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 Sujet  |
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Xuan
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 18 mai 2007 : 16:37:40
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Bonjour,
Un propriétaire qui a transmis son bien à un tiers en s'en réservant l'usufruit, peut-il :
1. faire partie du conseil syndical de l'immeuble ?
2. représenter le nouveau copropriétaire en AGO ?
3. faire partie du bureau de l'AGO ?
4. voter au nom du nouveau copropriétaire ?
5. recevoir les pouvoirs d'autres copropriétaires pour les représenter en AGO ?
Accepteriez-vous de m'indiquer les références des textes de loi ?
Je remercie sincèrement à l'avance tous ceux qui voudront bien m'aider...
Bon week-end.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 mai 2007 : 17:11:03
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vous êtes dans le cas du démembrement d'un lot.
avez vous parcouru les forums d'UI ou ce sujet est régulèrement abordé....pour la convocations aux AG, les conditions de vote et la candidature au CS
n'importe qui peut recevoir mandat d'un copropriétaire....même sans être copropriétaire dans la résidence
relisez les textes réglementaires (loi 65, décret de 67)
bonne lecture |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 11:03:07
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Lorsqu'un lot est démembré (nu(s) proprietaire(s)+ usufruitier(e) il y a lieu de désigner un mandataire
qui sera chargé de l'administration et de la gestion dudit lot.
S'il n'y a pas d'accord entre les parties le syndic devra intervenir , par ministere d'avocat, auprès du TGI.
Le mandataire sera alors désigné par le président de ce tribunal.
Ce mandataire ne doit pas être confondu avec la personne qui reçoit un mandat (procuration) pour représenter un autre copropriétaire à une AGO.
Mais ce mandataire peut aussi donner une procuration , à l'occasion (AGO).
A rappeler enfin que le syndic est le mandataire d'une copropriété mais qu'il ne peut pas recevoir de procuration
pour s'en servir en assemblée générale ordinaire ou spéciale
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Salutations
François |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 11:22:56
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Suite à votre demande et en complément des réponses données.
L’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 13:08:22
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Tant qu'à compléter, il y a lieu de préciser:
Le premier alinéa de l'art 23 ne s'applique pas aux associés des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissane à temps partagé régies par la loi n°86-18 du 6 janv 1986 lorsque ces sociétés sont membres d'un syndicat de copropriété.Le cas échéant, elles sont représentées par toute personne désignée par l'assemblée générale.
(Extrait code de la copropriete: Dalloz Edition 2004)
Merci et salutations à GESTAPAK, toujours sur le pont d'UI
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Salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 18:02:03
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Le complément d'Etaspak, relatif aux sociétés d'attribution, n'a rien à voir avec la question posée.
A cette question, la réponse est affirmative sur les 5 points.
L'usufruitier est un titulaire de droit réel, assimilé pleinement à un copropriétaire à ces différents égard.
Pour les pouvoirs en assemblée, ils peuvent être remis à n'importe qui, sauf le syndic, ses préposés, .....etc.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 18:31:04
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Citation :
Initialement entré par JPM
Le complément d'Etaspak, relatif aux sociétés d'attribution, n'a rien à voir avec la question posée.
A cette question, la réponse est affirmative sur les 5 points.
L'usufruitier est un titulaire de droit réel, assimilé pleinement à un copropriétaire à ces différents égard.
Pour les pouvoirs en assemblée, ils peuvent être remis à n'importe qui, sauf le syndic, ses préposés, .....etc.
Personne ne dit le contraire :
Je précise uniquement en gras l’article 23 de la loi qui précise la nomination d’un mandataire commun, comme le demande Xuan.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 22:55:53
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Etaspak, lorsque le nu-propriétaire donne pouvoir a l'usufruitier d'assister en son nom à l'assemblée, nous ne sommes pas dans le cas de figure prévu par l'article 23.
Celà prouve, bien au contraire, qu'aucun mandataire commun n'a été désigné  .
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 23:23:36
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| JPM, lorsqu’un propriétaire qui a transmis son bien à deux tiers (ses deux enfants) en s'en réservant l'usufruit, qui vote ? |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 20 mai 2007 : 01:43:35
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Estapak,
Votre question au demeurant anodine cache beaucoup de points pour pouvoir vous répondre :- Y'a-t-il des clauses spécifiques dans le règlement de copropriété ?
- Un mandataire commun a-t-il été désigné ?
- Les enfants sont-ils des mineurs non émancipés ? Si oui, pour quel type de question le vote se rapporte-t-il, une question d'administration courante ou pas ?
- S'ils sont majeurs, les personnes sont-ils placés sous le régime de la curatelle / de la tutelle ?
Donc Estapak, à votre question de savoir "lorsqu’un propriétaire qui a transmis son bien à deux tiers (ses deux enfants) en s'en réservant l'usufruit, qui vote ?", la réponse diffère suivant les cas évoqués ci-dessus.
Une question toute aussi anodine et qui renfèrme des multitudes d'interrogations, voire de complexités, c'est la convocation en Assemblée Générale du couple DUPONT par exemple, mari et femme. Mais celà est un autre débât.
