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ACJ
Contributeur senior
58 réponses |
 Posté - 13 mai 2007 : 11:43:03
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Bonjour,
A notre très-très prochaine AG, nous devons voter un mandat de syndic.
Trois contrats sont présentés à l'ordre du jour.
Nous nous demandons comment on procède pour le vote, puisque l'un d'eux est le syndic sortant.
Doit-on faire voter d'abord pour oui ou non le sortant ?
Ou bien directement pour l'un des trois ? Et dans ce dernier cas, que se passe-t-il si aucun n'obtient un nombre suffisant de tantièmes pour satisfaire aux majorités des articles 25, puis 24 ?
Merci de nous sortir de nos doutes.
ACJ
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 01:38:00
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Voyez ces liens :
Comment se nomme un syndic ?
Il est parfaitement possible que la même assemblée désigne plusieurs syndics.
Le syndic ayant mandat pour exercer est alors celui élu en dernier (en effet, il ne s'agit pas d'un vote par élimination entre plusieurs candidats, mais une successions de décisions individuelles)
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-3-23.htm
Que se passe-t-il si l'assemblée ne désigne aucun syndic ?
La solution légale consiste à passer par la procédure de désignation d'un administrateur provisoire dont l'unique mission sera de convoquer l'assemblée afin que celle-ci désigne un syndic bénévole ou professionnel.
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-3-22.htm
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 10:20:08
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Dans SOS-NET Me Diebolt écrit :
renouvellement du mandat de l'ancien syndic portée au début de l'ordre du jour. Par cette ruse classique l'ancien syndic fait souvent admettre à l'assemblée qu'ayant valablement désigné un syndic, il n'y a pas lieu de statuer sur le sort du second, et il est porté sur le procès-verbal que son élection n'a pas eu lieu car il n'était pas nécessaire de voter. Soyons clair : cette pratique est abusive. Rien n'empêche qu'une assemblée vote en B le contraire de ce qu'elle avait voté en A. Il est donc parfaitement possible que la même assemblée désigne plusieurs syndics. Le syndic ayant mandat pour exercer est alors celui élu en dernier (en effet, il ne s'agit pas d'un vote par élimination entre plusieurs candidats, mais une successions de décisions individuelles) ;
Ce texte est véritablement surprenant 
1) Rien n'empêche qu'une assemblée vote en B le contraire de ce qu'elle avait voté en A ; certes, mais ce comportement incohérent doit être signalé et faire fuir tous les syndics.
2) Il est donc parfaitement possible que la même assemblée désigne plusieurs syndics : c'est du même acabit
3) Le syndic ayant mandat pour exercer est alors celui élu en dernier (en effet, il ne s'agit pas d'un vote par élimination entre plusieurs candidats, mais une successions de décisions individuelles) ; en admettant les deux premières propositions, pourquoi le dernier, et pas celui qui aurait recueilli le plus de voix ?
La vérité est qu'en présence de plusieurs propositions de candidatures dont celle du syndic en place, le bon sens, - pas la ruse -, commande d'examiner en premier lieu celle du syndic en place. Les copropriétaires ne sont pas des abrutis ! S'ils estiment opportun de ne pas renouveler le mandat du syndic en place, ils sauront le dire d'emblée et ce sera un point réglé.
S'il est renouvelé, la décision est prise et la question est épuisée. Il n'y a pas lieu de voter sur les autres candidatures.
S'il n'est pas renouvelé, on passe à l'examen des propositions suivantes. Ici encore, la pratique de bon sens est d'examiner en premier lieu la candidature de celui qui a la préférence du conseil syndical qui a recueilli les candidatures.
Même solution que dessus : s'il est élu, la question est épuisée et on passe à la suivante.
Le raisonnement juridique est simple : quand une candidature a recueilli la majorité nécessaire, la décision est prise et le syndicat est immédiatement pourvu d'un syndic (l'ancien ou un nouveau). La question figurant à l'ordre du jour est épuisée.
Pour les juristes : l'obligation de voter sur chacune des candidatures figurant dans l'article D 19 n'est pas une disposition générale mais une disposition spéciale s'appliquant exclusivement à la mise en oeuvre du dispositif de secours de l'article 25-1.
Quant à la " ruse " ? Simple souci de caresser le bon peuple
dans le sens du poil
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 14:44:39
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Copier/coller d'une de mes réponses sur un sujet similaire :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=50943
"Pourquoi donc chercher des complications ....
Tout d'abord, lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date et à l'heure de cette AG.
Ensuite il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", qui n'existe pas le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, ce qui n'est pas du tout la même chose.
Autrement dit, que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre.
Dit autrement : c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic.
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes, servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance.
