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PYK169
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 12 juin 2007 : 14:05:35
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Bonjour,
le 08 Juin 2007 j'ai assisté à la réunion des coproprietaires de mon immeuble, j'ai évoqué mon probléme d'étancheité du balcon de mon voisin de dessus provoquant des fuites et des goutieres sur mon balcon qui est fermé (véranda).
Le syndic (non professionnel) n'a pas été convaincu lorsque je lui ai annoncé que les balcons faisant partie du gros oeuvre sont des parties communes et que l'entretien de l'etancheité est de la responsabilité de la copropriété. Il m'a même dit que les balcons n'ont pas à être étanches pretextant que mon balcon étant fermé pourrait être la cause du probléme et il m'a laissé en plan passant à un autre sujet.
Que dois je faire ? Qui a raison ?
Comment le convaincre sur le fait que les balcons sont des parties communes et que les travaux de gros oeuvres et d'entretien de la dalle sont de la responsabilité de la copropriété ?
Merci pour votre réponse
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 14:14:17
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| pourquoi n'avez vous pas exercé votre droit de copropriétaire en demandant l'inscription à l'ODJ d'une résolution???? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 14:29:10
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Avez vous lu votre règlement de copropriété. Il détermine les parties communes et les parties privatives de votre immeuble ,
Il y a de nombreuses pages sur le Web (y compris UI) à ce sujet. La doctrine et la jurisprudence
sont loin d'être en concordance !
Avez vous été autorisé(e) à installer votre veranda ? |
Salutations
François |
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PYK169
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 15:42:33
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La veranda été déjà installée lorsque j'ai acheté cet appart. Mais est-il vrai que les balcons n'ont pas vocations a être étanches ?
Je n'ai pas lu le RI de l'immeuble mais en régle générale l'entretien des dalles des balcons n'est il pas à la charge de la coproptiété ? Un RI peut-il donné a chaque propriétaires la charge de l'entretien du gros oeuvres de ces dalles ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 18:51:28
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Les balcons et leurs accessoires devraient sans nul doute être considérés comme parties communes mais ce n'est pas le cas en France.
C'est le règlement de copropriété qui détermine les parties communes et celles privatives.
Il est bien évident qu'un balcon doit être étanche mais la réfection de son étanchéité est souvent laissée à la charge du propriétaire du lot concerné.
La bonne solution est de traiter les balcons comme des parties communes lors de tout ravalement. Heureusement nombreux sont les règlements de copropriété qui le disent aussi. Voyez ce second point dans le vôtre.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 22:17:09
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Le RC de notre résidence secondaire classe les balcons de
façade dans les parties communes.Par contre les balcons sur cour sont des parties privatives.Celles ci sont entretenues par 8 copropriétaires sur 10 qui ont posé des carrelages pour éviter des infiltrations des eaux de pluie ou arrosages de pots de fleurs sans écuelle.Seuls les 2 balcons qui ne sont pas carrelés posent des problèmes à leurs copropriétaires.La dalle de ces balcons n'est pas attenante à celle du sol intérieur.Tout dépend donc de la construction et des précautions prises pour éviter les infiltrations en cas de fissures qui peuvent être provoquées
par des très fortes chaleurs sur le béton armé contenant des IPN et du ferraillage.
Je confirme que les informations sur le Web ne manquent pas à ce sujet.(doctrine et jurisprudence)
Une fois que vous aurez lu votre RC vous saurez à quoi vous en tenir.
Sachez que même le juge ne peut en décider autrement, dés lors qu'il n'y aucune ambiguité, sur ce point de votre RC.
PS:Les balcons de façade ( façade au singulier= façade principale, voirImmobilier Lexique BVP).
Notre immeuble en forme de L a bien deux façades sur un boulevard et une rue et deux façades parallèles lissex, sur cour, dont les balcons sont différents et plus simples que ceus de la façade principale qui a en outre une ornementation donnant un aspect plus riche et justifiant leur classement dans les parties communes (soumises à l'obligation décennale du ravalement). |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 13 juin 2007 00:13:21 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 11:48:48
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Sauf dans des cas particuliers (piece ornementale rapportée dans les immeubles très anciens), la dalle constitutive du balcon, y compris si ce dernier est dit 'privatif', fait partie du 'gros œuvre de l'immeuble' et à ce titre est "partie commune".
L'étanchéité de cette dalle, indispensable pour des balcons débordant, est elle aussi 'partie commune'.
L'entretien de la dalle et de son étanchéité (les 2 sont indivisibles) sont à charge du syndicat, en particulier lorsque le RDC est silencieux sur ces balcons.
L'entretien du balcon par le copropriétaire s'entend très généralement du revetement de surface.
Dans de très rares cas, l'intégralité du balcon est dit "partie privative" ..ce qui peut être contestée pour ce qui concerne la dalle elle-même.
On doit noter que la dalle constitutive d'un balcon n'est que la continuité de la dalle formant le lot privatif qui le jouxte, l'intégralité de la dalle 'apparte ou balcon' étant obligatoirement "partie communes".
On peut certes trouver qques arrets qui les classent 'privatifs' comme je le signalais plus haut, en général dans les immeubles très anciens où ils sont distincts du gros œuvre. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 15:45:45
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gédehem,
Merci pour ce topo.
