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philippe388
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1741 réponses |
 Posté - 01 juin 2007 : 15:56:13
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La Mairie souhaite acquérir un bout de notre Bois privé (150 m2 le long du stade communal)qui est partie commune d'une Union de 5 Syndicats.
-A qu'elle majorité cela doit-il être voté en AG ? à l'Unanimité des copros ?
-Quels documents doit fournir la Mairie à sa demande ?
-Si un accord des copros est possible!! Le prix demandé devra-il être le prix du marché.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 17:19:55
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Le bois est partie commune d'une Union de 5 Syndicats.
Celà veut dire que cinq immeubles bâtis sur cinq parcelles différentes ont constitué entre eux une Union de syndicats qui serait propriétaire (l'Union) du bois dont la commune veut acheter une partie.
Si tel est le cas (ce que je ne pense pas) c'est l'Assemblée de l'Union qui prend la décision dans les conditions fixées par ses statuts.
Une autre version est que les cinq bâtiments sont construits sur une parcelle unique qui comporte également le bois.
Mais alors, il y a un groupe d'immeubles au sens de l'article L 1er de la loi de 1965. Les cinq syndicats sont normalement des syndicats secondaires et il devrait y avoir un syndicat principal, ce qui rendrait l'Union sans objet ?
La décision devrait être prise par l'assemblée du syndicat principal.
Si les syndicats sont antérieurs à 1965, il n'est pas impossible qu'il y ait 5 syndicats sur une parcelle unique sans qu'ils qualifiés de syndicats secondaires et sans qu'il y ait de syndicat principal car cette organisation était connue de certains praticiens mais pas du législateur de 1938.
Mais le plus fréquemment à cette époque, les 5 bâtiments constituaient une copropriété unique. Celà ne semble pas le cas puisque vous parlez bien de cinq syndicats.
Il faudrait faire le point sur cette question à partir du (ou des) règlement(s) de copropriété pour répondre utilement.
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 19:11:00
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[quote]Initialement entré par oldman24
Les observations pertinentes de JPM apportent la preuve
qu'on ne connait pas, a priori ,la situation d'une copropriété
pour apporter une réponse à une question,sous cette rubrique,posée sur le site.
La mairie a des formalités préalables à ce projet d'acquisition
d'un terrain et devrait être en mesure de vous faire connaître la procédure que vous aurez à suivre pour ce qui la concerne.
Pour le reste ce sera en fonction de votre statut ?
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Salutations
François |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 19:38:56
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Notre copropriété est composée de 5 syndicats de copropriétaires, 1 syndicat est un immeuble, les 4 autres sont des copros horizontales ( pavillons mitoyens)
Ils sont sur un terrain unique, qui constitue des parties communes gérée par un Union des syndicats.
Chaque copro à des tantièmes pour son syndicat et des tantièmes pour sa quote-part des parties communes.
L'Union des syndicats gère les parties communes, voirie, éclairage, entretien du bois, une employé,..
L'Union n'est pas propriétaire du Bois.
Suis-je assez clair.
Je pense que le projet d'achat d'une petite partie du Bois doit être voté à l'unanimité dans chaque syndicat.
merci |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 00:58:22
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Vous êtes très clair, mais la situation ne l'est pas !
Je n'ai pas insisté suffisamment sur deux points :
1) date(s) du ou des règlements de copropriété
2) et, ce qui rejoint d'ailleurs la question 1 : y-a-t-il un seul RC pour le tout ou des RC différents pour les 5 syndicats.
3) J'ajoute : y-a-t-il mention dans le ou les RC de l'Union ou a-t-elle été créée ultérieurement ? Si oui comment ?
4) y-a-t-il d'autres parties communes dont s'occupe l'Union : voirie, éclairage extérieur, égouts ou autres.
Le problème a priori : sur une parcelle unique il n'y a pas normalement cinq syndicats indépendants. Il faut donc au minimum vérifier d'une manière ou d'une autre, le cas échéant sur la fiche immobilière du terrain, comment sont faites les immatriculations, compte tenu de leurs dates respectives.
