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ahlalalala
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 22 mai 2007 : 00:57:30
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Bonjour,
Il y a 2 ans lors d'un vote concernant des travaux de ravalement, l'assemblée générale avait décidé que les travaux de recouvrement de plomb de 2 balcons seraient à considérer comme de l'amélioration et non de l'entretien.
2 ans plus tard, une autre A.G. décide de réaliser les travaux en votant à la double majorité de l'article 25 26 (edit - il s'agit bien de la double majorité de l'article 26 et non 25).
Or en recontant les suffrages, un copropriétaire ayant voté contre s'est aperçu que la double majorité n'était pas effective et a assigné le syndicat des copropriétaire au T.G.I.
L'erreur est grossière d'où la question n°1 : Le syndicat des copropriétaires peut-il se retourner contre le syndic ?
Question n°2 : que se passerait-il si lors de la prochaine A.G. arguant du fait incontestable que les travaux de recouvrement recommandés par l'architecte de la copropriété font suite à l'usure du revêtement synthétique ancien des balcons, l'A.G. :
- Décidait dans un premier temps (à l'article 24) que ce type de travaux est de l'entretien et non de l'amélioration
- Votait alors les travaux de recouvrement ?
Merci de votre aide précieuse !
Ahlalalala (c'est compliqué) 
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Edité par - ahlalalala le 22 mai 2007 10:17:59 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 08:35:57
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Peut être que ce copropriétaire a raison ....
Mais il est sans doute allé un peu vite !
"Il appartient au bureau de l’assemblée de rectifier un procès-verbal dès lors qu’il a été informé d’une erreur, dans l’affaire dont il s’agit dans le décompte de voix ayant pour effet de modifier le sens du résultat du vote" (CA Paris 23° Ch.B 3.07.2003)
La Cour confirme ainsi sa jurisprudence passée (CA Paris ,23° Ch.B .10.01.2002), en précisant que la rectification d’une erreur matérielle doit être effectuée spontanément par le bureau de l’assemblée lorsque cela lui est signalé.
Dans cet arrêt du 10.01.2002, la Cour avait décidé qu’en cas de refus du bureau, cette demande pouvait être formée devant le TGI.
En cas d’erreur matérielle dans la rédaction du procès-verbal, la demande en rectification devant le TGI doit être formée dans le délai de 10 ans prévu par l’art.42, 1er alinéa.
On peut noter encore qu'il s'agit là d'un cas classique d'impréparation de l'AG, d'un pdt de séance qui ne controle rien, de scrutateurs absents, d'un CS qui compte les étoiles .... 
Ici, je ne vois pas où serait la faute du syndic.
C'est l'AG des copropriétaires, présidée par un copropriétaire, pdt garant de l'authenticité des décisions et de la rédaction du PV ! C'est lui qui le valide : d'où le "la rectification d’une erreur matérielle doit être effectuée spontanément par le bureau de l’assemblée lorsque cela lui est signalé."
C'est ce pdt de séance qui peut être tenu pour responsable de cette erreur dans le décompte !
S'agissant de la réfection d'un revetement étanche vétuste, usé, qui ne répond plus à son objet, les travaux relèvent à l'évidence de l'entretien décidés à la maj.art.24 .
De ce fait, c'est donc par erreur que le vote il y a 2 ans sur la réfection des balcon à l'occasion du ravalement a été indiqué à la double maj.art.26 : amélioration.
C'est cette erreur de qualification (26 au lieu de 24) qui est à l'origine de l'action de ce copropriétaire, et non le fait que les voix ne sont pas obtenues.
Si la maj.art.26 n'est pas atteinte, il est certain que la maj.art.24 a été obtenue : la décision de faire ces travaux d'étancheité a donc bien été prise.
C'est la majorité nécessaire indiquée qui n'est pas la bonne.
Notez enfin que les travaux dits "Amélioration" s'entendent lorsqu'il y a un ajout qui n'existait pas préalablement.
Un balcon devant être étanche, la réfection de l'étanchéité existante y compris par des techniques et matériaux nouveaux est "entretien courant", maj.art.24.
Je viens juste ajouter sur ce point que l'AG ne décide pas de la majorité nécessaire, ici 26 ou 24 : cette majorité nécessaire découle de la nature de la décision à prendre, ici de la nature des travaux a réaliser.
