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Peut on rejeter comme abusives les vacations sinistres facturés comme prestations particulières pour gestion et suivi des dossiers en vertu du contrat voté en AG.
A priori vous devez respecter le contrat de syndic.
Je me suis posée votre question à propos du contrat d'un grand groupe du Nord. Relisez bien votre contrat. Y a-t-il une différence de faite entre les sinistres concernant les parties communes et ceux qui ne concernent que des parties privatives (la plupart des contrats de syndic distinguent ces deux cas)?
Si la distinction est faite, tant pis pour vous! il faudra renégocier le contrat lors de la prochaine AG.
Si cette distinction n'est pas faite, alors vous avez une chance: car vous pouvez jouer sur l'implicite. En effet vous pouvez dire que le syndic est le mandataire du syndicat pour la gestion des parties communes, et pour elles seules. Le fait que le syndic souscrive une assurance multirisques qui couvre les parties communes et des parties privatives ne change rien à ce fait. Le syndic ne peut donc légalement s'occuper que des sinistres concernant les parties communes (déclaration, recherche de fuites, réparations). Vous n'acceptez donc que les honoraires pour la gestion et le suivi des sinistres concernant les parties communes, et si vous les trouvez excessifs, renégociez le contrat. Pour les sinistres entièrement privatifs, même si, au final, c'est l'assurance de l'immeuble qui paie, c'est aux copropriétaires concernés de faire leur déclaration, recherche de fuite, réparation. Normalement ils n'ont pas à faire travailler le syndic, (ils doivent l'informer, ce qui est bien différent). Ils peuvent s'adresser directement à leur assureur personnel, ou directement au courtier de l'assurance de l'immeuble. En d'autres termes, rien ne justifie que la copropriété paie des prestations particulières à un syndic qui gère des sinistres privatifs.
Manech a raison pour l'essentiel mais un syndic peut être amené à intervenir pour un sinistre privatif.
On oublie toujours que, dans le cas d'infiltrations " privatives " en provenance d'un lot du 4eme étage, ayant entraîné des dommages dans un lot inférieur, il y a toujours des dommages sur les parties communes (plancher entre les deux niveaux).
La question est donc de savoir si le syndic a dû effectuer des prestations significatives justifiant une rémunération.
Si oui, il a droit à une rémunération.
Si non, il ne peut prétendre à rien.
La règle est d'ailleurs identique dans les autres cas de rémunération exceptionnelle.
je vous remercie pour ces réponses précises et surtout Manech qui s'agissant d'un contrat d'un grand groupe du nord partage nos mêmes affres.
Il n'est justement pas question des parties privatives.
les prestations particulières concernent "la gestion et le suivi des déclarations de sinistres au titre de l'assurance dommage-ouvrage et multirisque".
Il n' y a donc pas de parties privatives.Par conséquent nous entendons effectivement rejeter les frais privatifs.
Par contre mon souci est les vacations supplémentaires facturées pour des sinsitres "communs " peut t'on considérer comme abusives et donc rejeter malgré le vote du contrat les vacations sinistres payées au temps passé sur des dégâts causés aux parties communes dans la mesure où elles devraient être comprises dans les prestations courantes et que ces glissements d'honoraires ne sont pas dans l'air du temps (cf. étude en cours réalisée en ce moment par la DGCCRF)
A mon humble avis, il fallait y penser avant d'accepter les termes du contrat.
Cela dit, j'ai une piste. Si vous regardez un ordre de service fait par votre syndic, il n'est pas impossible qu'y soit rappelée la règlementation qui veut que pour qu'une facture soit acceptable, il faut qu'y soient mentionnés le tarif horaire, le nombre d'heures, la date de la prestation,voire la qualité du prestataire (ouvrier ou cadre, gestionnaire ou assistant). On ne voit pas pourquoi cette règlementation ne s'appliquerait pas aux "prestations facturées au temps passé" de tel ou tel syndic. En effet souvent (la plupart du temps), les prestations particulières censées être facturées au temps passé" sont en fait payées forfaitairement, selon le système de l'heure indivisible (un quart d'heure payé une heure par exemple), sans que soit d'ailleurs précisé dans le contrat que toute heure commencée est due.Par ailleurs il semble que l'on paie toujours au tarif gestionnaire,même si c'est l'assistant(e) qui a fait le travail! J'ai vu aussi une "mise à jour du carnet d'entretien" facturée en tout début d'exercice, de façon préventive, si l'on peut dire.
Le conseil syndical est censé contrôler toutes les factures, il peut donc, selon moi, vérifier que les prestations particulières facturées au temps passé ont effectivement donné lieu à une facture, et à une facture conforme à la règlementation. Si ce n'est pas le cas, je crois que le CS- ou le copropriétaire curieux -peut proposer à l'assemblée générale de refuser de valider les prestations pour lesquelles il n'y a pas de facture. Il peut éventuellement réduire ou discuter des factures non conformes à la règlementation. Sur ce point, attendez l'avis autorisé de JPM, (qui vous rappellera sûrement que rectifier les comptes ne doit pas vous empêcher de les approuver)
Exeunt les prestations privatives. Il s'agit de prestations pour des sinistres sur parties communes.
La solution est identique. Dans le modèle officiel de contrat de syndic, la déclaration des sinistres sur parties communes entre dans les prestations de gestion courante mais la gestion des sinistres figure dans les prestations particulières.
Le principe de la rémunération du syndic pour l'assistance à des rendez vous d'expertise n'est donc pas contestable. Le montant peut par contre être excessif. C'est une question à voir lors de l'examen du contrat.
Il faut signaler d'autre part que lorsque le syndicat est correctement assuré, ces frais peuvent être pris en charge par l'assurance, au moins partiellement.
Quant aux honoraires pour des sinistres relevant de la responsabilité décennale, on peut ergoter sur la gratuité ou non de la déclaration en DO, mais la gestion du suivi entre sans aucun doute dans les prestations particulières, sauf clause contraire du contrat.
Il en est de même pour le suivi des actions judiciaires contre les constructeurs.
D'une manière générale c'est le montant des honoraires qui doit être surveillé avant tout. La remise en cause du principe ne vise que des illégalités manifeste comme les frais d'exploitation des comptages qui entrent dans les prestations courantes.
Vous retrouverez ces indications dans le rapport du 18/02/1997 du groupe de travail du Conseil national de la comsommation au lien suiant :
Vacation sinistres
Forum fermé
Posté - 19 mai 2007 : 00:26:56