On peut alors déterminer quels sont les véritables indivisaires susceptibles de vendre le petit bout de bois.
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 09:12:31
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Les différets syndicats ont été crées entre 1984 et 1989, suite aux 5 constructions successives. L'Union fût crée au départ avec 2 syndicats.
Chaque syndicat a son RC.
Comme je l'ai précisé l'Union gère les parties communes, voirie, éclairage, entretien du bois, entretien de la fermeture de la Copro, une employé.
Il est vrai que cette organisation est très compliqué.
Comme chaque copro a une quote-part sur les parties communes, ils sont tous susceptibles d'être les vendeurs
- exemple de ma quote-part :
Appel du syndicat 914 / 100 000
Appel de l'Union 914 / 25 600 ( quote-part du syndicat dans l'Union)
Alors a quelle majorité ?
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 09:59:32
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En l'état de vos indications, il n'existe aucune entité juridique susceptible d'émettre une décision collective régulière en vue de la vente.
Mais vous ne répondez pas aux questions !
Question : y-a-t-il mention dans le ou les RC de l'Union ou a-t-elle été créée ultérieurement ? Si oui comment ?
Réponse : L'Union fût crée au départ avec 2 syndicats. Oui, mais comment ? Quid des statuts de cette Union ?
Si l'ensemble eszt sur un terrain, le bois compris, demeuré unique, il est la propriété indivise de tous les copropriétaires.
En l'état des informations, cette indivision est inorganisée. Il n'y a pas de syndicat principal et l'Union n'est pas compétente. Il faudrait donc que tous les indivisaires participent à l'acte de vente 
Impossible d'indiquer la majorité pour une assemblée d'un organe inexistant.
On sait seulement que la propriété du terrain est divisée en cent-millièmes dont vous détenez 914.
Ou trouvez vous 25 600 ?
Dans un état de la division du terrain ou dans un état de la répartition des charges ?
Il parait invraisemblable que le " chapeau " de votre RC ne fournisse aucune indication sur ces différents points.
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 13:28:15
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j'ai en main le cahier des charges et les status de l'union des syndicats des copropriétaires crée en 1982 fonctionnant avec 2 syndicats au départ, "les autres ( trois ) seront inclus dans le périmètre de la présente Union" " sur simple déclaration,.."
les 25 600 sont la quoté-part de mon syndicat dans l'union ( appel de charges)
l'ensemble est bien sur un terrain unique ( immeuble, pavillons, bois et voiries, terrain entièrment clos)
l'Union existe bien.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 13:54:32
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Réponse immédiate : il y a eu confusion, très fréquente à l'époque, entre union et ASL.
On a vu déjà des exemples sur Universimmo.
Motivation de ma réponse : la notion de " périmètre ", qui est propre à l'ASL, et n'existe pas en matière d'union.
Ceci étant dit, l'ASL était aussi inutile que l'union
C'est bien l'organisation en syndicat principal et syndicats secondaires qui convenait.
Reste à voir ce qu'il faut faire pour revenir à la bonne organisation !
1) Le syndicat principal existe à l'état latent par application de l'article L 14 : La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat ....
2) Il faut donc une assemblée générale de tous les copropriétaires pour constater l'existence du syndicat principal et des syndicats secondaires. Pour celà il faut demander la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat existant mais dépourvu de syndic, qui sera chargé de convoquer tous les copropriétaires à partir des fichiers de 5 syndicats.
3) Vous parlez de cahier des charges. Il faut voir s'il peut servir de base partielle à l'établissement d'un règlement de copropriété propre au syndicat principal.
4) Pour l'état descriptif, il ne devrait pas y avoir de problème puisqu'il y a des états descriptifs pour les 5 syndicats.
5) Il faudra réfléchir à la nécessité de maintenir l'union dont l'objet se confondra avec celui du syndicat principal.
Si le notaire qui a établi les actes d'origine est dans le coin (parfois les promoteur font appel à des notaires lointains), il faut à mon avis le consulter sans tarder.