Chacun, sur le site, en retiendra les éléments qui vont dans le sens de leur intérêt , au demeurant prédéfinis par le règlement de copropriété de leur immeuble. |
Salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 16:01:19
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Moi je suis grosso modo bien d'accord avec Gedehem mais au final on revient à la question éternelle : que dit le RC ?
D'autre part, l'âge de l'immeuble est important à connaître. Dans les immeubles anciens, l'étanchéité était assurée par une feuille de plomb.
Et sur ces feuilles de plomb, il y a de la littérature .
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Edité par - JPM le 13 juin 2007 16:02:09 |
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cfh11
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 20:44:06
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Bonsoir,
Toute nouvelle co propriétaire qui essaie d'y voir clair..
Juste une précision : une résolution est une question posée en AG n'est ce pas? Si le sujet est débattu est AG la résolution ne peut donc être discutée que l'ors de l' AG suivante? ce qui peut prendre une année.....
Merci pour vos précisions. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 22:16:41
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Une 'résolution' est un texte découlant d'une question inscrite à l'ODJ de l'AG et adopté par une AG.
Question "Modalités de rasage gratis".
Résolution proposée en séance :
" L'AG, après en avoir délibéré, décide qu'il sera procédé au rasage gratis de ......, et que ..... (suivent 10 lignes ! ).."
La résolution est proposée aux votes : votes 'contre' :......."
Lorsqu'une question est inscrite à l'ODJ d'une AG, cela impose une 'décision' de l'AG, l'AG étant l'instance décisionnelle du syndicat.
Il n'y a que sur des votes 'de principe', qui traduisent un vœux de l'assemblée, un souhait, qu'il n'y a pas décision 'décisoire', décision qui engage, qui oblige les copropriétaires.
Pour certains points, le texte de la résolution doit être prévu dans l'ODJ.
Notez qu'une question, une résolution proposée à l'ODJ ou proposée en séance peut être modifiée, corrigée (on dit 'amendée') en séance ! |
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cfh11
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 10:54:06
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Merci encore Gédehem.
J'adore l'image du rasage gratis.....
Encore une petite question pour la route et je pense avoir suffisamant d'infos pour mon AG de demain....
Quelles décisions est autorisé à prendre le conseil syndicat sans l'avis de l'AG? ( ex en 2006 ils ont décidé de faire reprendre une cage d'escalier sans l'avis de personne et en 2007 ils refusent de proter cette question à l'ordre du jour.....je ne précise pas qui habitent dans les bâtiments dont la cage d'escalier a été repeinte...montant des travaux 800euros..quelles retouches....)
Encore merci pour vos précieuses réponses. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 17:01:58
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Le CS est un organe d'assistance et de controle du syndic, et plus généralement de controle du fonctionnement du syndicat.
C'est, si vous voulez, son "conseil de surveillance".
Mais il n'est en aucun cas "instance décisionnelle" !
Autrement dit, il ne peut décider quoi que ce soit pour les affaires du syndicat, décisions qui relèvent de la seule compétence de l'AG.
(NB : c'est le CS qui donne des 'avis'. L'AG quant à elle DECIDE )
( ex en 2006 ils ont décidé de faire reprendre une cage d'escalier sans l'avis de personne et en 2007 ils refusent de proter cette question à l'ordre du jour"
Faute d'une décision d'AG sur ces travaux, ils ne sont pas opposables au syndicat !
C'est à dire que personne n'a à les payer !
Il s'agit ici d'un acte ilicite, qui ne peut être 'réparé" que par un vote d'AG postérieur, par décision de ratification d'un acte irrégulier.
L'approbation des comptes n'emporte pas approbation de ces travaux commandés irrégulièrement.
Car si le CS ne peut ici 'décider', le syndic a fait une 'faute professionnelle' en commandant des travaux (lui seul peut passer commande) qui ne sont pas décidés par une AG.
Faute aussi de les avoir payé (lui seul peut payer) !
En "professionnell", il ne peut ignorer ces points !!! 
On peut tout de même relativiser : s'il s'agissait de 'travaux d'entretien' pouvant être financés dans le cadre du budget prévisionnel, pas besoin d'un vote spécifique de l'AG.
Mais s'ils sont hors budget, il fallait un vote de l'AG, non seulement pour décider des travaux, mais pour rendre exigible le montant de ces travaux.
Dabs ce dernier cas, faute d'un vote spécifique, pas d'exigibilité des fonds : rien à payer (que le CS et le syndic s'en débrouille)..
Notez toutefois, pour tenter d'être complet, que le CS ou un copropriétaire peut recevoir de l'AG une délégation précise pour un acte déterminé (par ex.ici : délégation au CS pour refaire cage d'escalier).
En plus de cette délégation de faire, l'AG peut aussi décider d'un budget pour un objet expressément déterminé, budget alloué au délégataire.
Tout ceci est précisé D.art.27.
Mais hors d'une délégation exprès pour un acte déterminé, le CS n'a AUCUN pouvoir décisionnel : même s'il peut demander conseil, demander des devis, etc ...., il est juste là pour voir si tout va bien et que le syndic fait bien son boulot ...
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Edité par - gédehem le 14 juin 2007 17:04:24 |
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cfh11
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 23:19:58
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Merci à vous Gédehem pour toutes ces précisions...je vais des demain en parler en AG....
Bonne soirée et encore merci. |
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ETANCHEITE BALCON
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