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 Sujet  |
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Krek.
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64 réponses |
 Posté - 09 mai 2007 : 15:31:53
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Mais si je vous dis que je ne vends pas de listes! Je ne vends que l'expertise publicitaire: rédaction, traduction, mise en page, mise en ligne. Vous pouvez dire encore 20 fois que je vends des listes ou des fichiers, mais cela ne changerai pas la nature de mon travail.
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 15:42:58
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| Si vous ne vendiez que l'expertise publicitaire, vos clients seraient les AI. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 16:47:35
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
[br
Afin de pallier une nouvelle approximation de LeNabot, je précise que le fait d'être bénévole ou non ne change rien à l'affaire.
Jcm. Vous devriez allez vous former dans les parquets. Je pense que quelques magistrats palieront vos lacunes évidentes en droit pénal.
Le délit est constitué, bénévole ou non, que cela plaise à LeNabot ou non. Il y a d'ailleurs eu une belle jurisprudence sur ce point précis publiée dans la revue bleue (fnaim) il y a qqch comme un an. |
jcm |
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Krek.
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 16:51:59
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| @Thoveyrat: Pourquoi? Mon groupe de cible ne change pas mes prestations. Les particuliers ont plus besoin d'assistance pour la promotion de leur bien immobilier, car ils ne peuvent pas investir des milliers d'euros en avance pour faire faire un site internet. Et ceux qui ont déjà un site se tournent aussi vers moi parce que mon site attire plus de monde que le leur. J'ouvre pour les particuliers la possibilité d'atteindre un public international. Et en plus je les fais confiance de me payer 1% en cas de réussite. Avec les agences, ce n'est pas le cas. Il y en a qui sont très honorables, mais je crains que mon service attirera surtout les agences radins qui ne veulent pas investir dans un site à eux-même. Et qui essayeront tout pour ne pas devoir me payer. Sans parler des agents commercials qui ne gagnent que 1% sur une affaire et qui aimeront quand même taper dans une audience intl. Ils ne pouyrront jamais me payer sans se ruïner. Dernièrement mon site reste fidèl au concept: de part à part. Il n'y a pas de loi contra ça, je crois. |
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Krek.
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64 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 16:57:40
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@jcm: ou pourrais-je trouver cette publication?
Sur internet un jour j'ai trouvé un site ou une association faisait de l'intermédiaire immo, mais seulement pour ces membres. Alors si on voulait des informations sur une maison publié sur ce site, il fallait devenir membre de l'assoc. Et bien sûr les vendeurs étaient aussi des membres. Le président de l'assoc donnait des conseils aux membres et faisait même visiter. Bel essai de cointourner la loi Hoguet. Je ne sais pas si ce site existe encore. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 18:14:11
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Pour MOYSE et PORRI (l'agent immobilier, éd. Delmas) la présentation matérielle de l'affaire ne suffit pas à caractériser le début d'une négociation.
Vous pouvez également consulter (votre avocat les trouvera) :
-cass crim 26 juin 76, bull crim p. 603 n° 203, ann. loyers 1977, 818
-cass crim 15 déc 87 bull 460 p 1214
L'indication par un conseil foncier d'immeubles susceptibles de permettre des opérations de promotion et le fait de mettre les parties en relation, en donnant son avis sur l'intérêt de l'opération, a été jugé comme relevant de la loi Hoguet (cass crim 25 avril 90, JCP 1990, Ed gen. IV 231 |
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 21:57:43
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Jcm, ce prévenu (???? jurisprudence civile  ) n'était pas bénévole. Et d'un.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 25 avril 1990 Cassation.
N° de pourvoi : 88-15810
Publié au bulletin
Président :M. Viennois, conseiller le plus ancien faisant fonction
Rapporteur :Mme Crédeville
Avocat général :M. Charbonnier
Avocat :M. Cossa.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Attendu qu'aux termes de ce texte, les dispositions de la loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location en nu ou meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
Attendu que la société Les Nouvelles Résidences de France a, le 15 juillet 1981, accepté de rémunérer M. Lorain, conseil foncier, dans une opération immobilière qu'il lui avait présentée, dans la mesure où la vente serait effectivement conclue et dans celle où il s'occuperait de régler les problèmes de mitoyenneté et d'éviction ; que la société est devenue propriétaire le 5 décembre 1985 après que les problèmes aient été réglés sans le concours de M. Lorain ; que le tribunal de commerce, comme la cour d'appel, ont décidé que la rémunération était due ;
Attendu que pour condamner la société les Nouvelles Résidences de France à payer à M. Maurice Lorain la rémunération prévue pour l'opération qu'il lui avait présentée et décider que ce dernier, en sa qualité de conseil foncier, n'était pas soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, la cour d'appel a énoncé que les fonctions de M. Lorain consistaient à indiquer les immeubles susceptibles de donner lieu à des opérations de promotion immobilière, mettre en relation les parties, donner son avis sur l'intérêt de l'opération, régler les problèmes particuliers et suivre éventuellement les négociations si son intervention est sollicitée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'activité de M. Lorain était soumise aux dispositions de la présente loi, la cour d'appel l'a violée ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 février 1988, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 09 mai 2007 21:59:15 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 22:04:54
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De deux.
