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Bastenhof
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 30 mai 2007 : 22:48:25
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Bonjour, 
Propriétaire depuis bientôt 3 ans, je découvre peu à peu les problèmes de la copropriété, et notammant un gros problème, qui dure depuis 1996, et pour lequel la copropriété est assignée en justice par une copropriétaire.
Voici les acteurs :
Une petite copropriété de 7 copropriétaires, dans un quartier historique de Paris.
Un vieil immeuble fin 18ème.
Un restaurant au rez-de-chaussée.
Voici les faits :
- En 1996, certains se plaignent de mauvaises odeurs dues au restaurant.
Un expert est nommé, qui constate que les conduits d'aération ne sont pas aux normes. Il préconise en particulier la construction d'un conduit extérieur, rectangulaire (capotage métallique), dans la courette de l'immeuble, pour l'aération du restaurant.
- En 2002, l'AG vote la construction d'un conduit, qui est effectivement construit dans l'année.
2 particularités à ce vote :
1- L'AG vote pour la construction d'un conduit circulaire (simple gros tuyau) et non rectangulaire comme préconisé par l'expert.
2- La propriétaire du restaurant met en avant l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel les "coffres, gaines et têtes de cheminée" sont des parties communes à usage privatif, pour que les travaux soient financés par l'ensemble des copropriétaires.
L'AG ayant accepté, l'ensemble des copropriétaires finance donc.
- Les travaux :
En octobre 2002, pendant les travaux, la direction de l'urbanisme de la ville de Paris adresse un courrier à l'architecte, lui disant que les travaux ont été entrepris sans autorisation administrative et le mettant en demeure de les arrêter immédiatement.
L'architecte refuse, au motif qu'il y a péril en la demeure, selon le rapport de l'expert.
Depuis 2002 :
- Les services historiques de la ville de Paris refusent ce conduit pour raisons esthétiques. Il doit être maçonné, et rectangulaire.
- La copropriété change de syndic, et assigne l'ancien en justice.
- Elle fait faire un devis pour un nouveau conduit (18000 euros) qui devrait s'adosser au mur de l'immeuble d'à côté, mais la copropriété d'à côté refuse.
- Avant ce refus, en juillet 2006, l'AG vote ces travaux (qui ne se feront pas), et déclare que c'est à la propriétaire du restaurant seule de les financer, ce conduit ne servant qu'au restaurant. La propriétaire refuse, et s'appuie pour cela sur l'article de loi pré-cité, et sur le fait qu'en 2002, les travaux ont été financés par l'ensemble de la copropriété.
DONC, AUJOURD'HUI:
- La demande de la ville de Paris court toujours et se fait de plus en plus pressante (la copropriété risque de se trouver attaquée)
- D'un point de vue technique, on ne sait pas où poser ce conduit. Le syndic a demandé à plusieurs reprises à la propriétaire du restaurant de se renseigner sur les solutions utilisant le conduit interne dévolu au restaurant, mais elle ne fait rien, déclarant que c'est au syndic de chercher (et aux copropriétaires de payer).
- Les autres copropriétaires refusent de payer, la propriétaire du restaurant aussi.
- J'ajoute que le rapport d'expert est très favorable à la propriétaire du restaurant, ce qui est dû, d'après d'autres copropriétaires, au fait que l'ancien syndic était absolument nul (je ne l'ai pas connu) et a mal fait son boulot. Il semble aussi que cette propriétaire ait été conciliante au début, a proposé une solution en 1996 (je ne la connais pas - sans doute un autre gros tuyau avec un itinéraire différent), mais cette solution a été rejetée à l'époque, du fait en particulier d'un des copropriétaires (qui représente à lui seul près de 450/1000e - c'est lui aussi qui s'est plaint des nuisances en 1996, et a demandé une expertise).
OUFFF !!! Je crois que j'arrive au bout. J'ai simplifié, pour dégager les gros noeuds de l'affaire !
Alors, la grosse question que je me pose, c'est celle-ci : est-ce effectivement à la copropriété de payer pour ce genre de gros travaux ? Je peux concevoir que les conduits soient "des parties communes à usage privatif", et qu'ils soient à ce titre pris en charge par la copropriété, mais est-ce toujours valable si l'un des conduits a un coût sans commune mesure avec tous les autres ? (d'ailleurs, moi j'ai aucun conduit...).
