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 Sujet  |
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Onycroi
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 27 mai 2007 : 23:42:48
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Bonjour,
Mon syndic a transmis à chaque copropriétaire un courrier simple sur lequel figurent des étiquettes à découper et à lui envoyer chaque trimestre au titre des provisions pour charges.
Je souhaite savoir si cette façon de procéder est réglementaire (je n'ai rien trouvé à ce titre dans la loi de 1965) ou bien si un appel de charges trimestriel ne doit pas systématiquement faire l'objet d'un courrier?
Merci de vos réponses.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 09:10:12
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le syndic doit adresser un "avis" trimestriel sauf décision contraire de l'AG ; cela figure dans l'article 35-2 du décret de 1967 -1er alinéa
< Pour l'exécution du budget prévisionnel,le syndic adresse à chaque copropriétaire,par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité détermeinée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible >
en fonction de l'article 14-1 L1965 (sur le budget prévisionnel)dernier alinéa < la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'AG > voir ce qui a été "arrêté" par votre assemblée |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 09:46:24
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Un avis doit être adressé par le syndic avant chaque échéance.
C'est une disposition purement pratique qui n'est assortie d'aucun effet juridique nin d'aucune sanction en cas d'omission. Une autre disposition pratique, non prévue par les textes, est de faire figurer sur cet avis l'historique du compte du copropriétaire depuis le précédent appel de fonds (quelle que soit sa nature). Une autre encore est d'utiliser l'avis pour informer les copropriétaires. C'est désormais le cas, prévu par le statut, pour les indications relatives aux propositions commerciales de la TV numérique.
Quant à l'exigibilité de la provision, elle résulte de la décision d'assemblée. Chaque copropriétaire doit donc noter les appels sur son agenda 
La solution est identique pour les appels de provisions sur travaux exceptionnels (de l'article L 14-2), qui peuvent d'ailleurs figurer sur un avis de provision sur charges courantes, mais distinctement de ce dernier.
Si l'assemblée n'a pas déterminé les montants et dates des appels pour travaux (ainsi que la clé de répartition applicable), les appels effectués par le syndic ne sont pas exigibles.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 15:05:51
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JPM, en admettant que lors de l'AG donnant accord pour l'exécution de travaux hors budget il a "été" oublié de définir le planning des appels de fonds.
D'après vos indications ces appels faits par le syndic ne sont pas exigibles ,alors que va t-il se passer ou peut il se passer car:
1)l'AG a donnée son accord;si ces travaux sont de l'entretien (art.24)le syndic peut passer commande immédiatement
2) le syndic,envoi à chaque copropriétaire un avis indiquant sa quote part à régler
3) travaux effectués mais aucun copropriétaire n'a réglé sa quote part car,d'après vous,non exigibles
en allant jusqu'au bout < le syndic n'était pas secrétaire lors de l'AG > ce n'est donc pas lui qui,semble t-il,a commis une erreur |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 16:43:12
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Je ne donne pas d'indications ! Je reporte que ce qu'il y a dans la loi
Que se passe-t-il quand l'avion a besoin de 2000 litres de kérosène et qu'au moment de passer sur le second réservoir le pilote s'aperçoit qu'il n'en a fait mettre que 1000 ?
Dans votre affaire :
1) Tous les copropriétaires paient sans barguigner. C'est le cas général, heureusement. Il n'y a plus de problème.
2) Un ou deux se rebiffe(nt). Si le syndicat assigne en recouvrement, le juge dira au syndic qu'il ne fallait pas oublier et qu'il n'a qu'à convoquer une nouvelle assemblée.
C'est un mauvais service à rendre aux UInautes que de leur dire que la loi n'est pas faite pour qu'on l'applique.
Ceci étant, les copropriétaires qui invoquent ce motif ne sont pas toujours de très bonne foi Certains au contraire finissent pas s'énerver de la gestion à la bonne franquette et font le clash pour essayer de rappeler les bonnes règles au syndic. Ils n'ont pas tort car de ces décisions, on ne trouve pas non plus la clé de répartition applicable.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 18:32:24
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Soyons clair ! 
L.Art.14-1 - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
Comme il est rappelé régulièrement, il n'y a plus à proprement parler "appels de fonds", si ce n'est que la pratique doit être maintenue, même si elle est sans effet juridique comme le rappelle JPM.
