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 Sujet  |
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Guillaume Suresnes
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 12 mai 2007 : 00:24:26
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Bonjour,
Je n'ai malheureusement pas trouvé réponse à mon problème dans les forums. Je le soumets donc à la sagacité des nombreux experts qui professent ici.
Nous avons aménagé il y a 3 ans l'entresol de notre pavillon (40 m2 avec une hauteur sous plafond de plus de 1m80 avec 2 vantaux en ouverture sur l'extérieur) qui était désigné dans l'acte de vente d'origine par "sous-sol : cave, buanderie".
Nous avons maintenant au sous-sol : "1 chambre, 1 salle d'eau, 1
buanderie", en ayant reconfiguré l'espace mais sans avoir touché aux murs porteurs.
Nous vendons aujourd'hui notre maison et c'est la désignation qui a été porté dans le projet de compromis.
Et là, c'est le hic, le notaire de l'acquéreur dit que si cela n'a pas été déclaré auprès de l'urbanisme, ce n'est pas conforme  .
Nous n'avons effectivement pas (à tort ?) fait de Déclaration de Travaux, pensant que ceci ne concernait que des aménagements.
En revanche, le point d'eau supplémentaire créé a été déclaré aux services de la taxe foncière.
Le notaire a -t-il raison ? Faut-il faire une DT à posteriori ? Peut-on régulariser ? Existe-t-il une procédure particulière ?
Merci de votre aide (précieuse !) sur le sujet 
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Guillaume |
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Guillaume Suresnes
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 00:30:01
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| Je suis également intéressé par les textes et références qui pourraient apporter de l'eau à mon moulin pour convaincre le notaire de l'acquéreur qu'il n'y a pas de problème. |
Guillaume |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 00:42:19
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l'entresol avait-il déjà des ouvertures vers l'extérieur ?
si oui, il ne constituait pas une cave.
vos travaux n'ont créé ni SHOB ni changement de destination de surface. ils n'étaient donc pas soumlis à PC. Si vous n'avez pas créé d'ouverture nouvelle, ils n'étaient pas non plus soumis à DT.
mais même si aucune autorisation préalable n'était nécessaire, il faut se demander s'ils sont réguliers , en particulier par rapport aux règles de COS. En effet, la transformation de cave en chambre s'accompagne d'une création de SHON équivalente... d'où l'importance de ma première question.
si vous avez créé de la SHON, soit vous respectez le COS, soit vous le dépassez.
dites-en plus ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Guillaume Suresnes
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 01:22:58
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Merci pour votre réponse.
Les ouvertures étaient effectivement préexistantes et datent de l'origine de la maison.
Si j'ai bien suivi votre raisonnement, la cave désignée à l'acte d'achat n'en était finalement pas une et les travaux d'aménagement sont des travaux de confort ne créant pas de SHON ???
Auriez-vous les références des textes permettant de dire qu'il n'y avait pas lieu de demander un PC (pas de création de SHOB) ou DT (pas d'ouverture) ? |
Guillaume |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 08:19:19
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les références sont le code de l'urbanisme, notamment R421-1 et R422-2v qui indiquent quels travaux sont ou non soumis à autorisation préalable.
il reste à vérifier que l'aménagement de la surface est correctement déclarée au fisc (pas seulement le point d'eau, mais aussi le fait qu'une ancienne surface de type cellier est devenue une chambre).
pour ce faire, appelez l'hotel des impots et demandez quel est le contenu actuel de votre construction. Si mal décrit , faites une H1 pour mettre à jour. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 11:29:35
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Citation :
la transformation de cave en chambre s'accompagne d'une création de SHON équivalente
Selon moi, pas si les ouvrants sur l'extérieur existaient déjà, les surfaces en question constituaient déjà de la SHON.
Si vous n'avez pas touché à la façade (création d'ouvrants), ni supprimé du stationement, il n'y a aucune création de SHON.
Qu'en penses tu Emmanuel?
Quant au terme "entresol", il désigne un étage bas, situé entre le rdc et le 1er éage d'un immeuble. Dans votre cas il s'agit visiblement d'un simple "sous-sol". |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 12:01:34
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d'accord avec toi Romain,
j'ajoute que la surface décrite ressemble plus à un demi-sous sol qu'un vrai sous sol... donc entrant de toutes façons dans le calcul de la SHON de la construction existante. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Guillaume Suresnes
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 12:15:08
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Merci pour vos réponses.
Je confirme : il s'agit d'un "sous-sol semi enterré" ou peut-être d'un "demi sous-sol" avec des ouvertures d'environ 40 cm de hauteur et une porte basse de service permettant d'y accéder par un demi-niveau.
Si je me résume, j'étais dans le vrai en ne faisant pas de DT et dois persister dans cette voie ???
Le notaire de l'acheteur évoque maintenant un "changement de destination" ... Merci pour la réponse ministérielle à la question de JL Masson sur le propos. Elle viendra à propos pour tempérer les ardeurs du notaire qui semble ouvrir son parapluie plus que de raison  |
Guillaume |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 12:55:32
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Puisque vous n'avez pas modifié l'extérieur de votre maison, vous n'aviez aucune formalité adminstrative à faire, hormis la déclaration aux impôts.
L'aménagement de votre sous-sol ne constitue en rien un changement de destination.
Les destinations "sous-sol" ou "garage" n'existe pas.
C'est une erreur fréquente, même de la part de professionnels.
Il est en fait très fréquent (mais légalement totalement faux) de constater cette confusion entre la destination générale d'une construction (ce à quoi s'attache l'urbanisme) et l'utilisation faite pièce par pièce (ce à quoi s'attachent les impôts).
Il est tout autant illogique de demander une changement de destination pour aller de sous-sol à chambre que pour aller de chambre à salon.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Aménagement sous-sol / Entresol
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