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Edité par - gédehem le 22 mai 2007 09:00:27 |
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ahlalalala
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 09:04:40
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Merci Gédehem.
Ceci étant, il y a 2 ans, c'est l'A.G. qui a voté qu'il s'agissait de travaux d'amélioration, au détour d'une résolution relative à un ravalement et ces 2 lignes de "précision" étaient alors passées inaperçues. et toute la résolution avait donc été votée sans broncher à l'article 24...
Ahlalalala (c'est compliqué) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 09:06:50
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S'il s'agit de remplacer un rêvêtement existant, c'est de l'entretien. C'est l'article 24
S'il s'agit d'un recouvrement nouveau, il est le plus souvent imposé dans l'autorisation de ravalement. On est alors dans l'article 25.
Dans tous les cas, un revêtement de plomb ou assimilé a pour but d'assurer la mise hors d'eau. C'est donc un élément essentiel de la construction.
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ahlalalala
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 09:33:47
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Merci pour ces réponses précises.
1. Pensez vous que ces arguments ont de bonnes chances d'être pris en compte favorablement devant le T.G.I. face au vice de forme évident du vote de la dernière A.G. ?
2. Une prochaine A.G. doit avoir lieu bientôt. Pensez vous, comme le suggère ma seconde question qu'il peut être utile à la bonne résolution du conflit de faire porter à l'ordre du jour une résolution expliquant les arguments développés ci-avant, rappelant ainsi la fragilité de la position du plaignant et l'incitant implicitement à retirer son assignation ou nous suggérez vous de laisser venir ?
Merci !
Ahlalalala (c'est compliqué) |
Edité par - ahlalalala le 22 mai 2007 10:27:51 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 12:39:54
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Une "autorisation de ravalement" qui se prendrait, qui plus est, à la maj.art.25 ...!! hum... Qu'est-ce donc que ce truc ??
De plus, il est précisé :
"... arguant du fait incontestable que les travaux de recouvrement recommandés par l'architecte de la copropriété font suite à l'usure du revêtement synthétique ancien des balcons,...."
Incontestablement, ces travaux relèvent de l'entretien courant, maj.art.24.
Pour le TGI, difficile d'anticiper :
- cet argument étant présenté en défense par l'avocat du syndicat, il peut dire que ces travaux relevant de la maj.art.24 la décision est effectivement prise.
- il peut aussi constater que la maj.art.26 n'est pas atteinte et que la décision a cette majorité n'est pas prise.
mais pour ma part, je ne vois là qu'une action mal ficelée sur une décision qui l'est tout autant !
Il faudrait tout de même expliquer à votre syndic, qui ici manque à son devoir de conseil, mais aussi au CS, que les travaux dits "amélioration" sont très particuliers : on les trouve lorsqu'il y a adjonction d'un élément nouveau, création.
Je vous cite quelques extrait d'arrets :
"Il convient de distinguer entre les travaux d'amélioration, pour lesquels doit être obtenue la maj.de l'art.26, et les travaux qui, sans être immédiatement nécessaires, constituent cependant des précautions normales et sont donc susceptibles d'être décidés à la maj.art.24 (TGI Paris 9.12.1976)
Ainsi, le remplacement d'éléments d'équipement vétustes et dangereux par d'autres neufs, ne constitue pas une transformation des équipements existants, ni une amélioration, ni une addition, et la majorité simple suffit pour les décider (CA nancy, 29.01.1980.)
Il faut ici faire attention et se méfier du sens des mots :
amélioration subjective : remplacer du vieux d'il y a 30 ans par du neuf dernier cri, c'est certes une amélioration mais qui n'est que subjective, de confort, mais dans laquelle il n'y a eu aucune création, aucune addition ...
Ainsi, le ravalement de façade, la réfection de la cage d'escalier avec changement de l'éclairage est "entretien" et non "amélioration".
Amélioration quantitative : il y a alors création, adjonction d'éléments nouveaux, "amélioration" quantifiable, mesurable..
Remplacer une vieille étanchéité par une neuve, peu importe les matériaux ou techniques utilisés, n'est en aucun cas "amélioration" dans le sens de L.art.6 et 30.
C'est de l'entretien courant !
Installer un tapis à 10 € dans l'entrée qui en était préalablement dépourvu c'est "amélioration".
