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ficellesong
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 29 avr. 2007 : 11:36:05
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Bonjour,
Lors de la dernière AG, il a été décidé de voter des travaux de cage d'escalier avec un montant de 20000€ qui doit être appelé en 2 appels de 30 et 70%. Je reçois le 1er, je note une augmentation de plus de 11%. (le 1er appel a été de 33% au lieu de 30%)
J'envoie courrier au syndic avec un chèque d'un montant de la somme initialement voté et en leur rappelant que que lorsqu'un montant est voté en AG, ce montant ne peut être supérieur. Ils me répondent : "le conseil syndical peut agir dans la limite des sommes autorisées par l'assemblée. Je vous rappelle que l'assemblée a accordé un maximum de dépenses de 8000€ au CS. Le dépassement accepté par le CS pour les travaux de cage d'escalier est de 604€, soit largement dans ce budget".
Dans un deuxième courrier je leur ai rappelé le décret du n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis version consolidée au 3 mars 200 : article 21 modifié par Décret n°2004-479 du 27/05/2004 art. 14 : Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic
Me serais-je tromper sur la signification de ce texte de loi?
De plus, après une question de droit de ma part sur les appels de fonds qui doivent être entièrement payés avant le début des travaux, ils me rétorquent en AG que c'est la nouvelle loi SRU ET dans un courrier que c'est une jurisprudence de janvier 1999. J'avais cru voir dans la loi SRU que l'on parle d'avance avec calendrier d'appel de fonds.
J'attends avec impatience vos commentaires
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 14:47:38
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| Concernant la denière partie de votre sujet :des interprétations de ma loi dites SRN (souvent mise à toutes les "sauces)sont nombreuses de même que la jurisprudence (qui normalement ne concerne pas qu'une affaire) aussi le plus simple pour l'insatant c'est de demander à votre syndic des précisions sur ses affirmations et de nous en faire profiter après vous aurez certainement commentaires et observations |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 19:36:47
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Sauf plus amples informés les arguments de votre syndic sont fallacieux.Le montant des travaux doit être celui du devis et seule la résolition adoptée en AGO doit être appliquée.
Le CS n'a pas d'autres pouvoirs que ceux qui lui sont attribués par la loi.
Reste d'ailleurs à savoir si vous avez un règlement de
fonctionnement de votre CS ? |
Salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 23:20:57
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Avant de pouvoir répondre, il faut savoir à quoi correspond l'augmentation.
Si un petit travail supplémentaire, indépendant du chantier prévu, a été demandé à l'entrepreneur pour profiter de sa présence, c'est un acte de bonne gestion.
Si tel n'est pas le cas, pourquoi une augmentation ?
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 23:38:31
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| Dans certains projets, les aléas sont possibles, voire inévitables. Si on peut convaincre l'assemblée de voter un budget de 10% supérieur au devis cela permet au syndic et conseil syndical d'accepter un petit dépassement pour un détail que l'on pouvait difficilement prévoir. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 avr. 2007 : 00:43:35
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Je suis parfaitement d'accord avec Chenkak.
Il est toujours prudent de prévoir une marge d'imprévus surtout pour les gros chantier. Le conseil syndical peut recevoir délégation pour valider son emploi.
Les contestations sur ce point sont mesquines, ce qui ne les empêche pas d'être respectables. 
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 30 avr. 2007 : 08:08:37
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même si je suis d'accord sur la façon de voir des 2 dernières interventions sur le fait qu'en restauration tout ne peut être prévu, je pense que si lors de l'AG qui a décidé des travaux de réfection de la cage d'escalier il avait été indiqué :
supplément pour imprévus éventuels = 2000€ (soit les 10% de chenkak)
ce supplément avait peu de "chance" de passer la notion d'imprévu n'étant pas souvent admise même (ou surtout)lorsqu'il y a un MO
alors comme l'indique JPM < à quoi correspondent les 604€ (soit 3%)>
de supplément
pour compléter, l'article 21 cité par ficellesong se termine par :
< le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délegation > ce que fera certainement le CS à qui il faut aussi faire confiance sinon pourquoi voter en AG une délégation aussi importante;délégation qui généralement même si elle ne respecte pas exactement tous les termes de l'article 21 permet,sous réserve d'être rédigée correctement, au CS de faire face à des petits travaux d'entretien,ou petits suppléments à ces travaux
cette délégation ,ou plus exactement sa rédaction, a fait l'objet de nombreuses "discussions" dans ce forum
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Edité par - felix1930 le 30 avr. 2007 08:20:18 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 avr. 2007 : 22:00:23
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Pardon, mais je voudrais apporter un gros bémol à ces arguments sur un dépassement possible pour "imprévus" !!!
Je le suis d'autant moins ici que nous ne sommes pas dans de la "restauration" d'un immeuble classé mais dans des travaux d'entretien de "réfection d'une cage d'escalier".
Qu'elle est l'entreprise, le client, que ce soit depuis Airbus jusqu'au plus petit artisan qui accepterait ainsi que ses fournisseurs leur demande en cours de route une enveloppe de + 10 % pour des "imprévus" que ce fornisseur n'aurait pas été en mesure de prévoir !!!