Voyez la partie en rouge jcm, ça ressemble furieusement au cas de Kriek. Vous maintenez votre position ?????
Vous vous êtes tiré une balle dans le pied jcm.
Cour de Cassation
Chambre criminelle
Audience publique du 15 décembre 1987 Rejet
N° de pourvoi : 84-94134
Publié au bulletin
Président :M. Bonneau, conseiller le plus ancien faisant fonction
Rapporteur :M. Morelli
Avocat général :M. Robert
Avocat :M. Choucroy.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
REJET du pourvoi formé par la société Investissement Conseil, contre un arrêt du 29 juin 1984 de la cour d'appel de Colmar, chambre correctionnelle, qui ayant condamné Schwartz Denis pour avoir exigé des sommes d'argent représentatives de commissions et d'entremise sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties, infraction prévue et réprimée par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, a déclaré ladite société civilement responsable .
LA COUR, .
Vu le mémoire produit ;
Attendu que ce mémoire est irrecevable en ce qu'il est présenté au nom de Schwartz, qui ne s'est pas pourvu ;
Sur le mémoire en ce qu'il est présenté au nom de la société " Investissement Conseil " ;
Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation des articles 1er, 6, 18-2° de la loi du 2 janvier 1970, de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, de l'article 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs, manque de base légale :
" en ce que l'arrêt confirmatif attaqué a déclaré Denis Schwartz, président-directeur général d'une société dont l'objet social est notamment de réaliser des transactions immobilières, coupable du délit de perception de commissions sans mandat ;
" aux motifs que si la Cour de Cassation dans un arrêt du 24 juin 1976 avait retenu que le délit était constitué lorsque l'agent immobilier se trouvait hors d'état de produire le mandat écrit afférent à une opération déterminée, encore fallait-il pour qu'une telle inobservation soit caractérisée qu'il y ait eu effectivement de la part de l'intéressé une négociation ou un engagement relatif à l'opération considérée, que dans ce cas l'agent immobilier s'est borné " à proposer par voie d'annonces certains biens immobiliers ", sans qu'il ait été établi, relève la Cour de Cassation, " qu'il ait en l'espèce effectivement négocié avec quiconque ou se soit engagé à l'occasion de la mise en vente de biens dont il s'agit ", qu'en revanche, quant au cas présent, la société Investissement Conseil après avoir fait paraître une annonce dans les journaux indiquant qu'elle disposait de terrains à bâtir sis à Molsheim, avait reçu la visite de Abbas et lui avait donné tous les renseignements utiles pour parvenir à l'acquisition de ces terrains, en lui précisant à la fois le prix à l'are, le nom du propriétaire et l'identité de la personne susceptible selon elle de traiter cette affaire, qu'il est donc établi que la société Investissement Conseil avait dépassé le stade de la simple publicité et pouvait être considérée comme ayant commencé la négociation proprement dite, du moins comme s'étant engagée vis-à-vis de l'acquéreur même si celui-ci a ensuite traité l'affaire sans son concours ;
" alors que, d'une part, si aux termes de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, l'agent immobilier ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties, et si l'inobservation de cette disposition peut donner lieu à l'application des sanctions pénales prévues par l'article 18-2° de la loi du 2 janvier 1970 lorsque l'agent immobilier se trouve hors d'état de produire le mandat écrit afférent à une opération déterminée, encore faut-il pour qu'une telle inobservation soit caractérisée qu'il y ait eu effectivement de la part de l'intéressé une négociation ou un engagement relatifs à l'opération considérée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui se borne à relever que la société demanderesse, après avoir fait paraître une annonce dans les journaux indiquant qu'elle disposait de terrains à bâtir sis à Molsheim, avait reçu la visite de Abbas et lui avait
donné tous les renseignements utiles pour parvenir à l'acquisition de ces terrains en lui précisant à la fois le prix à l'are, le nom du propriétaire et l'identité de la personne susceptible de traiter cette affaire, n'a aucunement établi l'existence d'une négociation ou d'engagement relatifs à l'opération considérée ; d'où il suit qu'en prononçant une condamnation de ce chef la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
" alors, d'autre part, et en tout état de cause que la cour d'appel n'a pu, sans contradiction, relever, d'un côté, que la société avait dépassé le stade de la simple publicité et avait commencé la négociation proprement dite et, d'un autre côté, que l'acquéreur avait traité l'affaire sans son concours " ;