Primo il peut y avoir des particularités non relatées qui auraient une incidence sur l'avis émis.
Secundo : c'est en principe un notaire qui peut, pour l'essentiel, vous sortir de ce guepier. Il vous faudra néanmoins un avocat pour présenter la requête qui sera, à mon avis nécessaire.
Tertio : Il ne me parait pas nécessaire de " créer " les syndicats secondaires. Ils existent distinctement. Mais il faut insérer des dispositions propres à ce régime dans les règlements de copropriété. Ainsi par exemple pour l'organisation particulière du conseil syndical principal. Il sera alors nécessaire de faire approuver mes modifications par les assemblées secondaires.
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Edité par - JPM le 02 juin 2007 14:14:08 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 15:40:41
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JPM je ne comprends ce que vous voulez dire.
L'Union existe bien, à des statuts, fonctionne avec 5 syndicats depuis 1989; gère les parties communes, à son directeur de l'Union ( syndic élu par les autres syndics des 5 syndicats) contrôlé par un conseil de l'Union ( les 5 présidents des 5 CSs des 5 syndicats, qui élisent un président du Conseil de l'Union )
Les travaux sur les parties communes sont votés par chaque AG des 5 syndicats lorsque la majorité nécéssaire ( art 25.26,...) est atteinte ( tantièmes des syndicats dans l'Union), et appelés aux 5 syndicats ( quote-part de chaque copro dans les parties communes)
Les travaux liés à un syndicat ( ascenceurs pour l'immeuble, fuite sur les toits communs dans les pavillons,..) sont votés à la majorité nécéssaire dans chaque syndicat et appelés suivant la quote-part de chaque copro du syndicat.
Est-ce l'organisation que vous appelez Syndicat principal et syndicats secondaires ??
Pourquoi votre proposition d'un administrateur provisoire, d'un notaire ? Cela me parait très très compliqué, et pas nécéssaire.
L'Union à son syndic. (Dans notre cas le syndic de 4 syndicats est le même, l'immeuble a un syndic différent. Naturellement le syndic de l'Union est commun avec celui de 4 tranches)
Un Union de syndicats ne possède rien ( hormis du matériel d'entretien), une Asl peut-être propriétaire.
Il y a bien eu confusion dans les termes ASL et Union, mais c'est bien une Union auquel nous appartenons ( statuts) et pas du tout une ASL.
Et mon problème d'achat de terrain souhaité par la Mairie.???? Il faut bien un vote de tous les copropriétaires ( chacun avec sa quote-part en tantième sur les parties communes ), l'unanimité semble être la majorité pour ce vote ( modification de la jouissance?;..)
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lionelthomas74
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529 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 15:42:15
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 Bonjour.
Suite aux aspects juridiques fort bien développés, une question me vient à l'esprit:
- Vous êtes vous posé la question de savoir ce que la mairie projette de faire de votre bois et des nuisances éventuelles qui peuvent en résulter pour certains des copropriétaires?
Cordialement |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 17:48:40
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Mon avis est que, nonobstant les imprécisions, il est clair que le terrain d'assiette de l'ensemble est une unité foncière = propriété indivise de TOUS les copropriétaires.
Le bois est "une partie" des parties communes.
Si l'on a construit un tel ensemble sur une unité foncière indivisible, c'est que l'on ne pouvait certainement pas échapper à cette indivision...
En tout état de cause, on ne peut détacher "le bois" que:
1) si l'unité foncière est divisible
2) si l'unanimité (ou au moins la majorité de l'art.26) des copropriétaires est favorable
3) à condition qu'aucun réseau ne transite par ce bois |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 18:57:40
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Les observations de LionelThomas et de Mout sont dans la pratique tout à fait justifiées.
Mais par ailleurs sur un problème juridique qui, indépendamment de l'opération projetée, n'est pas sans importance.
Pour répondre à la dernière question de Philippe388 :
Si vous réunissez tous les copropriétaires de l'ensemble A; vous aurez l'assemblee générale du syndicat des copropriétaires de l'ensemble A. C'est une personne morale qui existe, avec son RC, son syndic, etc.
