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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
 Posté - 29 mai 2007 : 14:48:12
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Non refaits depuis la création de l'immeuble (plus de 35 ans), certaines terrasses fuient (causant désordre vers les terrases inférieures), et plus particulièrement au doit des joints de dilatation (ou rupture) de l'immeuble.
Mais le revêtement de ces terrasses, d'origine, est en travertin, donc assez onéreux.
Le syndic prétend que les frais en incombent aux copropriétaires concernés.
Or le RC dit:
Parties communes : non affectées à usage exclusif d’un copropriétaire : …. Les terrasses et leurs revêtements, balustrades, appuis de balcon, etc. (L’appartement pourvu de ces balcons ou terrasse en a la jouissance privative).
Qu'en est-il
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Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 17:57:59
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Bonjour Kasos,
Votre règlement de copropriété précise :
« L’appartement pourvu de ces balcons ou terrasse en a la jouissance privative »
Ce qui revient à dire que vos terrasses sont des parties communes à jouissance privative.
Donc, la maçonnerie de vos terrasses et le complexe d’étanchéité et d’isolation sont à la charge du syndicat des copropriétaires.
Et, les frais affectant le revêtement superficiel de vos terrasses, d'origine en travertin recouvrant le système d’étanchéité, à la charge du copropriétaire qui possède la terrasse.
L’assemblée générale peut également décider un revêtement autre que le travertin, moins onéreux.
Voyez à la page 10 du bulletin de l’ARC, au chapitre II :
II - LES OBLIGATIONS ATTACHÉES AU DROIT D’USAGE
Les obligations d’entretien :
Le droit d’usage exclusif affectant une partie commune, il convient de déterminer dans quelle mesure le copropriétaire bénéficiaire participera aux charges d’entretien ou de réfection de ladite partie commune.
Par souci de clarté, nous nous référerons classiquement à l’exemple de la toiture terrasse « concédée » en jouissance exclusive à un copropriétaire.
S’agissant d’une obligation à contenu variable, nous dégagerons le principe, et déclinerons les différentes atténuations qu’il supporte.
L’obligation de principe :
En matière d’usage privatif sur une toiture terrasse, pour définir les obligations financières pesant respectivement sur le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire bénéficiaire, il est indispensable de dissocier les dépenses d’entretien ou de réfection affectant la structure.
Laquelle comprend à la fois le gros œuvre (maçonnerie, acrotère, voire balcons et autres surplombs) et le complexe d’étanchéité et d’isolation.
Des frais affectant le revêtement superficiel ( carrelage ou autre revêtement recouvrant le système d’étanchéité).
Le syndicat devra supporter toutes les dépenses relatives à la structure du bâtiment et à l’étanchéité, le bénéficiaire devant prendre en charge celles des revêtements superficiels, à savoir celles qui concourent à l’agrément ou au confort du lot.
C’est une solution jurisprudentielle constante (cf Cass Civ 18 décembre 1996, Loyers et Copr 1997 comm n°90).
http://www.unarc.asso.fr/site/bulltrim/Bulletin70.pdf
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Edité par - ETASPAK le 29 mai 2007 18:01:56 |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 09:20:14
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Ce qui revient à dire que vos terrasses sont des parties communes à jouissance privative. Donc, la maçonnerie de vos terrasses et le complexe d’étanchéité et d’isolation sont à la charge du syndicat des copropriétaires. Et, les frais affectant le revêtement superficiel de vos terrasses, d'origine en travertin recouvrant le système d’étanchéité, à la charge du copropriétaire qui possède la terrasse.
Le syndicat devra supporter toutes les dépenses relatives à la structure du bâtiment et à l’étanchéité, le bénéficiaire devant prendre en charge celles des revêtements superficiels, à savoir celles qui concourent à l’agrément ou au confort du lot.
Voir Article de l'ARC
OUI, mais le même article précise:
Si les aménagements sont d’origine et datent de la construction: la solution est inverse, parce que d’origine les frais de dépose et de repose doivent être pris en charge par la copropriété qui est responsable de leur dégradation, et donc du préjudice qu’il fait subir au copropriétaire bénéficiaire. Ceci étant, concernant les frais afférents à la fourniture et repose d’un carrelage
suite à une réfection d’étanchéité, une vétusté pourra être
déduite et prise en charge par le copropriétaire.
