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PV75
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 31 mai 2007 : 21:39:15
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Bonjour,
Nous avons voté en AG des travaux de refection des canalisation communes d'egouts dans les caves de l'immeuble. Ces caves ont toutes un sol en terre battue ou le terrassement est aisé et peu couteux. Néanmoins, une grande cave a été transformée il y a plusieurs années en logement (duplex cave-RDC) par son propriétaire. Le reglement de copropriété mentionne effectivement que "le copropriétaire pourra modifier à ses frais comme bon lui semblera la distribution interieure de sese locaux et de leurs dépendances..." .
L'entreprise avait fait un devis concernant la réfection de toutes les canalisations exceptées celle(s) passant sous le lot transformé en logement car la personne établissant le devis n'a pu y avoir accés. Lors de l’AG, nous avions voté ces travaux sur la base de ce devis. Les travaux (27000 euros) viennent d'être effectués correctement, mais nous (les copropriétaires) avons eu la désagréable surprise de recevoir un appel supplémentaire de 7500 euros pour le remplacement de la canalisation passant sous la cave transformée en logement. En effet, à la suite d’une réunion de chantier (appelée par le propriétaire de la cave transformée en logement), l’architecte de la copropriété a donné son accord pour la réalisation de ces travaux supplémentaires. Le prix prohibitif vient non pas de la mise en place de la canalisation en fonte mais avant tout des travaux dus au perçement de la dalle béton, de la reprise de cette dalle et du parquet dans ce lot....
1-Est il du ressort de la copropriété de payer ces travaux qui n’ont pas été votés ?
2- Est il du ressort de la copropriété de payer ces travaux d'embellissement privatifs ou doit on seulement payer le remplacement de la canalisation en fonte et laisser à la charge du copropriétaire de reboucher sa dalle et refaire son parquet ?
3- Il n’est certain que cette canalisation desserve plusieurs logements (a verifier). Qu’en serait il si cette canalisation n’était pas liée à une colonne descendante de l’immeuble et desservait uniquement un lot ?
Je suis conscient de la complexité du cas, mais je serai très heureux de recueillir quelques pistes avant l’AG de la copropriété. Pour le moment aucun des copropriétaire ne compte payer sa quote part sur le supplément de travaux effectué.
Merci beaucoup
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philippe |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 15:24:16
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Une canalisation ne desservant qu'un seul lot est réputée être privative.
Concernant ces travaux, il est évident ici que la dalle constituant le sol de ce lot "ex-cave" est privative, n'étant pas d'origine et ayant ete ajoutée au titre de ses travaux privatifs d'aménagement.
On peut juste relever que la possibilité donnée par le RDC à tel copropriétaire d'aménager ses locaux privatifs ne le dispense pas d'obtenir l'autorisation de l'AG lorsqu'il y a "travaux privatifs sur parties cpommunes", ce qui est le cas de la dalle de la cave, construction privative sur un sol commun.
De plus, le RDC parle de "distribution interieure" mais non d'aménagements, de "travaux d'aménagement et de transformation privatifs touchant aux parties communes", toujours autorisés préalablement par une AG (L.art.25b.)
Si la canalisation lui est privative, la totalité des travaux est à sa charge.
Si la canalisation est commune, au moins à 2 lots, le démontage et la réfection de la partie de dalle privative est à sa charge, la canalisation est au syndicat.
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PV75
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 20:24:49
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Merci beaucoup de votre message qui est trés précis et répond totalement à ma question, je vais le diffuser lors de la prochaine AG.
Concernant la transformation de son lot, je suppose que ce copropriétaire avait obtenu l'autorisation de l'AG, je n'étais pas encore propriétaire dans cet immeuble.
Encore merci
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philippe |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 22:36:29
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| PV75 : il faudrait mieux vérifier s'il a effectivement obtenu l'autorisation......... |
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PV75
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 20:36:42
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Nous avons eu une reunion de chantier pour receptionner ces travaux. La propriétaire du lot qui pose problème nous a certifié (aux copropriétaires présents ainsi qu'au gestionnaire du syndic), quelle avait acheté cet appartement en l'état, c'est a dire avec une cave (située en dessous d'un ancien commerce) deja transformée en local habitable (le commerce lui même était également transformé en logement). La chape de ciment posée en cave était d'aprés elle deja réalisée par l'ancien propriétaire, ils n'ont eu qu'a poser le parquet. Est ce que ceci change une donnée au problème posé dans ce débat (voir message initial)? Est ce que le fait qu'ils n'aient pas réalisé l'aménagement de cette cave eux même mais qu'ils aient acheté ce logement déjà aménagé les dispensenserai de payer le percement de la dalle et la refection du parquet en tant que travaux privatifs? La gestionnaire me soutient que oui, ça me semble vraiment curieux.
D'autre part, certains occupants de l'immeuble (étant arrivés bien avant cette personne) pensent que la transformation de cave en habitation a été effectuée par les occupants actuellement propriétaires, peut être sans autorisation de l'AG...