Tout ceci ne tient pas la route un instant, porte ouverte à n'importe quoi !
Lorsqu'un chantier est prévu, tout candidat doit prévoir et intégrer dans sa proposition les "imprévus" éventuels, connus suivant le type de chantier.
Tout professionnel sait faire cela, en particulier ici pour des travaux de "cage d'escalier", dans un immeuble qui n'a sans doute rien du "Chateau de Versailles".
Qui plus est un dépassement de 10 % !!!! ... (Leur métreur, c'est dans Bonux qu'il a eu son diplome ?)
Ce n'est donc pas à l'AG d'anticiper un éventuel "dépassement" (au nom de quoi ??) mais bien à l'entreprise de tout prévoir, y compris "l'imprévisible" (comme les jours intempérie, etc ...)!!
Pardon, mais je trouve très curieuse l'approche de certains sur ce point !
Ce ne sont plus les entreprises qui seraient responsabilisées dans leurs préstations et donc leur calcul de prix, leur proposition, mais les syndicats, lesquels devraient prévoir ce que leurs prestataires n'auraient pas prévus et payer pour leurs "imprévus" !!
Le monde à l'envers !!
Quant à la "délégation" prévue D.art.21, il faudra rappeler à ce syndic qu'elle ne peut porter que sur un acte expressément déterminé et qu'une délégation générale sans un objet précis est irrégulière.
En tout état de cause, elle ne peut valoir pour des travaux et les fonds adoptés par une AG suivant L.art.14-2 pour des travaux.
20.000 € votés, 20.000 € appelés suivant les modalités votées par l'AG. Le syndic ne peut en aucun cas sortir de ce cadre ou appeler des sommes en sus de ces 20.000 € !
Que l'on soit chez Airbus ou chez le petit artisan, ayant fait une proposition à 20.000 € c'est votre affaire de fournisseur si vous n'êtes pas en mesure de tenir ces 20.000 € : le surplus éventuel, c'est pour votre pomme , à prendre sur vos marges !
(Y'a que l'Etat qui, 'bonne pomme', encaisse les surcouts de ses commandes !)
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Edité par - gédehem le 30 avr. 2007 22:11:08 |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 01 mai 2007 : 00:21:32
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Une rigidité obstinée mène tot ou tard à des malheurs, voire des catastrophes, même dans l'industrie.
Je suis d'accord avec Felix1930 que toute majoration par précaution "passe" difficilement lors du vote d'un projet. Il ne s'agit pas d'imposer une majoration dans tous les cas, mais chaque fois que j'ai bien expliqué les raisons de mes craintes une majorité s'est dégagée pour approuver une marge de sécurité.
Par exemple, un devis prévoit de remplacer 20 plaques d'étanchéité sur une terrasse. Si lors de l'intervention, trois mois après le devis, on constatait qu'il serait judicieux de changer aussi 3 autres plaques. Allez-vous dire à l'entreprise "laissez celà car ce n'était pas prévu au devis ni au budget voté" ? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 01 mai 2007 : 07:50:30
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Personnellement ,je suis d'accord avec gédehem, même si je sais qu'il faut quelquez fois arrondir les angles, mais à conditions qu'ils ne soient pas trop pointus.
Au cours d'une AGO il n' y a pas que des copriétaires qui donnent leur accord.Il y a aussi des défaillants non représentés qui peuvent ,encore réagir autrement et s'ils saississent le TGI il y aurait des lendemains qui chantent. |
Salutations
François |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 mai 2007 : 08:29:43
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gédehem je vous trouve bien sévère avec ce pauvre metreur qui n'est peut être pour rien dans le supplément de 604€;
En effet les travaux de restauration d'une cage d'escalier ne se limitent pas forcément à un problème de peinture ou de revêtement mural.
Souvent ( ou qq fois)s'ajoutent des travaux d'électricité (changement des "globes"),de menuiserie ou de carrelages (plinthes cassées)non prévus
D'accord le CS aurait dû envisager les travaux précités et les proposer en option avec explications à la clé;pas toujours simple à faire auprès de certains copropriétaires qui arrivent "en" AG les mains dans les poches ne s'étant même pas donné la peine de "regarder" l'ordre du jour
Le fait d'avoir,en AG,accorder un plafond de dépenses CS de 8000€ le prouve, me semble t-il
Saisir individuellement le TGI pour 604€......je rêve |
Edité par - felix1930 le 01 mai 2007 08:32:36 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 mai 2007 : 09:01:29
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L'important est que les syndics (professionnels ou non) soient plus délurés et qu'ils soient suivis par des copropriétaires avisés.
Dans toute copropriété bien gérée il y a une marge pour imprévus à l'occasion d'un gros chantier. Elle est engagée après avis du CS ayant reçu délégation à cet effet.
Dans d'autres, une bonne gratification au chef de chantier permet l'exécution de travaux qui ne seront ni facturés ni garantis. Ce n'est pas à un vieux singe qu'on apprend à faire des grimaces 
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ficellesong
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 01 mai 2007 : 09:10:43
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Merci à tous pour vos réponses.