Comment ça se passe, dans tous les autres immeubles ????
La suite ? Elle s'écrit à vitesse d'escargot.
- Certains propriétaires (dont je suis) veulent agir tout de suite, et démonter ce conduit (pas envie d'être en plus attaqués par la ville de Paris)
- D'autres propriétaires sont plus conciliants, et attendent de la propriétaire du restaurant qu'elle trouve une solution, utilisant son conduit interne. Sauf qu'elle ne bouge pas.
- Là-dessus, l'avocat de la copropriété a plutôt tendance à nous mettre en garde : si on démonte le conduit, le restaurant ferme, et nul doute que la propriétaire du restaurant se retournera contre la copropriété pour payer le manque à gagner.
Qu'en pensez-vous ?
Merci à vous ! Je suis avide de vos réponses !!!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 23:46:55
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Les dispositions de L.art.3 ne concernent que les gaines et conduits de cheminées existants dans l'immeuble à son origine.
Il est évident qu'ici, les travaux projetés drlèvent de la mise en conformté, travaux privatifs sur parties communes.
Autrement dit, si le syndicat ne peut s'opposer à cette réalisation, qu'il souhaite, il ne doit statuer que sur les modalités pratiques de réalisatin, sous réserve d'obtenire les autorisations administratives nécessaires.
Mais c'est au copropriétaire concerné de monter son projet, de le soumettre à l'AG selon L.art.25b : "Réalisation de travaux privatifs sur parties communes ou modifiant l'aspect exterieur".
Bien entendu, tous les frais seront à sa charge, y compris ceux d'architecte.
Si le rapprt d'expert est favorable au retauran, c'est sans doute uniquement sur le fait que ces travaux sont indispensables à son activité. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 09:54:39
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Votre syndicat a été fort mal conseillé.
La jurisprudence a évolué ces dernières années pour lutter contre l'installation de redtaurants dans des locaux inadaptés, pour prétendre ensuite coller des évacuations partout.
Dans le passé le restaurant avait toujours raison ! Ce n'est plus le cas. Le refus d'autorisation du syndicat est souvent validé et dans ce cas le restaurant n'a plus qu'à fermer s'il n'a pas d'autres moyens techniques.
C'est souvent le copropriétaire bailleur qui est le véritable responsable de la situation, avec l'agent immobilier qui a fait la location, sans rien voir d'autre que la signature d'une promesse de bail et les honoraires qui se profilent.
De toute manière, l'installation du conduit est toujours à la charge du demandeur
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Bastenhof
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 22:45:13
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Merci pour vos réponses ! Je sens s'engager un véritable bras de fer, et vu ce que vous écrivez, le droit va dans le sens de la copropriété !
(Mais pourquoi est-ce si difficile de faire valoir ses droits ?  )
Nous sommes deux copropriétaires à vouloir avoir un rendez-vous avec l'avocat de la copropriété, pour ne pas agir sans son aval, et pour convaincre les autres copropriétaires d'agir.
Pour préparer ce rendez-vous, je cherche à réunir tous les textes de lois traitant de ce sujet. Du coup, j'ai quelques questions précises à vous poser :
@ gédehem :
Citation :
Mais c'est au copropriétaire concerné de monter son projet, de le soumettre à l'AG selon L.art.25b : "Réalisation de travaux privatifs sur parties communes ou modifiant l'aspect exterieur".
C'est l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ?
Citation :
Bien entendu, tous les frais seront à sa charge, y compris ceux d'architecte.
Est-ce écrit quelque part ?
@ JPM :
Citation :
La jurisprudence a évolué ces dernières années pour lutter contre l'installation de redtaurants dans des locaux inadaptés, pour prétendre ensuite coller des évacuations partout.
Connaissez-vous les noms de ces textes de lois ? (ou les noms de ces jurisprudences ?)
Citation :
Dans le passé le restaurant avait toujours raison ! Ce n'est plus le cas. Le refus d'autorisation du syndicat est souvent validé
Comment le faire admettre par la propriétaire du restaurant ?...
Citation :
De toute manière, l'installation du conduit est toujours à la charge du demandeur
Là encore, savez-vous si c'est écrit quelque part ?
En tout cas, vous me donnez de l'espoir, et du courage !!!
Merci encore, j'espère vos réponses !! |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 11:37:20
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Bonjour.