Cordialement. |
Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 mai 2007 : 10:28:41
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Bonjour Clemouel,
Merci pour votre réponse.
Je vous réponds à mon tour par une question toute aussi anodine qui s’adresse de ce fait à vous.
Ma question initiale :
" Lorsqu’un propriétaire qui a transmis son bien à deux tiers (ses deux enfants) en s'en réservant l'usufruit, qui vote ? "
Se trouve être exactement la même question que celle de Xuan qui a ouvert ce sujet, à savoir :
" Un propriétaire qui a transmis son bien à un tiers en s'en réservant l'usufruit, peut-il ? "
1. Faire partie du conseil syndical de l'immeuble ?
2. Représenter le nouveau copropriétaire en AGO ?
3. Faire partie du bureau de l'AGO ?
4. Voter au nom du nouveau copropriétaire ?
5. Recevoir les pouvoirs d'autres copropriétaires pour les représenter en AGO ?
Accepteriez-vous de m'indiquer les références des textes de loi ?
Pouvez-vous m’expliquer la différence de ces deux questions ?
A savoir la nomination d’un mandataire commun comme le prévoit l’article 23 de la loi.
Cordialement.
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Edité par - ETASPAK le 20 mai 2007 10:29:52 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 mai 2007 : 11:04:58
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certains travaux sont imputables au nu propriétaire et d'autres à l'usufruitier
le syndic doit en tenir compte et ne pas l'oublier pour la convocation |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 20 mai 2007 : 13:33:35
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Bonjour ETASPAK,
Revenons sur ce que JPM évoque très judicieusement, à savoir Citation :
Lorsque le nu-propriétaire donne pouvoir a l'usufruitier d'assister en son nom à l'assemblée, nous ne sommes pas dans le cas de figure prévu par l'article 23.
Je ne peux qu'être en accord avec ces propos puisqu'il s'agit là de l'article 22 alinéa 3 de la Loi "Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.".
Quant à l'article 23 alinéa 2 "En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic." c'est une action différente du cas évoqué au précédant paragraphe.
Rappelons que le syndic est d'ailleurs habilité par l'article 61 du Décret à agir en justice pour faire désigner ce mandataire commun si celui-ci n'est pas désigné amiablement.
Il serait d'ailleurs judicieux que les notaires incitent particulièrement, en cas d'indivision ou de démembrement, à choisir le mandataire commun au moment de l'acquisition de ces biens immobiliers.
Enfin, dans les cas classiques et courants, à vos 5 questions je vous confirme comme JPM que les réponses sont affirmatives.
Cordialement.
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Cyril
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 mai 2007 : 15:00:56
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Merci de votre réponse Clemouel,
En ce qui concerne les points :
2. Représenter le nouveau copropriétaire en AGO ?
3. Faire partie du bureau de l'AGO ?
4. Voter au nom du nouveau copropriétaire ?
5. Recevoir les pouvoirs d'autres copropriétaires pour les représenter en AGO ?
Je suis d’accord avec vous, il n’est pas besoin de faire appel à l’article 23 alinéa 2 de la loi, un simple pouvoir suffit.
En ce qui concerne le point :
1. Faire partie du conseil syndical de l'immeuble ?
Il me semble bien qu’il soit nécessaire de désigner un mandataire commun comme le prévoit l’article 23 alinéa 2 de la loi.
Voyez ce lien :
Posté par JPM le 12 mars 2004 à 00:24:58 :
C'est vrai que le législateur a voulu lister les personnes pouvant faire partie du conseil syndical.
Quand on veut lister, au lieu de retenir un critère simple et précis, on se plante toujours.
Peuvent faire partie du conseil syndical toutes les personnes ayant vocation à figurer sur la liste des copropriétaires, c'est à dire titulaires d'un droit réel (au sens juridique) sur le lot, issu du démembrement de sa propriété.
L'usufruitier comme le nu-propriétaire sont titulaires d'un droit réel et contribuent aux charges à ce titre.
Ils peuvent faire partie du conseil syndical mais chacun avec l'accord de l'autre parce qu'ils n'ont pas la possibilité de faire tous les deux partie du conseil syndical.
Idem pour les époux et les indivisaires.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?ARCHIVE=true&TOPIC_ID=10369
Il me semble bien également que ces propos soient identiques à l’article 23 alinéa 2 de la loi.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
A partir de là, expliquez-moi pourquoi JPM me dit le 19 mai 2007 à 18:02:03 que mon complément d’information relatif à l’article 23 alinéa 2 de la loi n’a rien à voir avec la question posée par Xuan " Accepteriez-vous de m'indiquer les références des textes de loi."
Cordialement.
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Edité par - ETASPAK le 20 mai 2007 15:04:41 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mai 2007 : 19:29:38
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Etaspak, vous faites une petite confusion sur la position d'une indivision vis à vis du syndicat, comme par exemple lors de ses AG, et la qualité de 'copropriétaire' de chacun des indivis pour ce qui concerne l'élection au CS voire en qualité de syndic.
De ce fait, aux question initialment posées, les réponses sont :
"Un propriétaire qui a transmis son bien à un tiers en s'en réservant l'usufruit, peut-il :
1. faire partie du conseil syndical de l'immeuble ?