Donc, en l'absence de précision dans le RC ou de vote d'AG depuis la création de l'immeuble, je pense que c'est cette clause qui s'applique
Et donc, si l'entreprise doit retirer (voire casser) une certaine surface du carrelage, pour atteindre le revètement d'étanchéité, cette clause doit s'appliquer.
Reste à voir quelle serait le coéfficient de vétusté
Et le terme utilisé est au conditionnel (pourra être déduite), donc sujet à discussion et nécessiter peut-être un vote d'AG
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Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 12:07:35
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Bonjour Kasos,
Vous avez tout à fait raison, en dehors de l’obligation de principe une vétusté pourra être déduite prise en charge par le copropriétaire, je vous laisse le choix de calculer, en toute impartialité, le coefficient de vétusté (plus de 35 ans).
Reste à savoir si la copropriété est vraiment responsable de la dégradation de vos terrasses, par une décision d’assemblée générale antérieure négative à ces travaux et de ce fait, du préjudice qu’il a fait subir aux copropriétaires bénéficiaires.
Seule l’assemblée générale est souveraine dans sa décision et le pourra être déduite n’y pourra rien dans le cas où la vétusté n’est pas retenue.
A défaut un tribunal pourra trancher à moins qu’il existe une jurisprudence à ce sujet
Cordialement.
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Edité par - ETASPAK le 30 mai 2007 12:08:23 |
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PYK169
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 11:01:26
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Bonjour,
je suis propietaire d'un appart avec un balcon fermée (véranda) depuis quelques semaines le balcon de mon voisin du dessus fuit sur plusieurs endroits (mini fissures) comment puis je regler ce probleme "correctemnt" pour eviter de me retrouver les pieds dans l'eau. Quels travaux sont envisageables ? et qui devra regler ? Moi, mon voisin ou la copropriété. Jeudi 08/06/2007 je suis convié à la reunion des copropriétaires, quels arguments avoir face au syndic pour le mettre devant ses responsablités pour faire réaliser les travaux ? Merci pour votre réponse, je suis nouveau proprio et je ne voudrai pas me facher avec mes voisins. |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 12:01:47
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En réponse à PYK169
Je ne peux que vous suggérer de bien lire ce qui s'est déjà dit sur ce forum, à commencer par cette discussion. Et imprimez, au besoin, l'article de l'ARC cité.
Comme je le disais en introduction:
- ces problèmes d'étanchéité sont de la responsabilité de la copropriété
- soulevés en cours d'AG, le syndic doit faire ce qu'il faut pour y remédier, car cela crée un trouble de jouissance pour vous, ce qui n'est pas admissible en copropriété
- un vote CONTRE de tels travaux ne peut être exprimé. Seul doit se voter à la majorité Art 25, les modalités de réfection: délai en particulier
- et comme discuté ici, c'est la copropriété qui paye (il n'y a probablement pas que vous qui ayez de tels problèmes)
- Selon ce qui est écrit dans votre RC, le remplacement du matériau de surface (carrelage ou autre) (mais pas la main d'oeuvre) peut être, ou non, entièrement à la charge de la copropriété. Avec, éventuellement un coéfficient de vétusté à votre charge. Mais si ce n'est pas écrit dans le RC, cette clause doit faire l'objet d'un vote d'AG (qui fera foi alors pour toute la suite de votre immeuble).
- par contre, si le revêtement d'origine a été remplacé (caillebotis, autres carrelages, etc.) ce matériau est entièrement à votre charge. |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 16:52:44
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Attention ici : la réfection d'un balcon ou d'une terrasse commune grevée d'un droit de jouissance exclusif, réfection ou entretien qui comprend le gros œuvre ET le complexe étanche, sont "travaux d'entretien", qui se votent à la maj.art.24.
Ces travaux 'communs' sont bien entendu à charge du syndicat.
Il en est de même d'un revetement de confort d'origine, la 'vétusté' étant très difficile à apprécier s'agissant d'un carrelage par exemple !
Il ne viendrait à peronne l'idée de les refuser, s'agissant de la préservation des parties communes.
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Edité par - gédehem le 31 mai 2007 16:55:15 |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 17:25:06
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Attention ici : la réfection d'un balcon ou d'une terrasse commune grevée d'un droit de jouissance exclusif, réfection ou entretien qui comprend le gros œuvre ET le complexe étanche, sont "travaux d'entretien", qui se votent à la maj.art.24.
Il ne viendrait à personne l'idée de les refuser, s'agissant de la préservation des parties communes.
OK Gedehem pour Art 24.
Mais que se passe-t-il si le vote n'obtient pas la majorité |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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