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complete s'il manque des infos à celle préparée à l'avance.
Ensuite, une fois élu, le pdt de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement controlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Vous savez qu'il ne faut pas le donner ...
Après vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer : au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'élection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Vous comprenez que le choix de l'odre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, mais je le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose la candidature du syndic élu à la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. "
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Edité par - gédehem le 14 mai 2007 14:55:00 |
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ACJ
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 14:55:32
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Bonjour, et d'abord merci aux colistiers qui m'ont donné leurs réponses.
Je comprends donc qu'il vaut mieux voter chaque candidature l'une après l'autre dans cet ordre : syndic sortant (X) - syndic "présenté" par le CS (Y) - le 3eme (Z).
Mais notre souci demeure sur les risques de ne pouvoir élire personne.
Je vais prendre des nombres : 10000 tantièmes, 9000 présents et représentés ce jour-là.
1 - vote pour le Syndic sortant X : 3000 pour - 5400 contre - 600 abstentions ; c'est terminé pour lui.
2 - vote pour Y : 2800 abstentions (leur nombre a grossi avec ceux qui voulaient X) ; 3300 pour - 2900 contre : ni les pour ni les contre ne recueillent le tiers des voix, donc on ne fait pas de second vote au 24 et Y n'est pas élu ?
3 - vote pour Z : si le nombre d'abstentions ne diminue pas, on risque d'avoir 2900 pour et 3300 contre, on ne peut pas faire non plus de second vote et aucun n'est élu ? 
Est-ce que mon raisonnement a des risques d'être exact ? Comment l'affaire se termine-t-elle alors ?
Cordialement
ACJ |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 15:19:59
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Hum ..! Je vois que vous n'avez pas bien compris ..
Aucune disposition n'impose que la 1ère candidature soumise aux voix soit celle du 'sortant' ... le bon sens commandant même d'examiner la ou les autres en 1er !
En effet, lorsqu'une ou plusieurs candidatures de syndics sont soumises à l'AG, c'est qu'il y a une démarche de changer de syndic !
Le fait que cette proposition soit faite par 1 copropriétaire ne change rien !
C'est donc lors du "tour de table" préalable au vote que l'AG, par un consensus majoritaire, va déterminer par QUI elle commence le vote !
Je cite JPM sur son approche de SOS.NET :
"renouvellement du mandat de l'ancien syndic portée au début de l'ordre du jour. Par cette ruse classique l'ancien syndic fait souvent admettre à l'assemblée qu'ayant valablement désigné un syndic, il n'y a pas lieu de statuer sur le sort du second ...(...)
1) Rien n'empêche qu'une assemblée vote en B le contraire de ce qu'elle avait voté en A ; certes, mais ce comportement incohérent doit être signalé et faire fuir tous les syndics.
Il est totalement incohérent de voter en 1er sur la candidature du 'sortant' si la volonté d'une majorité (dont le CS) est de changer de syndic !
Il faut savoir ce qu'on veut et s'en donner les moyens !
Ici, les personnes ayant procédé aux négociations du contrat (CS, autres) doivent donner AVIS à l'AG sur ce point et sur leur préférence.
Que ce soit pour le syndic ou pour des travaux, en présence de candidatures multiples il est IMPERATIF de ne pas disperser les voix ..... au risque ne voir personne élu (pas le 25 mais pas le 25-1 non plus ... )
Parmi vos 3 candidats, il y en a bien 1 qui sort du lot et avec lequel vous (le CS, un majorité) voudrait bien travailler en confiance !
On commence alors avec celui-là, en mettant tous les éléments en avant pour qu'il soit élu !
La démocratie c'est bien, mais en copropriété la dispersion des voix est une catastrophe ...
Et surtout, ne pas oublier de bien organiser l'AG et de procéder au vote hors la présence des candidats (de TOUS les candidats).
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Edité par - gédehem le 14 mai 2007 15:25:19 |
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ACJ
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 16:53:32
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Re-bonjour !
Merci énormément, Gedehem, pour ces deux réponses
Hum ..! Je vois que vous n'avez pas bien compris ..
Ben...c'est que je comprends tout doucement ces notions fines qui tranchent radicalement sur les pratiques vues en AG... et ce d'autant plus que nos messages se sont croisés et que j'ai envoyé le mien sans avoir reçu le votre, ce qui me donne cet air peu futée dans le mien ! mais, au moins j'ai l'avantage de gagner un supplément d'explication : ce n'est pas de trop, vue la difficulté du sujet pour nous.
Grâce à toutes vos précisions, je vais briffer comme il se doit les autres copros sur le coup et nous allons peauffiner l'affaire à fond !
Encore merci et bien cordialement
ACJ |
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