Attendu qu'il appert de l'arrêt attaqué qu'ayant lu dans un journal une annonce par laquelle la société " Investissement Conseil ", dont Schwartz était le président-directeur général, proposait des terrains à bâtir, et ayant pris contact avec cette firme, Abbas a signé une " fiche de visite " où il reconnaissait avoir obtenu des renseignements sur ces terrains et s'engageait, au cas où il réaliserait l'une de ces affaires avec ou sans le concours de ladite société, à régler à celle-ci la commission d'usage ; qu'après s'être infructueusement adressé à une personne dont le nom était mentionné sur le document en cause cet acheteur a finalement traité directement avec la mairie de Molsheim et a acquis une parcelle située dans un lotissement communal ; que quelques mois après la transaction ainsi conclue la société " Investissement Conseil " a réclamé à Abbas des honoraires et, ayant introduit, pour leur paiement, une procédure devant le tribunal d'instance, a été déboutée de sa demande ; que, tout en déclarant la société précitée civilement responsable, le tribunal correctionnel a condamné Schwartz du chef du délit prévu et réprimé par les articles 1er, 6, 18-2° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que pour confirmer le jugement la juridiction du second degré analyse les dispositions de l'article 1er de ladite loi, puis de l'article 72 susvisé, selon lequel nul ne peut " négocier ou s'engager, à l'occasion d'opérations spécifiées par cet article 1er, sans détenir un mandat écrit, préalablement délivré à cet effet par l'une des parties " ; qu'elle rélève ensuite, que pour que l'inobservation des prescriptions légales soit caractérisée, il doit y avoir eu effectivement, de la part de l'intéressé, " une négociation ou un engagement relatif à une opération déterminée " ;
Attendu qu'à cet égard la même juridiction souligne que la société " Investissement Conseil " ne s'était pas bornée à proposer par voie d'annonces un bien immobilier, mais avait reçu la visite d'un client auquel elle avait " donné tous les renseignements utiles pour parvenir à l'acquisition des terrains en précisant le prix à l'are, le nom du propriétaire et l'identité de la personne susceptible de traiter l'affaire " ; que de cette analyse les juges concluent qu'en l'espèce cette agence immobilière " avait dépassé le stade de la simple publicité et pouvait être considérée comme ayant commencé la négociation proprement dite, du moins comme s'étant engagée vis-à-vis de l'acquéreur, même si celui-ci a ensuite traité l'affaire sans son concours " ;
Attendu qu'en l'état de ces motifs, exempts d'insuffisance ou de contradiction, d'où il résulte que, sans être munie du mandat exigé par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 la société demanderesse avait entamé la négociation visée par le même article la cour d'appel a caractérisé en tous ses éléments l'infraction reprochée ; qu'elle a ainsi justifié sa décision sans encourir les griefs allégués au moyen qui ne peut, dès lors, être accueilli ;
Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;
REJETTE le pourvoi |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 09 mai 2007 22:09:59 |
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Krek.
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 22:07:37
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| Bon, ça n'a rien à faire avec mes activités alors. Je ne donne pas de conseils, ne parle même pas avec l'acquéreur qui reçoit l'adresse du vendeus sans aucun entretien ou payement et refuse catégoriquement de donner des conseils au vendeurs. S'ils me demande si leur prix est justifié je les dis de se mettre en contact avec un notaire. Il m'est même arrivé de les envoyer chez une agence immobilière. Vous connaissez un AI qui enverra des cliens dans une autre agence? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 22:26:50
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Citation :
Initialement entré par Krek.
Bon, ça n'a rien à faire avec mes activités alors. Je ne donne pas de conseils, ne parle même pas avec l'acquéreur qui reçoit l'adresse du vendeus sans aucun entretien ou payement et refuse catégoriquement de donner des conseils au vendeurs. S'ils me demande si leur prix est justifié je les dis de se mettre en contact avec un notaire. Il m'est même arrivé de les envoyer chez une agence immobilière. Vous connaissez un AI qui enverra des cliens dans une autre agence?
Voyez la jurisprudence du 15 décembre 1987. Donner des renseignements suffit. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 22:42:10
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Citation :
Initialement entré par Krek.
Bon, ça n'a rien à faire avec mes activités alors. Je ne donne pas de conseils, ne parle même pas avec l'acquéreur qui reçoit l'adresse du vendeus sans aucun entretien ou payement et refuse catégoriquement de donner des conseils au vendeurs. S'ils me demande si leur prix est justifié je les dis de se mettre en contact avec un notaire. Il m'est même arrivé de les envoyer chez une agence immobilière. Vous connaissez un AI qui enverra des cliens dans une autre agence?
Pour votre dernière question, oui, j'en connais plusieurs.
