à des infiltrations d'humidité. Si les travaux sont alors couverts par la garantie décennale de l'article 1792, c'est l'ensemble du ravalement de ce pignon qui doit faire l'objet d'une assurance DO.
Mais une garantie totale de dix ans résultant d'une garantie légale + une garantie contractuelle n'est pas une garantie décennale de l'article 1792.
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 15:26:53
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Merci de vos réponses, qui précisent bien les cas où une DO n'est pas justifiée, ce qui semble être le cas pour notre immeuble. Pierre de taille, donc pas d'imperméabilisation, donc pas de garantie décennale...
Qui peut me dire comment faire la différence entre un ravalement d'entretien et un ravalement d'amélioration ?
Et au niveau de l'avis du conseil Syndical, qui chez nous est obligatoire à partir de 1.000 €, quelle forme aurait-il dû prendre ? Rapport écrit ou un simple avis verbal suffit ? Il n'y a rien eu, mais si un rapport verbal suffit, je suppose qu'on va prétendre qu'il a été donné... |
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