Refaire cette même entrée en reprenant l'éclairage c'est "entretien courant". Il n'y a rien de "plus" même si c'est "mieux".
Refaire la façade pour 50.000 € c'est de l'entretien décidé à la maj.art.24, en profiter pour installer une marquise de 1000 € au dessus de l'entrée c'est, pour cette dernière seulement, 'amélioration', marquise décidée à maj.art.26.
Nous avons alors des travaux "mixtes", entretien et amélioration.
Ne pas confondre amélioration 'de confort', donc subjective, variable entre individu, avec une véritable amélioration alors quantifiable, mesurable par tous de la même façon.
C'est donc sans doute par erreur, erreur du syndic par défaut de conseil (ou de compétence ??) que l'AG a statué selon L.art.26.
Elle devait le faire à la maj.art.24, sans aucun doute atteinte selon ce que vous en dites.
Si le syndicat est bien défendu et présente les bons arguments (erreur sur la majorité nécessaire), l'action de ce copropriétaire risque d'être un 'plouf'...
Notez enfin que ce n'est pas à l'AG de décider de la règle de majorité à adopter : c'est la nature des travaux, de la décision, qui détermine cette règle.
Ici, s'agissant de refaire en neuf ce qui existe en vieux mais ne marche plus, c'est 'entretien', art.24 ! |
Edité par - gédehem le 22 mai 2007 12:44:43 |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 17:44:40
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Et comment qualifier le changement d'un chauffage au charbon au chauffage au gaz (chaudières anciennes mais sans panne), PLUS raccordement au chauffage central de deux lots au 6ème étage (anciennes chambres de service transformées en appartements) ? Amélioration, je suppose... Vote unique ou scindé en deux (remplacement des chaudières et raccordement des lots du 6ème) ?Quid de la répartition des frais de canalisations montant au 6ème ? A la charge du copropriétaire propriétaire des lots raccordés ?
Mais le syndic indique dans l'ordre du jour pour cette résolution "article 24"... Apparemment, il aurait besoin de l'aide de Gédehem ! |
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ahlalalala
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 15:56:33
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Bonjour et merci encore pour ces informations très complètes.
Contrairement à ce que je pensais, la résolution contestée par le copropriétaire a bien été mise au vote lors de l'A.G. à l'article 24 et non à l'article 26. Il attaque donc non pas sur une erreur dans le décompte des votes mais sur ce qu'il considère être une erreur dans la majorité requise par le syndic pour le vote  .
Ceci étant, toutes les remarques exprimées précédemment n'en sont que plus intéressantes...
J'ai donc une question complémentaire concernant ce dossier : au vu de l'assignation, les travaux prévus de couverture au plomb on été annulés et les échafaudages qui avaient été montés pour un ravalement et dont il était prévu de profiter sont en passe d'être démontés.
De plus, les balcons n'étant pas protégés (et ils risquent de ne pas l'être d'ici au jugement), il y a un préjudice certain pour la copropriété.
Quelle est la meilleure voie pour obtenir réparation de ce préjudice par le syndicat des copropriétaires qui est assigné au TGI ?
Merci,
Ahlalalala (c'est compliqué mais un peu moins maintenant) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 23:41:27
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Pour ahlala ..., on peut comprendre la prudence du syndic dans votre affaire ! Mais il s'agit sans contestation possible de travaux d'entretien courant et rien n'autorise le syndic à suspendre ici une décision de travaux de ravalement au motif que ce sont uniquement les revetements des balcons qui sont contestés.
Il doit savoir qu'il engage sa responsabilité personnelle pour non exécution de décision d'AG.
Cela peut être une faute si le syndicat ou l'un des copropriétaires en subit un préjudice.
Chardon : le remplacement d'une chaudière gaz par une autre au fioul est "amélioration", ici aussi avec certitude.
Il y a création, ajout d'une énergie qui n'existait pas à l'origine.
Sauf dans la partie qui desservirait plusieurs lots "chambre", le raccordement d'un lot ex-"chanmbre de bonne" relève des "travaux privatifs sur parties communes (L.art.25b).
S'il y a plusieurs lots, seuls les copropriétaires concernés se partagent le raccordement, selon leurs tantièmes dans la partie qui leur est commune, au ml dans la partie qui est privative à leur lot !