Si vous réunissez tous les copropriétaires des cinq syndicats, vous allez tenir une assemblée générale de quelle personne morale ? Cette personne morale n'a présentement aucune existence juridique.
Voyez le notaire. Peut-être trouvera-t-il un élément juridique qui vous a très normalement échappé pour justifier d'un statut juridique correct. Sinon, je pense qu'il vous dira la même chose que moi.
De toute manière, vente ou pas vente, il faut apporter une solution à cette situation. Soit elle existe déjà, soit il faut la bâtir.
Une précision : un Union de syndicats n'a pas de syndic. Un syndicat principal a un syndic, qui peut être aussi syndic des syndicats secondaires.
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Edité par - JPM le 02 juin 2007 19:01:06 |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 23:36:20
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La mairie veut faire des vestiaires pour le stade qui longe le bois.
JPM: donnez moi un texte de loi ou il est précisé la différence entre un syndicat principal et une Union des syndicats.
Tous les documents que j'ai pu trouver sur le net confirme que nous sommes bien dans une Union de syndicats avec son syndic ( honoraires de 7500€ par an) qui gère les parties communes.
Donnez moi une définition précise d'une Union de syndicat, et son objet?
L'Union des Syndicats a des statuts precis. Je suis d'accord avec MOUT. Le bois appartient à tous. Il sera facile d'organiserune AG des 150 copros pour voter sur cette demande.
Je ne pense pas que les status de l'Union sont sortis d'un quelconque chapeau.
Union ou syndicat principal, qu'elle différence?
Je ne suis pas plus avancé et surpris de vos intérogations. Il existe certainement d'autres copros ayant le même mode de fonctionement.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 00:12:49
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Allez sur
http://jpm-copro.com/IndOrganisation.htm
clic sur 1-4-2 = Groupes d'immeubles avec syndicats secondaires, où vous trouverez bien sur aussi le syndicat principal
clic sur 1-6-1 = Les unions de syndicats
Vous trouverez aussi les associations syndicales libres et la notion de périmètre en 1-5-3-3. Il vous suffit de cliquer sur rechercher et de taper le mot périmètre que vous trouverez dès le début.
On en reparlera après.
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 10:12:18
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J'ai bien lu vos 2 paragraphes
la structure de notre copropriété est comme vous la décrivez au 1-4-2 (terrain commun; 5 syndicats secondaires qui gèrent chacun leur immeuble propre)
le mode de fonctionnement est celui de votre paragraphe 1-6-1; union de syndicats.
Mais il manque un point important, le budget et les travx que peuvent entreprendre une Union et un syndicat principal sur les parties communes qu'elles gèrent, et le contrôle de cette gestion - par le conseil de l'union en Union de Syndicats, mais par qui contrôle le syndicat principal.
Qui gère les fonds d'un syndicat principal, un syndic ??
pas très clair tout ça!!
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 10:33:31
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Nous sommes donc bien d'accord.
Un syndicat principal est un syndicat comme un autre, avec un syndic et un conseil syndical composé de copropriétaires élus des 5 syndicats secondaires.
Tout ce qui est commun à tous les copropriétaires est administré par le syndicat principal.
Un syndic Dupont peut être syndic principal et syndic secondaire des cinq syndicats. C'est la bonne solution. Mais théoriquement il peut y avoir 1 + 5 = 6 syndics différents.
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 18:29:49
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Bien. Qu'elle est donc la différence juridique entre synidcal principal et Union de Syndicats ?
Quels sont les différences dans la gestion courante entre ces 2 cas?
Qu'elle est la réponse à ma première question, majorité poue vendre une partie du terrain commun aux 5 syndicats?? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 23:37:10
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Comme indiqué dans le site : les membres du syndicat sont des copropriétaires. Les membres d'une union sont des syndicats.
Majorité : toujours bon à l'unanimité. Possible à la majorité de l'art. 26 mais contestation possible d'un opposant invoquant l'atteinte à la destination.
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Achat de terrain de la copropriété par la Mairie
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