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balgrug
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 03 mai 2007 : 17:12:04
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Bonjour,
Actuellement étudiant dans une école d'immobilier, je survole un cas particulier dans mon mémoire mais sur lequel je ne trouve pas d'éclairage particulier. Le cas est le suivant:
Aménageur titulaire d'un permis de lotir de 20 lots dont 6 font l'objet de contrats de réservation, je souhaite déposer une demande de permis de lotir modificatif afin de diviser 5 des lots du lotissement en 2.
Mon lotissement aurait donc au final 25 lots.
Tant qu'il n'y a pas eu de signature notaire des acquéreurs, j'ai la pleine propriété du lotissement, etje peux déposer cet arrêté.
Il n'y a pas d'ASL, les travaux sont déjà bien engagés, j'ai mon arrêté de vente par anticipation et ma garantie d'achèvement.
Mais que se passe-t-il si des signatures notaires ont déjà eu lieu?
Y a-t-il une copropriété de fait?
Sous quelle forme de majorité dois-je le leur demander?
Ou puis-je déposer mon arrêté de lotir modificatif sans leur demander quoi que ce soit?
Bref, je cherche des renseignements sur les tenants et les aboutissements de ce cas d'espèce.
Merci d'avance de votre aide!
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 17:39:48
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Déjà, même s'il n'y a aps encore eu de signature notaire, je crois qu'il faut insérer une clause qui autorise le vendeur à modifier le lotissement. Mais c'est un avis de profane, il y aura certainement beaucoup mieux très vite! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 18:17:56
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| Mout, c'est pour vous ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 21:07:16
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Vous êtes le "lotisseur" qui a demandé et obtenu le permis de lotir : à quelle date?
pourquoi ce "repentir"?
Avez-vous mal compris le PLU et mal utilisé "à fond" le potentiel?
Comment répartissez-vous la SHON dans votre projet "repentir"?
quelques réponses pour situer la faisabilité du "cas"... |
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balgrug
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 23:21:04
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Citation :
Initialement entré par Mout
Vous êtes le "lotisseur" qui a demandé et obtenu le permis de lotir : à quelle date?
pourquoi ce "repentir"?
Avez-vous mal compris le PLU et mal utilisé "à fond" le potentiel?
Comment répartissez-vous la SHON dans votre projet "repentir"?
quelques réponses pour situer la faisabilité du "cas"...
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 00:45:11
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| Mout, la situation est fictive, c'est un exercice pour son école... |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 07:46:02
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Merci pour la précision qui ne m'avait pas échappée...
mais un "cas", pour être étudié, doit être "faisable", sinon c'est un canular (cas nullard!)
pourquoi voulez-vous que l'on discute de la problèmatique présentée dans le titre, si le "modificatif" n'est pas envisageable? |
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balgrug
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 09:36:07
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J'avais préparé une belle réponse hier soir mais je viens de voir qu'elle n'a pas été enregistrée :(
Citation :
Initialement entré par Mout
Vous êtes le "lotisseur" qui a demandé et obtenu le permis de lotir : à quelle date?
Avant la réforme des autorisations d'urbanisme si c'est le but de votre question, sinon mettons en octobre 2006, mais pouvez-vous alors préciser ce que la date change?
Citation :
pourquoi ce "repentir"?
L'opération se révèle être moins rentable que prévue, alors je veux soit augmenter le prix au m² des parcelles nouvellement créées, soit construire 10 maisons en VEFA sur ces parcelles à travers un permis groupé
Citation :
Avez-vous mal compris le PLU et mal utilisé "à fond" le potentiel?
Non, le potentiel a été optimisé à fonds, et la seule solution viable est cette modification parcellaire
Citation :
Comment répartissez-vous la SHON dans votre projet "repentir"?
La SHON initialement prévue sur la parcelle sera répartie à 50/50 sur les deux parcelles créées. La surface d'emprise constructible et les contraintes (3m de la limite séparative ou construction au bord de la limite séparative; 5m des voiries) me permettent quand même de construire sur les terrains.
[/quote]
Merci de l'intérêt que vous portez à ma question :) |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 09:49:19
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rapidement, dans l'attente d'avoir un peu plus de temps :
vous êtes toujours propriétaire de l'unité foncière sur laquelle a porté l'autorisation : vous devriez pouvoir faire une demande à condition qu'elle satisfasse aux règles d'urbanisme en vigueur.
Les contrats de réservation doivent être respectés : càd que les modifications que vous envisagez ne peuvent pas porter sur les parcelles "engagées" |
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balgrug
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 10:25:44
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Merci pour votre prompte réponse!
Mais ma difficulté est justement d'envisager ce qui se passe lorsqu'une ou plusieurs signature(s) authentique(s) a (ont) été engagées.