De ce fait, dans la mesure où l'AG n'a rien fixé du tout, les provisions trimestrielles sont exigibles le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre, les copropriétaires devant les verser spontanément avant ces dates !
Le 1er jour du trimestres 03 c'est le 1er ...., un paiement le 2 est "retard de paiement". 
Pour ce qui concerne les travaux hors budget prévisionnel :
"L.Art.14-2 – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel des dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’état.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale."
Ici, dans la mesure où l'AG n'a pas fixé de date(s), il appartient au syndic de procéder à son initiative aux appels de fonds nécessaires.
On peut au passage relever ici le "défaut de conseil" du syndic, qui ne peut ignorer maintenant ces textes, en particulier de L.art.14-2 : il devait inciter l'AG à décider de l'exigibilité et des modalités de paiements des fonds nécessaires aux travaux. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 19:50:11
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JPM, si j'ai posé cette question ce n'étaii pas pour "dire" que la loi n'était pas faite pour qu'on l'applique mais parcequ'il me semblait que si rien n'avait été précisé en AG pour les dates d'exigibilité dans le cas de travaux le syndic pouvait appeler la totalité des fonds immédiatement et ces appels étaient exigibles ; ce que semble confirmer gédehem <....il appartient au syndic de procéder à son initiative aux appels de fonds necessaires >
alors que JPM précise < si l'AG n'a pas déterminé les montants et les dates.........les appels effectués par le syndic ne sont pas exigibles >
devoir de conseil du syndic .... c'est aussi pour cela que j'avais indiqué que le syndic n'était pas secrétaire;donc tout se passait entre copropriétaires (tiré par les cheveux.... d'accord!!!) |
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Onycroi
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 19:54:45
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Bonjour,
Merci pour vos réponses.
J'ai effectivement bien noté que le décret de 1967 prévoyait que soit transmis un courrier, même si la fréquence n'en est pas précisée.
Si je comprends bien (pas sûr...), le syndic est donc tout à fait libre de procéder de la sorte : un courrier pour l'année, à charge à chacun de faire ses comptes et de se débrouiller, c'est bien ça?
Ca fait cher payé pour peu de travail, à mon goût.
Merci. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 21:34:55
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heureusement que le travail du syndic ne se résume pas à cela
Il vous faut reprendre l'article 14-1 L1965 ,à minima et en entier,si vous voulez vous y retrouver + loi de 1965 et décret de 1967
Pour chaque exercice (1 exercice comptable = 12 mois,1er alinéa article 43 D1967)- il est voté par l'AG un budget prévisionnel
l'avant dernier alinéa du 14-1 indique < les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.Toutefois l'AG peut fixer des modalités différentes >
Donc vérifier ce qu'a voté l'AG.Dans la majorité des cas les provisions sont trimestrielles donc, exigibles le 1er jour du trimestre, et donc le syndic doit adresser aux copropriétaires 4 avis rappelant le montant de la provisions à payer et sa date "butoir" de paiement (par ex. 1er janvier,1er avril,1er juillet et 1er octobre) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 22:17:38
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Essayons d'être précis ici aussi ... 
Concernant cette questions des provisions, que ce soit pour le prévisionnel comme pour les travaux, il y a conjonction de 2 aspects !
d'une part la décision d'AG précisant l'exigibilité des provivions et les modalités de paiements,
d'autre part, l'avis du syndic préalable à cette exigibilité.
Que ce soit de par la loi, donc chaque trimestre, ou selon la décisio d'AG si modalités différentes, le syndic est tenu d'adresser un AVIS avant chaque date prévue.
Ici c'est une obligation légale, même si elle n'a pas d'effet juridique.
De ce fait, un seul petit mot après la tenue de l'AG, avec X coupons détachables pour identifier les paiements par chèques, ne satisfait pas aux prescriptions de cet art.35-2, l'avis préalable devant être adressé avant chaque date d'exigibilité.
Sauf que, car il y a toujours un "mais", le défaut d'envoi de cet 'avis' ne change rien quant à l'exigibilité des fonds ou provisions votées..
Autrement, faute d'envoi de l'avis le syndic ne fait pas son boulot, ...mais cela n'a pour le législateur aucune importance puisque c'est sans autre effet que x timbres à 0,54 cts..... |
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