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ahlalalala
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 13:15:58
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Bonjour,
Si je peux essayer de résumer, le juge devra donc trancher entre :
1 : donner raison au plaignant en arguant du fait que le syndic aurait du faire respecter la décision d'A.G. de 2005 qui instaurait que les travaux de recouvrement au plomb sont des travaux d'amélioration et non de simple entretien.
OU
2 : débouter le plaignant en arguant du fait que ce n'est pas à l'A.G. de décider de la qualification de la nature des travaux à réaliser. La décision d'A.G. de 2005 n'étant pas opposable aux tiers, les travaux de recouvrement au plomb ont été correctement votés à l'article 24.
Au jeu toujours un peu délicat des pronostics, comment imagineriez vous la balance de la justice pencher ???
Merci !
Ahlalalala (c'est compliqué) |
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ahlalalala
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 13:45:35
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Bonjour,
Je reviens sur la question de l'assignation du syndicat des copropriétaires suite à des travaux votés à une majorité contestée.
En y réfléchissant 2 minutes, la question de fond se résume très simplement ainsi :
Une A.G. a voté en 2005 (à l'article 24) que des travaux futurs de recouvrement au plomb constitueraient des travaux d'amélioration et en conséquence devraient faire l'objet d'un vote à la majorité de l'article 26 pour être lancés. Cette décision normalement inscrite au compte-rendu de l'A.G. n'a pas été contestée dans le délai légal de 2 mois.
Il est néanmoins aisé de démontrer que les travaux sont nécessaires pour faire suite au remplacement d'un élément essentiel de la construction usé et donc, constituent de l'entretien courant.
Dans ce contexte, la décision de 2005 doit-elle s'appliquer, est-elle opposable au tiers ?
Merci d'avance de votre réflexion sur le sujet.
Ahlalalala |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 16:45:44
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Ne peut-on, en pratique, considérer l'URGENCE de refaire l'étanchéité sans attendre le démontage de l'échaffaudage...et l'URGENCE de ne pas ajouter un préjudice financier (=surcout à différer)au préjudice des potentiels défauts d'étanchéité?
Cela pour la conduite à tenir
Pour l'affaire contentieuse, il faudrait sans dout ajouter au droit pur (=pb de majorité) le pb pratique ci-dessus. |
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ahlalalala
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 10:20:33
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heeuuuuu
merci pour votre contribution mais j'ai bien peur de ne pas tout saisir...
Cordialement (quand même)
Ahlalalala |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 10:26:10
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Ahlala...:
"Une A.G. a voté en 2005 (à l'article 24) que des travaux futurs de recouvrement au plomb constitueraient des travaux d'amélioration et en conséquence devraient faire l'objet d'un vote à la majorité de l'article 26 pour être lancés. Cette décision normalement inscrite au compte-rendu de l'A.G. n'a pas été contestée dans le délai légal de 2 mois.
Il est néanmoins aisé de démontrer que les travaux sont nécessaires pour faire suite au remplacement d'un élément essentiel de la construction usé et donc, constituent de l'entretien courant."
L'AG ayant décidé, décision non contestée, le syndic DOIT exécuter, mettre en œuvre la décisiàon prise !!
Ne le faisant pas, il y a carence de sa part, dans le sens de L.art.18 dern.alinéa, .. mais aussi 'faute', pour défaut d'entretien des parties communes suite à décision d'AG.
Que fait votre CS ? |
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ahlalalala
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 10:34:37
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En fait, l'A.G. avait décidé en 2005 d'une majorité applicable à un vote futur de travaux (majorité de l'article 26). Mais elle n'avait alors pas décidé de lancer les travaux.
Ce n'est que 2 ans plus tard qu'elle a voté ces travaux, à l'article 24, notre syndic et notre architecte considérant qu'il s'agit d'entretien courant nécessaire, contrairement à ce qu'avait voté l'A.G. en 2005.
Bref, soit il exécute la décision de 2005 soit celle de 2007 ...
Le CS est du coup bien embêté...
Ahlalalala
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 10:36:07
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ahlala...
D'une part, il y a les travaux A FAIRE sans tarder
D'autre part, il y a le recours contentieux
...faut pas tout mélanger pour éviter de tout compliquer... |
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Assignation suite à erreur dans décompte des votes
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