Pour le reste si c'est comme vous dites il ne devrait pas y avoir de problème vis à vis de la loi Hoguet. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 22:48:25
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Citation :
Initialement entré par jcm
Pour le reste si c'est comme vous dites il ne devrait pas y avoir de problème vis à vis de la loi Hoguet.
bah bah bah jcm. Vous envoyez quelqu'un au casse pipe. Voyez la jurisprudence du 15 décembre 1987 qui contredit complètement votre position. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Krek.
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 23:27:28
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| Dans ce cas là, les journaux sont en infraction aussi. Ils donnent des informations sur des biens immo et communiquent les noms des propriétaires avec le but d'effectuer des transactions immobiliers. Mais - comme les journaux - je ne visite pas les biens publiés avec ou sans l'acquéreur prospectif. Dans votre jurisprudence le conseiller a fait justement cela. Il a "reçu la visite d'un client". Et en plus il s'agit ici d'un cas ou on parle d'un conseiller d'investissement "une société dont l'objet social est notamment de réaliser des transactions immobilières, coupable du délit de perception de commissions sans mandat". L'objet social de l'SARL KREK. est de réaliser des publications effectives. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 23:38:04
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Les journaux, c'est différent. Il font payer, quelque soit le résultat, la publication à un niveau nettement plus modique que vos tarifs. Et les renseignements sont donnés directement dans le corps de l'annonce. Y compris le moyen de contacter le vendeur.
Alors que dans votre cas, il faut passer obligatoirement par votre intermédiaire pour connaitre au moins l'identité du vendeur (là vous dépassez le stade de la publication et entrez en phase de négociation, même si d'après vous, vous ne faites strictement rien). Et même si c'est par mail interposé. Surtout, vous êtes rémunéré au résultat et au pourcentage.
Je vous invite à bien lire la jurisprudence. Au besoin demandez avis à un autre avocat. Et n'oubliez pas que les magistrats du parquet ont estimé le délit constitué, même si je vous accorde que cela reste à confirmer par le tribunal correctionnel.
Vous avez toutes les caractéristiques d'un vendeur de listes.
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Edité par - LeNabot le 09 mai 2007 23:38:45 |
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Krek.
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 16:34:04
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| @LeNabot: Bon, même si vous n'avez pas raison dans 'esprît de la loi', car les consommateurs n'ont pas besoin de protection avec le système Immogo, vous l'avez peut-être dans la lettre. Et les autorités risquent d'être de la même opinion que vous. Si un jour ils me convoqueront j'irai me défendre et on verra bien. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 11:51:07
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Je ne pense pas ; la loi Hoguet est d'interprétation stricte. Donner des renseignements, fût-ce l'adresse du vendeur, même sur demande, ce n'est ni négocier ni s'entremettre. Être payé en cas de vente non plus.
Maintenant si vous avez un procès ça fera avancer la jurisprudence... |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 12:12:46
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Citation :
Initialement entré par jcm
Donner des renseignements, fût-ce l'adresse du vendeur, même sur demande, ce n'est ni négocier ni s'entremettre.
Relisez encore une fois l'arrêt qui dit exactement le contraire. |
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Krek.
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 09:53:45
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| Le futut d'Immogo est décidé cet après-midi à 14.00 heures, quand au tribunal de Chalon-sur-Saône le jugement sera rendu. Je vous tiens au courant. |
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Krek.
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 17:33:34
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| Aujourd'hui j'ai reçu le jugement. Le procureur avait demandé 2 mois avec surcis plus 7500 euros d'ammende. Mais puisque c'était ma première fois devant la justice et on avait quand même une défense assez bien pensé, il est très rare que le verdict soit à la même hauteur. C'est alors inattendu que j'ai entendu cet après-midi le jugement de QUATRE mois avec surcis, 7.500 euros d'ammende plus 2.500 de dédommage et frais de justice pour les plaignants (FNAIM). On total de 10.000 euros!!! En plius, bien sûr, il faut tout suite arreter l'activité d'Immogo. Même si on fait appèl, cela n'aide pas, car un appel ne suspend pas le jugement et peut durer quelques années. Et s'il faut fermer Immogo pendant ce temps, le site ne vaut plus rien. Et maintenant? Suffit de dire que ce jugement a choqué mon sentiment de justice. On délibère quoi faire. |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 18:44:19
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| Il me semble que je vous avais prévenu dans le présent fil. Vous avez cru bon me dénigrer sur votre blog, mais malheureusement, le tribunal a bien confirmé mon analyse. Si vous voulez être dans la légalité, vous devez publier sur votre site à tarif fixe, sans tenir compte du prix du bien proposé à la vente et quelque soit le résultat. Enfin, vous ne devez surtout pas vous imiscer dans la négocation. |
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Edité par - LeNabot le 17 mars 2008 18:45:49 |
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