La propriétaire mise en cause étant assez aggressive, je doute que nous puissions prendre connaissance de son acte de propriété pour se rendre compte de l'état dans lequel elle a acheté ce local (logement).
Notre AG est programmée la semaine prochaine, si toutefois vous aviez une idée sur la question posée dans ce paragraphe, ça pourrait éclairer nos débats qui s'annoncent houleux...
Merci à tous
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philippe |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 22:26:08
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Dans la mesure où il semble que l'intégralité des caves étaient à l'origine en terre battue.
Le fait qu'unechappe ait été posée pour ensuite aménager cette cave en habitation suppose un vote de l'AG pour ce changement de destination.
Pas besoin de son titre de propriété !
Seul le RDC et l'EDD est oppsable au syndicat. Si son titre n'est pas en conformité, c'est le problème de la propriétaire avec son notaire, son vendeur ...pas celui du syndicat !
D'autre part, en l'absence de mention dans le RDC/EDD, l'acheteur ne peut se retrancher derrière son titre de propriété et le descriptif mentionné pour son lot... qui ne peut qu'être conforme au descriptif du lot de l'EDD/RDC.
Si l'EDD/RDC précise que ce local est "cave", fut-il par lui-même lot privatif, il n'est pas 'local d'habitation'.
Si aucun PV d'AG ne mentionne ce changement de destination et son aménagement, le percement de la dalle qui ne devrait pas exister sera à la charge du propriétaire !
Car le sol en terre battue de la cave est "partie commune" ("...totalité du sol..." mentionnée dans le RDC/EDD).
De ce fait, la réalisation d'une dalle béton sur ce sol est "construction privative sur parties communes", qui doit donc obligatoirement être autorisée par une AG ......
Sous réserve de mentions dans EDD/RDC et/ou PV d'AG, cette dalle privative a été édifiée irrégulièrement ...
Certes, on peut mettre en avant un délai de prescription..
Mais ici, s'agissant d'une construction privative non autorisée sur parties communes, la prescription est trentenaire ... 
Si travaux depuis moins de 30 ans, rien dans RDC et PVs d'AG, la copropriétaire est coincée : elle devra supporter les frais de travaux de casse sur sa dalle privative irrégulière... en étant heureuse de ne pas avoir à tout démonter 'si le syndicat le veut ainsi ...' ..... |
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PV75
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 09:43:13
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Merci Gédehem pour ces précisions.
Effectivement ce local est mentionné en tant que cave dans le RDC, le RDC a été établi avant les années 40 il me semble, donc a ce moment là il y avait encore un commerce a cet endroit.
Une dernière question:
Imaginons (c'est fort improbable) que le propriétaire précédent ai effectivement posé cette chape avec autorisation de l'AG (et que nous retrouvions ce PV d'AG) et que le RDC n'ai pas été modifié pour autant, alors j'imagine que l'ensemble de copropriétaires auraient a supporter les travaux.
Par contre que se passera t'il si elle nous certifie que ces travaux ont plus de 30 ans et qu'elle n'était pas propriétaire à l'époque (elle utilisera certainement cet argument) sans que nous puissions le prouver ou alors que se passe t'il si le syndic ne fait pas l'effort de rechercher les PV d'AG mentionnant ces hypothétiques travaux?
Merci beaucoup |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 10:32:30
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Ce n'est pas au syndicat à prouver quoi que ce soit !
Pour le syndicat, sur le fondement de son EDD/RDC, les locaux sont "caves" et en terre battue.
Ici, en l'absence de décision d'AG autorisant l'édification de cette dalle, c'est à cette copropriétaire de prouver au syndicat, par tout moyen, que cette dalle irrégulière existe depuis plus de 30 ans !...
C'est elle qui doit prouver la prescription trentenaire pour pouvoir s'en prévaloir, se réfugier derrière elle, pas le syndicat.
Mais sa seule déclaration n'est pas preuve .., d'autant que les actes ne vont pas dans son sens... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 11:46:08
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| surtout que ce genre de transformation ne se faisait pas il y a 30 ans... |
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PV75
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 13:30:59
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Bon et bien merci à tous les deux, vous avez fait le tour de la question et m'avez beaucoup aidé. On va voir comment ca se passe la semaine prochaine a l'AG.
Ah j'avais oublié, la dernière remarque de cette personne lorsqu'elle a vu avant hier que j'opposai une resistance pour faire payer cette facture à la copro c'est:
"Si je dois payer ces travaux de ma poche alors je ne voterai plus aucun travaux dans le futur... (son lot represente 1/10 de la copropriété). Ah, le chantage, il n'y a que ça de vrai..."
Merci encore
Une dernière chose Gédehem, que veut dire EDD? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 13:35:03
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EDD = Etat Descriptif de Division, qui détaille chacun des lots.
Concernant le 'chantage', vous pouvez y aller du votre " Si vous refusez de prendre en charge ces travaux sur votre dalle privative irrégulière, je demanderais à l'AG et éventuellement au juge de vous y contraidre, voire à vous obliger à démonter cette dalle installée irrégulièrement ..... |
Edité par - gédehem le 15 juin 2007 13:39:34 |
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