Je suis totalement d’accord avec JPM, le dépassement est effectivement très faible et il ne s’agit de mesquinerie de ma part sur les 3% en plus, sachant qu’un devis à 18500€ avait été choisi et que nous avions voté 20000€ maximum pour dépassement. Le CS a décidé de changer d’entreprise car il n’avait pas confiance dans la première. Simplement, les autres copropriétaires n'ont pas été informés.
Ma première question était : est-ce que le CS a le droit par rapport à un budget maximum voté pour des travaux précis de donner son accord pour le dépassement par rapport au budget alloué?
J’ai reçu un nouveau courrier du syndic qui essaye de clore le débat avec cette phrase : « Pour un dépassement de faible ampleur, je consulte uniquement le CS qui a été élu (comptant un nombre important de copropriétaires) et non pas l’ensemble des copropriétaires. Il s’agit là du rôle du conseil syndical… Je vous invite à vous présenter au CS lors de la prochaine assemblée, afin d’être informée de ces décisions. » ce qui m’a fait bondir vous pouvez l’imaginez. Je ne pensais pas devoir me mettre au CS pour avoir des infos sur la copropriété
 Pensez-vous que je puisse demander à mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG, un rappel sur les rôles de chacun par Lettre en RAR.
PS : pour répondre à Felix1930, je ne suis pas procédurière et n’ai jamais dit que je voulais aller au TGI pour 604€. Les tribunaux sont assez chargés !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 mai 2007 : 10:31:39
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Pardon, mais il ne faut pas faire ici de confusion !!!!
Félix :
"En effet les travaux de restauration d'une cage d'escalier ne se limitent pas forcément à un problème de peinture ou de revêtement mural.
Souvent ( ou qq fois)s'ajoutent des travaux d'électricité (changement des "globes"),de menuiserie ou de carrelages (plinthes cassées)non prévus."
Mais il s'agit alors ici de travaux complémentaires, lesquels n'ont sans doute pas été bien analysé au départ par le syndic, le CS ou autres lors de l'établissement du "cahier des charges".
Tout autre est un dépassement de budget du fait même du chantier ...parce qu'il y a des "imprévus" et non des travaux complémentaires.
Ce qu'expose ficelle est clair : le devis était de 18.500 €, l'AG a décidé d'un budget de 20.000 e au cas où .... mais voila qu'il faudrait une rallonge parce que ... on ne sait pas trop quoi !!!!
Ce genre de "pratique" est à proscrire .. porte ouverte à du n'importe quoi !
Ou alors, il faut dire qu'une décision sur un budget, que ce soit pour le prévisionnel ou sur des travaux, n'est qu'indicative, contrairement à ce que précise L.art.14-1 et 14-2, les fonds nécessaires étant décidés en dernier ressort par le syndic (avec avis ou non du CS) et que les fonds exigibles sont ceux appelés, .... appels de fonds qu'il faut donc rétablir puisqu'ils ont été dernièrement supprimés (D.art.35.2) !!! |
Edité par - gédehem le 01 mai 2007 10:33:29 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 mai 2007 : 10:42:18
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ficellesong,ma remarque sur le TGI était une réponse à la fin du message de oldman24 < et ils saissisent le TGI...... >
par contre, même si vous ne semblez pas d'accord sur le principe, je trouve que la "proposition" faite par le syndic < je vous invite à vous présenter au CS lors de la prochaine assemblée.....> est bonne;vous pourriez,éventuellement, changer certaines habitudes du CS actuel c'est à dire l'information en rappelant un "passage" de la 13ème Recommandation, relative au conseil syndical, faite par la Commission relative à la copropriété à savoir:
En conséquence, la commission recommande:
* au conseil syndical:
-de désigner son président,dès SA première réunion (ce qui veut dire que le CS se réuni de son propre chef avec ou sans syndic "invité")
- d'assurer la permanence de l'information donnée aux copropriétaires sur l'activité du conseil syndical au moyen de la mise à disposition d'un tableau d'affichage et éventuellement de la diffusion d'une "lettre du conseil syndical"
le 2ème alinéa se "pratique" régulièrement par la diffusion ou l'affichage des comptes rendus des réunions du CS
simple remarque à gédehem: mon message sur les travaux complémentaires a été "envoyé" avant l'explication donnée par ficellesong même si,en définive,le résultat comptable est le même supplémentaire ou complémentaire il y a dépassement du budget voté donc appels de fonds(avis)à revoir.
Le danger de faire chiffrer en restauration , par une entreprise, tous les travaux éventuellement possibles à seull fin de ne pas avoir de supplément pouvant être contestés parce que non prévus c'est que si,sur place,vous n'avez pas une personne "techniquement avisée" vous risquez de payer des travaux non réalisés,bien que prévus (certaines entreprises précisent d'ailleurs en face de travaux XXXX -si nécessaire)
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Edité par - felix1930 le 01 mai 2007 11:02:39 |
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Budget travaux supérieur au vote
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