Je crois avoir trouvé un élément de réponse dans l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, je cite:
Citation :
Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent, ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et, notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain.
Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du bénéficiaire de l'autorisation de lotir tant que celui-ci possède au moins un lot constructible.
Si j'interprète bien cette règle, alors il faut que je suive la règle des 2/3 propriétaires 3/4 surface, ou réciproquement, pour pouvoir déposer mon arrêté de lotir modificatif.
Mais il y a une nuance qui m'échappe:
Citation :
[...] le demandent, ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents
Celà signifie-t-il que si je dépose ma demande d'arrêté modificatif et que j'engage les signatures authentiques avant d'avoir obtenu cet arrêté modificatif, les modifications apportées seront soumises à l'approbation des acquéreurs? |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 14:58:50
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"ce qui se passe lorsqu'une ou plusieurs signature(s) authentique(s) a (ont) été engagées."
Dans votre "cas", les signatures scellent des actes de promesses réciproques, conditionnelles, de "mutation" d'un bien décrit.
Tant que ce ne sont pas des actes de ventes : le lotisseur reste seul propriétaire
Mais il ne peut modifier unilatéralement le bien qu'il a promis de vendre |
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balgrug
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 15:13:28
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D'accord.
Mais le bien que j'ai promis de vendre est-il la parcelle ou une partie du lotissement?
Ma modification porte sur des parcelles non réservées, et n'étant donc pas engagées sur le plan des signatures authentiques.
Mais les acquéreurs des parcelles réservées peuvent-ils empêcher les modifications que j'apporte sur le lotissement à un moment ou à un autre, tant que je ne touche pas à leurs parcelles?
Le choix fait par le promoteur dans le cas d'expèce m'est connu. Mais, même si ce n'est qu'un survol de ce cas, dans le cadre de mon mémoire je souhaite étudier les causes et les conséquences possibles plutôt que d'affirmer avoir LA solution, qui n'en est pas une réelle à mes yeux.
Dans le cas d'espèce, le choix du promoteur a été d'autoriser les acquéreurs à déposer leurs demandes de permis de construire et d'obtenir un arrêté autorisant de différer les travaux de finition. Ainsi, le temps que les acquéreurs aient déposé leurs demandes, puis obtenus leurs permis, le promoteur avait obtenu son arrêté modificatif. Ceci a été fait en prévenant les acquéreurs des modifications apportées au lotissement. Mais, n'étant pas voisins directs des parcelles modifiées, ça ne leur a pas posé de problème particulier. Il n'y a pas eu de recours, et il semble qu'il n'y en aura pas, pour le plus grand bonheur du promoteur, mais pour mon plus grand malheur d'étudiant assoiffé par la connaissance, puisqu'un tribunal qui aurait tranché m'aurait permis de répondre à ma question!!! |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 21:47:52
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"Mais le bien que j'ai promis de vendre est-il la parcelle ou une partie du lotissement?"
Un lotissement c'est une opération de DIVISION qui crée des parcelles nouvelles : les LOTS, les voies, les zones vertes
Vous n'avez pu vous engager à vendre qu'UN LOT défini par sa référence cadastrale précise, portée sur les plans parcellaires et reportée aux hypothèques
Ce qui me chagrine, c'est le contenu de la "promesse" : est-ce qu'elle fait référence au lotissement? au cahier des charges PUBLIE?
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balgrug
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 07 mai 2007 : 11:24:37
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La promesse fait référence au lotissement.
Elle précise aussi que les colotis doivent respecter le règlement et le cahier des charges du lotissement mais sans préciser desquels il s'agit, puisque la promesse a été signée avant d'émettre l'idée d'un modificatif.
J'ai trouvé l'arrêt du T.A. de Lyon n° 9503943 du 7 février 1996 qui précise que lorsqu'un lotisseur demande une modification de l'autorisation de lotir et atteste qu'aucun lot n'a été effectivement vendu, l'administration peut se fonder sur cette seule attestation, même si un candidat acquéreur lui fait savoir qu'ayant bénéficié d'une promesse de vente, il était en litige avec le lotisseur pour le contraindre à lui vendre un lot, et accorder l'autorisation au lotisseur sans appliquer la procédure de consultation prévue à l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme.
Mais cet arrêt est très clair: il parle de délivrer l'autorisation d'urbanisme.
Cependant, si je dépose ma demande d'arrêté modificatif, puis que j'engage les signatures notaires, avant de recevoir cette autorisation, suis-je dans la légalité ou pas?
En d'autres termes, la vente doit-elle avoir lieu après le dépôt de la demande ou après la délivrance de l'autorisation?
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 07 mai 2007 : 17:26:50
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après l'autorisation, pour éviter les ennuis
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Arrêté de lotir modificatif et signature notaire
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