Mon père est en copropriété dans un immeuble où a toujours été installée une brasserie. Il y a deux ans le propriétaires des murs a signé un bail avec une chaine de restauration rapide, qui a demandé devant l'AG l'autorisation d'effectuer certains travaux, autorisation accordée.
Depuis, les odeurs ont été telles qu'un avocat locataire de l'immeuble a assigné pour obtenir la désignation d'un expert. Cet expert a constaté les nuisances, odeurs et bruits, et a préconisé lui aussi l'installation de nouvelles gaines d'évacuation (aux frais du propriétaire du fonds de commerce), et envisage même des dommages et intérêts pour les locataires ayant subi un trouble de jouissance.
Les travaux demandés ont été voté par l'AG sous condition qu'ils soient acceptés par les services de la Mairie (imeuble en secteur sauvegardé).
Il me semble donc, au regard de cette expérience (toujours en cours) que les travaux, comme le disent les intervenants précédents, devraient être à la charge du restaurateur. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 12:33:26
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bastenhof:
votre problème vient de:
"En 2002, l'AG vote la construction d'un conduit, qui est effectivement construit dans l'année."
Quel est le texte de cette résolution:
l'AG a t elle voté des travaux à la charge du syndicat ou a t elle autorisé les travaux suivant la demande du copropriétaire????
car si l'AG a voté les travaux..........le syndic doit exécuter la décision d'AG et donc la réalisation et le financement de ces tavaux sont à la harge du syndicat |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 15:14:04
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L'installation d'une ventilation extérieure pour un restaurant relève exclusivement de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qui traite de " l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui ci ".
Il a été jugé depuis longtemps que certains copropriétaires = un ou plusieurs.
Pour la prise en charge des frais par le bénéficiaire, il n'y a donc aucun doute.
L'argument tiré de la définition des parties communes figurant dans le règlement de copropriété ne tient pas debout. Le RC ne pouvait traiter que des parties existant lors de la création de la copropriété 
Dans 99 % des cas, c'est la solution du conduit rectangulaire qui est adoptée pour des raisons de meilleure apparence.
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Bastenhof
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 23:02:17
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Bonjour ! Merci pour vos réponses !!
En effet, l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 a l'air clair !!
Cependant, JPM, vous écriviez dans votre premier message que la jurisprudence avait évolué ces dernières années. Savez-vous où je peux aller glaner quelques informations à ce sujet ?
Merci chardon2bs pour votre expérience ! Mais Nefer a raison en soulevant la question du vote de 2002 : je crois bien que c'est précisément ce qui vient compliquer les choses.
Je ne sais pas comment le syndic de l'époque en est venu à faire payer toute la copropriété pour ce conduit privé. Et en effet, il faut que je me renseigne sur les termes exacts de ce vote.
Mais attention ! Les travaux votés à l'époque ont bien été réalisés ! Sauf qu'ils ont été fait sans autorisation administrative, et que la ville de Paris ne veut pas de ce conduit. Donc il faut les refaire (en beaucoup plus cher) -et ces nouveaux travaux n'ont pas encore été votés (cf mon premier message : été 2006, on a voté des travaux aux frais de la propriétaire du restaurant, mais ces travaux-là ne pourront pas se faire de toute façon, faute de l'accord de la copro de l'immeuble d'à-côté).
Soit les refaire, soit démonter purement et simplement le conduit sans le remplacer.
Mais restons sur la 1ère hypothèse, qui est déjà bien assez compliquée toute seule. : la copro accepte le conduit, mais refuse de le financer.
Et la question est, en effet : la propriétaire du restaurant peut-elle exiger de la copro qu'elle finance le nouveau conduit, AU MOTIF qu'il remplace un conduit que la copro avait financé en 2002 ???
Merci pour vos avis avisés !!
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Bastenhof
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 22:03:32
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Mince, mes questions n'ont pas l'air de vous inspirer !
Je les reprécise ici, pleine d'espoir :
1/
Où trouver des informations concernant la jurisprudence au sujet de l'installation de restaurants dans des locaux inadaptés ?
2/
La propriétaire du restaurant peut-elle exiger de la copro qu'elle finance le nouveau conduit, AU MOTIF qu'il remplace un conduit que la copro avait financé en 2002, alors qu'elle n'aurait pas dû ???