R : OUI
2. représenter le nouveau copropriétaire en AGO ?
R : il représente l'indivision (L.art.23 alin.2)
3. faire partie du bureau de l'AGO ?
R : OUI.
4. voter au nom du nouveau copropriétaire ?
R : il vote au nom de l'indivision (id.L.art.23 Al.2
5. recevoir les pouvoirs d'autres copropriétaires pour les représenter en AGO ?
R : OUI. (L.art.22) |
Edité par - gédehem le 21 mai 2007 19:31:47 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 mai 2007 : 21:04:06
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Dans la pratique, les indications de Gedehem sont exactes.
Mais, juridiquement, sur 2 et 4, la qualité de l'usufruitier n'est pas fondée sur l'article 23 al. 2 puisqu'il n'y a pas eu désignation d'un mandataire commun.
La désignation du mandataire commun est antérieure à la convocation, et son effet est pérenne. La personne désignée est mandataire commun jusqu'à désignation d'un autre mandataire commun qui peut survenir dix ans après. Le mandataire commun, enfin, n'a pas bésoin de pouvoir spécial.
En l'espèce, il y a eu remise d'un pouvoir ordinaire par le nu-propriétaire à l'usufruitier. Il n'y pas de raison de contester la validité de cette procédure mais le syndic devrait s'occuper de régulariser quand même la situation.
A noter que pour l'indivision, il y a désormais un régime légal qui exigera sans doute une adaptation du statut de la copropriété.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 mai 2007 : 21:46:24
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Bonsoir,
Un copropriétaire suite à une donation entre vifs (à ses deux enfants en s’en réservant l'usufruit) m’a fait parvenir en ces termes par son notaire.
“ Il est précisé que Mr. Emile ETASPAK, usufruitier mandate son fils, Mr. Sylvain EATSPAK, donataire, pour le représenter dans toutes les assemblées générales des copropriétaires et par suite prendre toutes les décisions relatives à la gestion des lots de copropriété sus-visées. “
Il me semble bien que cela fait partie de l’article 23 alinéa 2 de la loi.
A votre avis.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mai 2007 : 23:00:52
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...Et le 2ème fiston, on en fait quoi ?? 
Si un usufruitier a bien la qualité de 'copropriétaire', et à ce titre être éligible au CS, il n'en reste pas moins que les voix du lot en question ne sont pas divibles entre indivis/usufruitier.
C'est la raison d'être de la représentation par un mandataire commun !
En l'espèce, ce mandat ne vaut rien, Sylvain étant sans doute le représentant d'Emile, ce dont vous n'avez que faire puisqu'il n'est pas alors le mandataire de l'indivision constituée des 2 frères, comme expressément précisé L.art.23 al.2, si le RDC est silencieux sur ce point..
Un coup de fil au notaire pour le lui rappeler ..... |
Edité par - gédehem le 21 mai 2007 23:03:37 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 01:30:11
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Bonsoir Gedehem,
Il est vrai que c’est aspect de la loi (art.23 al.2) sur l’écrit du notaire m’avait complètement échappé.
Je vais le lui faire savoir pour rectifier le tir .
Merci pour tout et bonne nuit .
Cordialement.
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Xuan
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 05 juin 2007 : 10:01:33
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Bonjour et merci à tous de vos réponses.
Pardonnez-moi ce message tardif, j'avais oublié de cocher "vérifier ici pour vous abonner à ce sujet" et attendais avec inquiétude dans mon coin...
Confuse de mon silence involontaire,
Cordialement. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 05 juin 2007 : 10:25:31
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Je lis ce fil avec beaucpou d'intérêt...
Dans ma copro, beaucoup de lots sont dans des situations "compliquées".
- Ceux qui ont fait l'objet d'un démembrement (parfois non signalé!)
- Ceux qui ont fait l'objet d'une donation pure et simple, le donateur s'étant réservé, dans l'acte, le pouvoir de représenter le bien
- Ceux qui appartiennent depuis des lustres à une SCI, inconnue du syndic, puisque les convocations et appel de charges suivent le même supposé copropriétaire (associé mandataire) qui se comporte comme si de rien n'était depuis des lustres
- ceux qui appartiennent à Mr ET Mme mariés sous le régime de la séparation de biens
...etc
Nous avons été récemment assignés pour contestation d'AG par :
1) les 3 donataires d'un lot (père resté mandataire)dont la mutation ne nous avait pas été signalée, avec un mandataire (désigné par l'acte de donation) qui avait donné SON pouvoir à un autre copro...
QUE PENSER DE CETTE ACTION DILIGENTEE PAR DES GENS INCONNUS DU SYNDIC AVANT L'AG?
2)la SCI copropriétaire d'un autre lot, alors que seul un associé=représentant (absent à l'AG) était connu à titre personnel avec adresse personnelle différente de la domiciliation de la SCI...?
QUE PENSER DE CETTE ACTION DILIGENTEE PAR UNE SOCIETE INCONNUE DU SYNDIC à LA DATE DE L'AG?
A QUI faut-il adresser les convocations pour la prochaine AG?
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