Merci !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 22:41:07
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pour votre 2) : étant donné que vous n'avez toujours pas reproduit le texte de la résolution et que je déduis de votre message que la copropriété avait accepté de prendre en charge ces travaux....s'ils ne sont pas conforme, le propriétaire du restaurant est en droti d'exiger l'exécution de la résolution précedemment voté avec des travaux conformes à la réglementation
si la copro a été mal informé ou conseillé...et qu'elle ait des documents écrits le prouvant, elle pourra se retouner éventuellement contre ce conseilleur......mais ce sera difficle
concernant le 1) : ce ne sont pas les locaux qui sont inadaptés...
si cette activité n'est pas interdite dans le réglement de copropriété, le syndicat ne peut pas s'opposer aux travaux de mise en conformité avec la réglementation administrative |
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Bastenhof
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 05 juin 2007 : 21:07:31
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Bonjour,
J'ai demandé le texte de résolution, je l'aurai sous peu.
Dès que je l'ai, je vous en fais part... |
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Bastenhof
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 20:13:07
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Bonjour à tous !!!
Je suis contente, ça avance !
Voici donc le texte de la résolution de 2002 :
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DECISION A PRENDRE CONCERNANT LA CREATION D'UNE GAINE D'EVACUATION EXTERIEURE POUR LE RESTAURANT
L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des préconisations de M.XXXX, expert judiciaire ainsi que des conditions essentielles des entreprises A, B et C, décide :
- d'effectuer les travaux tels que proposés par l'entreprise A pour un montant de 8300 euros TTC.
(- de confier la maîtrise d'oeuvre...)
(- ...assurance dommages-ouvrages...)
- que les coûts des travaux ainsi que des frais, honoraires des conseils ci-dessus désignés, du syndic (? sic ?) tels que stipulés au contrat soit la somme de 300 euros et de la prime d'assurance, seront répartis conformément au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965 suivant la clé de répartition : 001 "CHARGES GENERALES".
(-...appels de fonds...)
Cette résolution mise aux voix est adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés.
---------------------------------------------------------------------
Donc, pour répondre à votre question, Nefer, l'AG a voté ces travaux à la charge du syndicat !
Mais en faisant référence à la loi du 10 juillet 1965, or, d'après les informations de JPM, la construction de ce conduit relève de l'art.25b et non de l'art.3 de cette même loi, et aurait dû par conséquent être financée par la propriétaire du restaurant.
Je résume :
1/ La loi va dans le sens du SDC : ce n'est pas à lui de chercher une solution et de la financer ;
2/ Le vote de 2002 vient compliquer les choses : l'AG a voté le financement par le SDC, alors qu'il n'aurait pas dû.
Par conséquent, d'aprés Nefer, la propriétaire peut exiger que les nouveaux travaux (démonter le conduit actuel et le remplacer par un autre qui soit avalisé par la Ville de Paris) soient financés par le SDC.
Oui, mais ce vote de 2002 est contraire à la loi !!!
Nefer :
Citation :
si la copro a été mal informé ou conseillé...et qu'elle ait des documents écrits le prouvant, elle pourra se retouner éventuellement contre ce conseilleur......mais ce sera difficle
Là-dessus :
1/
J'ai fait une erreur en vous disant que le SDC avait assigné l'ancien syndic en justice. On en parle, mais la procédure n'est pas lancée.
(Et l'avocat du SDC dit que c'est nous faire repartir pour 10 ans de procédure, et qu'au final, ça coûterait aussi très cher.)
En tout cas, le SDC, en 2003, n'a pas voté le quitus ! Ouf !
2/
Ce qui me frappe, c'est le rapport de l'expert, qui répète à longueur de pages que ce conduit est "partie commune à usage privatif" (relevant de l'art.3), et ajoute, avec force ironie et points d'exclamation, que c'est au SDC de le financer !
Si j'ai bien compris, sur ce point -qui est la base de tout son raisonnement-, il a complètement tort !!!
A aucun moment il ne parle des "travaux privatifs sur partie commune" (art.25b).
Et la parole de l'expert a joué un rôle fondamental dans le vote de 2002 !!! J'imagine les copropriétaires de l'époque : "Si l'expert le dit..."
Bref, je suis bien énervée. Et je me demande si on peut mettre en cause ce prétendu "expert".
Voilà, j'espère que vous êtes encore là et que vous saurez me guider dans ce mic-mac infernal !
Merci à vous !
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